【正文】 目 錄第一章 總 論 3項目概況及目標 3編制依據(jù)及研究范圍 5編制原則 6主要經(jīng)濟技術(shù)指標 7可行性研究結(jié)論 9第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 11第三章 項目建設(shè)單位概況 31綜合實力 31專業(yè)團隊 31第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測 32國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測 32xx建材/家居市場需求預(yù)測 36第五章 項目選址及建設(shè)條件 40項目選址 40基礎(chǔ)條件 41自然條件 43第六章 建設(shè)方案 45建設(shè)規(guī)模 45建設(shè)原則 46建設(shè)目標 46交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計 47信息平臺功能 48第七章 專業(yè)技術(shù)方案 50總平面布置 50建筑結(jié)構(gòu) 52供電方案 52通訊、電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 53給排水設(shè)施 53消防 54通風(fēng)空調(diào) 54節(jié)能 54第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 56環(huán)境保護 56安全衛(wèi)生 56第九章 項目組織及運營 57園區(qū)管理系統(tǒng) 57項目實施方案 57第十章 項目進度計劃 59工程進度計劃 59項目實施進度表 60第十一章 投資估算與資金籌措 61投資估算依據(jù) 61價格及取費依據(jù)： 61項目總投資 61資金籌措計劃 63還貸計劃 63第十二章 項目財務(wù)評價 64財務(wù)計算依據(jù) 64稅率及利潤預(yù)測 65不確定性分析 65第十三章 可行性報告結(jié)論 67附 件：項目投資估算表 銷售與運營收入測算表附 圖：xx東方新城建材交易倉儲中心平面圖 第一章 總 論包河區(qū)淝河鎮(zhèn)黃巷村集體資產(chǎn)管理公司在對xx市建材\家居城和淝河鎮(zhèn)南二環(huán)區(qū)域五金\建材\汽配的市場進行了分析；并對東方新城建材交易倉儲中心建設(shè)項目可行性展開了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《xx東方新城建材交易倉儲中心項目可行性研究報告》。一、項目概況及目標項目名稱：xx東方新城建材交易倉儲中心建設(shè)地點：xx市淝河路與南二環(huán)路交口東南；處于xx市南二環(huán)物流帶，xx市對內(nèi)外優(yōu)勢物流區(qū)域。建設(shè)單位：包河區(qū)淝河鎮(zhèn)黃巷村集體資產(chǎn)管理公司建設(shè)期限：3年xx東方新城建材交易倉儲中心項目擬建在淝河路與南二環(huán)路交口東南，處于xx市南部建材、五金、汽配等產(chǎn)業(yè)的物流帶，北連市區(qū)南通包河工業(yè)區(qū)、濱湖區(qū)。南二環(huán)快速線通達xx市區(qū)各區(qū)域，高速公路對內(nèi)輻射全省，對外連武、通寧達滬；該項目在水路交通上，處于xx重港口碼頭腹地，將為建材倉儲物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要配套。東方新城項目規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務(wù)中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲區(qū)50540平方米。項目分三期進行建設(shè)：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。二期總投資19463萬元，形成建筑面積101080平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲區(qū)。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。項目建設(shè)目標：n 建材及家居倉儲月吞吐量達到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值30億元以上；n 與近200家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；n 建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進第三方建材家居企業(yè)300家以上，為xx及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和xx近10家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)；n 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。 本項目的建設(shè)對促進xx市品牌家居/建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在xx家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。促進xx建材城的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運作的壓力；促進xx家居、建材市場的良性發(fā)展。宏觀上對xx城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進作用。具有十分重要的現(xiàn)實意義和經(jīng)濟社會效益。二、編制依據(jù)及研究范圍、編制依據(jù)（1）國家、安徽省、xx市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃；（2）《xx市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃》；（3）國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（4）包河區(qū)關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）xx東方新城建材交易倉儲中心項目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；、研究范圍（1）項目建設(shè)的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預(yù)測（4）項目選址及建設(shè)條件（5）項目布局及及各部分功能定位（6）項目組織及管理系統(tǒng)（7）項目效益評價及不確定性分析三、編制原則“鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)；積極發(fā)展物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務(wù)業(yè)標準體系，推進服務(wù)業(yè)標準化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！眮碜龊庙椖慷ㄎ?、進行項目設(shè)計?！蛾P(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目發(fā)展總體目標?！笆晃濉庇媱?，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、合理安排進度。，做到實事求是、客觀公正。，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。\家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。，采購工作實行招標采購及比質(zhì)比價采購。、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。四、主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目于2009年建設(shè)，并可于2012年完工。整個項目預(yù)計于2012年達到全部的生產(chǎn)能力，進入正常營運。預(yù)測可以年實現(xiàn)營業(yè)收入2318萬元。具體指標如下： 主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目單位指標備注建筑數(shù)據(jù)指標1總建筑面積平方米20130160%用于出售；40%自營2容積率3建筑密度％4建設(shè)工期月36經(jīng)濟效益指標5項目總投資萬元387616年平均收入額萬元2318正常營運年：銷售及運營收入的測算表 單位：萬元名 稱投資期正常運營年份2009年2010年2011年2012年一、銷售收入： （1）家居倉儲區(qū) （2）燈飾倉儲交易區(qū) （3）地板倉儲交易區(qū) （4）裝飾材料倉儲交易區(qū) （5）板材石材倉儲交易區(qū) 二、租賃及運營收入： 倉儲租賃收入 綜合服務(wù)中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務(wù)費 理貨包干費 信息系統(tǒng)收入 運營收入 其他業(yè)務(wù)收入 三、項目營業(yè)總收入 五、可行性研究結(jié)論，符合國家和省市有關(guān)促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設(shè)用地符xx市及包河區(qū)把該區(qū)域作為建材\五金\汽配等專業(yè)市場和公路、良港形成物流對該宗地配套需求。、市政府倡導(dǎo)的先進制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把xx打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。xx現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，體系之進程，配套省會經(jīng)濟圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗區(qū)的建設(shè)，帶動城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展；擴大地方社會就業(yè)現(xiàn)實意義。；吸引第三方建材\家居經(jīng)營企業(yè)。推動企業(yè)依托南部物流優(yōu)勢條件,通過水、陸、鐵進出口，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在xx的運營成本；有效實現(xiàn)地方經(jīng)濟宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財稅。\建材\汽配市場的有利補充，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。交易倉儲中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲,提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設(shè)將成為包河區(qū)淝河鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠,互動,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟力量。項目在市場，選址方面做了充分的考慮：針對周邊南京等城市家居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟回報嚴重下降狀況，調(diào)查xx建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實，結(jié)合項目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲配套。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資公司來自于地方集體資產(chǎn)運營公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。建設(shè)單位在多年專業(yè)運營中對建材市場有著獨到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司管理建設(shè)，為本項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟回報起到了保障。在滿足土地投資強度的基礎(chǔ)上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準。建議項目早日開工建設(shè)。 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現(xiàn)狀據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費作用十分顯著。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。 近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。；；；浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 建材市場形成的特點和問題① 建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢近年來，原材料漲價已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價位趨勢。木材、鋼材、五金等原材料的價格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。② 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨立品牌。③ 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中在家居行業(yè)市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經(jīng)過近年市場化競爭，已經(jīng)形成品牌化趨勢。④ 資本給予更多關(guān)注風(fēng)險投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因為早年的框架協(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進入中國市場。美國凱雷投資集團以2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國聯(lián)想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。⑤ 出口保護越來越少涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。⑥ 跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實是競爭仍不太充分的行業(yè)。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。⑦ 專利意識有所升級隨著中國經(jīng)濟的全球化趨勢，如何尊重和保護知識產(chǎn)權(quán)將成為建材企業(yè)的研究課題。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。知識產(chǎn)權(quán)保護一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“COPY至一度是部分企業(yè)的生存法寶。如今，隨著行業(yè)的進步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請數(shù)量