【正文】 專業(yè)好文檔 XX項(xiàng)目宗地投資 可行性研究報(bào)告 一、總 論 1．項(xiàng)目建設(shè)背景 海南娜財(cái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前萬(wàn)寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近萬(wàn)寧市東星高速公路出入口處東北面即萬(wàn)寧新車站東北側(cè)海南東華鞋廠工業(yè)區(qū) 畝土地 (簡(jiǎn)稱 1 號(hào)地塊 )和海南嘉泰摩托車 畝土地 (簡(jiǎn)稱 2 號(hào)地塊 )，開(kāi)發(fā)高檔“ XX”住宅小區(qū)，建設(shè)萬(wàn)寧首個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。公司在萬(wàn)寧市已有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和一定的知名度，普遍得到萬(wàn)寧市市民和政府的認(rèn)可，由于 1 號(hào)地 塊和 2號(hào)地塊僅一路之隔，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。 根據(jù)萬(wàn)寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競(jìng)買 1 號(hào)地塊和 2 號(hào)地塊用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。根據(jù)萬(wàn)寧市以及白龍路萬(wàn)城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來(lái)新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團(tuán)。公司競(jìng)買后將 1 號(hào)和 2 號(hào)工業(yè)用地用途變更為開(kāi)發(fā)建設(shè)用地（商住用地），土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由公司指派專人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 地塊競(jìng)拍時(shí)間將在近期分別舉行，各項(xiàng)前期籌備工作已相繼開(kāi)展。 2．項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“ XX”項(xiàng)目。（該案名為暫定） (2)建設(shè)地點(diǎn)： 位于 萬(wàn)寧市東星新區(qū) 海南東線高速公路萬(wàn)寧出入口北側(cè) 800 米處， 萬(wàn)寧新車站北側(cè)。 (3)建設(shè)單位：海南娜財(cái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。 (9)工程概況： “ XX”項(xiàng)目占地 ㎡（約 畝） ，總建筑面積為 平方米 ，容積率為 （暫定），項(xiàng)目建設(shè)有住宅二千余套，擬 規(guī)劃建設(shè)多層（ 6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 經(jīng)估算，工程總投資 40760 萬(wàn)元，每平方米造價(jià) 1320 元。 (10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 3．該地塊投資可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“ XX”項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件及公司提供的資料，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位及客戶定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 專業(yè)好文檔 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)在競(jìng)買后立即辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建 設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和萬(wàn)寧市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體 及島外休閑度假消費(fèi)群體 ，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)萬(wàn)寧市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用 1 號(hào)和 2 號(hào)生產(chǎn)用地，對(duì)改善萬(wàn)寧市居民居住條件，拉動(dòng)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)萬(wàn)寧市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，有明顯的社會(huì)效益。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化 作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 二、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 A、 2021 年上半年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 今年上半年，海南省房地產(chǎn)發(fā)展主要特點(diǎn)是投資增幅低于全國(guó)水平，房屋銷售量增幅不大，銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升，房?jī)r(jià)增幅低于全國(guó)平均水平。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 6 月份，全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為 ，?？谑蟹课蒌N售價(jià)格同比指數(shù)為 ，在全國(guó) 70 個(gè)大中城市中排位第３８位。 據(jù)悉， 16 月份，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) ％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 ％，增幅低于全國(guó)平均水平。其中，商品房投資額 億元，同比增長(zhǎng) ％； 16月份房屋施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。16月份，海南省房屋銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，其中住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。從需求層面上看，增長(zhǎng)也比較緩慢。 業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)島外 購(gòu)房者占有較大比重。?？谑蟹课蒌N售對(duì)象 50％是島外消費(fèi)者，三亞市房屋銷售對(duì)象 90％是島外消費(fèi)者。 6 月份，?？谑行陆ㄉ唐纷≌骄蹆r(jià) 3590 元，三亞市新建商品住宅平均售價(jià) 6965 元。 B、海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)分析 近來(lái)，海南旅游與房地產(chǎn)兩個(gè)高速增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)頻頻聯(lián)姻，且構(gòu)筑了一段段旅游專業(yè)好文檔 地產(chǎn)美好姻緣。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團(tuán)、美國(guó)蘆薈株式會(huì)社等 “ 豪門公子 ” 也紛紛來(lái)海南房地產(chǎn)業(yè)找 “ 媳婦 ” 。 受宏觀調(diào)控、國(guó)六條等政策影響，今年海南房地市場(chǎng)比較低迷。而旅游房地產(chǎn)卻逆市看漲，依然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。 據(jù) 了解，今年來(lái)海南 購(gòu)買度假式房子的外地人比較踴躍。一些新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的銷售情況比預(yù)想的要好，好的樓盤(pán)一期剛推出來(lái)就已銷量過(guò)半。 旅游地產(chǎn)旺銷，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。據(jù) 統(tǒng)計(jì) ，三亞灣旅游地產(chǎn)均價(jià)已達(dá)每平米6000 多 元，?？谖餍愫┮粠У母邫n住宅群，房?jī)r(jià)上漲也比較快，有的已接近 5000元大關(guān)。 自從旅游地產(chǎn)概念引入我省后，特別是三亞， “ 旅游房產(chǎn) ” 不僅全線躥紅，且已形成規(guī)模，打破海南房產(chǎn)界多年的沉寂。同時(shí)，也吸引了內(nèi)地、香港等地地產(chǎn)大鱷前來(lái)投資。 從 2021 年起，一批海內(nèi)外客商 前來(lái)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 。中信集團(tuán)以中信泰富為旗艦，投資 100 億元高調(diào)殺入海南旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，直接介入博鰲二期開(kāi)發(fā)建設(shè)。中信除參與原 41． 8 平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴(kuò)大到 122 平方公里， 2021 年前總投資將達(dá)到 300 億元以上。香港華潤(rùn)集團(tuán)計(jì)劃今后 10 年內(nèi)分批投入 50 億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開(kāi)發(fā)。浙江吉利集團(tuán)在海南投資 30 億元建三亞學(xué)院及落筆洞旅游項(xiàng)目。創(chuàng)維集團(tuán)投資 20 多億元在三亞投資開(kāi)發(fā)了海南省最大的舊城改造項(xiàng)目 ——— 時(shí)代海岸。華人首富、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主席李嘉誠(chéng)、霍英東集團(tuán)董事總經(jīng)理霍震霆、香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗、泰國(guó)海南商會(huì)名譽(yù)理事 長(zhǎng)歐宗清博士、泰國(guó)中華總商會(huì)主席鄭明如等富豪們也都看上了海南房地產(chǎn)投資。 調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)的市場(chǎng)份額已占到 40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的知名品牌。在第一屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)會(huì)，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問(wèn)卷中，排前三名里海南有兩個(gè)城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌?。可見(jiàn)海南旅游地產(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。 海南旅游地產(chǎn) 蘊(yùn)藏巨大商機(jī) 。 海南省氣候宜人、風(fēng)景優(yōu)美，具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)充分的先天條件，而旅游經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展又為旅游地產(chǎn)的發(fā)展搭建了橋梁。國(guó)內(nèi)外大型 企業(yè)紛紛進(jìn)入海南旅游地產(chǎn)，必將掀起海南旅游地產(chǎn)新一輪開(kāi)發(fā)熱潮。同時(shí)也加快實(shí)現(xiàn)海南島打造成亞洲高檔休閑度假旅居基地和富裕起來(lái)的中國(guó)人“ 第二居住地 ” 的目標(biāo)。 事實(shí)上，旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅是多賣幾套房這么簡(jiǎn)單而已。由于旅游地產(chǎn)涉及多個(gè)行業(yè)，可帶來(lái)多重發(fā)展。 專業(yè)好文檔 C、 海南二三線城市樓市 分析 今年５月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進(jìn)入市場(chǎng)，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國(guó)有糧食企業(yè)土地資產(chǎn)公開(kāi)拍賣。市縣糧食系統(tǒng)國(guó)有存量土地資產(chǎn)已經(jīng)被激活，海南二三線城市土地交易開(kāi)始進(jìn)入活躍期。 在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓 市也已悄然形成。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開(kāi)發(fā)商利用當(dāng)?shù)氐臏厝獌?yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)度假療養(yǎng)樓盤(pán)，吸引了不少外省客戶。瓊海全市的樓盤(pán)在三年前只有６個(gè)，現(xiàn)在已激增到２６個(gè)。在二三線城市的樓盤(pán)中，超過(guò)六成以上的房產(chǎn)被島外人士購(gòu)買。 據(jù)了解，目前瓊海大部分公寓樓盤(pán)價(jià)格集中在 1500 元 /平方米至 2400 元 /平方米，保亭的價(jià)格在 1200 元 /平方米至 1800 元 /平方米，五指山市的價(jià)格更低，每平方米約 11001600 元。 在海南一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。 在二三線城市的樓盤(pán)中，超過(guò)六成以上的房產(chǎn)被島外人士購(gòu)買。據(jù)了解，到海南二三線城市購(gòu)房的多數(shù)是經(jīng)濟(jì)寬裕的內(nèi)地中老年人。海南的氣候 、生態(tài)環(huán)境和較低房?jī)r(jià) ， 是吸引他們購(gòu)房的主要原因。 近年來(lái)，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立，在七仙廣場(chǎng)附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。 據(jù)悉 通過(guò)這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動(dòng)，保亭的名氣大了，來(lái)保亭旅游、投資建設(shè)、購(gòu)買住房的人多了。目前，除江西、西藏等兩省外，全國(guó)其他各省市均有人在保亭購(gòu)房居祝 。 目前保亭房產(chǎn)的價(jià)格在 1200 元 /平方米至 1800 元/平方 米。 D、 海南二三線城市土地交易 狀況 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所有的資源中，土地是根本。 海甸島一塊面積僅 20 多畝的土地，在上個(gè)月拍賣成交價(jià)高達(dá) 4000 多萬(wàn)元，平均地價(jià)高達(dá) 220萬(wàn)元 /畝，而在兩年前這里地價(jià)不過(guò) 40 萬(wàn) /畝至 60萬(wàn) /畝。雖然這只是特例，但?？谕恋卣w價(jià)格的上漲幅度之快，仍然令眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目瞪口呆。 而三亞土地的價(jià)格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價(jià)格不過(guò) 30 多萬(wàn)元 /畝，現(xiàn)在則高達(dá) 360 多萬(wàn)元 /畝。有的開(kāi)發(fā)商聲稱，三亞一線海景地 400 萬(wàn)元 /畝也敢拿，三亞市一般的土地價(jià)格動(dòng)輒超過(guò) 100 萬(wàn)元 /畝。 土地 成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開(kāi)發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？凇⑷齺嗈D(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬(wàn)寧等二三線城市拿地。 專業(yè)好文檔 這一輪拿地特征已經(jīng)顯示出，海南部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從機(jī)會(huì)主義，逐步轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略機(jī)會(huì)主義。 海南二三線樓市已經(jīng)興起，五指山市今年報(bào)建的房地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá) 70 萬(wàn)平方米。瓊海 “ 天來(lái)泉 ” 項(xiàng)目成功的示范，也增加了開(kāi)發(fā)商們對(duì)海南二三線區(qū)域土地的開(kāi)發(fā)信心。 中小開(kāi)發(fā)商正在考慮轉(zhuǎn)向開(kāi)吃二三線區(qū)域土地 “ 奶酪 ” ，澄邁、文昌是他們的考慮重點(diǎn)之一。 ※ 瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 在 房地產(chǎn) 新一輪發(fā)展中，瓊海以加快城市建設(shè)為突破口，緊緊依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)、博鰲亞洲論壇品牌效應(yīng)、溫泉特色資源，以及本市獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境，從瓊海特色資源和優(yōu)勢(shì)中尋求城市發(fā)展空間，準(zhǔn)確把握城市定位，堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托，以萬(wàn)泉河為靈魂，按照唯美主義的要求，不斷完善城市功能配套，提高城市品位，把瓊海打造成恬靜、溫馨、安寧、精致、優(yōu)美、宜居的城市，打造成 “ 全國(guó)人民第二居住地 ” 。 瓊海有著優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，氣候、空氣、水源、文化以及城市配套等都充分具備了一個(gè)宜居城市的基本要素。思維投資自 2021 年新一輪房地 產(chǎn)熱潮來(lái)臨進(jìn)駐瓊海，因地制宜成功開(kāi)發(fā)了外銷型地產(chǎn)項(xiàng)目 “ 富?；▓@ ” ，并以 90%的比例銷往島外市場(chǎng)。 瓊海 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的處女地，有著開(kāi)闊的開(kāi)發(fā)用地，及適合實(shí)力開(kāi)發(fā)商展開(kāi)規(guī)模開(kāi)發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內(nèi)涵的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)。 官塘首席大盤(pán) 天來(lái)泉占據(jù)了官塘溫泉開(kāi)發(fā)區(qū) 1000 畝的稀缺資源，成就了他們 “ 大社區(qū)、大配套、精裝修 ” 交房的開(kāi)發(fā)設(shè)想與理念，達(dá)到了旅游地產(chǎn)外銷目的，為瓊海外銷房產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)了局面。據(jù)官塘天來(lái)泉溫泉度假中心的銷售統(tǒng)計(jì)表顯示， 今年 2 月 3 日售出房量為 54套，創(chuàng)自開(kāi)盤(pán)以來(lái)最新紀(jì)錄。 天來(lái)泉自 2021 年 10月 30日開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷售一直非?；鸨?， 僅僅半年時(shí)間，一期 2021 多套房子順利售罄， 單日 售出幾十套的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生， 最高 售出 單日 54套的業(yè)績(jī) 。購(gòu)房客戶主要來(lái)自國(guó)外的 4個(gè)國(guó)家和國(guó)內(nèi) 28 個(gè)省份。 目前，文昌房?jī)r(jià)上漲幅度接近 80%，均價(jià)已經(jīng)和瓊海看 并行。 萬(wàn)寧市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 1）萬(wàn)寧市概況 萬(wàn)寧市位于海南省東南部，瀕臨南海，歷史悠久，古稱 “ 萬(wàn)洲 ” ， 1992 年設(shè)為縣級(jí)市。境內(nèi)地勢(shì)西高東低，山區(qū)面積越占全市面積的一半。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。 萬(wàn)寧市西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海 接壤，南距 三亞 市 112 公里，北離海專業(yè)好文檔 口市 139 公里，處于東線高速公路中部，地理位置優(yōu)越。地勢(shì)背山面海，呈階梯式自西向東傾斜，大致分為山地、丘陵和平原。市內(nèi)有太陽(yáng)、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海 。 萬(wàn) 寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現(xiàn)僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬(wàn)州古塔、萬(wàn)安書(shū)院、望海廳等。主要旅游勝地有東山嶺旅游區(qū)，在萬(wàn)城鎮(zhèn)東 2 公里，方圓 8 平方公里，海拔 184 米。東山嶺有 8 景、 36 洞及海南第一泉。興隆溫泉旅游區(qū)在興隆華僑農(nóng)場(chǎng)境內(nèi)，是境內(nèi)最大的旅游勝地。 石梅灣海濱旅游度假區(qū)已列為省級(jí)重點(diǎn)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)。 境內(nèi)１０９公里的陽(yáng)光海岸線上，自北向南分布著山欽灣、大花角灣、春園灣、神州半島灣、南燕灣、石梅灣、楊梅灣、日月灣等眾多海灣，岸線綿長(zhǎng)、沙灘遼闊、沙細(xì)質(zhì)白，沿岸還有大州島、加井島、州仔島、甘蔗島和神州半島等各具獨(dú)特風(fēng)光的島嶼和半島，還有兩個(gè)極具開(kāi)發(fā)價(jià)值的內(nèi)海。溫泉、海灘、島嶼、港灣、珍稀植物、奇山異石、熱帶雨林等自然景觀與文物古跡、革命圣地、歷史遺址、獨(dú)特的民族 風(fēng)情等人文景觀是其他地方無(wú)法比擬