【正文】 專業(yè)好文檔 XX項目宗地投資 可行性研究報告 一、總 論 1．項目建設背景 海南娜財房地產開發(fā)有限公司經過全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據自前萬寧市房地產市場現狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近萬寧市東星高速公路出入口處東北面即萬寧新車站東北側海南東華鞋廠工業(yè)區(qū) 畝土地 (簡稱 1 號地塊 )和海南嘉泰摩托車 畝土地 (簡稱 2 號地塊 )，開發(fā)高檔“ XX”住宅小區(qū)，建設萬寧首個高品質住宅小區(qū)。公司在萬寧市已有房地產開發(fā)經驗和一定的知名度，普遍得到萬寧市市民和政府的認可，由于 1 號地 塊和 2號地塊僅一路之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。 根據萬寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競買 1 號地塊和 2 號地塊用于房地產開發(fā)。根據萬寧市以及白龍路萬城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團。公司競買后將 1 號和 2 號工業(yè)用地用途變更為開發(fā)建設用地（商住用地），土地用途性質的變更手續(xù)由公司指派專人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 地塊競拍時間將在近期分別舉行，各項前期籌備工作已相繼開展。 2．項目概況 (1)項目名稱：“ XX”項目。（該案名為暫定） (2)建設地點： 位于 萬寧市東星新區(qū) 海南東線高速公路萬寧出入口北側 800 米處， 萬寧新車站北側。 (3)建設單位：海南娜財房地產開發(fā)有限公司。 (7)資質等級：城市綜合開發(fā)二級。 (9)工程概況： “ XX”項目占地 ㎡（約 畝） ，總建筑面積為 平方米 ，容積率為 （暫定），項目建設有住宅二千余套，擬 規(guī)劃建設多層（ 6層）或聯排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務性用房。 經估算，工程總投資 40760 萬元，每平方米造價 1320 元。 (10)資金來源：本項目建設資金完全由公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 3．該地塊投資可行性研究報告研究范圍 根據“ XX”項目地塊現狀、區(qū)位環(huán)境條件及公司提供的資料，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、市場定位及客戶定位，建設規(guī)模及功能，住宅及工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。 專業(yè)好文檔 5. 研究結論及建議 本項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)在競買后立即辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建 設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和萬寧市已有一部分收入較高的住房消費群體 及島外休閑度假消費群體 ，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據對萬寧市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用 1 號和 2 號生產用地，對改善萬寧市居民居住條件，拉動本市經濟發(fā)展，推進萬寧市房地產業(yè)開發(fā)，有明顯的社會效益。 從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯排商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化 作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。 二、海南房地產市場分析 海南房地產市場現狀 A、 2021 年上半年海南房地產開發(fā)現狀 今年上半年，海南省房地產發(fā)展主要特點是投資增幅低于全國水平，房屋銷售量增幅不大，銷售價格穩(wěn)中趨升，房價增幅低于全國平均水平。 據國家統(tǒng)計局海南調查總隊的調查數據顯示， 6 月份，全國房屋銷售價格同比指數為 ，?？谑蟹课蒌N售價格同比指數為 ，在全國 70 個大中城市中排位第３８位。 據悉， 16 月份，海南省房地產開發(fā)投資 億元，增長 ％，房地產開發(fā)投資占全部城鎮(zhèn)固定資產投資的 ％，增幅低于全國平均水平。其中，商品房投資額 億元，同比增長 ％； 16月份房屋施工面積 萬平方米，同比增長 ％；從供給層面上看，海南省房地產投資并未出現過熱現象。16月份，海南省房屋銷售面積 萬平方米，同比增長 ％，其中住宅銷售面積 萬平方米，同比增長 ％。從需求層面上看，增長也比較緩慢。 業(yè)內人士分析，海南房地產市場島外 購房者占有較大比重。海口市房屋銷售對象 50％是島外消費者，三亞市房屋銷售對象 90％是島外消費者。 6 月份，?？谑行陆ㄉ唐纷≌骄蹆r 3590 元，三亞市新建商品住宅平均售價 6965 元。 B、海南旅游地產市場分析 近來，海南旅游與房地產兩個高速增長產業(yè)頻頻聯姻，且構筑了一段段旅游專業(yè)好文檔 地產美好姻緣。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團、美國蘆薈株式會社等 “ 豪門公子 ” 也紛紛來海南房地產業(yè)找 “ 媳婦 ” 。 受宏觀調控、國六條等政策影響，今年海南房地市場比較低迷。而旅游房地產卻逆市看漲，依然保持增長勢頭。 據 了解，今年來海南 購買度假式房子的外地人比較踴躍。一些新開發(fā)樓盤的銷售情況比預想的要好，好的樓盤一期剛推出來就已銷量過半。 旅游地產旺銷，也導致房價上漲。據 統(tǒng)計 ，三亞灣旅游地產均價已達每平米6000 多 元，?？谖餍愫┮粠У母邫n住宅群，房價上漲也比較快，有的已接近 5000元大關。 自從旅游地產概念引入我省后，特別是三亞， “ 旅游房產 ” 不僅全線躥紅，且已形成規(guī)模，打破海南房產界多年的沉寂。同時，也吸引了內地、香港等地地產大鱷前來投資。 從 2021 年起，一批海內外客商 前來投資開發(fā)項目 。中信集團以中信泰富為旗艦，投資 100 億元高調殺入海南旅游房地產項目開發(fā)，直接介入博鰲二期開發(fā)建設。中信除參與原 41． 8 平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴大到 122 平方公里， 2021 年前總投資將達到 300 億元以上。香港華潤集團計劃今后 10 年內分批投入 50 億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開發(fā)。浙江吉利集團在海南投資 30 億元建三亞學院及落筆洞旅游項目。創(chuàng)維集團投資 20 多億元在三亞投資開發(fā)了海南省最大的舊城改造項目 ——— 時代海岸。華人首富、長江實業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團董事總經理霍震霆、香港恒隆集團主席陳啟宗、泰國海南商會名譽理事 長歐宗清博士、泰國中華總商會主席鄭明如等富豪們也都看上了海南房地產投資。 調查統(tǒng)計表明，海南旅游地產在全國的市場份額已占到 40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產的知名品牌。在第一屆中國旅游房地產會，在人們最喜歡的旅游地產發(fā)展的城市調查問卷中，排前三名里海南有兩個城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌？梢姾Ｄ下糜蔚禺a在內地人心中的地位。 海南旅游地產 蘊藏巨大商機 。 海南省氣候宜人、風景優(yōu)美，具備了發(fā)展旅游地產充分的先天條件，而旅游經濟的強勢發(fā)展又為旅游地產的發(fā)展搭建了橋梁。國內外大型 企業(yè)紛紛進入海南旅游地產，必將掀起海南旅游地產新一輪開發(fā)熱潮。同時也加快實現海南島打造成亞洲高檔休閑度假旅居基地和富裕起來的中國人“ 第二居住地 ” 的目標。 事實上，旅游地產的發(fā)展不僅是多賣幾套房這么簡單而已。由于旅游地產涉及多個行業(yè)，可帶來多重發(fā)展。 專業(yè)好文檔 C、 海南二三線城市樓市 分析 今年５月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進入市場，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國有糧食企業(yè)土地資產公開拍賣。市縣糧食系統(tǒng)國有存量土地資產已經被激活，海南二三線城市土地交易開始進入活躍期。 在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓 市也已悄然形成。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開發(fā)商利用當地的溫泉優(yōu)勢，開發(fā)度假療養(yǎng)樓盤，吸引了不少外省客戶。瓊海全市的樓盤在三年前只有６個，現在已激增到２６個。在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產被島外人士購買。 據了解，目前瓊海大部分公寓樓盤價格集中在 1500 元 /平方米至 2400 元 /平方米，保亭的價格在 1200 元 /平方米至 1800 元 /平方米，五指山市的價格更低，每平方米約 11001600 元。 在海南一級房地產市場競爭硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產市場也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。 在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產被島外人士購買。據了解，到海南二三線城市購房的多數是經濟寬裕的內地中老年人。海南的氣候 、生態(tài)環(huán)境和較低房價 ， 是吸引他們購房的主要原因。 近年來，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立，在七仙廣場附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。 據悉 通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設、購買住房的人多了。目前，除江西、西藏等兩省外，全國其他各省市均有人在保亭購房居祝 。 目前保亭房產的價格在 1200 元 /平方米至 1800 元/平方 米。 D、 海南二三線城市土地交易 狀況 在房地產開發(fā)所有的資源中，土地是根本。 海甸島一塊面積僅 20 多畝的土地，在上個月拍賣成交價高達 4000 多萬元，平均地價高達 220萬元 /畝，而在兩年前這里地價不過 40 萬 /畝至 60萬 /畝。雖然這只是特例，但?？谕恋卣w價格的上漲幅度之快，仍然令眾多房產開發(fā)商目瞪口呆。 而三亞土地的價格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價格不過 30 多萬元 /畝，現在則高達 360 多萬元 /畝。有的開發(fā)商聲稱，三亞一線海景地 400 萬元 /畝也敢拿，三亞市一般的土地價格動輒超過 100 萬元 /畝。 土地 成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？?、三亞轉向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。 專業(yè)好文檔 這一輪拿地特征已經顯示出，海南部分開發(fā)商開始從機會主義，逐步轉向戰(zhàn)略機會主義。 海南二三線樓市已經興起，五指山市今年報建的房地產項目高達 70 萬平方米。瓊海 “ 天來泉 ” 項目成功的示范，也增加了開發(fā)商們對海南二三線區(qū)域土地的開發(fā)信心。 中小開發(fā)商正在考慮轉向開吃二三線區(qū)域土地 “ 奶酪 ” ，澄邁、文昌是他們的考慮重點之一。 ※ 瓊海房地產市場概況 在 房地產 新一輪發(fā)展中，瓊海以加快城市建設為突破口，緊緊依托區(qū)位優(yōu)勢、博鰲亞洲論壇品牌效應、溫泉特色資源，以及本市獨特的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境，從瓊海特色資源和優(yōu)勢中尋求城市發(fā)展空間，準確把握城市定位，堅持以產業(yè)發(fā)展為依托，以萬泉河為靈魂，按照唯美主義的要求，不斷完善城市功能配套，提高城市品位，把瓊海打造成恬靜、溫馨、安寧、精致、優(yōu)美、宜居的城市，打造成 “ 全國人民第二居住地 ” 。 瓊海有著優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，氣候、空氣、水源、文化以及城市配套等都充分具備了一個宜居城市的基本要素。思維投資自 2021 年新一輪房地 產熱潮來臨進駐瓊海，因地制宜成功開發(fā)了外銷型地產項目 “ 富海花園 ” ，并以 90%的比例銷往島外市場。 瓊海 作為房地產開發(fā)的處女地，有著開闊的開發(fā)用地，及適合實力開發(fā)商展開規(guī)模開發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內涵的地產項目來。 官塘首席大盤 天來泉占據了官塘溫泉開發(fā)區(qū) 1000 畝的稀缺資源，成就了他們 “ 大社區(qū)、大配套、精裝修 ” 交房的開發(fā)設想與理念，達到了旅游地產外銷目的，為瓊海外銷房產開創(chuàng)了局面。據官塘天來泉溫泉度假中心的銷售統(tǒng)計表顯示， 今年 2 月 3 日售出房量為 54套，創(chuàng)自開盤以來最新紀錄。 天來泉自 2021 年 10月 30日開盤以來銷售一直非常火爆， 僅僅半年時間，一期 2021 多套房子順利售罄， 單日 售出幾十套的現象時有發(fā)生， 最高 售出 單日 54套的業(yè)績 。購房客戶主要來自國外的 4個國家和國內 28 個省份。 目前，文昌房價上漲幅度接近 80%，均價已經和瓊海看 并行。 萬寧市商品房現狀與市場需求 1）萬寧市概況 萬寧市位于海南省東南部，瀕臨南海，歷史悠久，古稱 “ 萬洲 ” ， 1992 年設為縣級市。境內地勢西高東低，山區(qū)面積越占全市面積的一半。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。 萬寧市西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海 接壤，南距 三亞 市 112 公里，北離海專業(yè)好文檔 口市 139 公里，處于東線高速公路中部，地理位置優(yōu)越。地勢背山面海，呈階梯式自西向東傾斜，大致分為山地、丘陵和平原。市內有太陽、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海 。 萬 寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬州古塔、萬安書院、望海廳等。主要旅游勝地有東山嶺旅游區(qū)，在萬城鎮(zhèn)東 2 公里，方圓 8 平方公里，海拔 184 米。東山嶺有 8 景、 36 洞及海南第一泉。興隆溫泉旅游區(qū)在興隆華僑農場境內，是境內最大的旅游勝地。 石梅灣海濱旅游度假區(qū)已列為省級重點旅游開發(fā)區(qū)。 境內１０９公里的陽光海岸線上，自北向南分布著山欽灣、大花角灣、春園灣、神州半島灣、南燕灣、石梅灣、楊梅灣、日月灣等眾多海灣，岸線綿長、沙灘遼闊、沙細質白，沿岸還有大州島、加井島、州仔島、甘蔗島和神州半島等各具獨特風光的島嶼和半島，還有兩個極具開發(fā)價值的內海。溫泉、海灘、島嶼、港灣、珍稀植物、奇山異石、熱帶雨林等自然景觀與文物古跡、革命圣地、歷史遺址、獨特的民族 風情等人文景觀是其他地方無法比擬