【正文】 對前期市場推廣進行分析,診斷銷售難題,根據(jù)實際情況推出新的廣告組合方案!在清盤期內(nèi)廣告日程型態(tài)的排布采用間歇型和脈動型，軟硬廣告兼施。廣告總量減少，廣告策略的執(zhí)行應(yīng)繼續(xù)加強力度。增強的表現(xiàn)力；收尾期（清盤期） 樓盤銷售基本上進入了衰退階段，廣告保持在提醒作用的水平，公共宣傳已經(jīng)消退，銷售人員對這一產(chǎn)品僅給予最低限度的關(guān)注，然而銷售促進要繼續(xù)加強。以大量公共宣傳和集約式廣告為主。因為這是一個形象至上的時期，聲譽和形象比任何明確的產(chǎn)品都更為重要。以保證銷售旺勢的持續(xù)性，實現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”的銷售態(tài)勢。采取DM、銷售現(xiàn)場、媒體廣告、新聞炒作等多種廣告渠道促銷組合人氣的創(chuàng)造得益于事件行銷，包括新聞事件、現(xiàn)場活動與促銷活動。經(jīng)濟學(xué)專家常提到的“口碑效應(yīng)”、“羊群效應(yīng)”皆是對這一點的深刻洞察。所以強調(diào)房地產(chǎn)銷售短時間內(nèi)的大量成交，強調(diào)以快打慢。２、確定最佳媒介組合，獲得高比值的廣告信息傳播點，是這個階段成功的關(guān)鍵。本階段廣告推廣策略樓盤推向市場之初，啟用的廣告形態(tài)應(yīng)該是先導(dǎo)性、告知性的，應(yīng)使用大眾媒體。本階段廣告推廣目標(biāo)：對““XXX號國際公寓”項目進行預(yù)熱，引起社會關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。（１）、公共宣傳追求的是在媒體上的展露度和展露次數(shù)，““XXX號國際公寓”應(yīng)盡可能地把這兩項指標(biāo)做好。搞好與職能部門的關(guān)系，請其主要專家對““XXX號國際公寓”經(jīng)常性地給予肯定的評價。事先將公共宣傳的常規(guī)信息設(shè)計好，并有計劃地購買一系列的版面和時間，按期發(fā)布公司每一個成員都要有公共宣傳的意識，捕捉新聞，制造事件，經(jīng)常性地向媒體投稿，角度可以是多方面的，最好圍繞““XXX號國際公寓“有感而發(fā)，刊發(fā)后公司給予獎勵。最后一種渠道，以口碑影響而著稱，在許多產(chǎn)品領(lǐng)域里是最有說服力。B、ＡＩＤＡ廣告戰(zhàn)略AIDA模式：注意——興趣——欲望——行動；在““XXX號國際公寓”廣告營銷的實戰(zhàn)操作過程中，我們將主要采用ＡＩＤＡ模式。A、“推拉”廣告戰(zhàn)略推拉是一種營銷戰(zhàn)略，這種戰(zhàn)略是將營銷方式中的各種工具和方法進行劃分和歸類，分別采用推的戰(zhàn)略或拉的戰(zhàn)略以便創(chuàng)造更多機會在這里。 在制定““XXX號國際公寓”營銷階段劃分時，本著“短”、“平”、“快”的戰(zhàn)略需要，力爭通過前期的營銷推廣安排，在盡可能短的時間內(nèi)將項目清盤。根據(jù)““XXX號國際公寓”項目本身情況和目前的工程進展。報紙媒體除了常規(guī)的廣告宣傳外，其相當(dāng)關(guān)鍵的是，在于成為了政府的宣傳咽喉，對于國人來說，則意味著權(quán)威與公正性。項目的基本展示內(nèi)容，整體模型、展板等?！啊癤XX號國際公寓”駐外展點的設(shè)置，必須考慮到目標(biāo)消費群的生活形態(tài)。戶外廣告（廣告牌及燈箱廣告）作為一種瞬間產(chǎn)生高度注目率的媒體，具有展示時間長，針對性強、表現(xiàn)手段靈活，費用比較低，并可以利用光電技術(shù)更具吸引力等優(yōu)點。因此，首先必須建立完善的VI系統(tǒng)（項目形象識別系統(tǒng)）。因此，應(yīng)該為“9號國際公寓”開發(fā)一個獨有的CI系統(tǒng)，以便于對包裝各環(huán)節(jié)及細(xì)節(jié)進行統(tǒng)一的一致性規(guī)范。 從市場的現(xiàn)狀和消費心理來看，形式比內(nèi)容更重要，包裝的目的就是使形式看起來更美、更精彩、更溫馨、更別致、更有特色或者更流行、更有品味、更符合消費心理及消費者的需求。項目核心競爭力：文化、品位、尊榮、儒雅社區(qū)終極目標(biāo)：是文化的社區(qū)，是精神的社區(qū)，是高尚優(yōu)質(zhì)社區(qū)的旗幟。在現(xiàn)實生活中，一個人的生活態(tài)度決定了他的生活方式，這種生活方式又通過生活狀態(tài)體現(xiàn)出來。有形產(chǎn)品：位于朝陽公園板塊的優(yōu)質(zhì)高檔外銷公寓。然而，既有的目標(biāo)客戶將興趣轉(zhuǎn)移到風(fēng)景如畫的近郊別墅，再者，區(qū)域內(nèi)持續(xù)增長的地產(chǎn)豪宅供應(yīng)量與當(dāng)前社會制造富人的速度明顯放慢的實際存在結(jié)構(gòu)失衡，過多的豪宅必然縮小購買客群范圍，放慢銷售速度，承受巨大的資金壓力。據(jù)統(tǒng)計，目前CBD區(qū)域周邊已有近400萬平方米的公寓供應(yīng)量，未來兩年內(nèi)還將上市供應(yīng)量500萬平方米。另一方面，隨著朝陽公園板塊周邊區(qū)域新樓盤相繼增加，對市場構(gòu)成強大影響，大大刺激了疲憊的有效市場需求。上述比較看，碧湖居總價要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前在銷的其他公寓。本案在銷售的時候，競爭樓盤基本銷售完畢，本案屬于朝陽板塊的收筆之作，在朝陽公園板塊本案是高檔住宅外銷公寓的絕版。處在四環(huán)之內(nèi)高檔房價格，單獨的價格量是少的，就是局面是供不應(yīng)求的。(2)、來自供給市場的商機從CBD的規(guī)劃看，1000萬平方米的建設(shè)量中有500萬平方米是寫字樓，這表明CBD的商務(wù)功能將得到徹底體現(xiàn)，盡管從目前的在銷項目看，大有住宅蓋過商務(wù)寫字樓的勢頭，但卻沒有一個項目屬于純正的居住項目，大都是寫字樓、商務(wù)公寓、高樓公寓三位一體的規(guī)劃。（3）期望均價高，一層挑空9米造成 空間損失成本加大（4）碧湖居一期遺留問題，口碑營銷帶來障礙。一層挑空9米，北部7層利于觀湖。前幾年購房者在購房的時候，只關(guān)心開發(fā)商對于房子產(chǎn)品本身的承諾，這一階段可以稱為房地產(chǎn)的產(chǎn)品時代。本案為合圍式歐洲新古典主義風(fēng)格，設(shè)有內(nèi)外回廊及5000平米的內(nèi)庭院。明達房地產(chǎn)開發(fā)商聘用世界知名的房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司仲量聯(lián)行為入住業(yè)主服務(wù)。本區(qū)域和周邊地區(qū)擁有豐富的涉外資源，為在華工作的使館人員提供了生活上的便利。國貿(mào)、京廣嘉里、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了 惠普、摩托羅拉、福特、三星等數(shù)百家著名外資機構(gòu)。長期涉外氛圍的積淀、精英人群的聚集也為本案占領(lǐng)高端市場提供了潛在的銷售利好。 另外，碧湖居還將采用獨立式中央空調(diào)，人車分流以及智能化等時尚設(shè)計，五星級會所配有游泳池、健身、娛樂等多項功能，可全方面地服務(wù)