【正文】 的同一性。在品質接近，售價明顯具有優(yōu)勢的情況下，CBD豪宅將面臨周邊物業(yè)的強力挑戰(zhàn)。所以以后幾年內，就四環(huán)之內的房子，可能會出現(xiàn)供不應求的局面，供不應求的局面可能使它的價格上漲。 現(xiàn)在購房者不僅注重對于產品的考察，而且越來越重視開發(fā)商聲譽、實力的考察。區(qū)域內濃厚的商務氛圍吸引了眾多來華進行商貿活動的國外人士。性質：外銷公寓定位：北京市最豪華的高檔住宅項目之一。（4）整體建筑體現(xiàn)人性化特征 挑空9米，北部7層利于觀湖。 另外，碧湖居還將采用獨立式中央空調，人車分流以及智能化等時尚設計，五星級會所配有游泳池、健身、娛樂等多項功能，可全方面地服務于業(yè)主。明達房地產開發(fā)商聘用世界知名的房地產服務及投資管理公司仲量聯(lián)行為入住業(yè)主服務。（3）期望均價高，一層挑空9米造成 空間損失成本加大（4）碧湖居一期遺留問題，口碑營銷帶來障礙。上述比較看，碧湖居總價要遠遠高于當前在銷的其他公寓。有形產品：位于朝陽公園板塊的優(yōu)質高檔外銷公寓。因此，應該為“9號國際公寓”開發(fā)一個獨有的CI系統(tǒng)，以便于對包裝各環(huán)節(jié)及細節(jié)進行統(tǒng)一的一致性規(guī)范。項目的基本展示內容，整體模型、展板等。A、“推拉”廣告戰(zhàn)略推拉是一種營銷戰(zhàn)略，這種戰(zhàn)略是將營銷方式中的各種工具和方法進行劃分和歸類，分別采用推的戰(zhàn)略或拉的戰(zhàn)略以便創(chuàng)造更多機會在這里。搞好與職能部門的關系，請其主要專家對““XXX號國際公寓”經常性地給予肯定的評價。本階段廣告推廣策略樓盤推向市場之初，啟用的廣告形態(tài)應該是先導性、告知性的，應使用大眾媒體。經濟學專家常提到的“口碑效應”、“羊群效應”皆是對這一點的深刻洞察。以大量公共宣傳和集約式廣告為主。對前期市場推廣進行分析,診斷銷售難題,根據(jù)實際情況推出新的廣告組合方案!在清盤期內廣告日程型態(tài)的排布采用間歇型和脈動型，軟硬廣告兼施。因為這是一個形象至上的時期，聲譽和形象比任何明確的產品都更為重要。所以強調房地產銷售短時間內的大量成交，強調以快打慢。本階段廣告推廣目標：對““XXX號國際公寓”項目進行預熱，引起社會關注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。事先將公共宣傳的常規(guī)信息設計好，并有計劃地購買一系列的版面和時間，按期發(fā)布公司每一個成員都要有公共宣傳的意識，捕捉新聞，制造事件，經常性地向媒體投稿，角度可以是多方面的，最好圍繞““XXX號國際公寓“有感而發(fā)，刊發(fā)后公司給予獎勵。 在制定““XXX號國際公寓”營銷階段劃分時，本著“短”、“平”、“快”的戰(zhàn)略需要，力爭通過前期的營銷推廣安排，在盡可能短的時間內將項目清盤?！啊癤XX號國際公寓”駐外展點的設置，必須考慮到目標消費群的生活形態(tài)。 從市場的現(xiàn)狀和消費心理來看，形式比內容更重要，包裝的目的就是使形式看起來更美、更精彩、更溫馨、更別致、更有特色或者更流行、更有品味、更符合消費心理及消費者的需求。然而，既有的目標客戶將興趣轉移到風景如畫的近郊別墅，再者，區(qū)域內持續(xù)增長的地產豪宅供應量與當前社會制造富人的速度明顯放慢的實際存在結構失衡，過多的豪宅必然縮小購買客群范圍，放慢銷售速度，承受巨大的資金壓力。本案在銷售的時候，競爭樓盤基本銷售完畢，本案屬于朝陽板塊的收筆之作，在朝陽公園板塊本案是高檔住宅外銷公寓的絕版。一層挑空9米，北部7層利于觀湖。本區(qū)域和周邊地區(qū)擁有豐富的涉外資源，為在華工作的使館人員提供了生活上的便利?？偨ㄖ娣e：000000000m2二期336套房子中，全部為一梯二戶甚至一戶，東側觀湖景戶型均為一層一戶（平層），面積在400平米左右。XXX號國際公寓全程廣告策略報告目錄一、項目概況二、項目SWOT分析項目優(yōu)勢（strength）位置優(yōu)勢——三個商圈，一個公園，地處朝陽公園板塊。其他戶型在170——330平米之間。 ④具有外籍的中國人。內外回廊及5000平米的內庭院等等。項目威脅（threats）（1）、來自同質化產品和可替代品市場的威脅在品質接近、價位接近的情況下，供給市場上外銷高檔公寓龐大的集中釋放量如何消化將變得讓人棘手。二、項目廣告定位““XXX號國際公寓”的產品層次分析有形層附加產品核心層一、 ““XXX號國際公寓”作為房地產項目，其包裝應滿足以下六種感覺：視覺的、聽覺的、觸覺的、嗅覺的、心理感覺的和幻覺的。由于展場是設置在外的銷售網點，因此，其網點必須滿足于目標消費者的購物、消費形態(tài)，其展場的設置地點最好是以這類有產階層經常出沒的大型商場為標準，就地設置于這些人群經常光顧的場所的旁邊。這意味著““XXX號國際公寓”的營銷階段劃分將不會象操作大型常規(guī)項目時，那樣的復雜與繁瑣，而是全程保持強銷的態(tài)勢。公司應經常性地邀請中央、市具有高曝光率的領導來““XXX號國際公寓”項目現(xiàn)場考察、指導，發(fā)表評論并題詞紀念，引發(fā)媒體報道。初步奠定““XXX號國際公寓”在人們心目中的品味、檔次和形象。而就這需要通過造勢來實現(xiàn)。本階段廣告推廣策略在這個階段，相對廣告而言，實際上銷售促進以起著重要作用。 26 / 26。此時的廣告著重從以下幾個方面推出。②成為市場的焦點與熱點房地產項目若要擁有一個成功的銷售期，最重要的指標是人氣指數(shù)，尤其是銷售現(xiàn)場人氣的聚集，旺盛且持續(xù)的人氣，對項目銷售的推動作用時巨大的。讓準備買房的消費者停止購買其他樓盤轉而關注““XXX號國際公寓”；讓本不打算買房的消費者產生購房的念頭?！焙?，結合““XXX號國際公寓”的實際情況可以綜合利用以下