某國際公寓全程項目廣告策略報告(已修改)
2025-08-13 22:22 本頁面
【正文】 XXX號國際公寓全程廣告策略報告目錄一、項目概況二、項目SWOT分析項目優(yōu)勢（strength）位置優(yōu)勢——三個商圈，一個公園，地處朝陽公園板塊。（2）品牌優(yōu)勢，仲量聯(lián)行盛名之下無虛士。（3）地中海式風格的歐式建筑，朝陽板塊中獨一無二。（4）整體建筑體現(xiàn)人性化特征 挑空9米，北部7層利于觀湖。項目劣勢（weakness）（1）板塊市場公寓產(chǎn)品眾多，同質(zhì)化嚴重，周邊競爭性樓盤林立。（2）營銷周期短。（3）期望均價高，一層挑空9米造成 空間損失成本加大（4）碧湖居一期遺留問題，口碑營銷帶來障礙。（5）圍合式結(jié)構(gòu) 帶來采光、景觀、朝向、通風。（6）戶型偏大。項目機會（opportunity）（1）不斷增長的目標消費群體（2）來自供給市場的商機（3）緊縮的土地政策（4）開盤、銷售時機優(yōu)勢項目威脅（threats）（1）、來自同質(zhì)化產(chǎn)品和可替代品市場的威脅（2）從高檔外銷公寓市場供給和需求看供需平衡搖擺不定（3）來自板塊市場競爭的沖擊（4）目標客戶群體的在相對縮小，興趣在轉(zhuǎn)移二、項目廣告定位廣告主題定位公關(guān)方向地位：媒體選擇定位三、廣告?zhèn)鞑ネ緩剿?、營銷階段的劃分五、項目全程廣告策略本案整體廣告策略本案廣告的階段策略一、項目概況碧湖居二期工程即“XXX號國際公寓”于 2004年3月15日開工，2004年春節(jié)前夕封頂，2005年5月—6月開盤，2005年12月2006年1月入住。建筑采用全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)，地下2層，地上11層，項目由4幢7—11層板樓圍合而成，其采光、通風可以得到充分保障。樓間是中心綠地，有風雨玻璃廊連接各個單元門；樓外是學校和朝陽公園，住戶可以享受內(nèi)外兩重環(huán)境。性質(zhì)：外銷公寓定位：北京市最豪華的高檔住宅項目之一。地理位置：北京市朝陽區(qū)朝陽公園西路9號發(fā)展商：XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：仲量聯(lián)行周邊環(huán)境：梯田式流水，曲徑通幽，中央噴泉，下沉式廣場。 交通狀況：交通便利、購物方便，距機場十分鐘車程，乘車去燕莎商城只需5分鐘?？偨ㄖ娣e：000000000m2二期336套房子中，全部為一梯二戶甚至一戶，東側(cè)觀湖景戶型均為一層一戶（平層），面積在400平米左右。其他戶型在170——330平米之間。設(shè)計師利用大面積空間體現(xiàn)出功能分區(qū)的概念，每套戶型中臥室區(qū)和家政區(qū)都相對獨立，部分戶型中設(shè)計有雙主臥及雙主衛(wèi)。衛(wèi)生間、廚房面積都較大，廚房可設(shè)計成通透型，促進了家庭成員間的溝通；每戶都有2個入口，分供主人和工人使用，這樣，主人的生活空間就不再受到家政活動的干擾。 另外，碧湖居還將采用獨立式中央空調(diào)，人車分流以及智能化等時尚設(shè)計，五星級會所配有游泳池、健身、娛樂等多項功能，可全方面地服務(wù)于業(yè)主。二、項目SWOT分析項目優(yōu)勢（strength）位置優(yōu)勢——三個商圈，一個公園，地處朝陽公園板塊?！癤XX號國際公寓，地處被眾多業(yè)內(nèi)人士看好的朝陽公園西側(cè)，此區(qū)域具有以下顯著特征：豐富的景觀資源；深厚的涉外文化積淀；長期聚集的精英人群；上述三點都將構(gòu)成本案的無可比擬的重大利好。朝陽公園是全亞洲最大的城市公園，為周邊的樓盤提供了良好的景觀資源優(yōu)勢，以至于在朝陽公園的基礎(chǔ)上形成了眾多的景觀住宅。長期涉外氛圍的積淀、精英人群的聚集也為本案占領(lǐng)高端市場提供了潛在的銷售利好。麗都商圈可以看作是燕莎商圈的延伸區(qū)域，這三個商圈高度聚集著大量而穩(wěn)定的外籍人員，這些都將成為本案的目標客戶。他們主要由以下幾部分組成：①跨國公司中國總部的外方高層管理人員 他們當中包括跨國公司總部的外方首席代表和高級行政人員，從國籍上看，歐美籍占 60%，其次為港澳臺人士，再次為日本、韓國以及華裔人士和其他地區(qū)人士。 ②來華進行商貿(mào)活動的國外人士世界500強入駐北京的148家企業(yè)有99家落戶CBD及周邊地區(qū)（其中僅國貿(mào)中心就達65家）。國貿(mào)、京廣嘉里、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了 惠普、摩托羅拉、福特、三星等數(shù)百家著名外資機構(gòu)。區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍吸引了眾多來華進行商貿(mào)活動的國外人士。 ③各國使館工作人員 第一、二、三使館區(qū)分布在本區(qū)域周圍，云集了絕大多數(shù)的駐華使館。新加坡大使館入駐嘉里中心寫字樓。本區(qū)域和周邊地區(qū)擁有豐富的涉外資源，為在華工作的使館人員提供了生活上的便利。 ④具有外籍的中國人?；貒鴦?chuàng)業(yè)的海龜派，及在華外資機構(gòu)擔任主要管理職務(wù)的華僑。品牌優(yōu)勢，仲量聯(lián)行盛名之下無虛士。明達房地產(chǎn)開發(fā)商聘用世界知名的房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司仲量聯(lián)行為入住業(yè)主服務(wù)。仲量聯(lián)行具備豐富經(jīng)驗及充足資源，是全球首屈一指的綜合物業(yè)服務(wù)及投資管理公司。在房地產(chǎn)物業(yè)管理、服務(wù)領(lǐng)域久負盛名，在業(yè)內(nèi)和業(yè)主之間享有良好的口碑，這對本項目而言無異于錦上添花。（3）地中海式風格的歐式建筑，朝陽板塊中獨一無二。本案為合圍式歐洲新古典主義風格，設(shè)有內(nèi)外回廊及5000平米的內(nèi)庭院。在建筑風格上，引人親切淡雅的地中海式建筑風情，以動靜多變的遠觀水體和層次豐富的公園綠化為主體，屋頂、外墻，一一輝映構(gòu)成自由浪漫、現(xiàn)代簡約的建筑情調(diào)。將成為朝陽板塊住宅樓群的一道亮麗的風景。（4）整體建筑體現(xiàn)人性化特征 挑空9米，北部7層利于觀湖。前幾年購房者在購房的時候，只關(guān)心開發(fā)商對于房子產(chǎn)品本身的承諾，這一階段可以稱為房地產(chǎn)的產(chǎn)品時代。 現(xiàn)在購房者不僅注重對于產(chǎn)品的考察，而且越來越重視開發(fā)商聲譽、實力的考察。不少購房者已經(jīng)意識到
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