【正文】 ? 返購(gòu)物券法消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)大宗或高價(jià)格商品時(shí)贈(zèng)送一定金額的購(gòu)物券。這將對(duì)公司的后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和化解商家之間的矛盾有很大的益處。項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)全方位地建立項(xiàng)目的 VI 系統(tǒng)，尤其是在商業(yè)物業(yè)的前期運(yùn)作階段，可以通過(guò) VI 系統(tǒng)來(lái)側(cè)面配合商業(yè)的推廣及營(yíng)銷(xiāo)。經(jīng)營(yíng)商家專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容? 怎樣設(shè)置部門(mén)? 總經(jīng)理的政令控制辦公室? 人力資源部與企業(yè)人才? 企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)中心? 市場(chǎng)部和服務(wù)部門(mén)? 競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵是特色59 / 65? 品牌的保障是文化? 受監(jiān)督的個(gè)人負(fù)責(zé)制? 督辦和預(yù)警? 程序化管理和職能部門(mén)? 采購(gòu)申請(qǐng)和成本控制? 營(yíng)銷(xiāo)策略和企業(yè)目標(biāo)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的升級(jí)管理（1）市場(chǎng)初期協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶(hù)，培育區(qū)域市場(chǎng)，促使區(qū)域商業(yè)快速繁榮，使其在市場(chǎng)占有率達(dá)到 80%以上；（2）對(duì)不同商業(yè)業(yè)態(tài)商家實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提升區(qū)域市場(chǎng)商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證商家經(jīng)營(yíng)的持續(xù)發(fā)展，使其營(yíng)業(yè)收入每年遞增 10%；（3）區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分及空缺市場(chǎng)的捕捉，及時(shí)更新商業(yè)調(diào)整策略，提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)；（4）根據(jù)年度商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，制定年度營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，并進(jìn)行合理分化，為本項(xiàng)目商家制定相應(yīng)的年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃；（5）確定項(xiàng)目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策，每年開(kāi)展不低于 3次促進(jìn)區(qū)域商業(yè)繁榮的公關(guān)宣傳活動(dòng)。? 工作流程和原商家解除租約合同工程檢修 和新商家簽訂租約合同新商家裝修和入駐 商家儲(chǔ)備工作對(duì)和本項(xiàng)目業(yè)態(tài)相同但沒(méi)有入駐本項(xiàng)目的商家通過(guò)舉辦商家交流酒會(huì)、過(guò)年、過(guò)節(jié)的團(tuán)拜活動(dòng)等方式隨時(shí)保持聯(lián)系。員工培訓(xùn)主要有如下內(nèi)容：? 后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容簡(jiǎn)介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))；? 管理員工職責(zé)；? 管理員工在商業(yè)物業(yè)管理中扮演的角色；? 員工守則、行為及紀(jì)律；? 商業(yè)物業(yè)專(zhuān)門(mén)名詞介紹；? 商業(yè)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備；? 商業(yè)物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用；? 管理服務(wù)的目的及重要性；? 商業(yè)用房商家置換的移交程序；? 防火知識(shí)及消防裝置；? 無(wú)線(xiàn)電通話(huà)機(jī)的應(yīng)用；? 商業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)；? 緊急事件處理程序；57 / 65對(duì)于上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司計(jì)劃在后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)運(yùn)前為管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專(zhuān)業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。7. 適時(shí)組織防凍保暖、防沙，預(yù)防病蟲(chóng)害。3. 花草樹(shù)木無(wú)枯死，養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的死樹(shù)，必須清除，并適時(shí)按需要補(bǔ)種。4. 垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗，保持潔凈。保潔服務(wù)一、 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、商鋪的公共部位保潔1．公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道（1）公共綠地 1 次/天 清理（2）硬化地面 2 次/天 清掃（3）主次干道 2 次/天 清掃（4）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1 次/天 擦拭（5）水池、溝、渠、沙井表面 1 次/天 清理2．公共部位（1）樓內(nèi)通道、樓梯 2 次/天 拖掃（2）消防通道 1 次/天 拖擦（3）共用活動(dòng)場(chǎng)所 1 次/天 清掃（4）樓道玻璃窗 1 次/周 擦拭（5）室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門(mén)、扶手等公共設(shè)施 1 次/天 擦拭（7）公共衛(wèi)生間 10 次/天 清潔（8）及時(shí)清掃積水等清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物。3. 對(duì)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的危險(xiǎn)隱患部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志，達(dá)到明顯的警示作用。9. 危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。5. 道路暢通，路面平坦，車(chē)輛行駛路線(xiàn)明確。 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1. 供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。4. 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，無(wú)安全隱患。12. 按規(guī)定使用維修基金。8. 實(shí)施每周 6 天每天 10 小時(shí)服務(wù)接待，夜間安排人員值班（公示聯(lián)系電話(huà)號(hào)碼） 。4. 管理人員應(yīng)統(tǒng)一著裝。因?yàn)楹笃谏虡I(yè)經(jīng)營(yíng)管理的好壞將和商家（業(yè)主）的投資收益高低息息相關(guān)，只要商家（業(yè)主）意識(shí)到這一點(diǎn)并密切配合，將對(duì)貴公司的銷(xiāo)售、品牌提升和本公司的后期商務(wù)經(jīng)營(yíng)管理都有不可低估的益處。對(duì)于存在的問(wèn)題可以協(xié)商整改，保證接管驗(yàn)收的質(zhì)量。這一階段介入還可發(fā)現(xiàn)原設(shè)計(jì)中沒(méi)發(fā)現(xiàn)的不合理問(wèn)題，把問(wèn)題排除在萌芽階段，不要木已成舟才發(fā)現(xiàn)和去解決，這不但給使用和管理帶來(lái)巨大困難，也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)?yè)p失。管理公司下面直接設(shè)置各個(gè)職能部門(mén)，部門(mén)下設(shè)專(zhuān)業(yè)組，專(zhuān)業(yè)組直接管理所有員工。開(kāi)業(yè)期間主要是針對(duì)人流量對(duì)商家的安全、促銷(xiāo)活動(dòng)的誤解與糾紛、商家需要的臨時(shí)幫助等等突發(fā)情況。人員安排 演藝活動(dòng)的銜接人員、商家管理協(xié)調(diào)人員、工程人員、安保人員、保潔人員、總體協(xié)調(diào)、嘉賓接待、媒體接待、現(xiàn)場(chǎng)布置人員、促銷(xiāo)活動(dòng)組織協(xié)調(diào)人員等等各方面的人員要做到：提前到崗、責(zé)任明確、認(rèn)真負(fù)責(zé)等。演藝活動(dòng)的過(guò)程中要不停的穿插有關(guān)本項(xiàng)目的介紹和宣傳、商家。? 特殊開(kāi)業(yè)法針對(duì)項(xiàng)目特色來(lái)制定，如某些高檔百貨商業(yè)樓可以通過(guò)舉辦消夏音樂(lè)會(huì)來(lái)代替開(kāi)業(yè)典禮。? 名人效應(yīng)法中國(guó)水街開(kāi)業(yè)時(shí)邀請(qǐng)知名人士來(lái)現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)名人的到來(lái)再邀請(qǐng)媒體配合制造轟動(dòng)效應(yīng)，提升中國(guó)水街知名度；本項(xiàng)目可考慮知名主持人主持民間奇人絕技比拼等活動(dòng)。參與條件要設(shè)置多個(gè)等級(jí)的門(mén)檻。根據(jù)各個(gè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品的不同，各個(gè)商家的促銷(xiāo)內(nèi)容和力度會(huì)大相徑庭，主要目的是提升營(yíng)業(yè)額和擴(kuò)大知名度。開(kāi)業(yè)活動(dòng)持續(xù)性和廣泛性原則能夠引起各層次消費(fèi)者持續(xù)關(guān)注和互動(dòng)參與的活動(dòng)作為開(kāi)業(yè)的主打活動(dòng)之一。在開(kāi)業(yè)半個(gè)月的時(shí)候推出部分的促銷(xiāo)內(nèi)容，商家內(nèi)容不予公告。? 對(duì)于尚未出租的商鋪要用噴繪或彩條布遮擋門(mén)面，在門(mén)上上張貼“正在裝修，敬請(qǐng)期待”等告示。這樣也有利于整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)的熱點(diǎn)炒作。七、價(jià)格策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）八、招商促進(jìn)策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）38 / 65九、分階段控制策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）十、大商戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）39 / 65第五部分 中國(guó)水街開(kāi)街策略一、開(kāi)街總體策略先試營(yíng)業(yè)后正式開(kāi)業(yè)一般情況下根據(jù)裝修進(jìn)度、業(yè)主要求、開(kāi)發(fā)商要求等為了早日計(jì)算租金，擇日進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，以便商家和運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行調(diào)整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。投資者策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）規(guī)劃策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）管理策略? 通過(guò)有效組織和組合，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的招商作用，相互協(xié)作，以完成預(yù)定的招商任務(wù)為目標(biāo)。? 商家應(yīng)對(duì)策略? 對(duì)商家要進(jìn)行正面激勵(lì)和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營(yíng)信心，對(duì)商家提出經(jīng)營(yíng)建議，表現(xiàn)最大的真誠(chéng)度，贏得商家的信賴(lài)。 四、招商管理組織架構(gòu)招商部經(jīng)理市場(chǎng)部 招商部市場(chǎng)調(diào)查策劃廣告一部二部三部公關(guān)媒體創(chuàng)意內(nèi)務(wù)秘書(shū)五、招商推廣策略（本部分內(nèi)容簡(jiǎn)單闡釋?zhuān)╇A段性宣傳推廣策略? 第一階段宣傳策略：概念引發(fā)期? 第二階段宣傳策略：概念深化、初步形象定位期? 第三階段宣傳策略：全方位形象定位期及開(kāi)街期? 第四階段宣傳策略：投資宣傳期35 / 65 公關(guān)活動(dòng)策略（略）六 項(xiàng)目招商執(zhí)行策略招商的階段性運(yùn)作工作? 招商實(shí)施準(zhǔn)備期（略）? 強(qiáng)勢(shì)招商階段（略）? 招商攻堅(jiān)階段? 繼續(xù)加強(qiáng)商家資源儲(chǔ)備，對(duì)剩余商鋪進(jìn)行定向招商，提高招商成功率；? 對(duì)現(xiàn)有商家資源進(jìn)行優(yōu)化組合；? 督促商家進(jìn)場(chǎng)裝修并與之配合；? 完成開(kāi)業(yè)策劃方案，組織進(jìn)行開(kāi)業(yè)相關(guān)活動(dòng)準(zhǔn)備；? 開(kāi)業(yè)環(huán)境布置；? 開(kāi)業(yè)廣告宣傳；? 完成開(kāi)業(yè)慶典準(zhǔn)備工作及開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)；? 完成對(duì)媒體炒作的組織和實(shí)施；? 設(shè)計(jì)對(duì)消費(fèi)者有吸引力的活動(dòng)素材,組織相關(guān)媒體宣傳；36 / 65? 利用開(kāi)業(yè)前的宣傳和造勢(shì),促進(jìn)招商率的進(jìn)一步提高；? 完成開(kāi)業(yè)后的系列促銷(xiāo)活動(dòng)實(shí)施方案。 前期只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng)保證項(xiàng)目的惟一旅游服務(wù)核心區(qū)概念，在前期實(shí)際的招商過(guò)程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無(wú)品牌的小商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)。根據(jù)大型商業(yè)中心的磁石效應(yīng)對(duì)各類(lèi)商家進(jìn)行有機(jī)的安排，以保證中國(guó)水街整體經(jīng)營(yíng)的均好性。譬如餐飲業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)鱔魚(yú)的火鍋；33 / 65核心店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。 知名商戶(hù)的進(jìn)駐，一方面對(duì)消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成吸引力，另一方面，知名商戶(hù)的形象也能使項(xiàng)目的形象更加深化。二、招商總體策略立足都江堰，面向成都、重慶，輻射全國(guó)大型商業(yè)物業(yè)的招商要求是“無(wú)大不穩(wěn)、無(wú)小不活” ，以都江堰為重點(diǎn)，完成本項(xiàng)目小部分餐飲、旅游購(gòu)物、旅游接待的招商，而對(duì)品牌餐飲、酒店、消閑配套招商則要面向成都、重慶及國(guó)內(nèi)，完成大型知名主力商家品牌的引進(jìn)工作。? 招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。通過(guò)主力店帶動(dòng)項(xiàng)目人氣及獨(dú)立商鋪的銷(xiāo)售。6）茶館及啤酒廣場(chǎng)? 茶館以特色茶館為主，如某茶館為相聲茶館、某茶館為川劇茶館、某茶館為說(shuō)書(shū)茶館；露天茶館設(shè)置為中低消費(fèi)；主題茶館設(shè)置為中高消費(fèi)?；疱伩棺饨鹉芰σ草^高，且經(jīng)營(yíng)商眾多，招商方面可使投資者更主動(dòng)。? 細(xì)分業(yè)態(tài)說(shuō)明：1）川菜? 以地方菜系為餐飲區(qū)主打符合游客需求及本地消費(fèi)市場(chǎng)需求；地方菜系既是游客首選又是本地消費(fèi)者嗜好，又突出項(xiàng)目特色。? 縱向關(guān)系：因?yàn)楦鱾€(gè)區(qū)域相互聯(lián)系中又由道路隔斷而獨(dú)立，二樓以上區(qū)域間人流交通被阻斷，業(yè)態(tài)定位主要考慮本區(qū)域各樓層之間的照應(yīng)關(guān)系，其次再考慮相鄰區(qū)域之間關(guān)系。? 配套的原則? 所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過(guò)一定的方法能夠互動(dòng)共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿(mǎn)足旅游服務(wù)業(yè)的需求。? 為有需求的投資者解釋描繪繁榮的商業(yè)前景。? 匯集了大型餐飲、各地小吃、民間曲藝、商務(wù)酒店、消閑娛樂(lè)、旅游購(gòu)物等等全面的集吃、喝、購(gòu)、住、行、消閑、民俗、文化功能于一體的具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費(fèi)的文化旅游體驗(yàn)基地。? 目的性原則傳達(dá)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目的、商圈地位目的、發(fā)展前景目的。項(xiàng)目城市功能和角色定位? 傳承傳統(tǒng)文化、展示城市形象的城市名片；? 都江堰城市旅游服務(wù)核心區(qū)，城市旅游商圈；目標(biāo)客戶(hù)群定位目標(biāo)市場(chǎng)定位? 一級(jí)市場(chǎng) —— 游客市場(chǎng)? 以 400 萬(wàn)人次游客量/年作為消費(fèi)者目標(biāo)，為其提供集約服務(wù)一站服務(wù)的旅游服務(wù)核心區(qū)，融觀光、文化展示、消閑、吃喝購(gòu)住行于一體；? 二級(jí)市場(chǎng)——省內(nèi)外及都江堰城市居民? 為城市居民提供城市最大規(guī)模、最集中的餐飲娛樂(lè)消閑場(chǎng)所。? 民國(guó)：黃炎培都江堰辦學(xué)、林森主持都江堰開(kāi)水典禮、馮玉祥捐資建亭。? 元：元世祖至元年間（1264～1294） ，意大利旅行家馬可? 東漢：漢安二年（公元前 143 年）七月一日，張陵率弟子來(lái)青城山結(jié)茅傳道。10 / 65? 啟下：引導(dǎo)市場(chǎng)，以經(jīng)營(yíng)手段啟動(dòng)各種投資、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，廣泛整合資源。 7 / 654. 運(yùn)用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們構(gòu)思將“中國(guó)水城”項(xiàng)目打造成成功的復(fù)合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，將旅游產(chǎn)業(yè)中的“吃、喝、購(gòu)、住、玩、民俗、文化”融入整個(gè)項(xiàng)目，利用功能布局合理搭配，不使項(xiàng)目產(chǎn)生“優(yōu)” 、 “良” 、 “劣”的投資者地段錯(cuò)覺(jué)；以提升價(jià)值，吸引經(jīng)營(yíng)商，籠住投資者。據(jù)此，領(lǐng)先行建議從下列角度運(yùn)營(yíng)中國(guó)水街項(xiàng)目： 1. 在不可改變的地理位置上，模糊處理；突出中國(guó)水街所代表的“青城山”、 “都江堰”雙遺產(chǎn)的品質(zhì)；大膽運(yùn)用創(chuàng)新思維，使中國(guó)水街所代表的文化成為青城山與都江堰歷史文化的沉積體。2. 從城市經(jīng)營(yíng)商角度，項(xiàng)目要符合城市經(jīng)營(yíng)策劃并將項(xiàng)目定位為城市功能區(qū)域劃分中的城市特定商圈，造就“中國(guó)水城”先聲奪人的大勢(shì)，然后將本項(xiàng)目放在城市經(jīng)營(yíng)的大背景下，大手筆整合旅游、休閑、餐飲、酒店等社會(huì)資源，形成投資置業(yè)的熱潮。 、秦漢文化，在中國(guó)水街項(xiàng)目中應(yīng)用親水、樂(lè)水概念，突出復(fù)古、仿古設(shè)計(jì)；在文化、民俗、西部風(fēng)情上造就中國(guó)水街在四川旅游業(yè)中獨(dú)一無(wú)二的前瞻性和不可復(fù)制性；使地產(chǎn)成為城市旅游產(chǎn)業(yè)中不可或缺的、重要的組成環(huán)節(jié)。? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件；? 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資者與經(jīng)營(yíng)商、消費(fèi)者共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)，并從創(chuàng)造市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)的過(guò)程中求得城區(qū)的發(fā)展； 二、項(xiàng)目主題概念定位的提出? 城市的歷史是什么？? 秦：公元前 256 蜀郡太守李冰建都江堰? 漢：漢武帝元鼎六年（前 111） ，司馬遷奉命出使西南，實(shí)地考察了都江堰。在青城山傳道 13 年，于漢桓帝永壽二年（156）在羽化。波羅從陜西