【正文】 ..........52四、商家管理和調(diào)整方案 ...........................................53市場(chǎng)商家管理、調(diào)整的內(nèi)容 ....................................53商業(yè)用房的商家置換工作 ......................................54商家儲(chǔ)備工作 ................................................54本項(xiàng)目商業(yè)用房后期補(bǔ)位招商工作 ..............................54對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)級(jí)工作 ......................................55經(jīng)營(yíng)商家專業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容 ........................................55項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的升級(jí)管理 ......................................56五、中國(guó)水街促銷宣傳管理 .........................................56項(xiàng)目 VI 系統(tǒng) .................................................575 / 65年度營(yíng)銷活動(dòng)的策劃 ..........................................57市場(chǎng)商家文化活動(dòng) ............................................58商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)促銷方案 ........................................58商品促銷主題 ................................................59制定商業(yè)應(yīng)對(duì)策略 ............................................60結(jié) 束 語 ...........................................................616 / 65前 言分析中國(guó)水街所處大成都范圍內(nèi)的區(qū)域位置及城市區(qū)域位置，支撐項(xiàng)目母體的旅游人口、本地消費(fèi)市場(chǎng)、商業(yè)容量、地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀等綜合條件；可見中國(guó)水街的立項(xiàng)既存在可預(yù)見的市場(chǎng)需求也存在可預(yù)見的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；因此，商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、文化運(yùn)營(yíng)模式、地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新在項(xiàng)目推廣與永續(xù)化經(jīng)營(yíng)中凸顯重要。據(jù)此，領(lǐng)先行建議從下列角度運(yùn)營(yíng)中國(guó)水街項(xiàng)目： 1. 在不可改變的地理位置上，模糊處理；突出中國(guó)水街所代表的“青城山”、 “都江堰”雙遺產(chǎn)的品質(zhì)；大膽運(yùn)用創(chuàng)新思維，使中國(guó)水街所代表的文化成為青城山與都江堰歷史文化的沉積體。2. 從城市經(jīng)營(yíng)商角度，項(xiàng)目要符合城市經(jīng)營(yíng)策劃并將項(xiàng)目定位為城市功能區(qū)域劃分中的城市特定商圈，造就“中國(guó)水城”先聲奪人的大勢(shì)，然后將本項(xiàng)目放在城市經(jīng)營(yíng)的大背景下，大手筆整合旅游、休閑、餐飲、酒店等社會(huì)資源，形成投資置業(yè)的熱潮。目的：提升中國(guó)水城商業(yè)形象——世界自然文化雙遺產(chǎn)城市的城市名片，借以提升商業(yè)價(jià)值。 3. 商業(yè)策劃進(jìn)行大手筆創(chuàng)新，運(yùn)用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目地塊策劃四川商業(yè)地產(chǎn)最具創(chuàng)意的大型復(fù)合型旅游地產(chǎn)，將項(xiàng)目開發(fā)策劃與前瞻式商業(yè)整合營(yíng)銷同步進(jìn)行，采用復(fù)合型旅游地產(chǎn)的特定模式幫助發(fā)展商解決商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理問題。 7 / 654. 運(yùn)用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們構(gòu)思將“中國(guó)水城”項(xiàng)目打造成成功的復(fù)合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，將旅游產(chǎn)業(yè)中的“吃、喝、購(gòu)、住、玩、民俗、文化”融入整個(gè)項(xiàng)目，利用功能布局合理搭配，不使項(xiàng)目產(chǎn)生“優(yōu)” 、 “良” 、 “劣”的投資者地段錯(cuò)覺；以提升價(jià)值，吸引經(jīng)營(yíng)商，籠住投資者。 、秦漢文化，在中國(guó)水街項(xiàng)目中應(yīng)用親水、樂水概念，突出復(fù)古、仿古設(shè)計(jì)；在文化、民俗、西部風(fēng)情上造就中國(guó)水街在四川旅游業(yè)中獨(dú)一無二的前瞻性和不可復(fù)制性；使地產(chǎn)成為城市旅游產(chǎn)業(yè)中不可或缺的、重要的組成環(huán)節(jié)。8 / 65第一部分 中國(guó)水街項(xiàng)目文化概念體系一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)和理念五方滿意的開發(fā)目標(biāo)政府滿意? 開發(fā)出代表旅游城市形象的名片? 打造出體現(xiàn)旅游城市文化的舞臺(tái)? 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能投資商滿意? 獲得預(yù)期投資收益? 企業(yè)形象得到提升? 政府公關(guān)營(yíng)銷成功? 后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)積累口碑投資者滿意? 有穩(wěn)定的投資回報(bào)? 有持續(xù)增長(zhǎng)的投資收益9 / 65? 有爭(zhēng)相租賃的租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商滿意? 降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)? 良好的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和利潤(rùn)空間，可持續(xù)性的整體業(yè)態(tài)消費(fèi)者滿意滿足觀光、休閑和體驗(yàn)的需求多元互動(dòng)的開發(fā)理念? 政府經(jīng)營(yíng)環(huán)境? 企業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)? 消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)文化兩個(gè)開發(fā)方向的文化挖掘? 充分挖掘都江堰自秦即聞名的水文化，本項(xiàng)目作為中國(guó)最古老的水文化之名片出現(xiàn)，文化體系與主體景觀概念上具有排他性；? 尋求傳統(tǒng)秦漢文化與現(xiàn)代都市文化的對(duì)接；利用文化符號(hào)、文化暗示達(dá)到項(xiàng)目的文化影響；文化定位達(dá)到旅游地產(chǎn)代表作的要求。城市運(yùn)營(yíng)商職能——政府與市場(chǎng)之間的承上啟下者所謂城市經(jīng)營(yíng)商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說是城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的執(zhí)行者 ? 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬城市新的功能板塊開發(fā)的各項(xiàng)工作。10 / 65? 啟下：引導(dǎo)市場(chǎng)，以經(jīng)營(yíng)手段啟動(dòng)各種投資、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，廣泛整合資源。? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件；? 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資者與經(jīng)營(yíng)商、消費(fèi)者共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，創(chuàng)造市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)，并從創(chuàng)造市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 二、項(xiàng)目主題概念定位的提出? 城市的歷史是什么？? 秦：公元前 256 蜀郡太守李冰建都江堰? 漢：漢武帝元鼎六年（前 111） ，司馬遷奉命出使西南，實(shí)地考察了都江堰。他在《史記河渠書》中記載了李冰創(chuàng)建都江堰的功績(jī)。? 東漢：漢安二年（公元前 143 年）七月一日，張陵率弟子來青城山結(jié)茅傳道。在青城山傳道 13 年，于漢桓帝永壽二年（156）在羽化。青城山成為天師道的發(fā)祥地，常道觀被稱為仙都眾奧之妙，福地會(huì)昌之域，張?zhí)鞄熡鸹幯伞? 三國(guó)：蜀漢建興六年（228） ，諸葛亮北征，以都江堰為農(nóng)業(yè)之根本、國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，征集兵丁 1200 人加以守護(hù)，并設(shè)專職堰官進(jìn)行經(jīng)常性的管理維護(hù)，開以后歷代設(shè)專職水利官員管理都江堰之先河。? 元：元世祖至元年間（1264～1294） ，意大利旅行家馬可波羅從陜西漢中騎11 / 65馬，行 20 余日抵成都，游覽了都江堰。 《馬可波羅游記》一書中說：都江水系，川流甚急，川中多魚，船舶往來甚眾，運(yùn)載商貨，往來上下游。? 民國(guó)：黃炎培都江堰辦學(xué)、林森主持都江堰開水典禮、馮玉祥捐資建亭。? 城市的文化是什么？? 2200 年托佑成都平原“無饑餒”的水文化? 延續(xù) 2200 年的古灌城——?dú)v史文化? 被古往今來億萬信徒視為朝圣地的青城山——道教文化? 巴蜀文化的重要代表地之一? 城市的內(nèi)涵是什么？? 包容的、承古接今的旅游文化? 深沉的、使人沉醉的旅游目的地? 城市的發(fā)展方向是什么？? 也許是中國(guó)最好的旅游城市? 也許是最受關(guān)注的旅游城市? 也許是文化底蘊(yùn)呈現(xiàn)最豐富的旅游城市? 城市擁有什么？? 歷史影響力和地位? 水文化資源? 秦漢遺跡的都江堰水利工程與道教文化資源12 / 65? 世界自然與文化雙遺產(chǎn)城市地位? 城市需要什么？? 城市的功能需要轉(zhuǎn)變和豐富? 政府需要城市名片? 城市的商業(yè)需要注入文化的因子? 城市旅游服務(wù)業(yè)不夠集中需要集約化經(jīng)營(yíng)? 旅游城市的功能需要改善? 舊城改造需要新的模式? 都江堰正大手筆推出水文化與道文化——“取水都江堰，問道青城山”? 投資者和商家需要投資的舞臺(tái)? 消費(fèi)者和游客需要體驗(yàn)片區(qū)的文化? 中國(guó)水街能為城市提供什么？? 更完整的呈現(xiàn)城市歷史? 更深的挖掘城市內(nèi)涵? 更多的為城市提供就業(yè)機(jī)會(huì)、稅收收入? 最能代表城市形象的名片定位思路? 都江堰作為世界文化遺產(chǎn)及青城山作為世界自然遺產(chǎn)的雙遺產(chǎn)文化；? 水文化與道教文化、秦漢歷史文化作為文化背景；13 / 65主題概念的提出? 水文化生活體驗(yàn)基地? 水文化概念含義豐富，由親水、近水到戲水、賞水，至“落花流水春去也” ；從女媧由天傾地斜而補(bǔ)天治水大禹治水，從“洪水猛獸”到“小橋流水” ，到風(fēng)水學(xué)中視水為財(cái)?shù)母拍?；水文化概念豐富，可延展性強(qiáng)；? 都江堰作為世界最古老的水利工程之一，具備打造水文化主題的歷史根基。? 閱讀千年? 中國(guó)封建王朝自秦始，都江堰自秦始建；都江堰水利工程本身即秦朝古跡；? 漢作為歷史上最強(qiáng)大的朝代，已成為文化符號(hào)——漢人、漢服、漢語；三國(guó)時(shí)期的蜀漢，又為項(xiàng)目平添歷史傳奇色彩。項(xiàng)目文化定位? 中國(guó)唯一的水博物館——以貫穿街區(qū)的水文化主題和道家文化符號(hào)，親水性、互動(dòng)性強(qiáng)的水14 / 65文化設(shè)施，水文化古跡，水文化典藏；造就項(xiàng)目的唯一性——水文化博物館（水文化博物館項(xiàng)目設(shè)計(jì)、策劃，可另案處理）? 中國(guó)頗具特色的秦漢文化展示地——以亭臺(tái)樓閣、深宅大院、民俗文化、秦漢風(fēng)格復(fù)古建筑、景觀上的文化符號(hào)展示，造就項(xiàng)目的特色性——城市始建于秦的歷史淵源。項(xiàng)目城市功能和角色定位? 傳承傳統(tǒng)文化、展示城市形象的城市名片；? 都江堰城市旅游服務(wù)核心區(qū)，城市旅游商圈；目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)市場(chǎng)定位? 一級(jí)市場(chǎng) —— 游客市場(chǎng)? 以 400 萬人次游客量/年作為消費(fèi)者目標(biāo)，為其提供集約服務(wù)一站服務(wù)的旅游服務(wù)核心區(qū)，融觀光、文化展示、消閑、吃喝購(gòu)住行于一體；? 二級(jí)市場(chǎng)——省內(nèi)外及都江堰城市居民? 為城市居民提供城市最大規(guī)模、最集中的餐飲娛樂消閑場(chǎng)所。三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)三性分析? 唯一性? 中國(guó)最富歷史沉淀的水文化街區(qū)；? 以水文化為主題，秦漢文化及道教文化為輔助的文化綜合體街區(qū)；15 / 65? 中國(guó)最具特色的活水街區(qū)；? 水、道、民俗、歷史多主題的泛博物館；? 權(quán)威性? 世界自然文化雙遺產(chǎn)? 都江堰古水利工程在世界水文化歷史上的地位；? 道教文化與古文化的融合；? 排他性? 主題不可復(fù)制；? 業(yè)態(tài)具有原創(chuàng)性；? 環(huán)境特色不可復(fù)制；吸引力構(gòu)成? 水文化、道教文化、民俗文化展示區(qū)；? 都江堰唯一的旅游核心服務(wù)區(qū)；? 特色商業(yè)業(yè)態(tài)、特色主題活動(dòng)；四、項(xiàng)目城市貢獻(xiàn)力總結(jié)社會(huì)效益? 健全城市功能? 城市競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)? 帶動(dòng)多種行業(yè)健康發(fā)展? 提供更多直接就業(yè)機(jī)會(huì)與間接就業(yè)機(jī)會(huì)16 / 65? 創(chuàng)造更多利稅經(jīng)濟(jì)效益? 項(xiàng)目年零售總額分析? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售總額 108538 萬元，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后第一年的消費(fèi)總額如可占全市餐飲住宿業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的 30%份額；即可實(shí)現(xiàn) 3 億元消費(fèi)總額? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)同比增長(zhǎng)%，項(xiàng)目年度消費(fèi)總額以此為計(jì)算基數(shù)：? 投入運(yùn)營(yíng)后的第二年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 投入運(yùn)營(yíng)后的第三年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額：4 億元? 投入運(yùn)營(yíng)后的第四年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 投入運(yùn)營(yíng)后的第五年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 項(xiàng)目利稅分析? 零售企業(yè)營(yíng)業(yè)稅按 6%計(jì)算? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第一年可實(shí)現(xiàn)利稅：1800 萬元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第二年可實(shí)現(xiàn)利稅：2100 萬元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第三年可實(shí)現(xiàn)利稅：2400 萬元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第四年可實(shí)現(xiàn)利稅：2820 萬元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第五年可實(shí)現(xiàn)利稅：3300 萬元17 / 65? 項(xiàng)目就業(yè)機(jī)會(huì)分析? 直接就業(yè)機(jī)會(huì)：以項(xiàng)目總建筑面積及建筑格局分析，預(yù)估項(xiàng)目可容納 400 家經(jīng)營(yíng)業(yè)主在此經(jīng)營(yíng)；取經(jīng)營(yíng)商工作崗位用工平均值為 5，可創(chuàng)造 2022 個(gè)直接就業(yè)崗位。? 間接就業(yè)機(jī)會(huì)：旅游服務(wù)業(yè)項(xiàng)目囊括餐飲、住宿、購(gòu)物、消閑、娛樂、會(huì)展等多種業(yè)態(tài)；為餐飲、住宿、購(gòu)物、消閑、娛樂、會(huì)展行業(yè)提供服務(wù)的相關(guān)行業(yè)業(yè)態(tài)多種多樣，包含了大部分的服務(wù)行業(yè)；為其他行業(yè)創(chuàng)造的間接就業(yè)機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過項(xiàng)目本身經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)所創(chuàng)造的直接就業(yè)機(jī)會(huì)。18 / 65第二部分 中國(guó)水街項(xiàng)目商業(yè)定位一、商業(yè)形象定位商業(yè)形象定位的目的? 符合項(xiàng)目基本建筑特征與文化內(nèi)涵? 滿足目標(biāo)客戶群心理需求與經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)需求? 商業(yè)項(xiàng)目在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求商業(yè)形象定位的原則? 準(zhǔn)確性原則準(zhǔn)確表達(dá)項(xiàng)目地理位置、經(jīng)營(yíng)方向、商圈地位、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、文化內(nèi)涵。? 目的性原則傳達(dá)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目的、商圈地位目的、發(fā)展前景目的。? 吸引性原則對(duì)有投資意愿的投資者群體、經(jīng)營(yíng)商群體、消費(fèi)群體起到吸引關(guān)注、了解商19 / 65業(yè)目的的作用? 排他性原則將商業(yè)項(xiàng)目自身具備的獨(dú)特性、唯一性發(fā)揮得淋漓盡致，防止其他項(xiàng)目復(fù)制或模仿，以達(dá)到在短時(shí)間內(nèi)不可為其他項(xiàng)目超越的目的。商圈分析? 商圈現(xiàn)狀傳統(tǒng)產(chǎn)品商圈即城市核心商圈，目前已發(fā)展較成熟，消費(fèi)者固有的消費(fèi)慣性使本項(xiàng)目定位為傳統(tǒng)產(chǎn)品中心面臨巨大難度和營(yíng)銷難點(diǎn)；? 天和盛世為中心的市中心傳統(tǒng)業(yè)態(tài)商圈，包含百貨、超市、服裝、鞋帽等傳統(tǒng)產(chǎn)品；