【正文】 漢中騎11 / 65馬，行 20 余日抵成都，游覽了都江堰。? 城市的文化是什么？? 2200 年托佑成都平原“無饑餒”的水文化? 延續(xù) 2200 年的古灌城——歷史文化? 被古往今來億萬信徒視為朝圣地的青城山——道教文化? 巴蜀文化的重要代表地之一? 城市的內(nèi)涵是什么？? 包容的、承古接今的旅游文化? 深沉的、使人沉醉的旅游目的地? 城市的發(fā)展方向是什么？? 也許是中國最好的旅游城市? 也許是最受關(guān)注的旅游城市? 也許是文化底蘊呈現(xiàn)最豐富的旅游城市? 城市擁有什么？? 歷史影響力和地位? 水文化資源? 秦漢遺跡的都江堰水利工程與道教文化資源12 / 65? 世界自然與文化雙遺產(chǎn)城市地位? 城市需要什么？? 城市的功能需要轉(zhuǎn)變和豐富? 政府需要城市名片? 城市的商業(yè)需要注入文化的因子? 城市旅游服務業(yè)不夠集中需要集約化經(jīng)營? 旅游城市的功能需要改善? 舊城改造需要新的模式? 都江堰正大手筆推出水文化與道文化——“取水都江堰，問道青城山”? 投資者和商家需要投資的舞臺? 消費者和游客需要體驗片區(qū)的文化? 中國水街能為城市提供什么？? 更完整的呈現(xiàn)城市歷史? 更深的挖掘城市內(nèi)涵? 更多的為城市提供就業(yè)機會、稅收收入? 最能代表城市形象的名片定位思路? 都江堰作為世界文化遺產(chǎn)及青城山作為世界自然遺產(chǎn)的雙遺產(chǎn)文化；? 水文化與道教文化、秦漢歷史文化作為文化背景；13 / 65主題概念的提出? 水文化生活體驗基地? 水文化概念含義豐富，由親水、近水到戲水、賞水，至“落花流水春去也” ；從女媧由天傾地斜而補天治水大禹治水，從“洪水猛獸”到“小橋流水” ，到風水學中視水為財?shù)母拍?；水文化概念豐富，可延展性強；? 都江堰作為世界最古老的水利工程之一，具備打造水文化主題的歷史根基。三、項目競爭力總結(jié)三性分析? 唯一性? 中國最富歷史沉淀的水文化街區(qū)；? 以水文化為主題，秦漢文化及道教文化為輔助的文化綜合體街區(qū)；15 / 65? 中國最具特色的活水街區(qū)；? 水、道、民俗、歷史多主題的泛博物館；? 權(quán)威性? 世界自然文化雙遺產(chǎn)? 都江堰古水利工程在世界水文化歷史上的地位；? 道教文化與古文化的融合；? 排他性? 主題不可復制；? 業(yè)態(tài)具有原創(chuàng)性；? 環(huán)境特色不可復制；吸引力構(gòu)成? 水文化、道教文化、民俗文化展示區(qū)；? 都江堰唯一的旅游核心服務區(qū)；? 特色商業(yè)業(yè)態(tài)、特色主題活動；四、項目城市貢獻力總結(jié)社會效益? 健全城市功能? 城市競爭力更強? 帶動多種行業(yè)健康發(fā)展? 提供更多直接就業(yè)機會與間接就業(yè)機會16 / 65? 創(chuàng)造更多利稅經(jīng)濟效益? 項目年零售總額分析? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)實現(xiàn)零售總額 108538 萬元，項目投入運營后第一年的消費總額如可占全市餐飲住宿業(yè)消費市場的 30%份額；即可實現(xiàn) 3 億元消費總額? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)同比增長%，項目年度消費總額以此為計算基數(shù)：? 投入運營后的第二年預估可實現(xiàn)消費總額： 億元? 投入運營后的第三年預估可實現(xiàn)消費總額：4 億元? 投入運營后的第四年預估可實現(xiàn)消費總額： 億元? 投入運營后的第五年預估可實現(xiàn)消費總額： 億元? 項目利稅分析? 零售企業(yè)營業(yè)稅按 6%計算? 項目運營后預估第一年可實現(xiàn)利稅：1800 萬元? 項目運營后預估第二年可實現(xiàn)利稅：2100 萬元? 項目運營后預估第三年可實現(xiàn)利稅：2400 萬元? 項目運營后預估第四年可實現(xiàn)利稅：2820 萬元? 項目運營后預估第五年可實現(xiàn)利稅：3300 萬元17 / 65? 項目就業(yè)機會分析? 直接就業(yè)機會：以項目總建筑面積及建筑格局分析，預估項目可容納 400 家經(jīng)營業(yè)主在此經(jīng)營；取經(jīng)營商工作崗位用工平均值為 5，可創(chuàng)造 2022 個直接就業(yè)崗位。? 吸引性原則對有投資意愿的投資者群體、經(jīng)營商群體、消費群體起到吸引關(guān)注、了解商19 / 65業(yè)目的的作用? 排他性原則將商業(yè)項目自身具備的獨特性、唯一性發(fā)揮得淋漓盡致，防止其他項目復制或模仿，以達到在短時間內(nèi)不可為其他項目超越的目的。? 世界自然文化遺產(chǎn)城市的旅游服務五星級場所，旅游城市名片。業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則? 租金貢獻率優(yōu)先原則? 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力，為項目投資者提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，經(jīng)營持久而穩(wěn)定，為項目提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。商業(yè)區(qū)域的劃分根據(jù)項目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照建筑特點劃分為三個主要區(qū)域一個輔助區(qū)域，各個區(qū)域都獨有特點，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)。結(jié)合縱橫關(guān)系，將整個項目的區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃如下。餐飲行業(yè)的人流量大，有差異化的川菜品種搭配可為 A 區(qū) 2 層及其他區(qū)域提供人氣支撐。3）西餐? 西餐配備數(shù)量以少為佳，35 個經(jīng)營商足夠滿足市場需求；滿足游客口味的選擇，滿足本土消費者對西餐品的需求，滿足項目餐飲區(qū)域“全而精”的配套策略。B 區(qū)? 主要業(yè)態(tài)：酒店商務區(qū)? 輔助業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、按摩、銀行? 細分業(yè)態(tài)：三星級以上酒店與快捷酒店? 備選業(yè)態(tài)：寫字間、旅游公司、旅行社? 操作思路：? 滿足細分市場需求，打造都江堰最高檔的酒店與惟一的國際性快捷自助酒店（旅館）? 首選委托知名酒店管理公司或商業(yè)經(jīng)營管理公司管理。? 營銷與經(jīng)營管理結(jié)合項目營銷不以單純投資實現(xiàn)利潤為目的，還要通過營銷中的控制實現(xiàn)業(yè)態(tài)組織的完整性和科學性，通過后期有效的經(jīng)營管理實現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營。31 / 65? 核心主力店先行，輔助店隨后的原則。在確保本土招商工作全面順利開展的同時，組織精干力量，對外埠運用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、直郵或參加各地展覽會以及同當?shù)卣猩坦竞献鞯确绞竭M行。個性鮮明有特色商戶商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了項目整體的經(jīng)營特色。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與欲望。核心主力店的招商對整個商業(yè)中心的運營成敗與否，商業(yè)中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。等到招商后期開業(yè)前期才開始放開。商家策略? 定向為主，整合實施定向招商（具體執(zhí)行策略進行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）以商引商（具體執(zhí)行策略進行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）廣告招商 （具體執(zhí)行策略進行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）? 主次分明，把握節(jié)奏? 依據(jù)商家資源儲備和優(yōu)化目標客戶層，從餐飲娛樂和休閑業(yè)態(tài)入手，先易后難，嚴格控制和把握項目業(yè)態(tài)定位，完成區(qū)域主力商家的招商工作。? 充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對本項目的不利輿論，對不同態(tài)度的商家采取不同的應對策略。? 營造良性競爭機制，促進和調(diào)動招商主辦的工作積極性和能動性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個人在專業(yè)中的特長。等待整個行業(yè)真正合適的時機，進行充足準備，在另行正式開業(yè)。開業(yè)需要具備的條件? 試營業(yè)前半個月商鋪的簽約率至少要達到 70%，裝修施工率要超過 50%。40 / 65商業(yè)促銷提前預熱? 業(yè)未開，聲先到。由于不具備同等條件的競爭對手，此舉足夠使消費者持幣待購。避免開業(yè)之后消費者對項目的關(guān)注度迅速降低，營業(yè)狀況下滑過多引起商家不穩(wěn)定，以及再次掀起高潮的巨大成本，希望能夠溫度不降低、趁熱打鐵。促銷內(nèi)容由市場部提前 23 周開始向商家收集，統(tǒng)一登記制作包裝宣傳。一般的規(guī)律是“來就送、買就送、滿就送” ，送的東西可以是紀念品、現(xiàn)金、抵扣券或其他證券、經(jīng)營的產(chǎn)品、各種服務等等。? 事件效應法42 / 65開業(yè)時利用當時廣受社會大眾關(guān)注的事件進行公關(guān)活動，吸引廣大消費者的注意，如在大學開學前捐助貧困大學生。? 購物節(jié)開業(yè)法根據(jù)商業(yè)項目主要經(jīng)營內(nèi)容，集中某些品類商品組織購物節(jié)，以價廉物美的商品、活潑的中國水街氣氛來吸引消費者，達到聚集效應。因為本項目商業(yè)體量較大，涉及商業(yè)品種繁多，建議開業(yè)演藝活動持續(xù) 35 天，每天都有不同的節(jié)目，以此吸引不同類型的客戶。宣傳推廣開業(yè)前后的媒體及促銷費用開支應該占到全年廣告費用預算的 15%以上。第六部分 中國水街商業(yè)經(jīng)營管理策略一、組織構(gòu)架和人員安排組織架構(gòu)經(jīng)營管理公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊：物業(yè)服務部分、策劃促銷和商家管理部分、行政財務等公司運營部分。公司同所有商家的工作來往，以及商家所有的意見反饋，都由市場部負責對接，避免出現(xiàn)多頭管理引發(fā)商家反感。因為隨著商業(yè)物業(yè)本身檔次的不斷提高，結(jié)構(gòu)、管道、布線都十分復雜，在安裝施工過程中，任何粗心大意、隨心所欲和不負責任的現(xiàn)象都將給商家今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難，甚至造成很大的浪費，也給后期商業(yè)經(jīng)營管理帶來一些難以解決的問題。在接管驗收中，把握好最后一道關(guān)，站在商家使用的角度，從商業(yè)物業(yè)的各個細節(jié)入手，盡最大努力將各種問題消化、整改后再交到商家手上，以保證商家收到的商鋪為滿意房、放心房，從而提升開發(fā)商的口碑，也為以后的商業(yè)經(jīng)營管理工作打下良好的基礎(chǔ)。49 / 65三、商業(yè)經(jīng)營管理的基本工作商業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容（見下表）項目 內(nèi)容項目商家經(jīng)營情況審核市場趨勢分析項目區(qū)域市場的分析、評估 商業(yè)應對策略的制定商業(yè)用房的商家置換工作商家的儲備工作項目區(qū)域市場商家管理調(diào)整 商業(yè)用房的后期補位招商市場初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，培育區(qū)域市場，促使區(qū)域商業(yè)快速繁榮，使其在市場占有率達到 80%以上對不同商業(yè)業(yè)態(tài)商家實施經(jīng)營管理專業(yè)培訓，提升區(qū)域市場商家的市場競爭力，保證商家經(jīng)營的持續(xù)發(fā)展，使其營業(yè)收入每年遞增 10%區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場細分及空缺市場的捕捉，及時更新商業(yè)調(diào)整策略，提升項目的市場競爭點根據(jù)年度商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿?，制定年度營銷目標，并進行合理分化，為本項目商家制定相應的年度營銷計劃項目區(qū)域市場的升級管理確定項目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風險應對政策，每年開展不低于 3 次促進區(qū)域商業(yè)繁榮的公關(guān)宣傳活動50 / 65商鋪共用部位的養(yǎng)護、維修、運行和管理，包括門廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、屋頂?shù)裙迷O(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護、維修、運行和管理，包括電梯、水泵、二次供水設(shè)施、上下水管道、中央空調(diào)、共用照明設(shè)施、消防設(shè)備等附屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護、維修和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、自行車房（棚） 、停車場（庫）等公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔以及垃圾的收集、清運等車輛停放與行駛秩序的管理維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等商家檔案資料的保管代辦服務：水、電、氣、光纖等的代收代繳服務特約服務：根據(jù)商家的個別需要，提供商務、中介等特約有償服務加強對商業(yè)地產(chǎn)項目有關(guān)政府部門及人員的溝通力量，完善外部經(jīng)營環(huán)境項目區(qū)域市場的日常管理做好租金的收取工作，同時，對屬于業(yè)主委托的，還要做好對業(yè)主的租金分配工作51 / 65后期商業(yè)經(jīng)營管理工作進度安排 施工建設(shè)階段的介入 竣工驗收和接管驗收前期介入階段 商業(yè)經(jīng)營管理知識的咨詢和答疑 商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查 后期商業(yè)經(jīng)營管理定位、商家公約、管理制度 人員組織控制等各項事宜 項目區(qū)域市場的分析、評估 項目區(qū)域市場的商家管理、調(diào)整正常管理階段 項目區(qū)域市場的升級管理跟進控制階段 項目區(qū)域市場的日常管理管理工作質(zhì)量的監(jiān)控 管理品質(zhì)的評估及創(chuàng)優(yōu)52 / 65后期商業(yè)經(jīng)營管理服務標準項 目內(nèi) 容 與 標 準基本要求1. 應持有有效的商業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)證書。5. 后期商業(yè)經(jīng)營管理的項目經(jīng)理應具備二年以上商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗。9. 每年與 50%以上商家作有效溝通；年有效投訴處理率為 100%。53 / 65商鋪管理1. 按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和商家公約約定對商鋪及配套設(shè)施進行管理服務。5. 商鋪裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及商鋪結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象。2. 設(shè)立 24 小時報修值班電話，急修 15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，建立回訪制度，回訪率 60%以上。6. 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率 95%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。10. 停水、停電，在接到相關(guān)部門通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。4. 對進出項目區(qū)域市場的車輛指定位置，使其有序停放。55 / 65二、 垃圾的處理與收集1. 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的實際情況，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱。三、 排水、排污管道暢通1．項目區(qū)域市場內(nèi)公共雨、污水管道 疏通 2 次/年2．雨、污水井 清掏 2 次/年3．化糞池