【正文】 到 80%以上對(duì)不同商業(yè)業(yè)態(tài)商家實(shí)施經(jīng)營管理專業(yè)培訓(xùn)，提升區(qū)域市場商家的市場競爭力，保證商家經(jīng)營的持續(xù)發(fā)展，使其營業(yè)收入每年遞增 10%區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場細(xì)分及空缺市場的捕捉，及時(shí)更新商業(yè)調(diào)整策略，提升項(xiàng)目的市場競爭點(diǎn)根據(jù)年度商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿?，制定年度營銷目標(biāo)，并進(jìn)行合理分化，為本項(xiàng)目商家制定相應(yīng)的年度營銷計(jì)劃項(xiàng)目區(qū)域市場的升級(jí)管理確定項(xiàng)目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策，每年開展不低于 3 次促進(jìn)區(qū)域商業(yè)繁榮的公關(guān)宣傳活動(dòng)50 / 65商鋪共用部位的養(yǎng)護(hù)、維修、運(yùn)行和管理，包括門廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、屋頂?shù)裙迷O(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、運(yùn)行和管理，包括電梯、水泵、二次供水設(shè)施、上下水管道、中央空調(diào)、共用照明設(shè)施、消防設(shè)備等附屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自行車房（棚） 、停車場（庫）等公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔以及垃圾的收集、清運(yùn)等車輛停放與行駛秩序的管理維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等商家檔案資料的保管代辦服務(wù)：水、電、氣、光纖等的代收代繳服務(wù)特約服務(wù)：根據(jù)商家的個(gè)別需要，提供商務(wù)、中介等特約有償服務(wù)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)政府部門及人員的溝通力量，完善外部經(jīng)營環(huán)境項(xiàng)目區(qū)域市場的日常管理做好租金的收取工作，同時(shí)，對(duì)屬于業(yè)主委托的，還要做好對(duì)業(yè)主的租金分配工作51 / 65后期商業(yè)經(jīng)營管理工作進(jìn)度安排 施工建設(shè)階段的介入 竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收前期介入階段 商業(yè)經(jīng)營管理知識(shí)的咨詢和答疑 商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查 后期商業(yè)經(jīng)營管理定位、商家公約、管理制度 人員組織控制等各項(xiàng)事宜 項(xiàng)目區(qū)域市場的分析、評(píng)估 項(xiàng)目區(qū)域市場的商家管理、調(diào)整正常管理階段 項(xiàng)目區(qū)域市場的升級(jí)管理跟進(jìn)控制階段 項(xiàng)目區(qū)域市場的日常管理管理工作質(zhì)量的監(jiān)控 管理品質(zhì)的評(píng)估及創(chuàng)優(yōu)52 / 65后期商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)基本要求1. 應(yīng)持有有效的商業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)證書。9. 每年與 50%以上商家作有效溝通；年有效投訴處理率為 100%。5. 商鋪裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及商鋪結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象。6. 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率 95%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。4. 對(duì)進(jìn)出項(xiàng)目區(qū)域市場的車輛指定位置，使其有序停放。三、 排水、排污管道暢通1．項(xiàng)目區(qū)域市場內(nèi)公共雨、污水管道 疏通 2 次/年2．雨、污水井 清掏 2 次/年3．化糞池 清掏 1 次/年四、二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，定期巡查。 56 / 65專項(xiàng)維修資金按國家相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。58 / 65本項(xiàng)目商業(yè)用房后期補(bǔ)位招商工作后期補(bǔ)位招商目標(biāo)：自正式開業(yè)起 8 個(gè)月后，項(xiàng)目開攤率保持在 80％以上；自正式開業(yè)起 12 個(gè)月后，項(xiàng)目開攤率保持在 90％以上。包括：? 市區(qū)或商圈內(nèi)大型看版? 通往項(xiàng)目主通道的燈箱? 項(xiàng)目自有廣告位的使用? 導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)? 廣告位規(guī)劃及設(shè)計(jì)制作結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，和政府管理部門協(xié)調(diào)確定項(xiàng)目的廣告位并確定廣告位的管理和收費(fèi)辦法。這種方式管理和運(yùn)作有一定難度，使用時(shí)要慎重。年度營銷計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)61 / 65包括以下幾個(gè)方面：? 年度營銷計(jì)劃概要? 項(xiàng)目區(qū)域市場背景分析（包括產(chǎn)品、競爭、宏觀環(huán)境等方面的影響）? 項(xiàng)目區(qū)域市場的 SWOT 分析? 年度營銷計(jì)劃的目標(biāo)（包括銷售額、市場占有率、利潤）? 年度營銷活動(dòng)系列的制定? 年度營銷計(jì)劃的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)? 年度營銷計(jì)劃的實(shí)施? 年度營銷計(jì)劃的費(fèi)用預(yù)算? 年度營銷計(jì)劃的控制與監(jiān)測市場商家文化活動(dòng)經(jīng)營管理公司需要根據(jù)商家的不同興趣受好，在業(yè)余時(shí)間組織商家開展豐富多彩、健康益智的文化活動(dòng)，加強(qiáng)商家之間感情上的聯(lián)系，同時(shí)使他們對(duì)區(qū)域市場產(chǎn)生一種歸屬感。對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)級(jí)工作評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：租賃面積（m2） 租賃合同年限（年） 平均租金（元/） 租金交納及時(shí)率水電費(fèi)交納及時(shí)率 經(jīng)營情況/配合情況等對(duì)優(yōu)秀的商家給予獎(jiǎng)勵(lì)和一些優(yōu)惠措施。我公司將利用團(tuán)隊(duì)多年積累的管理經(jīng)驗(yàn)，制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程，并同時(shí)對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)、全方位、多層次的培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，達(dá)到滿足真誠服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。2. 草坪內(nèi)常年清除雜草，有效控制雜草孳生。6. 每年進(jìn)行消防演習(xí) 2 次。8. 保持設(shè)備房整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備房管理制度。 7． 統(tǒng)一店招的放置以及商鋪名稱的合理、合法性。11. 建立財(cái)務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間公布商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。3. 按規(guī)范簽訂項(xiàng)目的后期商業(yè)經(jīng)營管理合同?？⒐を?yàn)收和接管驗(yàn)收組織后期商業(yè)經(jīng)營管理處全員參與，會(huì)同開發(fā)商、建設(shè)單位、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方及政府有關(guān)部門一起進(jìn)行竣工驗(yàn)收，便于全面掌握項(xiàng)目情況。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應(yīng)和相互配合。43 / 65三、開街組織策略現(xiàn)場布置 包括現(xiàn)場氣氛的營造、開業(yè)慶典和促銷活動(dòng)的場地、戶外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷展位等外場地的布置； 通道走廊、商鋪內(nèi)部、POP、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等等相對(duì)長期的內(nèi)場地景觀布置。? 常規(guī)開業(yè)法舉辦一次常規(guī)的開業(yè)典禮，邀請(qǐng)樂隊(duì)及歌舞表演及現(xiàn)場抽獎(jiǎng)助興。促銷活動(dòng)的參與條件設(shè)置要非常清楚明白，并且在現(xiàn)場公示。如果有必要，可以市場統(tǒng)一補(bǔ)貼。開業(yè)當(dāng)天正常營業(yè)的要達(dá)到 75%。? 組織提供相關(guān)資料，加強(qiáng)招商主辦談判技巧，增加招商的成功率。? 根據(jù)引進(jìn)的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的成功率。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)中心的形態(tài)。同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異就是市場不能盲目招同一層次同一品類的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過于重疊，在經(jīng)營上將造成競爭的激烈，也有損項(xiàng)目整體的經(jīng)營特色。? 租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。為實(shí)現(xiàn)以上兩點(diǎn)本項(xiàng)目的營銷遵循兩大原則：? 銷售與有投資意向客戶銷售結(jié)合采用整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，通過主力店定向招商帶動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤指標(biāo)和業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)。2）火鍋? 巴蜀最有代表的飲食品種。通過一樓的整體業(yè)態(tài)布局帶人流向各個(gè)方向分散，為樓上商家提24 / 65供隨機(jī)性客源支撐。? 指導(dǎo)招商工作的有序進(jìn)行，明確招商目的和后期經(jīng)營管理方向。18 / 65第二部分 中國水街項(xiàng)目商業(yè)定位一、商業(yè)形象定位商業(yè)形象定位的目的? 符合項(xiàng)目基本建筑特征與文化內(nèi)涵? 滿足目標(biāo)客戶群心理需求與經(jīng)營、消費(fèi)需求? 商業(yè)項(xiàng)目在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求商業(yè)形象定位的原則? 準(zhǔn)確性原則準(zhǔn)確表達(dá)項(xiàng)目地理位置、經(jīng)營方向、商圈地位、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、文化內(nèi)涵。波羅游記》一書中說：都江水系，川流甚急，川中多魚，船舶往來甚眾，運(yùn)載商貨，往來上下游。河渠書》中記載了李冰創(chuàng)建都江堰的功績。 3. 商業(yè)策劃進(jìn)行大手筆創(chuàng)新，運(yùn)用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目地塊策劃四川商業(yè)地產(chǎn)最具創(chuàng)意的大型復(fù)合型旅游地產(chǎn)，將項(xiàng)目開發(fā)策劃與前瞻式商業(yè)整合營銷同步進(jìn)行，采用復(fù)合型旅游地產(chǎn)的特定模式幫助發(fā)展商解決商業(yè)運(yùn)營管理問題。目的：提升中國水城商業(yè)形象——世界自然文化雙遺產(chǎn)城市的城市名片，借以提升商業(yè)價(jià)值。他在《史記 《馬可? 間接就業(yè)機(jī)會(huì)：旅游服務(wù)業(yè)項(xiàng)目囊括餐飲、住宿、購物、消閑、娛樂、會(huì)展等多種業(yè)態(tài)；為餐飲、住宿、購物、消閑、娛樂、會(huì)展行業(yè)提供服務(wù)的相關(guān)行業(yè)業(yè)態(tài)多種多樣，包含了大部分的服務(wù)行業(yè)；為其他行業(yè)創(chuàng)造的間接就業(yè)機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過項(xiàng)目本身經(jīng)營業(yè)態(tài)所創(chuàng)造的直接就業(yè)機(jī)會(huì)。21 / 65第三部分 中國水街項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位與功能區(qū)域定位業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的? 為項(xiàng)目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營的基石。區(qū)域劃分如下：? A：沿河 2 內(nèi)街，2 層步行街布局中式建筑? B：小高層及 5 層混合式建筑? C：主入口廣場周邊 35 層商業(yè)建筑? D：A 區(qū)對(duì)面臨街建筑23 / 65考慮縱橫交通體系、經(jīng)營體系如下：? 橫向關(guān)系：一樓的人流動(dòng)線最為順暢，勢(shì)必要成為各個(gè)樓棟之間最緊密的聯(lián)結(jié)體。? 川菜由于用料及口味之關(guān)系，成本較低但利潤頗高；形成穩(wěn)定客戶群后租金承受能力較高，有利于長期經(jīng)營管理需要。? 定位原因：? 單純的商務(wù)辦公難以滿足 B 區(qū)建筑的應(yīng)用；；? 旅游城市的消費(fèi)者群體對(duì)住宿需求更高；? 產(chǎn)權(quán)酒店在旅游城市的操作性上更容易于商務(wù)寫字樓；? 都江堰缺乏高端酒店與品質(zhì)性自助酒店；28 / 65? 可帶來大量客源，客源的消費(fèi)區(qū)首選本項(xiàng)目的 A、C 、D 區(qū)；C 區(qū)? 主要業(yè)態(tài)：消閑產(chǎn)品及旅游購物? 細(xì)分業(yè)態(tài)：酒吧、音樂廣場按摩足道、古玩、字畫、手工藝品、旅游紀(jì)念品、茶葉、土產(chǎn)、動(dòng)植物標(biāo)本等? 定位原因：? 都江堰市區(qū)缺乏集中的旅游購物區(qū)域；? 買得放心，有信譽(yù)保證的旅游購物是游客希望旅游城市能提供的服務(wù)；? 以上業(yè)態(tài)總體利潤較高；? 3~5 層的建筑結(jié)構(gòu)，使縱向交通組織成為本區(qū)域經(jīng)營的重點(diǎn)考慮；? 1 層旅游購物，2 層以上酒吧、音樂廣場、KTV、按摩等業(yè)態(tài)可互相輔助；29 / 65D 區(qū)? 主要業(yè)態(tài)：住宅及生活配套? 細(xì)分業(yè)態(tài)：便利店、超市、水果、蔬菜、雜貨等? 定位原因：? 該區(qū)域在整體建筑規(guī)劃中相對(duì)對(duì)立，與其他區(qū)域呼應(yīng)不夠；? 商業(yè)體量在二級(jí)城市已算龐大，從投資收益分析，一層作為商業(yè)門市，2 層以上作為住宅銷售最符合該區(qū)域樓宇定位；? 生活配套區(qū)完善了水街的功能布局，又不占用其他黃金區(qū)域的面積；? 生活配套區(qū)在項(xiàng)目啟動(dòng)初期集中于此，有利于后續(xù)經(jīng)營管理過程中的位置調(diào)整；30 / 65第四部分：中國水街項(xiàng)目招商策略一、招商原則及組織架構(gòu)招商的目的本項(xiàng)目位于城市商業(yè)核心地段，商業(yè)規(guī)模巨大，同時(shí)自身又承載了提升、引領(lǐng)城市商業(yè)未來的歷史重任，因此對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)提出了更高的要求，項(xiàng)目的開發(fā)不僅僅要求完成開發(fā)投資利潤指標(biāo)，更要保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營和永續(xù)發(fā)展。? 特殊商戶招商優(yōu)惠原則。能吸引人流量的商戶 有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動(dòng)中國水街購物消費(fèi)增長，必須對(duì)這些商戶要實(shí)施重點(diǎn)引進(jìn)，他們所帶動(dòng)的龐大人流將對(duì)整個(gè)中國水街吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。一個(gè)大型品牌店的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的順利招商與管理。? 掌握時(shí)機(jī)，利用引進(jìn)的主力商家及品牌商家在業(yè)界的影響力，擴(kuò)大宣傳，全面開展招商工作。? 定期組織專業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時(shí)溝通交流，強(qiáng)化、提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)工作效率和能力。? 開業(yè)前一周的鋪面面積出租率要達(dá)到 85%，一二類口岸要達(dá)到 100%。開業(yè)前 35 天左右集中推出商家的促銷內(nèi)容，以超低價(jià)格搶占市場，進(jìn)行商品促銷的突然襲擊，避免其他相關(guān)餐飲、酒店等旅游接待行業(yè)提前知悉促銷力度后針對(duì)性的降價(jià)而影響項(xiàng)目形象，形成高價(jià)格、東西貴的印象。管理公司的促銷要考慮整體商家情況和各產(chǎn)品的特性設(shè)置不同的促銷條件，主要目的是為了集客。? 促銷開業(yè)法開業(yè)時(shí)集中項(xiàng)目內(nèi)的商家統(tǒng)一對(duì)消費(fèi)者實(shí)行大幅度的優(yōu)惠，吸引消費(fèi)者到來，打開項(xiàng)目經(jīng)營的局面。創(chuàng)造商業(yè)經(jīng)營的持續(xù)消費(fèi)旺場。其中由策劃部、推廣部和市場部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個(gè)管理公司的核心運(yùn)營機(jī)構(gòu)。對(duì)本公司而言，通過施工建設(shè)階段的介入能使本公司對(duì)項(xiàng)目本身的各種情況，48 / 65包括管道和布線的走向，設(shè)備的選型、性能及安裝情況，建筑材料和防漏材料的選用情況，哪些地方容易發(fā)生質(zhì)量問題都有詳細(xì)的了解，為商家日后的裝修、使用和管理提供方便。2. 應(yīng)制定日常的商業(yè)物業(yè)管理制度。10. 建立檔案管理制度（商業(yè)物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、商家資料檔案等） 。6. 項(xiàng)目區(qū)域市場主入口處設(shè)有項(xiàng)目區(qū)域平面示意圖。7. 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。5. 保安人員通過突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。綠化養(yǎng)護(hù)管理1. 草坪保持平整，按規(guī)定進(jìn)行修剪，草坪高度不超過 8 厘米。員工培訓(xùn)作為高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)，需要優(yōu)質(zhì)的服務(wù)配套。后期補(bǔ)位招商原則：遵循合作雙方共同商定的合理的業(yè)態(tài)定位后期補(bǔ)位招商辦法：隨時(shí)做好商家儲(chǔ)備，以備調(diào)整，補(bǔ)充現(xiàn)有租賃項(xiàng)目類似業(yè)態(tài)商家的變化。年度營銷活動(dòng)的策劃項(xiàng)目整體開業(yè)后，為整合項(xiàng)目商業(yè)資源，提高商業(yè)項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大項(xiàng)目的區(qū)域市場影響力，應(yīng)制定一份詳細(xì)的年度營銷計(jì)劃。? 應(yīng)節(jié)促銷法在節(jié)假日如春節(jié)、國慶節(jié)到來時(shí)對(duì)中國水街重新布置，并配合一定商品折扣吸引消