【正文】 清掏 1 次/年四、二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，定期巡查。4. 綠籬每年應進行修剪，及時清除修剪廢棄物。 56 / 65專項維修資金按國家相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。四、商家管理和調(diào)整方案市場商家管理、調(diào)整的內(nèi)容? 本項目商業(yè)用房的商家置換工作，包括法律事務(wù)的解決；? 本項目商業(yè)用房后期補位招商；? 商家的儲備工作；? 對入駐商家進行評級工作。58 / 65本項目商業(yè)用房后期補位招商工作后期補位招商目標：自正式開業(yè)起 8 個月后，項目開攤率保持在 80％以上；自正式開業(yè)起 12 個月后，項目開攤率保持在 90％以上。五、中國水街促銷宣傳管理旨在維持和促進項目區(qū)域市場的繁榮發(fā)展。包括：? 市區(qū)或商圈內(nèi)大型看版? 通往項目主通道的燈箱? 項目自有廣告位的使用? 導視系統(tǒng)設(shè)計? 廣告位規(guī)劃及設(shè)計制作結(jié)合項目的規(guī)劃設(shè)計，和政府管理部門協(xié)調(diào)確定項目的廣告位并確定廣告位的管理和收費辦法。商業(yè)持續(xù)經(jīng)營促銷方案商業(yè)管理公司必須牽頭根據(jù)項目內(nèi)商業(yè)的經(jīng)營狀況和市場變化情況適時組織項目內(nèi)的營銷推廣活動，以持續(xù)引起項目的目標消費者的關(guān)注，打造項目較高的人氣。這種方式管理和運作有一定難度，使用時要慎重。常見的商業(yè)營銷推廣方案分為以下幾種：? 降價促銷法在特定時間對特定的商品降價出售，吸引消費者前來購買；? 買贈促銷法消費者購買大宗或高價格商品時贈送實惠小商品。年度營銷計劃的內(nèi)容應61 / 65包括以下幾個方面：? 年度營銷計劃概要? 項目區(qū)域市場背景分析（包括產(chǎn)品、競爭、宏觀環(huán)境等方面的影響）? 項目區(qū)域市場的 SWOT 分析? 年度營銷計劃的目標（包括銷售額、市場占有率、利潤）? 年度營銷活動系列的制定? 年度營銷計劃的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)? 年度營銷計劃的實施? 年度營銷計劃的費用預算? 年度營銷計劃的控制與監(jiān)測市場商家文化活動經(jīng)營管理公司需要根據(jù)商家的不同興趣受好，在業(yè)余時間組織商家開展豐富多彩、健康益智的文化活動，加強商家之間感情上的聯(lián)系，同時使他們對區(qū)域市場產(chǎn)生一種歸屬感。通過專業(yè)的經(jīng)營管理，力爭把項目打造成為一個“時尚” “動感” “創(chuàng)新”的萬邦時代廣場，一個經(jīng)營繁榮、人氣興旺的真正意義商業(yè)購物中心。對入駐商家進行評級工作評級標準：租賃面積（m2） 租賃合同年限（年） 平均租金（元/） 租金交納及時率水電費交納及時率 經(jīng)營情況/配合情況等對優(yōu)秀的商家給予獎勵和一些優(yōu)惠措施。在商家商業(yè)用房置換工作中，要注意處理一些細節(jié)問題，包括法律事務(wù)的解決，不要產(chǎn)生任何遺留問題。我公司將利用團隊多年積累的管理經(jīng)驗，制定各項規(guī)范的服務(wù)流程，并同時對員工進行系統(tǒng)、全方位、多層次的培訓，提高員工素質(zhì)，達到滿足真誠服務(wù)的標準。6. 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。2. 草坪內(nèi)常年清除雜草，有效控制雜草孳生。3. 設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，每日進行沖洗，沖洗后無異味；根據(jù)實際需要進行消殺，有效控制蠅、蟲孳生。6. 每年進行消防演習 2 次。2. 對項目區(qū)域市場重要部位不定時巡查，每天不少于 12 次。8. 保持設(shè)備房整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備房管理制度。4. 消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。 7． 統(tǒng)一店招的放置以及商鋪名稱的合理、合法性。3. 對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變商鋪用途的現(xiàn)象應及時勸告、阻止、報告，并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。11. 建立財務(wù)制度，每年一次或按合同約定時間公布商業(yè)物業(yè)管理費的收支狀況。7. 一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。3. 按規(guī)范簽訂項目的后期商業(yè)經(jīng)營管理合同。該項目的后期商業(yè)經(jīng)營管理駐場人員，將直接面對商家（業(yè)主）對相關(guān)后期商業(yè)經(jīng)營管理知識、疑問進行解釋、咨詢，讓商家（業(yè)主）對本區(qū)域市場的后期商業(yè)經(jīng)營管理流程、管理思想、管理標準都有一個準確的了解?？⒐を炇蘸徒庸茯炇战M織后期商業(yè)經(jīng)營管理處全員參與，會同開發(fā)商、建設(shè)單位、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計方及政府有關(guān)部門一起進行竣工驗收，便于全面掌握項目情況。45 / 65總經(jīng)理工程部 保潔部 安保部 辦公室 財務(wù)部市場部推廣部企劃部總經(jīng)理助理園藝組 創(chuàng)意組 策劃組 餐飲娛樂組 旅游購物組 酒店管理組 會計組 出納組水電組46 / 65管理處人員配置和崗位描述為保證項目區(qū)域市場高品質(zhì)的管理水平及管理人員素質(zhì)，經(jīng)營管理公司應設(shè)置如下崗位人員：序號 部門 職務(wù) 人數(shù) 崗位職責管理主任 1 名全面負責商家管理及招商租務(wù)工作，具體實施商業(yè)物業(yè)管理方案市場分析 2 名全面負責資料的收集、分析工作，確定項目區(qū)域市場發(fā)展的趨勢以及潛力1 市場部商家主管 4 名全面負責商家的內(nèi)部管理，受理商家的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預、特約服務(wù)，辦理各類證卡，商家檔案的收集整理、區(qū)域市場營銷活動的執(zhí)行、商家用房置換工作和商業(yè)的后期補位招商市場策劃 2 名全面負責年度營銷目標的制定、對不同商業(yè)業(yè)態(tài)商家實施經(jīng)營管理專業(yè)培訓、及時更新商業(yè)調(diào)整策略、確定項目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風險應對政策并且在市場初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶2 企劃部創(chuàng)意組 2 名中國水街促銷廣告的設(shè)計、VI 系統(tǒng)的設(shè)計之行和維護，市場形象設(shè)計，中國水街報紙、傳單、報媒的設(shè)計制作等等3 推廣部 推廣專員 2 名中國水街促銷工作的外聯(lián)，商家和業(yè)主活動的組織實施，客戶服務(wù)中心的管理等等47 / 65工程主管 1 名 裝修審查、巡視、驗收，設(shè)備設(shè)施及檔案管理4 工程維修電梯水電工 4 名負責公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維護、保養(yǎng)、檢修工作；作好設(shè)備運行記錄巡檢記錄及時處理報修工作班長 6 名 班務(wù)管理、停車管理、巡邏門崗 8 名 大門崗位值班巡邏崗 8 名 內(nèi)外巡邏守車員 4 名 車庫守車5 保安隊換休 6 名班長 2 名 保潔/綠化工作安排檢查6保潔綠化組 綠化保潔 12 名 保潔、綠化工作的具體執(zhí)行二、商業(yè)經(jīng)營管理的前期介入方案前期施工建設(shè)階段的介入明確專門的工程、機電設(shè)備工程師，對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量配合開發(fā)單位工程監(jiān)理進行全面的監(jiān)控。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應和相互配合。商家管理 開業(yè)前的商家管理主要是針對未完成裝修的商家的工程管理和已完成裝修的商家的上貨督導、配套設(shè)施服務(wù)等工作，以及未辦理完簽約手續(xù)和交清費用44 / 65的相關(guān)事宜。43 / 65三、開街組織策略現(xiàn)場布置 包括現(xiàn)場氣氛的營造、開業(yè)慶典和促銷活動的場地、戶外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷展位等外場地的布置； 通道走廊、商鋪內(nèi)部、POP、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等等相對長期的內(nèi)場地景觀布置。開業(yè)演藝活動由專業(yè)的演藝公司進行操作，節(jié)目內(nèi)容由雙方共同協(xié)商確定，主要包含當?shù)靥厣囆g(shù)、歌舞表演、雜技、益智游戲、活動抽獎等內(nèi)容。? 常規(guī)開業(yè)法舉辦一次常規(guī)的開業(yè)典禮，邀請樂隊及歌舞表演及現(xiàn)場抽獎助興。開業(yè)典活動開業(yè)典禮常用策劃方案分為以下幾種，根據(jù)項目招商情況可以多種方式組合。促銷活動的參與條件設(shè)置要非常清楚明白，并且在現(xiàn)場公示。兩者統(tǒng)一由管理公司進行宣傳。如果有必要，可以市場統(tǒng)一補貼。前半個月的推廣不提及具體的時間和具體的促銷內(nèi)容，僅僅用大獎和重大事件作為預告。開業(yè)當天正常營業(yè)的要達到 75%。比如：旅游購物區(qū)隆重開街、消閑康體區(qū)閃亮開張……。? 組織提供相關(guān)資料，加強招商主辦談判技巧，增加招商的成功率。37 / 65? 對于猶豫、徘徊的商家，找準原因，對癥下藥。? 根據(jù)引進的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實施定向招商，提高招商的成功率。34 / 65 獨立經(jīng)營，統(tǒng)一管理商家和業(yè)主必須簽訂相關(guān)條款認可中國水街的統(tǒng)一管理，這是中國水街良好運作的重要保證。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)中心的形態(tài)。 核心店要形成互動在大型商業(yè)中心的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則。同業(yè)差異、異業(yè)互補同業(yè)差異就是市場不能盲目招同一層次同一品類的店進入，如果引進商戶過于重疊，在經(jīng)營上將造成競爭的激烈，也有損項目整體的經(jīng)營特色。32 / 65三、商家進駐要求和原則知名商戶或連鎖商戶 知名品牌商戶的進駐能有效提升中國水街的品位、吸引消費人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進駐，中國水街形象越佳，使萬邦時代廣場在漢中迅速樹立起知名度，可謂未開先紅。? 租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。? 要維護中國水街的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象。為實現(xiàn)以上兩點本項目的營銷遵循兩大原則：? 銷售與有投資意向客戶銷售結(jié)合采用整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，通過主力店定向招商帶動銷售，實現(xiàn)項目利潤指標和業(yè)態(tài)規(guī)劃目標。27 / 655）曲藝? 包括說書、戲劇、小品、民間奇人絕技在內(nèi)的多種曲藝方式，可增加項目的民俗風情與文化內(nèi)涵；提升商業(yè)附加值。2）火鍋? 巴蜀最有代表的飲食品種。? B 區(qū)：大夢軒（酒店商務(wù)區(qū)）? 小高層及 5 層中西混合式建筑，規(guī)劃為中國水街的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；? 小高層建筑可規(guī)劃為三星級以上酒店，酒店要做到都江堰最高檔次酒店，以滿足當?shù)鼐频昙毞中枨?，可滿足高端客源入住要求； 25 / 65? 5 層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；同樣委托專業(yè)的經(jīng)營便捷酒店的知名公司運營管理；? C 區(qū)：思蜀街（休閑購物區(qū)）? 酒吧、音樂廣場、按摩足道等休閑配套? 古玩、字畫、手工藝品、旅游紀念品、茶葉、土產(chǎn)、動植物標本等旅游購物區(qū)? D 區(qū)：便利街（生活配套區(qū)——規(guī)劃為底商式商住混合區(qū)）? 1 層規(guī)劃為中國水城的生活配套區(qū)，以超市、百貨、便利店等業(yè)態(tài)為主? 1 層以上規(guī)劃為中國水城住宅物業(yè)二、主要業(yè)態(tài)劃分說明A 區(qū)? 主要業(yè)態(tài)：餐飲? 細分業(yè)態(tài)：川菜、火鍋、西餐、粵菜、地方小吃? 輔助業(yè)態(tài)：小品、戲劇、曲藝茶館、露天茶館、啤酒廣場? 定位原因：?餐飲行業(yè)最能聚集人氣，又能迅速帶來旺市場面；26 / 65?餐飲可以承受較高租金，支撐投資；?餐飲行業(yè)集約經(jīng)營可削弱內(nèi)街部分位置稍差的消費者心理印象；?形成足夠的規(guī)模，才符合旅游服務(wù)核心區(qū)的定位；?全國各地餐飲集中的主題街區(qū)、商業(yè)區(qū)都較成功，減少經(jīng)營風險。通過一樓的整體業(yè)態(tài)布局帶人流向各個方向分散，為樓上商家提24 / 65供隨機性客源支撐。? 高品質(zhì)優(yōu)先原則? 同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先、條件優(yōu)先，主要針對高品質(zhì)商家招商，22 / 65通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；通過高品質(zhì)商家表現(xiàn)整個項目的高品質(zhì)定位。? 指導招商工作的有序進行，明確招商目的和后期經(jīng)營管理方向。商業(yè)形象定位? 企業(yè)形象定位：城市運營商20 / 65? 商業(yè)主形象定位：城中之城——城市名片? 城市功能板塊定位：都江堰旅游服務(wù)核心區(qū)，城市旅游商圈二、商業(yè)規(guī)劃定位總體定位本項目的總體定位為：【道教文明、古蜀文明與現(xiàn)代文明對接的平臺】功能定位 ——【一個城市的文化綜合體】 。18 / 65第二部分 中國水街項目商業(yè)定位一、商業(yè)形象定位商業(yè)形象定位的目的? 符合項目基本建筑特征與文化內(nèi)涵? 滿足目標客戶群心理需求與經(jīng)營、消費需求? 商業(yè)項目在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求商業(yè)形象定位的原則? 準確性原則準確表達項目地理位置、經(jīng)營方向、商圈地位、結(jié)構(gòu)特點、文化內(nèi)涵。項目文化定位? 中國唯一的水博物館——以貫穿街區(qū)的水文化主題和道家文化符號，親水性、互動性強的水14 / 65文化設(shè)施，水文化古跡，水文化典藏；造就項目的唯一性——水文化博物館（水文化博物館項目設(shè)計、策劃，可另案處理）? 中國頗具特色的秦漢文化展示地——以亭臺樓閣、深宅大院、民俗文化、秦漢風格復古建筑、景觀上的文化符號展示，造就項目的特色性——城市始建于秦的歷史淵源。波羅游記》一書中說：都江水系，川流甚急，川中多魚，船舶往來甚眾，運載商貨，往來上下游。? 三國：蜀漢建興六年（228） ，諸葛亮北征，以都江堰為農(nóng)業(yè)之根本、國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，征集兵丁 1200 人加以守護，并設(shè)專職堰官進行經(jīng)常性的管理維護，開以后歷代設(shè)專職水利官員管理都江堰之先河。河渠書》中記載了李冰創(chuàng)建都江堰的功績。城市運營商職能——政府與市場之間的承上啟下者所謂城市經(jīng)營商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說是城市經(jīng)營戰(zhàn)略的執(zhí)行者 ? 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬城市新的功能板塊開發(fā)的各項工作。 3. 商業(yè)策劃進行大手筆創(chuàng)新，運用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗，在項目地塊策劃四川商業(yè)地產(chǎn)最具創(chuàng)意的大型復合型旅游地產(chǎn)，將項目開發(fā)策劃與前瞻式商業(yè)整合營銷同步進行，采用復合型旅游地產(chǎn)的特定模式幫助發(fā)展商解決商業(yè)運營管理問題。1 / 65目 錄前 言 ..............................................................4第一部分 中國水街項目文化概念體系 .................................6一、項目開發(fā)目標和理念 ......