【正文】 年度營(yíng)銷活動(dòng)的策劃項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè)后，為整合項(xiàng)目商業(yè)資源，提高商業(yè)項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)影響力，應(yīng)制定一份詳細(xì)的年度營(yíng)銷計(jì)劃。員工培訓(xùn)作為高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)，需要優(yōu)質(zhì)的服務(wù)配套。5. 保安人員通過(guò)突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。6. 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)主入口處設(shè)有項(xiàng)目區(qū)域平面示意圖。2. 應(yīng)制定日常的商業(yè)物業(yè)管理制度。其中由策劃部、推廣部和市場(chǎng)部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個(gè)管理公司的核心運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。? 促銷開(kāi)業(yè)法開(kāi)業(yè)時(shí)集中項(xiàng)目?jī)?nèi)的商家統(tǒng)一對(duì)消費(fèi)者實(shí)行大幅度的優(yōu)惠，吸引消費(fèi)者到來(lái)，打開(kāi)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的局面。開(kāi)業(yè)前 35 天左右集中推出商家的促銷內(nèi)容，以超低價(jià)格搶占市場(chǎng)，進(jìn)行商品促銷的突然襲擊，避免其他相關(guān)餐飲、酒店等旅游接待行業(yè)提前知悉促銷力度后針對(duì)性的降價(jià)而影響項(xiàng)目形象，形成高價(jià)格、東西貴的印象。? 定期組織專業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時(shí)溝通交流，強(qiáng)化、提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)工作效率和能力。一個(gè)大型品牌店的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的順利招商與管理。? 特殊商戶招商優(yōu)惠原則。? 川菜由于用料及口味之關(guān)系，成本較低但利潤(rùn)頗高；形成穩(wěn)定客戶群后租金承受能力較高，有利于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理需要。21 / 65第三部分 中國(guó)水街項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位與功能區(qū)域定位業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的? 為項(xiàng)目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營(yíng)的基石。 《馬可目的：提升中國(guó)水城商業(yè)形象——世界自然文化雙遺產(chǎn)城市的城市名片，借以提升商業(yè)價(jià)值。河渠書(shū)》中記載了李冰創(chuàng)建都江堰的功績(jī)。18 / 65第二部分 中國(guó)水街項(xiàng)目商業(yè)定位一、商業(yè)形象定位商業(yè)形象定位的目的? 符合項(xiàng)目基本建筑特征與文化內(nèi)涵? 滿足目標(biāo)客戶群心理需求與經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)需求? 商業(yè)項(xiàng)目在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求商業(yè)形象定位的原則? 準(zhǔn)確性原則準(zhǔn)確表達(dá)項(xiàng)目地理位置、經(jīng)營(yíng)方向、商圈地位、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、文化內(nèi)涵。通過(guò)一樓的整體業(yè)態(tài)布局帶人流向各個(gè)方向分散，為樓上商家提24 / 65供隨機(jī)性客源支撐。為實(shí)現(xiàn)以上兩點(diǎn)本項(xiàng)目的營(yíng)銷遵循兩大原則：? 銷售與有投資意向客戶銷售結(jié)合采用整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，通過(guò)主力店定向招商帶動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)和業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)。同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異就是市場(chǎng)不能盲目招同一層次同一品類的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過(guò)于重疊，在經(jīng)營(yíng)上將造成競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也有損項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)特色。? 根據(jù)引進(jìn)的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的成功率。開(kāi)業(yè)當(dāng)天正常營(yíng)業(yè)的要達(dá)到 75%。促銷活動(dòng)的參與條件設(shè)置要非常清楚明白，并且在現(xiàn)場(chǎng)公示。43 / 65三、開(kāi)街組織策略現(xiàn)場(chǎng)布置 包括現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造、開(kāi)業(yè)慶典和促銷活動(dòng)的場(chǎng)地、戶外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷展位等外場(chǎng)地的布置； 通道走廊、商鋪內(nèi)部、POP、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等等相對(duì)長(zhǎng)期的內(nèi)場(chǎng)地景觀布置。竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收組織后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處全員參與，會(huì)同開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方及政府有關(guān)部門(mén)一起進(jìn)行竣工驗(yàn)收，便于全面掌握項(xiàng)目情況。11. 建立財(cái)務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間公布商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。8. 保持設(shè)備房整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備房管理制度。2. 草坪內(nèi)常年清除雜草，有效控制雜草孳生。對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)級(jí)工作評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：租賃面積（m2） 租賃合同年限（年） 平均租金（元/） 租金交納及時(shí)率水電費(fèi)交納及時(shí)率 經(jīng)營(yíng)情況/配合情況等對(duì)優(yōu)秀的商家給予獎(jiǎng)勵(lì)和一些優(yōu)惠措施。這種方式管理和運(yùn)作有一定難度，使用時(shí)要慎重。58 / 65本項(xiàng)目商業(yè)用房后期補(bǔ)位招商工作后期補(bǔ)位招商目標(biāo)：自正式開(kāi)業(yè)起 8 個(gè)月后，項(xiàng)目開(kāi)攤率保持在 80％以上；自正式開(kāi)業(yè)起 12 個(gè)月后，項(xiàng)目開(kāi)攤率保持在 90％以上。三、 排水、排污管道暢通1．項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)公共雨、污水管道 疏通 2 次/年2．雨、污水井 清掏 2 次/年3．化糞池 清掏 1 次/年四、二次供水水箱按國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，定期巡查。6. 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率 95%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。9. 每年與 50%以上商家作有效溝通；年有效投訴處理率為 100%。因?yàn)殡S著商業(yè)物業(yè)本身檔次的不斷提高，結(jié)構(gòu)、管道、布線都十分復(fù)雜，在安裝施工過(guò)程中，任何粗心大意、隨心所欲和不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象都將給商家今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來(lái)極大的困難，甚至造成很大的浪費(fèi)，也給后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)一些難以解決的問(wèn)題。因?yàn)楸卷?xiàng)目商業(yè)體量較大，涉及商業(yè)品種繁多，建議開(kāi)業(yè)演藝活動(dòng)持續(xù) 35 天，每天都有不同的節(jié)目，以此吸引不同類型的客戶。促銷內(nèi)容由市場(chǎng)部提前 23 周開(kāi)始向商家收集，統(tǒng)一登記制作包裝宣傳。開(kāi)業(yè)需要具備的條件? 試營(yíng)業(yè)前半個(gè)月商鋪的簽約率至少要達(dá)到 70%，裝修施工率要超過(guò) 50%。商家策略? 定向?yàn)橹?，整合?shí)施定向招商（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）以商引商（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）廣告招商 （具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）? 主次分明，把握節(jié)奏? 依據(jù)商家資源儲(chǔ)備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，從餐飲娛樂(lè)和休閑業(yè)態(tài)入手，先易后難，嚴(yán)格控制和把握項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，完成區(qū)域主力商家的招商工作。個(gè)性鮮明有特色商戶商戶結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來(lái)不同消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)特色。B 區(qū)? 主要業(yè)態(tài)：酒店商務(wù)區(qū)? 輔助業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、按摩、銀行? 細(xì)分業(yè)態(tài)：三星級(jí)以上酒店與快捷酒店? 備選業(yè)態(tài)：寫(xiě)字間、旅游公司、旅行社? 操作思路：? 滿足細(xì)分市場(chǎng)需求，打造都江堰最高檔的酒店與惟一的國(guó)際性快捷自助酒店（旅館）? 首選委托知名酒店管理公司或商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司管理。商業(yè)區(qū)域的劃分根據(jù)項(xiàng)目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照建筑特點(diǎn)劃分為三個(gè)主要區(qū)域一個(gè)輔助區(qū)域，各個(gè)區(qū)域都獨(dú)有特點(diǎn)，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)。三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)三性分析? 唯一性? 中國(guó)最富歷史沉淀的水文化街區(qū)；? 以水文化為主題，秦漢文化及道教文化為輔助的文化綜合體街區(qū)；15 / 65? 中國(guó)最具特色的活水街區(qū)；? 水、道、民俗、歷史多主題的泛博物館；? 權(quán)威性? 世界自然文化雙遺產(chǎn)? 都江堰古水利工程在世界水文化歷史上的地位；? 道教文化與古文化的融合；? 排他性? 主題不可復(fù)制；? 業(yè)態(tài)具有原創(chuàng)性；? 環(huán)境特色不可復(fù)制；吸引力構(gòu)成? 水文化、道教文化、民俗文化展示區(qū)；? 都江堰唯一的旅游核心服務(wù)區(qū)；? 特色商業(yè)業(yè)態(tài)、特色主題活動(dòng)；四、項(xiàng)目城市貢獻(xiàn)力總結(jié)社會(huì)效益? 健全城市功能? 城市競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)? 帶動(dòng)多種行業(yè)健康發(fā)展? 提供更多直接就業(yè)機(jī)會(huì)與間接就業(yè)機(jī)會(huì)16 / 65? 創(chuàng)造更多利稅經(jīng)濟(jì)效益? 項(xiàng)目年零售總額分析? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售總額 108538 萬(wàn)元，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后第一年的消費(fèi)總額如可占全市餐飲住宿業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的 30%份額；即可實(shí)現(xiàn) 3 億元消費(fèi)總額? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)同比增長(zhǎng)%，項(xiàng)目年度消費(fèi)總額以此為計(jì)算基數(shù)：? 投入運(yùn)營(yíng)后的第二年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 投入運(yùn)營(yíng)后的第三年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額：4 億元? 投入運(yùn)營(yíng)后的第四年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 投入運(yùn)營(yíng)后的第五年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 項(xiàng)目利稅分析? 零售企業(yè)營(yíng)業(yè)稅按 6%計(jì)算? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第一年可實(shí)現(xiàn)利稅：1800 萬(wàn)元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第二年可實(shí)現(xiàn)利稅：2100 萬(wàn)元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第三年可實(shí)現(xiàn)利稅：2400 萬(wàn)元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第四年可實(shí)現(xiàn)利稅：2820 萬(wàn)元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第五年可實(shí)現(xiàn)利稅：3300 萬(wàn)元17 / 65? 項(xiàng)目就業(yè)機(jī)會(huì)分析? 直接就業(yè)機(jī)會(huì)：以項(xiàng)目總建筑面積及建筑格局分析，預(yù)估項(xiàng)目可容納 400 家經(jīng)營(yíng)業(yè)主在此經(jīng)營(yíng)；取經(jīng)營(yíng)商工作崗位用工平均值為 5，可創(chuàng)造 2022 個(gè)直接就業(yè)崗位。? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件；? 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資者與經(jīng)營(yíng)商、消費(fèi)者共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)，并從創(chuàng)造市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)的過(guò)程中求得城區(qū)的發(fā)展； 二、項(xiàng)目主題概念定位的提出? 城市的歷史是什么？? 秦：公元前 256 蜀郡太守李冰建都江堰? 漢：漢武帝元鼎六年（前 111） ，司馬遷奉命出使西南，實(shí)地考察了都江堰。 7 / 654. 運(yùn)用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們構(gòu)思將“中國(guó)水城”項(xiàng)目打造成成功的復(fù)合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，將旅游產(chǎn)業(yè)中的“吃、喝、購(gòu)、住、玩、民俗、文化”融入整個(gè)項(xiàng)目，利用功能布局合理搭配，不使項(xiàng)目產(chǎn)生“優(yōu)” 、 “良” 、 “劣”的投資者地段錯(cuò)覺(jué)；以提升價(jià)值，吸引經(jīng)營(yíng)商，籠住投資者。? 民國(guó)：黃炎培都江堰辦學(xué)、林森主持都江堰開(kāi)水典禮、馮玉祥捐資建亭。? 為有需求的投資者解釋描繪繁榮的商業(yè)前景?；疱伩棺饨鹉芰σ草^高，且經(jīng)營(yíng)商眾多，招商方面可使投資者更主動(dòng)。二、招商總體策略立足都江堰，面向成都、重慶，輻射全國(guó)大型商業(yè)物業(yè)的招商要求是“無(wú)大不穩(wěn)、無(wú)小不活” ，以都江堰為重點(diǎn)，完成本項(xiàng)目小部分餐飲、旅游購(gòu)物、旅游接待的招商，而對(duì)品牌餐飲、酒店、消閑配套招商則要面向成都、重慶及國(guó)內(nèi)，完成大型知名主力商家品牌的引進(jìn)工作。 前期只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng)保證項(xiàng)目的惟一旅游服務(wù)核心區(qū)概念，在前期實(shí)際的招商過(guò)程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無(wú)品牌的小商戶進(jìn)場(chǎng)。七、價(jià)格策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）八、招商促進(jìn)策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）38 / 65九、分階段控制策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）十、大商戶營(yíng)銷策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）39 / 65第五部分 中國(guó)水街開(kāi)街策略一、開(kāi)街總體策略先試營(yíng)業(yè)后正式開(kāi)業(yè)一般情況下根據(jù)裝修進(jìn)度、業(yè)主要求、開(kāi)發(fā)商要求等為了早日計(jì)算租金，擇日進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，以便商家和運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行調(diào)整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。開(kāi)業(yè)活動(dòng)持續(xù)性和廣泛性原則能夠引起各層次消費(fèi)者持續(xù)關(guān)注和互動(dòng)參與的活動(dòng)作為開(kāi)業(yè)的主打活動(dòng)之一。? 特殊開(kāi)業(yè)法針對(duì)項(xiàng)目特色來(lái)制定，如某些高檔百貨商業(yè)樓可以通過(guò)舉辦消夏音樂(lè)會(huì)來(lái)代替開(kāi)業(yè)典禮。管理公司下面直接設(shè)置各個(gè)職能部門(mén)，部門(mén)下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有員工。4. 管理人員應(yīng)統(tǒng)一著裝。 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1. 供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。保潔服務(wù)一、 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、商鋪的公共部位保潔1．公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道（1）公共綠地 1 次/天 清理（2）硬化地面 2 次/天 清掃（3）主次干道 2 次/天 清掃（4）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1 次/天 擦拭（5）水池、溝、渠、沙井表面 1 次/天 清理2．公共部位（1）樓內(nèi)通道、樓梯 2 次/天 拖掃（2）消防通道 1 次/天 拖擦（3）共用活動(dòng)場(chǎng)所 1 次/天 清掃（4）樓道玻璃窗 1 次/周 擦拭（5）室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門(mén)、扶手等公共設(shè)施 1 次/天 擦拭（7）公共衛(wèi)生間 10 次/天 清潔（8）及時(shí)清掃積水等清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物。員工培訓(xùn)主要有如下內(nèi)容：? 后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容簡(jiǎn)介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))；? 管理員工職責(zé)；? 管理員工在商業(yè)物業(yè)管理中扮演的角色；? 員工守則、行為及紀(jì)律；? 商業(yè)物業(yè)專門(mén)名詞介紹；? 商業(yè)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備；? 商業(yè)物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用；? 管理服務(wù)的目的及重要性；? 商業(yè)用房商家置換的移交程序；? 防火知識(shí)及消防裝置；? 無(wú)線電通話機(jī)的應(yīng)用；? 商業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)；? 緊急事件處理程序；57 / 65對(duì)于上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司計(jì)劃在后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)運(yùn)前為管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲取應(yīng)