【正文】 如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 效 果 ：改變?cè)锌祻?fù)路商圈 設(shè)備簡陋、衛(wèi)生環(huán)境較差、消防隱患多、產(chǎn)品質(zhì)量無保證、產(chǎn)品價(jià)格隨意性、倉儲(chǔ)空間不足、經(jīng)營戶利益受損等形象。要想達(dá)到突破與顛覆的作用，確需從各個(gè)角度與層面上進(jìn)行全方位的考慮。對(duì)于圖案的運(yùn)用，也需根據(jù)不同功能區(qū)的特性而運(yùn)用不同的圖案標(biāo)志。與功能的結(jié)合，商場不同的功能區(qū)，對(duì)燈飾要求也不盡相同，比如過道一般選用一種過渡性較好 的燈飾，商場的過道和拐角是消費(fèi)者進(jìn)入商場的一個(gè)緩沖區(qū)。感謝原作者所作出的努力！ 也起到避免電梯口的人流堵塞作用，如何避免電梯口的人流堵塞是電梯布局考慮因素之一。在本案的各個(gè)樓層洗手間，均不采取收費(fèi)制，避免經(jīng)營商不滿情緒的發(fā)生。 商場硬件設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 √ 走道布局設(shè)計(jì)要點(diǎn) 商場過道設(shè)計(jì)一方面強(qiáng)調(diào)的是脈絡(luò)清晰，另一方面則強(qiáng)調(diào)與指 引標(biāo)志的完美結(jié)合。另一方面，也需考慮到批發(fā)市場 的獨(dú)有特性，使之整個(gè)商場的銷售氛圍具有濃厚性。 商場平面設(shè)計(jì)建議 鋪位布局規(guī)劃強(qiáng)調(diào)實(shí)用、利潤、形象的統(tǒng)一。 √ 一方面強(qiáng)調(diào)與檔次結(jié)合，根據(jù)商場目標(biāo)消費(fèi)群不同的感觀 心理需求，結(jié)合商場定 位高低，予以不同的外立面設(shè)計(jì)。感謝原作者所作出的努力！ 貨運(yùn)物流、貨梯、倉儲(chǔ)等硬件配套設(shè)施的不齊全給商戶在日 常經(jīng)營中帶來較大的不便。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 樓層產(chǎn)品規(guī)劃定義 據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，又需結(jié)合到業(yè)種利潤空間的大小而決 定經(jīng)營成本的大小。 提價(jià)手段建議： 因價(jià)格往往是一個(gè)案子銷售狀況好壞的最為直接的因素，因此，對(duì)于本項(xiàng)目的銷售價(jià)格不宜定高，而是通過市場造勢手段的運(yùn)用 或宣傳策略的逐步升化而確立，對(duì)于本項(xiàng)目價(jià)格提升策略建議如下： 采取的“低價(jià)高走”策略，以高回報(bào)、高收益為核心訴求點(diǎn)切入市場。最終由何種方式 來確定，需在銷售工作進(jìn)行過程中才能得以調(diào)整。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。而作為 本案，對(duì)于這類問題需高度重視，與政府相關(guān)部門協(xié)商或通 過相關(guān)手段將此項(xiàng)費(fèi)用淡化于表面，為直接突顯產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢而 做好鋪墊。本案市場均價(jià)應(yīng)取向于 11500 元 /M2左右。本案的定價(jià)策略分成兩種方式，一種這經(jīng)營權(quán)銷售，另一種方式為產(chǎn)權(quán)式銷售； 產(chǎn)權(quán)式銷售價(jià)格建議： 一樓：均價(jià) 18000 元 /M2 二樓：均價(jià) 16000 元 /M2 三樓：均價(jià) 14000 元 /M2 四樓：均價(jià) 12500 元 /M2 五樓：均價(jià) 8500 元 /M2 六樓：均價(jià) 6500 元 /M2 七樓：均價(jià) 5500 元 /M2 定位理由（來源于西安在售物業(yè)）： √ 西安市場已 在售的 騾馬市步行街、東方之星物業(yè)銷售價(jià)格 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ 客戶來源： *原康復(fù)路商圈內(nèi)的客戶 *現(xiàn)江浙、廣東、湖北市場，期待來此經(jīng)營的商戶 *產(chǎn)業(yè)集散地，如 廣州、武漢、蘭州等地的經(jīng)營商戶； *通過相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)來此經(jīng)營的商戶 銷售價(jià)格定義 對(duì)于該物業(yè)的價(jià)格定位尤為重要，但結(jié)合于本案的規(guī)模及小面積分割的現(xiàn)實(shí)，在價(jià)格確定上需平價(jià)化，一方面來源于長期收益的要求，另一方面則吸納原康復(fù)路經(jīng)營戶最為實(shí)效的方法。另附江 浙一帶 的商戶及廣州、武漢地區(qū)的商戶。 范圍： *具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且熱衷于房地產(chǎn)投資的專業(yè)人士； *事業(yè)穩(wěn)定、具有一定的收入 水平和儲(chǔ)蓄的群體； *有著相應(yīng)的存款而又喜歡跟從大趨勢投資的群體； 特征： *有較高的承受力，最關(guān)注的是物業(yè)在未來的升值潛力； *對(duì)投資房地產(chǎn)信心較強(qiáng)，部分曾有投資房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。以未來發(fā)展趨勢為核心，以標(biāo)志性的核心商業(yè)圈為宗旨。它含蓋了文化的本身，也體現(xiàn)了商業(yè)之氛圍。它代表著一種生活方式的全新演繹，一種傳統(tǒng)購物空間房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 西北商貿(mào)中心 ： 西北 ：則是以地域?yàn)楦拍?，則以西北五省為范圍。而推廣的策略與實(shí)施的方法，均需要有針對(duì)性與實(shí)質(zhì)性。 四、市場分體定位 結(jié)合于上述的分析，本案的定位仍然延續(xù)著原有康復(fù)路商圈的特性，以服飾產(chǎn)品為主。感謝原作者所作出的努力！ 本案為政府重要支持的項(xiàng)目，大打政府品牌有利于促進(jìn)本案的去化。 絕對(duì)地段優(yōu)勢，批零兼營業(yè)態(tài)模式為網(wǎng)絡(luò)各地客戶資源提供了充足的支撐點(diǎn)； 劣勢： 小面積分割是否能受到當(dāng)?shù)亟?jīng)營者的青睞確需經(jīng)過考驗(yàn)； 因商圈特征所限制，以服飾為主的批發(fā)市場能否代替原有康復(fù)路商圈內(nèi)的其它項(xiàng)目還處于未知狀態(tài)。使之，來此批貨或購物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。 交通狀況 ： 本案所于長樂路與康復(fù)路交叉處，而長樂 路又為通往康復(fù)路商圈的主干道或必經(jīng)之路。感謝原作者所作出的努力！ 該商圈的繁華程度不容置疑。 繁華程度 ： 歷經(jīng) 20 年變 遷的康復(fù)路商圈，已經(jīng)形成多個(gè)專業(yè)型的批發(fā)市場，如丹尼爾交易廣場、丹尼爾商城、澳龍品牌服裝城、多彩新世界、華北服飾品牌廣場等約 15 個(gè)以服飾為主的批發(fā)市場。 —— 新康復(fù)路 ● 西北商貿(mào)中心 二、項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析 區(qū)位前景 ： 本案所處的區(qū)位，為西安新城區(qū)的商業(yè)繁華地帶 。 在康復(fù)路批發(fā)市場建成初期，有 60％ — 70％的商戶來自江浙一帶，這個(gè)數(shù)字即使到現(xiàn)在，也不低于 55％。建筑風(fēng)格新穎，商業(yè)氣息濃厚。而作為本案的建造目的，一方面使其本案在產(chǎn)品引進(jìn)、定位、特性上均符合的批發(fā)市場的特征，進(jìn)一步促進(jìn)物流的必然性。 現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者 物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖 然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。這種業(yè)態(tài)模式的提出，一方面由于規(guī)?；闹С郑硪环矫嬉灿蓛烧呖蛻粝嗷ゴ龠M(jìn)的效果。從商業(yè)業(yè)態(tài)、商品品種、商業(yè)模式、購物環(huán)境、推廣手法、營銷理念上進(jìn)行創(chuàng)新與突破，使其具備真正意義上的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。特別是批發(fā)市場商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)處于興起階段。在管理上，突破單一 性的安全管理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經(jīng)營管理上尋找突破，擴(kuò)大管理范圍、提高管理質(zhì)量、補(bǔ)充管理要件等。 管理突破 管理是四個(gè)元素的核心，是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目未來可持續(xù)經(jīng)營的內(nèi)在動(dòng)力。感謝原作者所作出的努力！ 不是單靠一個(gè)目標(biāo)則可以實(shí)現(xiàn)的，而是關(guān)系到多方面因素。 經(jīng)營 突破 在傳統(tǒng)的概念里，批發(fā)市場都是“走量”（也為交易量）的性質(zhì)，他們都有著固定的客戶網(wǎng)絡(luò)。因此，本案在招商策略上需突破，一方 面通過行業(yè)協(xié)會(huì)推薦具有實(shí)力或品牌性 的大客戶，以大客戶帶動(dòng)小客戶刺激入駐率。 個(gè)別樓層規(guī)劃 ：除其正常的人流動(dòng)線、休息空間、購物環(huán)境等需求。以引導(dǎo)消費(fèi)為核心，以促進(jìn)交易量房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。從而有利于提升項(xiàng)目整體競爭能力、商業(yè)特色的發(fā)揮及項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營空 間。感謝原作者所作出的努力！ 使之本案具備它的唯一性與稀缺性，確定它的投資價(jià)值與經(jīng)營價(jià)值。同時(shí)，結(jié)合商圈特征，本案所經(jīng)營的產(chǎn)品仍以服飾為主。 經(jīng)營業(yè)種定位 項(xiàng)目形象定位主要以中檔為主，在空間設(shè)置上、物業(yè)裝修風(fēng)格 上、樓層業(yè)種分布、錯(cuò)位經(jīng)營等方面均考慮其零售功能的必然性。 無論是傳統(tǒng)物流，還是現(xiàn)代物流，物流的定義決定了“物流”本身是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體系。 √ 主題物流定位 本項(xiàng)目處于西安市新城區(qū)，由于地處具有較高知名度的康復(fù)路商業(yè)圈房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。我國的物流企業(yè)，無論是物流服務(wù)的硬件還是軟件與高效率低成本的現(xiàn)代物流還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運(yùn)用能力、物流的專門知識(shí)，物流的統(tǒng)籌策劃和精細(xì)化組織與管理能力都明顯不足。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。公共環(huán)境包括市場內(nèi)部和外部。 管理功能 管理是保證交易的正常化的基本保障 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加成本，商務(wù)功能服務(wù)區(qū)就是代理商務(wù)服務(wù)。 √ 委托高校、研究所或經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)人士，設(shè)計(jì)市場的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測和分析市場前景； √ 有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)姆?wù)； √ 創(chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳； √ 攤位展示主題設(shè)計(jì)服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，提高市場的整體形象水平； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。同時(shí)，在現(xiàn)康復(fù)路還沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填補(bǔ)現(xiàn)康復(fù)路相對(duì)缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體（一個(gè)樓層設(shè)定一家），借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營， 形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。 會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū) 該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平； √ 業(yè)內(nèi)專業(yè)人士、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)； √ 有計(jì)劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托西安對(duì)西北五省具有極強(qiáng)的輻射作用，通過動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本項(xiàng)目的 輻射半徑。 三、項(xiàng)目整體定位概念 根據(jù)本案的市場調(diào)研狀況及本案所處的康復(fù)路商圈特征，給予本案最為精準(zhǔn)的市場定位尤為重要，從商圈到項(xiàng)目特征、從業(yè)態(tài)到管理模式、從經(jīng)營戶到投資者各個(gè)層面 的要素要考慮到位，使之更為貼切的符合到市場需求。階段性的深入攻擊，策略性的投機(jī)市場。 “售得出，租得滿，做得到”為大前提，對(duì)本項(xiàng)目的投資者，租賃經(jīng)營商戶，終端消費(fèi)者進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。感謝原作者所作出的努力！ 二、項(xiàng)目開發(fā)原則及思路 任何商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)都必需遵循一定的原則性，一方面深入了解該商業(yè)圈的基本特性，另一方面尋求各類符合該項(xiàng)目操作的手法與策略，使其本項(xiàng)目在該商圈內(nèi)具備相 應(yīng)的競爭力， 打造一個(gè)成功的商業(yè)廣場是任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)宗旨。順原有康復(fù)路商氣，造現(xiàn)有新康復(fù)路之地標(biāo)交易廣場 —— 新康復(fù)路 ?西北商貿(mào)中心。使之為消費(fèi)者帶來便利性與快捷性，同時(shí)結(jié)合于消費(fèi)者的消費(fèi)需求，擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)化客戶資源、保證產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽(yù)。 對(duì)于投資者及經(jīng)營者而言 本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過明確定位、科學(xué)規(guī)劃、系統(tǒng)經(jīng)營管理為投資者、經(jīng)營者創(chuàng)造良好的投資 /經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的升值，發(fā)揮聚集效應(yīng)，帶動(dòng)整體房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。具體如下： *推廣成功或失敗原因，均可成為本案最為直接的參照價(jià)值； *避開該案的核心賣點(diǎn)，為本案的創(chuàng)新提供了創(chuàng)作空間； *積 極關(guān)注該案的推廣發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)調(diào)整本案的推廣策略 鑒于以上原因的存在，本案需在銷售前期做好一系列的工作。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。從然保證本案的銷售目標(biāo)。 運(yùn)用手段：運(yùn)用“借力使力”手段 √ “以外圍激活本地”銷售 在市場前期階段，必須以外圍市場作為攻破方向。具體如下： 核心策略：“價(jià)格、速度雙把利劍”取勝市場 作為本案的推廣核心一方面體現(xiàn)于“價(jià)格”的合理性，從某種程度來說，它更傾向于產(chǎn)權(quán)式物業(yè)銷售的突破性價(jià)格。產(chǎn)品質(zhì)量差、商家信譽(yù)無保證等現(xiàn)象即將得到有效改變，趨向于產(chǎn)品風(fēng)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。本案以人流、商流、信息 流作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)對(duì)外推廣，必定引進(jìn)各類商家的青睞。拓展本案實(shí)力性客戶乃是本案的關(guān)鍵，一方面可利用它的實(shí)力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。專業(yè)化，有利于商業(yè)價(jià)值的提升；規(guī)模化，有利于產(chǎn)品的多樣化。而作為本案，則強(qiáng)力拓展它的輔