【正文】 因此，項(xiàng)目可行，且成功運(yùn)作，將使其成為順德珠寶文化產(chǎn)業(yè)集聚基地的引領(lǐng)者，對(duì)周邊地區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)起到積極的輻射和帶動(dòng)作用。針對(duì)規(guī)劃改造風(fēng)險(xiǎn)，主要對(duì)策是在規(guī)劃前期盡量收集原有資料，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行認(rèn)真地查勘。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)任何商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)群體是否認(rèn)可，以及項(xiàng)目所處的區(qū)域是否具有相當(dāng)消費(fèi)層次和消費(fèi)購買能力的客戶人群等，都是項(xiàng)目能否接受市場(chǎng)考驗(yàn)的重要條件。在項(xiàng)目立項(xiàng)實(shí)施前，需要由專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境評(píng)估，項(xiàng)目竣工后，還將由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行環(huán)境保護(hù)方面的驗(yàn)收。對(duì)于前者，在冷卻塔采購時(shí)，就選擇低噪音型冷卻塔，即直接在冷卻塔出廠時(shí)就已經(jīng)做好降噪處理。同理，本項(xiàng)目中也不會(huì)有超標(biāo)的廢氣產(chǎn)生，生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的少量廢氣以及停電時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)時(shí)產(chǎn)生的柴油廢氣，可通過高空排放直接進(jìn)入大氣，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境構(gòu)成影響。所有生活廢水，進(jìn)入化糞池后，在排入市政污水管道。同時(shí)，圍繞項(xiàng)目主題展開的促銷活動(dòng)和常規(guī)廣告宣傳等也是不可缺少的。所謂普通消費(fèi)群體主要指參與項(xiàng)目提供的各類文化、娛樂和休閑購物活動(dòng)的群體。第二節(jié) 項(xiàng)目營銷管理本項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象分為專業(yè)和普通消費(fèi)群體兩類。除此之外，項(xiàng)目將“合作” 作為管理的主要形式。同時(shí)解決中、高收入就業(yè)2,000人，對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人才及智力儲(chǔ)備現(xiàn)狀有較大改善。  按功能劃分的項(xiàng)目投資構(gòu)成表 （表1）序號(hào)功能區(qū)項(xiàng)目名稱占地面積(M2）建筑面積(m2)投資總額(萬元)1生產(chǎn)加工區(qū)珠寶首飾加工廠1,3,000特種高端工藝加工廠1,3,0002展示交易區(qū)珠寶首飾展示交易區(qū)1,7,7603,國際高端奢侈品展示交易區(qū)（商場(chǎng)）4，22，44041,家居飾品展示交易區(qū)2,17,0683,玩具及動(dòng)漫產(chǎn)品展示交易區(qū)1,9,1102,民間創(chuàng)意展示交易區(qū) 1,400拍賣中心 1,8803文化旅游區(qū)文化主題廣場(chǎng)（含園林景觀）12,1,000酒文化與特色酒吧街（含園林景觀）22,9,9798,珠寶文化體驗(yàn)區(qū)1,7,3001,休閑會(huì)所與俱樂部（五星級(jí)酒店）21,189,0004教育研發(fā)區(qū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心5,0281,培訓(xùn)中心1,3,0005公共服務(wù)區(qū)珠寶首飾質(zhì)量鑒定中心582會(huì)議與創(chuàng)意演示中心1,3,000設(shè)計(jì)師公寓14,22,0006,海關(guān) 物流服務(wù)中心1,6,0001,園區(qū)管理中心（含市政、電子商務(wù)平臺(tái)、消防等）1,2,0006合計(jì)90，314，547150,合計(jì)33,本項(xiàng)目分四期，共3年建設(shè)完成，各期投資構(gòu)成參見表2?！皥@林綠化規(guī)劃”方面，由于本園區(qū)公共露天面積并不多，因此不宜采用大面積草坪和花園，而是應(yīng)重點(diǎn)選擇小品型雕塑、噴泉、綠化和垂直綠化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相應(yīng)的樹木、攀爬植物、花卉和小型噴泉等，使游客和客商在游覽和交易參觀過程中，感受到來自身邊的親切和不同風(fēng)格的異域風(fēng)情。另外，借助道路翻新，將現(xiàn)有園區(qū)的市政管網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行一次翻新改造，將露天管線全部變?yōu)榘德窆芫€。在改造規(guī)劃中，可以充分利用這一現(xiàn)狀。在園區(qū)靠近羊大路一側(cè)，重點(diǎn)安排文化主題廣場(chǎng)，因?yàn)榇宋恢檬锹?lián)通周邊的關(guān)鍵，可以迅速到達(dá)周邊已經(jīng)相對(duì)成熟的商業(yè)街區(qū)，融入其中，可以帶動(dòng)整個(gè)園區(qū)的發(fā)展。對(duì)于園區(qū)內(nèi)現(xiàn)存較多的員工宿舍，其改造方向可以重點(diǎn)考慮設(shè)計(jì)師公寓、創(chuàng)意設(shè)計(jì)工作室、樂器培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)、休閑娛樂、酒窖儲(chǔ)藏等用途，因?yàn)樯鲜龉δ苄枰拿娣e不大，更多考慮的是環(huán)境和氛圍，因此，完全有條件經(jīng)過改造和翻新，使其滿足功能需要。“建筑單體規(guī)劃”主要結(jié)合功能規(guī)劃，按照不同功能，對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行改造和翻新。設(shè)計(jì)師公寓園區(qū)內(nèi)專門為商家設(shè)立公寓設(shè)施，服務(wù)商家員工。會(huì)議與創(chuàng)意演播中心為充分考慮園區(qū)內(nèi)中小型商家的需要，盡量降低其運(yùn)營成本，園區(qū)將設(shè)立集中公共的會(huì)議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會(huì)議，向客戶進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)演示的專業(yè)場(chǎng)所和設(shè)施，包括遠(yuǎn)程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會(huì)議設(shè)施等。培訓(xùn)區(qū)本區(qū)域內(nèi)將集中各類培訓(xùn)項(xiàng)目，包括“珠寶首飾設(shè)計(jì)”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設(shè)計(jì)”、“動(dòng)漫設(shè)計(jì)”、“工業(yè)設(shè)計(jì)”等專業(yè)培訓(xùn)項(xiàng)目，也包括面向普通消費(fèi)人群的培訓(xùn)項(xiàng)目，包括珠寶DIY、樂器培訓(xùn)、美術(shù)培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)、茶藝培訓(xùn)、棋類培訓(xùn)等。四、教育研發(fā)區(qū)配合珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)主題，尤其是文化產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，集中相關(guān)的設(shè)計(jì)開發(fā)與培訓(xùn)項(xiàng)目，不僅服務(wù)本園區(qū)內(nèi)客戶，更面向周邊地區(qū)。在此基礎(chǔ)上，建設(shè)成特色酒吧街，引入特色文化表演項(xiàng)目進(jìn)入酒吧街，建設(shè)小型露天電影放映場(chǎng)等，使本項(xiàng)目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費(fèi)區(qū)。文化旅游區(qū)按其內(nèi)容類別，包含四個(gè)子功能區(qū)：珠寶文化主題廣場(chǎng)該廣場(chǎng)以珠寶文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動(dòng)的場(chǎng)所。民間創(chuàng)意展示交易區(qū)面向民間，收集各類自己設(shè)計(jì)制作的工藝、飾品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平臺(tái)，通過發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧，使本項(xiàng)目的吸引力大幅提升。工藝禮品展示交易區(qū)集中展示和交易工藝禮品類產(chǎn)品。二、展示交易區(qū)專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進(jìn)行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域?！耙恢行摹笔侵浮爸閷毼幕糜沃行摹保耙换亍笔侵浮爸閷毷罪椉庸そ灰谆亍?。在規(guī)劃布局上，應(yīng)充分利用綠化、園藝等點(diǎn)綴產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采用節(jié)能設(shè)施和屋頂綠化等。經(jīng)濟(jì)性原則項(xiàng)目建設(shè)的目的是為了帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。突出珠寶文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項(xiàng)目的特色。單純的文化與文化產(chǎn)品，不與市場(chǎng)化的商業(yè)交易行為相結(jié)合，不能滿足消費(fèi)群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和寡。歷來“文”、“商”二者之間難以相容，隨著改革開放的不斷深入，尤其是各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的高度重視，將“文化”與“產(chǎn)業(yè)”相提并論，為我們發(fā)展相關(guān)項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。政策優(yōu)勢(shì)由于本項(xiàng)目的選題完全符合順德區(qū)政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補(bǔ)了城市產(chǎn)業(yè)布局中的空白，所以區(qū)街兩級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目都會(huì)給予政策方面的扶持和傾斜，進(jìn)而使進(jìn)入項(xiàng)目的商家受惠。專業(yè)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目并不是簡單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化內(nèi)涵的項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)方將與中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）、復(fù)旦大學(xué)、華南理工大學(xué)、廣東美術(shù)學(xué)院、珠寶行業(yè)協(xié)會(huì)、展覽業(yè)、珠寶檢測(cè)中心、電子商務(wù)網(wǎng)等專業(yè)海內(nèi)外商協(xié)會(huì)合作，不僅聚集廠家和商家，還主動(dòng)為其搭建對(duì)外出口和交流合作的橋梁，使其真正實(shí)現(xiàn)生意上的成功。規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總占地面積為90000平方米，總建筑面積約270000平方米，在以珠寶首飾為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。而從順德區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來看，項(xiàng)目落戶后，可以成為帶動(dòng)全區(qū)及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大引擎，成為經(jīng)濟(jì)文化中心北擴(kuò)