【正文】 第九章 結(jié)論綜合上述，本項(xiàng)目具有不可復(fù)制的政策、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和專業(yè)管理優(yōu)勢(shì)。因此，在本項(xiàng)目投入使用的初期，如何吸引更多的商家進(jìn)入，是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。而對(duì)于包裝材料，則由專業(yè)的廢品回收機(jī)構(gòu)回收。產(chǎn)業(yè)部分主要是加工場(chǎng)所產(chǎn)生的廢水、廢氣和廢渣。因此，針對(duì)此部分群體的營(yíng)銷主要是宣傳本項(xiàng)目的專業(yè)管理與專業(yè)的合作伙伴。即項(xiàng)目建設(shè)單位在完成項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)和基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)后，項(xiàng)目的招商和運(yùn)營(yíng)管理委托專業(yè)的商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。第三節(jié) 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為人民幣15億元，通過(guò)企業(yè)自籌、政府入股、風(fēng)投、土地置換股份等多種方式，分批籌集?！笆姓幸?guī)劃”方面，重點(diǎn)包含對(duì)現(xiàn)有園區(qū)供電、供水、消防、通訊和排污等設(shè)施的改造。如何很好地將這些人群分入到不同建筑內(nèi)，并疏導(dǎo)整體人流，對(duì)于道路和園區(qū)規(guī)劃提出了很高的要求。第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃本項(xiàng)目的建設(shè)將在保留現(xiàn)有熹涌工業(yè)區(qū)建筑和基本道路格局的前提下，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行翻新、加固，對(duì)區(qū)間道路進(jìn)行拓寬和修繕等，使其滿足項(xiàng)目功能規(guī)劃的需要。五、公共服務(wù)區(qū)本項(xiàng)目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)新品研發(fā)平臺(tái)、設(shè)計(jì)產(chǎn)品交易平臺(tái)、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺(tái)、電子信息服務(wù)平臺(tái)、金融服務(wù)平臺(tái)、研發(fā)設(shè)計(jì)人才交流平臺(tái)、配套服務(wù)平臺(tái)七大功能，共包含五個(gè)子功能區(qū)：珠寶質(zhì)量鑒定中心與國(guó)內(nèi)知名質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)合作，在本園區(qū)內(nèi)設(shè)立珠寶質(zhì)量鑒定中心，通過(guò)提供中立的第三方鑒定服務(wù)，使在本園區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商家遵守質(zhì)量和誠(chéng)信守則，也使來(lái)此消費(fèi)的不同類型的消費(fèi)者安心消費(fèi)。特別提供絕無(wú)僅有的黃金大餐。三、文化旅游區(qū)面向消費(fèi)市場(chǎng)，以參與體驗(yàn)為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來(lái)本項(xiàng)目游覽和消費(fèi)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應(yīng)的交易區(qū)域進(jìn)行專業(yè)產(chǎn)品的交易。所謂“一中心、一基地”表示本項(xiàng)目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。先進(jìn)性原則項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)具有一定的前瞻性，要能適應(yīng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。這樣，可以提高交易的成功率，并且提升產(chǎn)品交易過(guò)程中的價(jià)值增值空間。營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國(guó)際貿(mào)易、旅游概念、展會(huì)經(jīng)濟(jì)等結(jié)合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項(xiàng)目具有強(qiáng)大的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處的倫教，105國(guó)道南北而過(guò)，326國(guó)道東西而過(guò)，距佛山一環(huán)、廣州北二環(huán)、廣珠輕軌順德站、碧桂路等不足5分鐘車程。從項(xiàng)目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項(xiàng)目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應(yīng)該是賦予深刻文化內(nèi)涵的項(xiàng)目。上述項(xiàng)目定位中，包含幾個(gè)關(guān)鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：“立足倫教”正如在本報(bào)告第三章中所分析的，從目前順德區(qū)和倫教的未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來(lái)看，缺少高水平、上檔次的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和倫教相關(guān)產(chǎn)業(yè)在順德乃至全國(guó)的實(shí)際地位是不相稱的。綜上可見(jiàn)，盡管同樣擁有眾多強(qiáng)大實(shí)力的研發(fā)、設(shè)計(jì)和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費(fèi)人群，以擁有中國(guó)珠寶連鎖經(jīng)營(yíng)鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的順德，卻沒(méi)有產(chǎn)品展示和銷售的集散場(chǎng)所。從中國(guó)珠寶產(chǎn)業(yè)的整體格局來(lái)看，深圳黃金珠寶企業(yè)的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售額約占全國(guó)1／3,市場(chǎng)占有率居國(guó)內(nèi)第一。自周大福、周生生設(shè)廠于倫教，20年來(lái)聚集了大量專業(yè)的珠寶人才。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景本項(xiàng)目選址在順德區(qū)倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)，之所以選擇在此，主要是綜合考慮順德區(qū)熹涌村當(dāng)前良好的微觀環(huán)境。轉(zhuǎn)型發(fā)展駛?cè)肟燔嚨溃樀轮窃靹?dòng)力充沛，發(fā)展質(zhì)量顯著提升。二期擬開(kāi)發(fā)期為：2012年6月至2013年6月為第二期，通過(guò)三舊改造即達(dá)珠寶金行有限公司地塊，總占地面積約12000平方米，總建筑面積約37000平方米，總投資約11100萬(wàn)元。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景順德區(qū)勇?lián)∩罨姓芾眢w制改革試點(diǎn)重任，大刀闊斧推進(jìn)“石破天驚”的大部制改革，初步構(gòu)建起職能配置科學(xué)合理、機(jī)構(gòu)設(shè)置綜合精干、權(quán)責(zé)劃分明確清晰的黨政組織架構(gòu)，改革模式在全省得到推廣；全面推開(kāi)簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革，激發(fā)鎮(zhèn)街發(fā)展活力；在全省率先探索政社相對(duì)分離的基層治理格局，實(shí)現(xiàn)村（社區(qū)）行政服務(wù)站全覆蓋；確立新一輪改革方向，以社會(huì)建設(shè)的總目標(biāo)統(tǒng)領(lǐng)行政審批制度改革、農(nóng)村綜合改革、社會(huì)管理改革三大改革，不斷將改革由體制內(nèi)向體制外延伸；全力落實(shí)地級(jí)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)管理權(quán)限，推動(dòng)各項(xiàng)事業(yè)加速發(fā)展。，既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫?dú)特的研發(fā)中心、核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運(yùn)行服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的職能。以擁有周大福及周生生兩大珠寶巨頭的順德，居然沒(méi)有一個(gè)珠寶產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，因此，攜中國(guó)珠寶兩大巨頭及順德眾多珠寶企業(yè)的珠寶產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)勢(shì)在必行。首先，隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展， 2010年，中國(guó)已成為世界奢侈品消費(fèi)大國(guó)，但中國(guó)女性飾品人均占有率不足5%,市場(chǎng)潛力十分巨大。水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園廠房大都是上世紀(jì)80年代的建筑，外表陳舊，區(qū)內(nèi)道路狹窄，區(qū)內(nèi)臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、裝飾材料和雜貨店為主，與珠寶、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)環(huán)境難以相容。這些數(shù)據(jù)都足以說(shuō)明順德區(qū)已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。圈內(nèi)上下游配套企業(yè)、同行競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)以及公共服務(wù)企業(yè)利用集聚基地的整合效應(yīng)，最大限度降低市場(chǎng)開(kāi)拓的成本和投入。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)綜合考慮本項(xiàng)目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身?xiàng)l件，項(xiàng)目具有十大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：區(qū)域優(yōu)勢(shì)從順德的整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來(lái)講，項(xiàng)目彌補(bǔ)了產(chǎn)業(yè)空白，因此，實(shí)現(xiàn)了順德珠寶產(chǎn)業(yè)的聚集，也為項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)留了廣闊的空間。類似的功能考慮在項(xiàng)目規(guī)劃中還可以找出很多，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目強(qiáng)大的功能優(yōu)勢(shì)。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則一、項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想本項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想是“以文促商，以商養(yǎng)文”。二、項(xiàng)目建設(shè)的原則特色性原則特色是項(xiàng)目成功發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿蜁?huì)愈強(qiáng)。生態(tài)環(huán)保原則項(xiàng)目雖然不存在重污染產(chǎn)業(yè)，但仍然要注重“生態(tài)環(huán)保原則”。通過(guò)吸引更多同類型產(chǎn)品的加工與制造廠商進(jìn)入園區(qū)，一方面使產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生集聚效益，降低生產(chǎn)制造過(guò)程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)，使產(chǎn)業(yè)更貼近市場(chǎng)。包含一個(gè)高端商場(chǎng)。酒文化體驗(yàn)與特色酒吧街該區(qū)域?qū)⒓腥澜绺鞯孛疲榻B和展示各地酒文化，建設(shè)顧客專用酒窖，定期舉辦品酒會(huì)，珍藏名酒交換和以酒會(huì)友活動(dòng)。裝飾工程與居家設(shè)計(jì)工作室可以直接為珠寶連鎖店提供店面設(shè)計(jì)裝修及周邊日益增多的樓盤(pán)提供服務(wù)。物流服務(wù)中心面向園區(qū)內(nèi)商家，提供及時(shí)、周到的物流運(yùn)輸服務(wù)，專門(mén)制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項(xiàng)交易的開(kāi)展。例如，對(duì)于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對(duì)于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較大尺量的電梯運(yùn)輸條件，則可以考慮現(xiàn)有園區(qū)中建設(shè)期較晚的大廠房進(jìn)行改造。正因?yàn)楸緢@區(qū)街道狹窄，但兩側(cè)建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯(cuò)落的現(xiàn)狀。除上述考慮之外，對(duì)于園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)街道和景點(diǎn)，如主題廣場(chǎng)、特色酒吧街等，應(yīng)設(shè)立景觀照明，以營(yíng)造浪漫氛圍。其中按項(xiàng)目產(chǎn)能80%計(jì)，每年交易額高達(dá)人民幣