【正文】 的催化劑。珠寶首飾本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊(yùn)；同時(shí)，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計(jì)在產(chǎn)品價(jià)值中所占的比重是很高的。高端展示交易是指在高端的商場中展示和銷售包括國際名牌在內(nèi)的珠寶首飾等奢侈品，并提供五星級(jí)的酒店餐飲住宿服務(wù)。中國兩大珠寶巨頭周大福、周生生均起源于倫教，成為項(xiàng)目立足倫教的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而且，項(xiàng)目所在的倫教街道，聚集了萬科沁園、唯美嘉園、濤匯領(lǐng)御花園、海琴水岸、凱藍(lán)名都、濤匯領(lǐng)御居住區(qū)等高尚居住群體，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，足以讓項(xiàng)目發(fā)揮聚集人氣的作用。深圳水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程，也為順德珠寶產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)提供了可借鑒的樣板。深圳市分多次投入巨資對(duì)水貝區(qū)域進(jìn)行市政改造，通過三舊改造的辦法，將一個(gè)工業(yè)區(qū)變成了今天以商貿(mào)為主的真正的珠寶時(shí)尚商城。珠寶產(chǎn)業(yè)成為了深圳經(jīng)濟(jì)騰飛新的“增長引擎”和“城市名片”。全國每年有近1000萬對(duì)新人喜結(jié)良緣,因結(jié)婚而產(chǎn)生的消費(fèi)高達(dá)2500億元。按照新的倫教整體規(guī)劃，羊大路邊的熹涌工業(yè)區(qū)已全部規(guī)劃為商業(yè)用地，因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營商氛圍等因素，倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)都是開發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn)品與商貿(mào)集散地的首選。倫教做為順德中心城區(qū)，羊大路周邊地塊整體規(guī)劃為商業(yè)用地，倒避企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，淘汰落后產(chǎn)業(yè)。倫教目前有長鹿農(nóng)莊、香云紗基地、木工機(jī)械城、華潤萬佳、萬輝珠寶城等農(nóng)莊、文化基地、專業(yè)展館、購物中心、珠寶主題公園等為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。突破傳統(tǒng)的產(chǎn)品生產(chǎn)流通方式，以市場發(fā)展需要為支持，以生產(chǎn)性服務(wù)為主體，以研發(fā)設(shè)計(jì)、虛擬工廠為表現(xiàn)手法，從而把整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈聯(lián)系起來。實(shí)現(xiàn)城市品位、生活品質(zhì)、文明水平與經(jīng)濟(jì)地位同步升級(jí)。順德又一次站到歷史前沿，成為內(nèi)外矚目的改革先鋒。四期擬定開發(fā)期為：2016年7月至2018年6月為第四期，完善五星級(jí)酒店及高端商場等服務(wù)配套項(xiàng)目，總投資約60000萬元。順德區(qū)珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園可行性研究報(bào)告目錄第一章 總論 3第一節(jié) 項(xiàng)目概況 3第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位 4第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 4第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景 4第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景 6第三節(jié) 項(xiàng)目的市場環(huán)境分析 7第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 10第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位 10第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢 12第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 15第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 17第一節(jié) 項(xiàng)目的功能規(guī)劃 17第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃 22第三節(jié) 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成 25第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 27第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營與管理 28第一節(jié) 項(xiàng)目管理模式 28第二節(jié) 項(xiàng)目營銷管理 28第七章 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析 29第八章 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 30第九章 結(jié)論 32第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：順德區(qū)珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)單位：順德區(qū)XXXX有限公司建設(shè)地點(diǎn)：順德區(qū)倫教熹涌龍威路項(xiàng)目總占地面積：90000平方米項(xiàng)目總建筑面積：約314547平方米項(xiàng)目總投資：約人民幣15億元項(xiàng)目建設(shè)周期：項(xiàng)目分四期建設(shè)：一期已完成：2008年至2011年建設(shè)的萬輝珠寶城為第一期，總占地面積約7500平方米，總建筑面積約12000平方米，總投資約16000萬元。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位順德區(qū)XX有限公司成立于2012年，注冊(cè)資金3000萬元，為股份制公司。2011年順德區(qū)委十一屆十三次全會(huì)確定了“城市升級(jí)引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，共建共享幸福順德”戰(zhàn)略目標(biāo)，未來五年的奮斗目標(biāo)是：宜居城鄉(xiāng)展現(xiàn)新面貌，網(wǎng)絡(luò)型城市 基本成型，濱水組團(tuán)和衛(wèi)星小城煥發(fā)活力。三大功能片區(qū)指在區(qū)域一體發(fā)展的基礎(chǔ)上，根據(jù)各鎮(zhèn)街的地理區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源稟賦，將全區(qū)分為東、北、西南三大功能片區(qū)。綜上所述，順德區(qū)成為中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的先鋒，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導(dǎo)向上做出了積極的努力，為本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。與此相對(duì)應(yīng)的文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上，有倫教鄭敬貽職業(yè)中學(xué)，位于大良的南方智谷，順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院，位于北窖的廣東省工業(yè)設(shè)計(jì)城，將形成順德區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的基本格局。也迫切需要高端商業(yè)中心帶動(dòng)地段整體轉(zhuǎn)型。第三節(jié) 項(xiàng)目的市場環(huán)境分析本項(xiàng)目選擇的珠寶首飾行業(yè)，具有十分巨大的市場前景和廣闊的發(fā)展空間。眾多世界知名珠寶名牌，更是非常看好中國的消費(fèi)市場及制造環(huán)境，對(duì)強(qiáng)勢進(jìn)入中國市場躍躍欲試。從深圳市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來看，大都集中在中港國際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn)和交易的七成規(guī)模，在全國珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。相比之下，以擁有中國珠寶連鎖經(jīng)營鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的順德，無論是珠寶首飾制造還是連鎖銷售的順德，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場所。在對(duì)順德的消費(fèi)市場進(jìn)行深入的市場調(diào)查后顯示，順德區(qū)域消費(fèi)水平極高。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位本項(xiàng)目的定位是“立足倫教，以萬輝珠寶城為中心，通過對(duì)現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行翻新和改造，建設(shè)具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)積聚基地，并通過賦予基地文化內(nèi)涵，使其成為倫教乃至順德全新的珠寶文化休閑與旅游購物中心。“產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地”產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺(tái)的促動(dòng)作用，而平臺(tái)的價(jià)值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。“文化內(nèi)涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項(xiàng)目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場。由此可見，項(xiàng)目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，加上本項(xiàng)目所在的區(qū)位是順德區(qū)中心城區(qū)，區(qū)內(nèi)人群的消費(fèi)水平和整體素質(zhì)較高，加上順德美食及水鄉(xiāng)文化，所有這些因素決定了項(xiàng)目完全可以通過建設(shè)成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地。同時(shí)，由于倫教毗鄰番禺沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園、東莞珠寶產(chǎn)業(yè)群，珠三角地區(qū)的珠寶首飾和工藝禮品產(chǎn)業(yè)在全國乃至世界上也占有舉足輕重的地位，這為實(shí)現(xiàn)順德區(qū)在珠三角城市群的區(qū)域中心，及鞏固順德區(qū)在珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所處的引領(lǐng)和帶動(dòng)地位將會(huì)起到積極的作用，反過來，也為項(xiàng)目的未來運(yùn)作成功，奠定了基礎(chǔ)。定位優(yōu)勢項(xiàng)目的定位并沒有一味地追求大、新、奇，而是結(jié)合實(shí)際的情況，突出區(qū)域性領(lǐng)先和產(chǎn)商結(jié)合的特點(diǎn)，并最終落腳在文化休閑與娛樂購物中心上，這使得項(xiàng)目未來聚集人氣的能力大大提升，而且也符合項(xiàng)目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況，從而借助已經(jīng)發(fā)展起來的成熟社區(qū)環(huán)境促進(jìn)項(xiàng)目自身的成功運(yùn)作。因此，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的專業(yè)優(yōu)勢。管理服務(wù)優(yōu)勢本項(xiàng)目采用建設(shè)單位成立專業(yè)項(xiàng)目管理公司的方式，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，從而確保項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。所謂“以文促商”，就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文化內(nèi)涵和主題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價(jià)值，還有其隱含的文化。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。園區(qū)規(guī)劃要秉承“綠色、自然、恬靜、適宜、環(huán)?！钡囊?，努力保護(hù)原始生態(tài)環(huán)境，重