【正文】 華南理工大學(xué)、廣東美術(shù)學(xué)院、珠寶行業(yè)協(xié)會、展覽業(yè)、珠寶檢測中心、電子商務(wù)網(wǎng)等專業(yè)海內(nèi)外商協(xié)會合作，不僅聚集廠家和商家，還主動為其搭建對外出口和交流合作的橋梁，使其真正實現(xiàn)生意上的成功。突出珠寶文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項目的特色。二、展示交易區(qū)專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進(jìn)行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。在此基礎(chǔ)上，建設(shè)成特色酒吧街，引入特色文化表演項目進(jìn)入酒吧街，建設(shè)小型露天電影放映場等，使本項目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費區(qū)。設(shè)計師公寓園區(qū)內(nèi)專門為商家設(shè)立公寓設(shè)施，服務(wù)商家員工。在改造規(guī)劃中，可以充分利用這一現(xiàn)狀。同時解決中、高收入就業(yè)2,000人，對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人才及智力儲備現(xiàn)狀有較大改善。同時，圍繞項目主題展開的促銷活動和常規(guī)廣告宣傳等也是不可缺少的。在項目立項實施前，需要由專業(yè)機(jī)構(gòu)對項目進(jìn)行環(huán)境評估，項目竣工后，還將由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行環(huán)境保護(hù)方面的驗收。因此，項目可行，且成功運作，將使其成為順德珠寶文化產(chǎn)業(yè)集聚基地的引領(lǐng)者，對周邊地區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)起到積極的輻射和帶動作用。對于前者，在冷卻塔采購時，就選擇低噪音型冷卻塔，即直接在冷卻塔出廠時就已經(jīng)做好降噪處理。所謂普通消費群體主要指參與項目提供的各類文化、娛樂和休閑購物活動的群體。  按功能劃分的項目投資構(gòu)成表 （表1）序號功能區(qū)項目名稱占地面積(M2）建筑面積(m2)投資總額(萬元)1生產(chǎn)加工區(qū)珠寶首飾加工廠1,3,000特種高端工藝加工廠1,3,0002展示交易區(qū)珠寶首飾展示交易區(qū)1,7,7603,國際高端奢侈品展示交易區(qū)（商場）4，22，44041,家居飾品展示交易區(qū)2,17,0683,玩具及動漫產(chǎn)品展示交易區(qū)1,9,1102,民間創(chuàng)意展示交易區(qū) 1,400拍賣中心 1,8803文化旅游區(qū)文化主題廣場（含園林景觀）12,1,000酒文化與特色酒吧街（含園林景觀）22,9,9798,珠寶文化體驗區(qū)1,7,3001,休閑會所與俱樂部（五星級酒店）21,189,0004教育研發(fā)區(qū)創(chuàng)意設(shè)計中心5,0281,培訓(xùn)中心1,3,0005公共服務(wù)區(qū)珠寶首飾質(zhì)量鑒定中心582會議與創(chuàng)意演示中心1,3,000設(shè)計師公寓14,22,0006,海關(guān) 物流服務(wù)中心1,6,0001,園區(qū)管理中心（含市政、電子商務(wù)平臺、消防等）1,2,0006合計90，314，547150,合計33,本項目分四期，共3年建設(shè)完成，各期投資構(gòu)成參見表2。在園區(qū)靠近羊大路一側(cè)，重點安排文化主題廣場，因為此位置是聯(lián)通周邊的關(guān)鍵，可以迅速到達(dá)周邊已經(jīng)相對成熟的商業(yè)街區(qū)，融入其中，可以帶動整個園區(qū)的發(fā)展。會議與創(chuàng)意演播中心為充分考慮園區(qū)內(nèi)中小型商家的需要，盡量降低其運營成本，園區(qū)將設(shè)立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會議，向客戶進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計演示的專業(yè)場所和設(shè)施，包括遠(yuǎn)程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議設(shè)施等。文化旅游區(qū)按其內(nèi)容類別，包含四個子功能區(qū)：珠寶文化主題廣場該廣場以珠寶文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動的場所?！耙恢行摹笔侵浮爸閷毼幕糜沃行摹保耙换亍笔侵浮爸閷毷罪椉庸そ灰谆亍?。單純的文化與文化產(chǎn)品，不與市場化的商業(yè)交易行為相結(jié)合，不能滿足消費群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和寡。規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為90000平方米，總建筑面積約270000平方米，在以珠寶首飾為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。中國兩大珠寶巨頭周大福、周生生均起源于倫教，成為項目立足倫教的堅實基礎(chǔ)。珠寶產(chǎn)業(yè)成為了深圳經(jīng)濟(jì)騰飛新的“增長引擎”和“城市名片”。倫教目前有長鹿農(nóng)莊、香云紗基地、木工機(jī)械城、華潤萬佳、萬輝珠寶城等農(nóng)莊、文化基地、專業(yè)展館、購物中心、珠寶主題公園等為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。四期擬定開發(fā)期為：2016年7月至2018年6月為第四期，完善五星級酒店及高端商場等服務(wù)配套項目，總投資約60000萬元。三大功能片區(qū)指在區(qū)域一體發(fā)展的基礎(chǔ)上，根據(jù)各鎮(zhèn)街的地理區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源稟賦，將全區(qū)分為東、北、西南三大功能片區(qū)。第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析本項目選擇的珠寶首飾行業(yè)，具有十分巨大的市場前景和廣闊的發(fā)展空間。在對順德的消費市場進(jìn)行深入的市場調(diào)查后顯示，順德區(qū)域消費水平極高。由此可見，項目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，加上本項目所在的區(qū)位是順德區(qū)中心城區(qū)，區(qū)內(nèi)人群的消費水平和整體素質(zhì)較高，加上順德美食及水鄉(xiāng)文化，所有這些因素決定了項目完全可以通過建設(shè)成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地。管理服務(wù)優(yōu)勢本項目采用建設(shè)單位成立專業(yè)項目管理公司的方式，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，從而確保項目能夠順利實施。因此，要始終遵循經(jīng)濟(jì)性原則：一是項目建設(shè)要在保持高標(biāo)準(zhǔn)的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經(jīng)濟(jì)效益，防止建設(shè)低效益或效益項目。家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產(chǎn)品。本區(qū)域內(nèi)包含兩個子功能區(qū)：設(shè)計開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心內(nèi)容是產(chǎn)品設(shè)計工作室和裝飾工程與居家設(shè)計工作室。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能，對于同一功能的建筑采用同一色彩和風(fēng)格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內(nèi)不同功能的建筑。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管線，結(jié)合建設(shè)公廁，集中處理全區(qū)的污水和垃圾。其中，將重點與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會和商會合作，目的是擴(kuò)大項目的影響，借助已經(jīng)具備相當(dāng)實力的社會權(quán)威機(jī)構(gòu)，幫助進(jìn)入園區(qū)的商家主動擴(kuò)大和挖掘市場機(jī)會。餐飲場所應(yīng)集中規(guī)劃，油煙在高空排放前應(yīng)過濾處理。針對市場風(fēng)險，主要的對策包括：利用項目的文化主題和特色消費亮點，積極開展面向周邊消費群體的活動，如形象代言人選拔、社區(qū)活動、培訓(xùn)和講座活動舉辦等；在市場上進(jìn)行針對性的宣傳和推廣，擴(kuò)大項目的知名度和影響；通過與貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)的合作，拓展海外市場，積極使本項目成為國際市場供應(yīng)基地。此類風(fēng)險會使項目增加額外投資的風(fēng)險。其中：工業(yè)廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產(chǎn)生的廢水，由于本項目所涉及的產(chǎn)業(yè)不存在重污染物質(zhì)，所以排放的廢水可以直接進(jìn)入市政污水管道。通過上述合作，一方面擴(kuò)大了項目的影響，同時為進(jìn)駐項目的商家提供了更立體的多層次服務(wù)，獲得市場實惠，反之又促進(jìn)了項目的影響和招商。除上述考慮之外，對于園區(qū)內(nèi)重點街道和景點，如主題廣場、特色酒吧街等，應(yīng)設(shè)立景觀照明，以營造浪漫氛圍。例如，對于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較大尺量的電梯運輸條件，則可以考慮現(xiàn)有園區(qū)中建設(shè)期較晚的大廠房進(jìn)行改造