順德珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告(參考版)
2025-05-18 03:36本頁面
【正文】 33。符合順德“十二五”發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導向要求，彌補了順德區(qū)產(chǎn)業(yè)空白，利用萬輝珠寶成及熹涌工業(yè)區(qū)現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進行“三舊”改造，充分體現(xiàn)了項目的經(jīng)濟性，特別是通過項目帶動整個羊大路片區(qū)乃至整個倫教產(chǎn)業(yè)升級，行程倫教的商業(yè)中心，做為順德的商務花園區(qū)，充分體現(xiàn)了項目的先鋒引導性。除此之外，就是能夠因勢利導，盡量考慮現(xiàn)有的基礎條件進行設計和翻新，以最大限度減少改造的工程量，從而減低規(guī)劃改造的風險。此類風險會使項目增加額外投資的風險。針對市場風險，主要的對策包括：利用項目的文化主題和特色消費亮點，積極開展面向周邊消費群體的活動，如形象代言人選拔、社區(qū)活動、培訓和講座活動舉辦等；在市場上進行針對性的宣傳和推廣，擴大項目的知名度和影響；通過與貿(mào)易促進機構(gòu)的合作，拓展海外市場，積極使本項目成為國際市場供應基地。針對招商風險，主要的對策包括：選擇具有相關項目運作經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)管理公司負責項目策劃和招商；突出項目的各項優(yōu)勢；制定有利于扶持商家的各項優(yōu)惠政策；積極與專業(yè)的公共服務機構(gòu)和商協(xié)會合作，為商家提供更多的增值服務，利用順德政府特殊的扶植政策和順德珠寶產(chǎn)業(yè)人才的優(yōu)勢等。第八章 項目的風險分析 本項目的風險主要體現(xiàn)在以下三個方面：招商風險與本項目主題相同或類似的項目主要集中在深圳、番禺等地，而且已經(jīng)具有相當?shù)挠绊懥鸵?guī)模。綜上所述，該項目并沒有對環(huán)境構(gòu)成特殊影響的廢水、廢氣、廢物和噪音，經(jīng)過采取相應的措施，都可以達到國家規(guī)定的控制標準。對于后者，需要在柴油發(fā)電機房進行消音處理。本項目中噪音主要來自于中央空調(diào)系統(tǒng)中冷卻塔發(fā)出的噪音和應急情況下柴油發(fā)電機發(fā)出的噪音。對于生產(chǎn)中產(chǎn)生的焊錫渣，將委托環(huán)境保護部門直屬的回收機構(gòu)定期集中回收，不能直接丟棄。其中：工業(yè)廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產(chǎn)生的廢水，由于本項目所涉及的產(chǎn)業(yè)不存在重污染物質(zhì)，所以排放的廢水可以直接進入市政污水管道。餐飲場所應集中規(guī)劃，油煙在高空排放前應過濾處理。對于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應設立集中的生活垃圾中轉(zhuǎn)站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。第七章 項目的環(huán)境影響分析本項目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。因此，項目在營銷方面沒，將通過舉辦一些具有影響力的活動來聚攏人氣和關注。對于此類對象，項目營造的特色文化氛圍和良好的購物休閑環(huán)境將作為重點宣傳和營銷賣點。這些都會使其認可項目所營造的強烈的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)氛圍。所謂專業(yè)群體主要指業(yè)內(nèi)制造商、批發(fā)商和設計商等，其根本的目的，是通過進入園區(qū)而獲得更好的產(chǎn)業(yè)氛圍和條件，并更直接地進入市場。通過上述合作，一方面擴大了項目的影響，同時為進駐項目的商家提供了更立體的多層次服務，獲得市場實惠，反之又促進了項目的影響和招商。其中，將重點與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會和商會合作，目的是擴大項目的影響，借助已經(jīng)具備相當實力的社會權(quán)威機構(gòu)，幫助進入園區(qū)的商家主動擴大和挖掘市場機會。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項目能夠在一開始就按照正確的方向開展。第六章 項目的運營與管理第一節(jié) 項目管理模式本項目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進行管理。其中按項目產(chǎn)能80%計，每年交易額高達人民幣200億元。按建設期劃分的項目總投資構(gòu)成表（表2）項目建設期起止時間總投資（萬元）1期2008年1月至2010年12月16,2期2012年6月至2013年6月11,3期2014年7月至2016年6月63,4期2016年7月至2018年6月60,合計2008年1月至2018年6月150,第五章 項目經(jīng)濟效益分析本項目綜合修繕建筑面積為270,000平方米，修繕后的園區(qū)內(nèi)物業(yè)租金等綜合收益均價有望達到50元/平方米，僅租金一項年收益約為16,200萬元，項目采取滾動方式發(fā)展，自項目啟動至前期收益變現(xiàn)，前期所投資金約為人民幣20,000萬元，按90年不變價累計滾動發(fā)展之資金成本，項目投資回收期約4年。項目各功能劃分和相應的投資構(gòu)成參見表1。屋頂綠化也是本項目考慮的一個重點，由于園區(qū)內(nèi)建筑高低錯落，由條件將屋面改造為花園，并在花園內(nèi)設立特色休閑、餐飲等設施，為客商和游客提供交流和休息的良好環(huán)境。除上述考慮之外，對于園區(qū)內(nèi)重點街道和景點，如主題廣場、特色酒吧街等，應設立景觀照明，以營造浪漫氛圍。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管線，結(jié)合建設公廁，集中處理全區(qū)的污水和垃圾。其中，應重新建設集中的變電站和消防中心，將現(xiàn)在的露天變壓器、分散的消防系統(tǒng)改為室內(nèi)干式變壓器和集中的消防控制系統(tǒng)，以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。如果能夠選擇不同地域的街景，配合將兩側(cè)建筑的外墻及門面也改造成同樣風格，再加入珠寶造型做為雕塑和燈飾，地面變成愛心路、鉆石路等，則園區(qū)本身也可以成為一個文化旅游的熱點，再將文化產(chǎn)品的展示、交易融入其中，則項目將會因此成為順德的一個旅游亮點。正因為本園區(qū)街道狹窄，但兩側(cè)建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯落的現(xiàn)狀。在車位規(guī)劃上，應考慮園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路比較狹窄的現(xiàn)狀，可以選擇在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域，集中作為公共停車場；還可以結(jié)合園區(qū)道路翻新和改造，參考香港和澳門道路狹窄，但仍巧妙安排停車位的經(jīng)驗。在園區(qū)規(guī)劃中，結(jié)合河西工業(yè)區(qū)的建筑現(xiàn)狀，找出面積足夠大的露天廣場比較有難度，因此，應重點考慮開辟現(xiàn)有建筑首層作為人流公共活動空間，創(chuàng)造有別于露天廣場的另一番風情步行街，這樣可以解決大量人員公共活動區(qū)域不足的問題，而且還可以創(chuàng)造出獨一無二的別樣情調(diào)?！暗缆放c園區(qū)規(guī)劃”是本項目建設規(guī)劃的重頭，因為根據(jù)本項目的功能規(guī)劃可見，占地9萬余平方米的園區(qū)內(nèi)，將包含5大功能分區(qū)，每個功能分區(qū)內(nèi)又包含若干子功能區(qū)，未來園區(qū)內(nèi)工作人員與游覽和消費人員的數(shù)量將比當前高出數(shù)倍甚至十幾倍。例如，對于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較大尺量的電梯運輸條件，則可以考慮現(xiàn)有園區(qū)中建設期較晚的大廠房進行改造。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能，對于同一功能的建筑采用同一色彩和風格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內(nèi)不同功能的建筑。建設規(guī)劃主要分為4部分，即“建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設施規(guī)劃”和“園林綠化規(guī)劃”。建立專項基金通過和銀行、風投公司合作成立專項基金，為園區(qū)企業(yè)服務。物流服務中心面向園區(qū)內(nèi)商家，提供及時、周到的物流運輸服務，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項交易的開展。此類設施由于造價較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟，而通過有需要時租用則可以大幅度降低成本，此類設施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴大本項目的影響。同時，堅定中心還將定期舉辦專業(yè)知識講座，以及為個人收藏愛好者提供鑒定等服務。通過上述項目的實施，可以使本園區(qū)成為周邊地區(qū)內(nèi)集中進行專業(yè)和群眾培訓的中心。裝飾工程與居家設計工作室可以直接為珠寶連鎖店提供店面設
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