珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-05-01 06:51本頁面
【正文】 31。符合順德“十二五”發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向要求，彌補(bǔ)了順德區(qū)產(chǎn)業(yè)空白，利用萬輝珠寶成及熹涌工業(yè)區(qū)現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行“三舊”改造，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，特別是通過項(xiàng)目帶動(dòng)整個(gè)羊大路片區(qū)乃至整個(gè)倫教產(chǎn)業(yè)升級(jí)，行程倫教的商業(yè)中心，做為順德的商務(wù)花園區(qū)，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目的先鋒引導(dǎo)性。除此之外，就是能夠因勢(shì)利導(dǎo)，盡量考慮現(xiàn)有的基礎(chǔ)條件進(jìn)行設(shè)計(jì)和翻新，以最大限度減少改造的工程量，從而減低規(guī)劃改造的風(fēng)險(xiǎn)。此類風(fēng)險(xiǎn)會(huì)使項(xiàng)目增加額外投資的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要的對(duì)策包括：利用項(xiàng)目的文化主題和特色消費(fèi)亮點(diǎn)，積極開展面向周邊消費(fèi)群體的活動(dòng)，如形象代言人選拔、社區(qū)活動(dòng)、培訓(xùn)和講座活動(dòng)舉辦等；在市場(chǎng)上進(jìn)行針對(duì)性的宣傳和推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響；通過與貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)的合作，拓展海外市場(chǎng)，積極使本項(xiàng)目成為國際市場(chǎng)供應(yīng)基地。針對(duì)招商風(fēng)險(xiǎn)，主要的對(duì)策包括：選擇具有相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃和招商；突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)；制定有利于扶持商家的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；積極與專業(yè)的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和商協(xié)會(huì)合作，為商家提供更多的增值服務(wù)，利用順德政府特殊的扶植政策和順德珠寶產(chǎn)業(yè)人才的優(yōu)勢(shì)等。第八章 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：招商風(fēng)險(xiǎn)與本項(xiàng)目主題相同或類似的項(xiàng)目主要集中在深圳、番禺等地，而且已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)挠绊懥鸵?guī)模。綜上所述，該項(xiàng)目并沒有對(duì)環(huán)境構(gòu)成特殊影響的廢水、廢氣、廢物和噪音，經(jīng)過采取相應(yīng)的措施，都可以達(dá)到國家規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于后者，需要在柴油發(fā)電機(jī)房進(jìn)行消音處理。本項(xiàng)目中噪音主要來自于中央空調(diào)系統(tǒng)中冷卻塔發(fā)出的噪音和應(yīng)急情況下柴油發(fā)電機(jī)發(fā)出的噪音。對(duì)于生產(chǎn)中產(chǎn)生的焊錫渣，將委托環(huán)境保護(hù)部門直屬的回收機(jī)構(gòu)定期集中回收，不能直接丟棄。其中：工業(yè)廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產(chǎn)生的廢水，由于本項(xiàng)目所涉及的產(chǎn)業(yè)不存在重污染物質(zhì)，所以排放的廢水可以直接進(jìn)入市政污水管道。餐飲場(chǎng)所應(yīng)集中規(guī)劃，油煙在高空排放前應(yīng)過濾處理。對(duì)于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應(yīng)設(shè)立集中的生活垃圾中轉(zhuǎn)站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。第七章 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析本項(xiàng)目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項(xiàng)目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場(chǎng)所還將有油煙氣體排放。因此，項(xiàng)目在營銷方面沒，將通過舉辦一些具有影響力的活動(dòng)來聚攏人氣和關(guān)注。對(duì)于此類對(duì)象，項(xiàng)目營造的特色文化氛圍和良好的購物休閑環(huán)境將作為重點(diǎn)宣傳和營銷賣點(diǎn)。這些都會(huì)使其認(rèn)可項(xiàng)目所營造的強(qiáng)烈的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)氛圍。所謂專業(yè)群體主要指業(yè)內(nèi)制造商、批發(fā)商和設(shè)計(jì)商等，其根本的目的，是通過進(jìn)入園區(qū)而獲得更好的產(chǎn)業(yè)氛圍和條件，并更直接地進(jìn)入市場(chǎng)。通過上述合作，一方面擴(kuò)大了項(xiàng)目的影響，同時(shí)為進(jìn)駐項(xiàng)目的商家提供了更立體的多層次服務(wù)，獲得市場(chǎng)實(shí)惠，反之又促進(jìn)了項(xiàng)目的影響和招商。其中，將重點(diǎn)與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)和商會(huì)合作，目的是擴(kuò)大項(xiàng)目的影響，借助已經(jīng)具備相當(dāng)實(shí)力的社會(huì)權(quán)威機(jī)構(gòu)，幫助進(jìn)入園區(qū)的商家主動(dòng)擴(kuò)大和挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢(shì)，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項(xiàng)目能夠在一開始就按照正確的方向開展。第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營與管理第一節(jié) 項(xiàng)目管理模式本項(xiàng)目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進(jìn)行管理。其中按項(xiàng)目產(chǎn)能80%計(jì)，每年交易額高達(dá)人民幣200億元。按建設(shè)期劃分的項(xiàng)目總投資構(gòu)成表（表2）項(xiàng)目建設(shè)期起止時(shí)間總投資（萬元）1期2008年1月至2010年12月16,2期2012年6月至2013年6月11,3期2014年7月至2016年6月63,4期2016年7月至2018年6月60,合計(jì)2008年1月至2018年6月150,第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目綜合修繕建筑面積為270,000平方米，修繕后的園區(qū)內(nèi)物業(yè)租金等綜合收益均價(jià)有望達(dá)到50元/平方米，僅租金一項(xiàng)年收益約為16,200萬元，項(xiàng)目采取滾動(dòng)方式發(fā)展，自項(xiàng)目啟動(dòng)至前期收益變現(xiàn)，前期所投資金約為人民幣20,000萬元，按90年不變價(jià)累計(jì)滾動(dòng)發(fā)展之資金成本，項(xiàng)目投資回收期約4年。項(xiàng)目各功能劃分和相應(yīng)的投資構(gòu)成參見表1。屋頂綠化也是本項(xiàng)目考慮的一個(gè)重點(diǎn)，由于園區(qū)內(nèi)建筑高低錯(cuò)落，由條件將屋面改造為花園，并在花園內(nèi)設(shè)立特色休閑、餐飲等設(shè)施，為客商和游客提供交流和休息的良好環(huán)境。除上述考慮之外，對(duì)于園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)街道和景點(diǎn)，如主題廣場(chǎng)、特色酒吧街等，應(yīng)設(shè)立景觀照明，以營造浪漫氛圍。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管線，結(jié)合建設(shè)公廁，集中處理全區(qū)的污水和垃圾。其中，應(yīng)重新建設(shè)集中的變電站和消防中心，將現(xiàn)在的露天變壓器、分散的消防系統(tǒng)改為室內(nèi)干式變壓器和集中的消防控制系統(tǒng)，以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。如果能夠選擇不同地域的街景，配合將兩側(cè)建筑的外墻及門面也改造成同樣風(fēng)格，再加入珠寶造型做為雕塑和燈飾，地面變成愛心路、鉆石路等，則園區(qū)本身也可以成為一個(gè)文化旅游的熱點(diǎn)，再將文化產(chǎn)品的展示、交易融入其中，則項(xiàng)目將會(huì)因此成為順德的一個(gè)旅游亮點(diǎn)。正因?yàn)楸緢@區(qū)街道狹窄，但兩側(cè)建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯(cuò)落的現(xiàn)狀。在車位規(guī)劃上，應(yīng)考慮園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路比較狹窄的現(xiàn)狀，可以選擇在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域，集中作為公共停車場(chǎng)；還可以結(jié)合園區(qū)道路翻新和改造，參考香港和澳門道路狹窄，但仍巧妙安排停車位的經(jīng)驗(yàn)。在園區(qū)規(guī)劃中，結(jié)合河西工業(yè)區(qū)的建筑現(xiàn)狀，找出面積足夠大的露天廣場(chǎng)比較有難度，因此，應(yīng)重點(diǎn)考慮開辟現(xiàn)有建筑首層作為人流公共活動(dòng)空間，創(chuàng)造有別于露天廣場(chǎng)的另一番風(fēng)情步行街，這樣可以解決大量人員公共活動(dòng)區(qū)域不足的問題，而且還可以創(chuàng)造出獨(dú)一無二的別樣情調(diào)?！暗缆放c園區(qū)規(guī)劃”是本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的重頭，因?yàn)楦鶕?jù)本項(xiàng)目的功能規(guī)劃可見，占地9萬余平方米的園區(qū)內(nèi)，將包含5大功能分區(qū)，每個(gè)功能分區(qū)內(nèi)又包含若干子功能區(qū)，未來園區(qū)內(nèi)工作人員與游覽和消費(fèi)人員的數(shù)量將比當(dāng)前高出數(shù)倍甚至十幾倍。例如，對(duì)于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對(duì)于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較大尺量的電梯運(yùn)輸條件，則可以考慮現(xiàn)有園區(qū)中建設(shè)期較晚的大廠房進(jìn)行改造。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能，對(duì)于同一功能的建筑采用同一色彩和風(fēng)格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內(nèi)不同功能的建筑。建設(shè)規(guī)劃主要分為4部分，即“建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設(shè)施規(guī)劃”和“園林綠化規(guī)劃”。建立專項(xiàng)基金通過和銀行、風(fēng)投公司合作成立專項(xiàng)基金，為園區(qū)企業(yè)服務(wù)。物流服務(wù)中心面向園區(qū)內(nèi)商家，提供及時(shí)、周到的物流運(yùn)輸服務(wù)，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項(xiàng)交易的開展。此類設(shè)施由于造價(jià)較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟(jì)，而通過有需要時(shí)租用則可以大幅度降低成本，此類設(shè)施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響。同時(shí)，堅(jiān)定中心還將定期舉辦專
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