【正文】 200億元。通過上述合作，一方面擴(kuò)大了項目的影響，同時為進(jìn)駐項目的商家提供了更立體的多層次服務(wù)，獲得市場實(shí)惠，反之又促進(jìn)了項目的影響和招商。因此，項目在營銷方面沒，將通過舉辦一些具有影響力的活動來聚攏人氣和關(guān)注。其中：工業(yè)廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產(chǎn)生的廢水，由于本項目所涉及的產(chǎn)業(yè)不存在重污染物質(zhì)，所以排放的廢水可以直接進(jìn)入市政污水管道。綜上所述，該項目并沒有對環(huán)境構(gòu)成特殊影響的廢水、廢氣、廢物和噪音，經(jīng)過采取相應(yīng)的措施，都可以達(dá)到國家規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。此類風(fēng)險會使項目增加額外投資的風(fēng)險。 33。針對市場風(fēng)險，主要的對策包括：利用項目的文化主題和特色消費(fèi)亮點(diǎn)，積極開展面向周邊消費(fèi)群體的活動，如形象代言人選拔、社區(qū)活動、培訓(xùn)和講座活動舉辦等；在市場上進(jìn)行針對性的宣傳和推廣，擴(kuò)大項目的知名度和影響；通過與貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)的合作，拓展海外市場，積極使本項目成為國際市場供應(yīng)基地。對于后者，需要在柴油發(fā)電機(jī)房進(jìn)行消音處理。餐飲場所應(yīng)集中規(guī)劃，油煙在高空排放前應(yīng)過濾處理。對于此類對象，項目營造的特色文化氛圍和良好的購物休閑環(huán)境將作為重點(diǎn)宣傳和營銷賣點(diǎn)。其中，將重點(diǎn)與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會和商會合作，目的是擴(kuò)大項目的影響，借助已經(jīng)具備相當(dāng)實(shí)力的社會權(quán)威機(jī)構(gòu)，幫助進(jìn)入園區(qū)的商家主動擴(kuò)大和挖掘市場機(jī)會。按建設(shè)期劃分的項目總投資構(gòu)成表（表2）項目建設(shè)期起止時間總投資（萬元）1期2008年1月至2010年12月16,2期2012年6月至2013年6月11,3期2014年7月至2016年6月63,4期2016年7月至2018年6月60,合計2008年1月至2018年6月150,第五章 項目經(jīng)濟(jì)效益分析本項目綜合修繕建筑面積為270,000平方米，修繕后的園區(qū)內(nèi)物業(yè)租金等綜合收益均價有望達(dá)到50元/平方米，僅租金一項年收益約為16,200萬元，項目采取滾動方式發(fā)展，自項目啟動至前期收益變現(xiàn)，前期所投資金約為人民幣20,000萬元，按90年不變價累計滾動發(fā)展之資金成本，項目投資回收期約4年。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管線，結(jié)合建設(shè)公廁，集中處理全區(qū)的污水和垃圾。在車位規(guī)劃上，應(yīng)考慮園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路比較狹窄的現(xiàn)狀，可以選擇在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域，集中作為公共停車場；還可以結(jié)合園區(qū)道路翻新和改造，參考香港和澳門道路狹窄，但仍巧妙安排停車位的經(jīng)驗(yàn)。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能，對于同一功能的建筑采用同一色彩和風(fēng)格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內(nèi)不同功能的建筑。此類設(shè)施由于造價較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟(jì)，而通過有需要時租用則可以大幅度降低成本，此類設(shè)施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴(kuò)大本項目的影響。本區(qū)域內(nèi)包含兩個子功能區(qū)：設(shè)計開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心內(nèi)容是產(chǎn)品設(shè)計工作室和裝飾工程與居家設(shè)計工作室。珠寶主題體驗(yàn)區(qū)該區(qū)域主要是結(jié)合珠寶文化，建立珠寶博物館、金礦、鉆石礦等。家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產(chǎn)品。圍繞上述兩個主題，整個項目從功能上將分為五個區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教育研發(fā)區(qū)”和“公共服務(wù)區(qū)”。因此，要始終遵循經(jīng)濟(jì)性原則：一是項目建設(shè)要在保持高標(biāo)準(zhǔn)的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經(jīng)濟(jì)效益，防止建設(shè)低效益或效益項目。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。管理服務(wù)優(yōu)勢本項目采用建設(shè)單位成立專業(yè)項目管理公司的方式，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，從而確保項目能夠順利實(shí)施。定位優(yōu)勢項目的定位并沒有一味地追求大、新、奇，而是結(jié)合實(shí)際的情況，突出區(qū)域性領(lǐng)先和產(chǎn)商結(jié)合的特點(diǎn)，并最終落腳在文化休閑與娛樂購物中心上，這使得項目未來聚集人氣的能力大大提升，而且也符合項目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況，從而借助已經(jīng)發(fā)展起來的成熟社區(qū)環(huán)境促進(jìn)項目自身的成功運(yùn)作。由此可見，項目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，加上本項目所在的區(qū)位是順德區(qū)中心城區(qū)，區(qū)內(nèi)人群的消費(fèi)水平和整體素質(zhì)較高，加上順德美食及水鄉(xiāng)文化，所有這些因素決定了項目完全可以通過建設(shè)成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地?！爱a(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地”產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺的促動作用，而平臺的價值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。在對順德的消費(fèi)市場進(jìn)行深入的市場調(diào)查后顯示，順德區(qū)域消費(fèi)水平極高。從深圳市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來看，大都集中在中港國際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn)和交易的七成規(guī)模，在全國珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析本項目選擇的珠寶首飾行業(yè)，具有十分巨大的市場前景和廣闊的發(fā)展空間。與此相對應(yīng)的文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上，有倫教鄭敬貽職業(yè)中學(xué)，位于大良的南方智谷，順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院，位于北窖的廣東省工業(yè)設(shè)計城，將形成順德區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的基本格局。三大功能片區(qū)指在區(qū)域一體發(fā)展的基礎(chǔ)上，根據(jù)各鎮(zhèn)街的地理區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源稟賦，將全區(qū)分為東、北、西南三大功能片區(qū)。第二節(jié) 項目建設(shè)單位順德區(qū)XX有限公司成立于2012年，注冊資金3000萬元，為股份制公司。四期擬定開發(fā)期為：2016年7月至2018年6月為第四期，完善五星級酒店及高端商場等服務(wù)配套項目，總投資約60000萬元。實(shí)現(xiàn)城市品位、生活品質(zhì)、文明水平與經(jīng)濟(jì)地位同步升級。倫教目前有長鹿農(nóng)莊、香云紗基地、木工機(jī)械城、華潤萬佳、萬輝珠寶城等農(nóng)莊、文化基地、專業(yè)展館、購物中心、珠寶主題公園等為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。按照新的倫教整體規(guī)劃，羊大路邊的熹涌工業(yè)區(qū)已全部規(guī)劃為商業(yè)用地，因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營商氛圍等因素，倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)都是開發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn)品與商貿(mào)集散地的首選。珠寶產(chǎn)業(yè)成為了深圳經(jīng)濟(jì)騰飛新的“增長引擎”和“城市名片”。深圳水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程，也為順德珠寶產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)提供了可借鑒的樣板。中國兩大珠寶巨頭周大福、周生生均起源于倫教，成為項目立足倫教的堅實(shí)基礎(chǔ)。珠寶首飾本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊(yùn)；同時，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計在產(chǎn)品價值中所占的比重是很高的。規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為90000平方米，總建筑面積約270000平方米，在以珠寶首飾為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。政策優(yōu)勢由于本項目的選題完全符合順德區(qū)政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補(bǔ)了城市產(chǎn)業(yè)布局中的空白，所以區(qū)街兩級政府對項目都會給予政策方面的扶持和傾斜，進(jìn)而使進(jìn)入項目的商家受惠。單純的文化與文化產(chǎn)品，不與市場化的商業(yè)交易行為相結(jié)合，不能滿足消費(fèi)群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和寡。經(jīng)濟(jì)性原則項目建設(shè)的目的是為了帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展?！耙恢行摹笔侵浮爸閷毼幕糜沃行摹保耙换亍笔侵浮爸閷毷罪椉庸そ灰谆亍?。工藝禮品展示交易區(qū)集中展示和交易工藝禮品類產(chǎn)品。文化旅游區(qū)按其內(nèi)容類別，包含四個子功能區(qū)：珠寶文化主題廣場該廣場以珠寶文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦