【正文】 育館、五星級(jí)酒店的建設(shè)，龍洲路升格為326國(guó)道，萬(wàn)科等一大批地產(chǎn)落戶倫教，消費(fèi)力巨大的倫教同樣在成熟城區(qū)內(nèi)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集聚基地。也迫切需要高端商業(yè)中心帶動(dòng)地段整體轉(zhuǎn)型。以擁有周大福及周生生兩大珠寶巨頭的順德，居然沒(méi)有一個(gè)珠寶產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，因此，攜中國(guó)珠寶兩大巨頭及順德眾多珠寶企業(yè)的珠寶產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)勢(shì)在必行。與此相對(duì)應(yīng)的文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上，有倫教鄭敬貽職業(yè)中學(xué)，位于大良的南方智谷，順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院，位于北窖的廣東省工業(yè)設(shè)計(jì)城，將形成順德區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的基本格局。倫教是順德核心城區(qū)，發(fā)展主題為“陽(yáng)光智城”，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點(diǎn)完善政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心功能，發(fā)展科研、商務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)城市資源，打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總部基地。綜上所述，順德區(qū)成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的先鋒，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導(dǎo)向上做出了積極的努力，為本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。，既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫?dú)特的研發(fā)中心、核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運(yùn)行服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的職能。三大功能片區(qū)指在區(qū)域一體發(fā)展的基礎(chǔ)上，根據(jù)各鎮(zhèn)街的地理區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源稟賦，將全區(qū)分為東、北、西南三大功能片區(qū)。協(xié)同共治進(jìn)入新階段，社會(huì)建設(shè)勇當(dāng)尖兵，公共治理再當(dāng)先鋒。2011年順德區(qū)委十一屆十三次全會(huì)確定了“城市升級(jí)引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，共建共享幸福順德”戰(zhàn)略目標(biāo)，未來(lái)五年的奮斗目標(biāo)是：宜居城鄉(xiāng)展現(xiàn)新面貌，網(wǎng)絡(luò)型城市 基本成型，濱水組團(tuán)和衛(wèi)星小城煥發(fā)活力。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景順德區(qū)勇?lián)∩罨姓芾眢w制改革試點(diǎn)重任，大刀闊斧推進(jìn)“石破天驚”的大部制改革，初步構(gòu)建起職能配置科學(xué)合理、機(jī)構(gòu)設(shè)置綜合精干、權(quán)責(zé)劃分明確清晰的黨政組織架構(gòu)，改革模式在全省得到推廣；全面推開(kāi)簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革，激發(fā)鎮(zhèn)街發(fā)展活力；在全省率先探索政社相對(duì)分離的基層治理格局，實(shí)現(xiàn)村（社區(qū)）行政服務(wù)站全覆蓋；確立新一輪改革方向，以社會(huì)建設(shè)的總目標(biāo)統(tǒng)領(lǐng)行政審批制度改革、農(nóng)村綜合改革、社會(huì)管理改革三大改革，不斷將改革由體制內(nèi)向體制外延伸；全力落實(shí)地級(jí)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)管理權(quán)限，推動(dòng)各項(xiàng)事業(yè)加速發(fā)展。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位順德區(qū)XX有限公司成立于2012年，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，為股份制公司。三期擬定開(kāi)發(fā)期為：2013年7月至2016年6月為第三期，通過(guò)整合南到羊大路，西到熹涌工業(yè)大道西，東到熹涌河涌，北到即達(dá)珠寶北線，總占地面積約70500平方米，總建筑面積約221000平方米，總投資約63000萬(wàn)元。順德區(qū)珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園可行性研究報(bào)告目錄第一章 總論 3第一節(jié) 項(xiàng)目概況 3第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位 4第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 4第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景 4第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景 6第三節(jié) 項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境分析 7第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 10第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位 10第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì) 12第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 15第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 17第一節(jié) 項(xiàng)目的功能規(guī)劃 17第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃 22第三節(jié) 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成 25第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 27第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理 28第一節(jié) 項(xiàng)目管理模式 28第二節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理 28第七章 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析 29第八章 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 30第九章 結(jié)論 32第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：順德區(qū)珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)單位：順德區(qū)XXXX有限公司建設(shè)地點(diǎn)：順德區(qū)倫教熹涌龍威路項(xiàng)目總占地面積：90000平方米項(xiàng)目總建筑面積：約314547平方米項(xiàng)目總投資：約人民幣15億元項(xiàng)目建設(shè)周期：項(xiàng)目分四期建設(shè)：一期已完成：2008年至2011年建設(shè)的萬(wàn)輝珠寶城為第一期，總占地面積約7500平方米，總建筑面積約12000平方米，總投資約16000萬(wàn)元。二期擬開(kāi)發(fā)期為：2012年6月至2013年6月為第二期，通過(guò)三舊改造即達(dá)珠寶金行有限公司地塊，總占地面積約12000平方米，總建筑面積約37000平方米，總投資約11100萬(wàn)元。四期擬定開(kāi)發(fā)期為：2016年7月至2018年6月為第四期，完善五星級(jí)酒店及高端商場(chǎng)等服務(wù)配套項(xiàng)目，總投資約60000萬(wàn)元。由倫教街道辦投資控股，吸收優(yōu)質(zhì)實(shí)業(yè)、風(fēng)投公司組建，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租，珠寶首飾生產(chǎn)、銷(xiāo)售，咨詢策劃、國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)。順德又一次站到歷史前沿，成為內(nèi)外矚目的改革先鋒。轉(zhuǎn)型發(fā)展駛?cè)肟燔?chē)道，順德智造動(dòng)力充沛，發(fā)展質(zhì)量顯著提升。實(shí)現(xiàn)城市品位、生活品質(zhì)、文明水平與經(jīng)濟(jì)地位同步升級(jí)。東部片區(qū)以大良、容桂、倫教為主，發(fā)展主題為“陽(yáng)光智城”，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點(diǎn)完善政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心功能，發(fā)展科研、商務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)城市資源，打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總部基地和中國(guó)南方智谷核心區(qū)；北部片區(qū)以北滘、陳村、樂(lè)從、龍江為主，發(fā)展主題為“創(chuàng)意新城”，重點(diǎn)對(duì)接廣佛都市核心，主動(dòng)融入廣佛都市圈，以工業(yè)設(shè)計(jì)、文化創(chuàng)意和現(xiàn)代信息物聯(lián)技術(shù)增添產(chǎn)業(yè)活力，以城市意識(shí)和國(guó)際元素塑造都市魅力，帶動(dòng)專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造現(xiàn)代創(chuàng)意設(shè)計(jì)和商貿(mào)物流基地；西南片區(qū)以勒流、杏壇、均安為主，發(fā)展主題為“生態(tài)新城”，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)，探索低碳生產(chǎn)、生活之路，打造生態(tài)產(chǎn)業(yè)示范基地。突破傳統(tǒng)的產(chǎn)品生產(chǎn)流通方式，以市場(chǎng)發(fā)展需要為支持，以生產(chǎn)性服務(wù)為主體，以研發(fā)設(shè)計(jì)、虛擬工廠為表現(xiàn)手法，從而把整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈聯(lián)系起來(lái)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景本項(xiàng)目選址在順德區(qū)倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)，之所以選擇在此，主要是綜合考慮順德區(qū)熹涌村當(dāng)前良好的微觀環(huán)境。倫教目前有長(zhǎng)鹿農(nóng)莊、香云紗基地、木工機(jī)械城、華潤(rùn)萬(wàn)佳、萬(wàn)輝珠寶城等農(nóng)莊、文化基地、專(zhuān)業(yè)展館、購(gòu)物中心、珠寶主題公園等為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。對(duì)比珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域的深圳市的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局可以發(fā)現(xiàn)，順德區(qū)目前尚沒(méi)有一個(gè)以珠寶首飾主題的大型集聚基地。倫教做為順德中心城區(qū)，羊大路周邊地塊整體規(guī)劃為商業(yè)用地，倒避企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，淘汰落后產(chǎn)業(yè)。自周大福、周生生設(shè)廠于倫教，20年來(lái)聚集了大量專(zhuān)業(yè)的珠寶人才。按照新的倫教整體規(guī)劃，羊大路邊的熹涌工業(yè)區(qū)已全部規(guī)劃為商業(yè)用地，因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢(shì)、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營(yíng)商氛圍等因素，倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)都是開(kāi)發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn)品與商貿(mào)集散地的首選。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、制造和銷(xiāo)售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費(fèi)群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理?xiàng)l件，吸納更廣泛地區(qū)的采購(gòu)受眾，并且使項(xiàng)目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、旅游、娛樂(lè)和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所。全國(guó)每年有近1000萬(wàn)對(duì)新人喜結(jié)良緣,因結(jié)婚而產(chǎn)生的消費(fèi)高達(dá)2500億元。從中國(guó)珠寶產(chǎn)業(yè)的整體格局來(lái)看，深圳黃金珠寶企業(yè)的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷(xiāo)售額約