【正文】 TOWN HOUSE將成為中國東南沿海主流的住宅形式。社會(huì)的生產(chǎn)資料是由一小部分人所占有。物業(yè)管理方面，對(duì)安全保衛(wèi)和智能化等方面要求較高。一般位于三層，面積較大，舒適、寬敞，并設(shè)衛(wèi)生間、衣帽間、露臺(tái)等。半私密空間，指次臥室、兒童房等?？蛷d一般設(shè)置在低層，多采用落地門窗，或轉(zhuǎn)角窗，增加光亮度；并增加層高或挑空。進(jìn)入室內(nèi)能使主人有成就感、滿足感。基本上所有的TOWN HOUSE都有私家花園，一般面積在20～50平方米，唯一沒有私家花園的例外是君臨天下花園。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)于建筑風(fēng)格的喜好也發(fā)生著變化，建筑風(fēng)格的采用應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和消費(fèi)者的喜好，及區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r。上海的TOWN HOUSE風(fēng)格式樣可謂百花齊放，早期出現(xiàn)的TOWN HOUSE以英式、歐式為主，如錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣等。小區(qū)景觀應(yīng)與小區(qū)的風(fēng)格特點(diǎn)對(duì)應(yīng)，使建筑與環(huán)境達(dá)到相互融合。寬敞性：車道的寬敞，將使駕駛者駕輕就熟。從市場(chǎng)發(fā)展看，早期的TOWN HOUSE一般以多聯(lián)體為主，且平行布置，顯得較呆板；隨著市場(chǎng)的發(fā)展，及消費(fèi)者的要求提高，十幾聯(lián)排的建筑基本沒有了，一般以四、六聯(lián)體為主，再配以二、三聯(lián)體，建筑布局根據(jù)空間布局，靈活變化，錯(cuò)落有致。此空間的存在是TOWN HOUSE與公寓的根本區(qū)別。這四層空間形成了由外向內(nèi)，由動(dòng)向靜，由公共性向私密性逐漸過渡的空間組合。另外市場(chǎng)上還有一種疊加式的TOWN HOUSE，如金斯花園、湯臣豪園中的TOWN HOUSE，一個(gè)單元上、下兩戶?；炻?lián)體別墅小區(qū)指小區(qū)內(nèi)除了有TOWN HOUSE外還有公寓、單體別墅的小區(qū)。目前該類TOWN HOUSE也占有一定比例，如湯臣豪園、淺水灣花園、西郊寶成花園、海上花園、靜安南草坪、新?？道锏?。該類TOWN HOUSE目前最多，如櫻園、君臨天下、水仙苑、圣陶沙、悅景苑、康橋半島、經(jīng)典花園、東方豐甸苑、陽光歐洲城等。在上海該類TOWN HOUSE占一定比例，較有代表性的有錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣花園、半島花園、新上海弄里人家等，主要集中在松江別墅區(qū)及九亭附近和寶山區(qū)域。一般還要求距區(qū)級(jí)的商業(yè)中心不能太遠(yuǎn)，約23公里，這樣可以共享區(qū)域的中大型生活服務(wù)設(shè)施。同時(shí)旁邊的公共交通較少，家庭人口較多，進(jìn)出不便，一般還要求配有小區(qū)巴士，連接主要公共交通和和附近的商業(yè)中心。 　　TOWN HOUSE 基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對(duì)市區(qū)要低的多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出使建筑成本大大降低，目前TOWN HOUSE的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，規(guī)?；漠a(chǎn)出一方面使價(jià)格變的使購房者能夠接受，更容易在交通配套，生活設(shè)施方面形成規(guī)模化，真正形成適合居住的高尚生活區(qū)。１、 首次置業(yè)者：價(jià)格、房型、小區(qū)環(huán)境是最為重要的因素。長(zhǎng)時(shí)間的都市生活，對(duì)于這些追求自由空間，追求田園生活回歸自然的外企白領(lǐng)、科研、文藝工作者來說，TOWN HOUSE優(yōu)美的環(huán)境，寬敞的空間，舒適的生活，是最大的誘惑。追求文化的內(nèi)涵。６、 文學(xué)、藝術(shù)、技術(shù)工作人員。２、 外資企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)。4） 年齡多數(shù)在30——50歲之間，現(xiàn)在至少有一套住房，可能以換房為目等。 （一）TOWN HOUSE消費(fèi)者主要特征：1） 有一定數(shù)額的可支配資產(chǎn)，家庭有12部車。四、TOWN HOUSE消費(fèi)者特征分析TOWN HOUSE 是為中產(chǎn)階級(jí)度身打造的住宅　　中產(chǎn)階級(jí)，一個(gè)充滿理想，充滿抱負(fù)的群體，他們希望擁有一種高品質(zhì)，離塵不離城的生活。小區(qū)規(guī)劃上，因地制宜，錯(cuò)落有致，景觀與建筑自然融合；大多采用現(xiàn)代主義或中式的立面風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快，一幢的戶數(shù)減少，即使是多聯(lián)的排房也多加變化，較靈活?？們r(jià)達(dá)200～270萬，屬高檔豪華TOWN HOUSE。房型設(shè)計(jì)有特色，5層生活空間，即地下層、一層、夾層、二層、三層。小區(qū)占地7萬平方米，建造183套西班牙式、北歐式、英國式4聯(lián)體TOWN HOUSE。均價(jià)為3400元/m178。面積分布適中，180～280平方米，主力面積200平方米左右。采用美式現(xiàn)代風(fēng)格，布局錯(cuò)落有致。房型設(shè)計(jì)有特色，進(jìn)戶門為雙開母子門，大面積落地窗，轉(zhuǎn)角窗，二層兩間臥室朝南；頂層主臥設(shè)置陽光透天排窗。大量運(yùn)用水景，戶戶門前清水河。贈(zèng)送半地下室，二層有兩間臥室朝南，衛(wèi)生間干濕分離，部分房型夾層廚房朝南設(shè)置。出行靠社區(qū)巴士和自備車。因而該時(shí)期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項(xiàng)目銷售狀況良好。其次為浦東、長(zhǎng)寧。５、ＴＯＷＮ?。龋希眨樱攀袌?chǎng)發(fā)展階段特征： 該階段時(shí)期是上海TOWN HOUSE發(fā)展最快的時(shí)期，新出現(xiàn)的TOWN HOUSE項(xiàng)目達(dá)二十余個(gè)，并且大部分在這兩年內(nèi)，連續(xù)開發(fā)，每開發(fā)一期，在各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)部都有較大的改善，使TOWN HOUSE日趨完善，體現(xiàn)TOWN HOUSE的精髓。2． 由于受地段及容積率的限制，該區(qū)域的TOWN HOUSE一般價(jià)位較高，在100萬以上，屬豪華型TOWN HOUSE，而且多為公寓、TOWN HOUSE并存的形式。單套總價(jià)為170~210萬，屬中高檔豪華型TOWN HOUSE，消化速度較慢。景觀規(guī)劃以綠地為主，設(shè)有中央綠地，小區(qū)進(jìn)門處有噴泉及柱廊。３、市區(qū)板塊項(xiàng)目名稱西郊寶成花園南草坪花園項(xiàng)目概要地址金浜路100號(hào)泰興路685689號(hào)投資興建上海明申企業(yè)發(fā)展公司上海眾立房產(chǎn)物業(yè)公司明申物業(yè)開盤日期9811（一期）20009（二期）998交房日期9912（一期）200110（二期）0012開發(fā)概要占地面積58911M2建筑面積容積率總戶數(shù)105（聯(lián)）；126（復(fù)式）33（聯(lián)）間距1520米綠化率47%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格新古典景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)112主力房型4DLK+閣樓3DLK主力面積225243187/250層數(shù)3+閣樓3層高（客廳）3米面寬花園面積30露臺(tái)面積10車庫室內(nèi)室內(nèi)外立面面磚+涂料彩色面磚銷售情況單價(jià)范圍1068611893（一期）；75009000（二期）970012500均價(jià)10000總價(jià)范圍143330萬181320萬主力總價(jià)170210萬200300萬銷售率100%（一期）50%（二期）97%西效寶成花園：位于虹橋別墅區(qū)，周圍有綠谷別墅、新律別墅、龍柏山莊、滿庭芳花園等高檔外銷別墅。銷售狀況良好。建筑設(shè)計(jì)非常有特色，建造現(xiàn)代風(fēng)格的疊加式雙拼聯(lián)體別墅，帶電梯，三面采光，立面新穎，線條簡(jiǎn)潔，整棟建筑充滿張力，極具通透感和現(xiàn)代感。每戶底層均有室內(nèi)車庫和儲(chǔ)藏室；大戶型（182 m2），且挑高；客、餐廳43 m2，寬敞氣派；房間數(shù)較少，以三房為主，露臺(tái)均朝北；凸窗、落地窗采光好。該項(xiàng)目規(guī)模較小，規(guī)劃一般。銷售狀況良好。小區(qū)設(shè)俱樂部、商場(chǎng)，九年制學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等。單套總價(jià)為55~80萬，屬中價(jià)位TOWN 　HOUSE，由于小區(qū)特點(diǎn)及營銷推廣等原因，銷售狀況一般。周邊規(guī)劃差，以低檔住宅及農(nóng)宅為主，配套設(shè)施少，無大型商場(chǎng)和娛樂設(shè)施，附近有民辦建橋大學(xué)。小區(qū)有俱樂部、網(wǎng)球場(chǎng)、衛(wèi)星電視。 純TOWN HOUSE住宅小區(qū)和以TOWN HOUSE為主的住宅小區(qū)、以TOWN HOUSE為輔的住宅小區(qū)全面發(fā)展。但大部分TOWN HOUSE對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施要求較高，一般設(shè)會(huì)所，并因檔次不同，對(duì)配套要求有所不同。東苑半島位于顧戴路，是以小高層為主的樓盤，一期只有三聯(lián)體TOWN HOUSE三幢共九套，面積在270平方米以上，價(jià)格在4000元/平方米以上，每套總價(jià)88萬元——96萬元。設(shè)有3124平方米的會(huì)所，規(guī)劃設(shè)便利店，圖書館，韻律教室，音響室，家庭影院，室內(nèi)游泳池，溫水按摩池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐廳等。當(dāng)代藝墅　　，周邊基本無配套，交通便捷。小區(qū)是獨(dú)立別墅和TOWN HOUSE并存的小區(qū)，獨(dú)立別墅138套，TOWN HOUSE108套。戶型面積適中，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，三層加室外車位，房型設(shè)計(jì)合理，餐客廳雙開間布置，大面積落地低窗及凸窗，臥室均朝南布置。由于受地段位置及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，銷售狀況一般。A、B兩種房型，A型送室內(nèi)車庫，客廳挑高，面寬6——，二層南向布置兩個(gè)房間，三樓為主臥室。小區(qū)利用自然條件—三面環(huán)河—造景，設(shè)有中央花園，組團(tuán)綠化較少，景觀設(shè)計(jì)一般?！　∶娣e適中，房型設(shè)計(jì)合理。圣淘沙花園以四聯(lián)體別墅為主，外觀顏色一致，都為桔黃色墻體紅色屋頂?shù)娜龑咏ㄖＳ墒芤?guī)模及地段位置的影響，單價(jià)達(dá)4000——5000/平方米，每套約100萬元左右，屬中上價(jià)位，相對(duì)較高，消化速度較慢。10000平方米中式園林風(fēng)格中央花園，組團(tuán)綠化少，綠化率低，景觀設(shè)計(jì)與別墅區(qū)品質(zhì)不符。君臨天下總價(jià)為６８萬－１３０萬，也屬中價(jià)位聯(lián)體別墅，銷售狀況良好。配套設(shè)施設(shè)有俱樂部，游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等。櫻園屬中價(jià)位聯(lián)體別墅。另外花園和露臺(tái)都較小。小區(qū)規(guī)模較大，分四期開發(fā)，小區(qū)規(guī)劃較有特色，為四、六、八聯(lián)體的純聯(lián)體別墅小區(qū)。（二） 上海TOWN HOUSE 發(fā)展階段市場(chǎng)狀況　　進(jìn)入1999年，TOWN HOUSE取得了飛速的發(fā)展。同時(shí)在窗、門、樓梯、衛(wèi)生間、露臺(tái)等細(xì)節(jié)處理上表現(xiàn)的較粗。大多為露天式車位。面積在180平方米以下，單套總價(jià)50萬元以下，屬經(jīng)濟(jì)型別墅，即便是金斯花園的總價(jià)在90——160萬元，對(duì)于其他地段位置而言，價(jià)位并不算高。伊沙仕花園，喬愛別墅，同潤(rùn)家園為單體和聯(lián)體的混和小區(qū)，這兩混和小區(qū)，并不以TOWN HOUSE為主體，TOWN HOUSE只是起點(diǎn)綴作用。采用英式古典風(fēng)格，為疊加式聯(lián)體別墅，每單元為上下兩套，每套有三層，共六層。小區(qū)另有俱樂部、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市、餐廳、便利店等。小區(qū)占地10萬平方米，以多聯(lián)體為主，建筑平行布局，綠化率較高，但基本為草坪。室外車庫，外立面一般，房型不大140——170平方米。雅閣花園 也是上海較早開發(fā)的TOWNHOUSE小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內(nèi)。車位為露天車位，在房子的前面。小區(qū)規(guī)模很大，占地80萬平方米，分期開發(fā)，以多聯(lián)體為主。雅閣花園、雅仕軒、錦秋加州花園、虹橋金斯花園內(nèi)TOWN HOUSE相對(duì)較多,較具有代表性。消費(fèi)者對(duì)于TOWN HOUSE的了解和認(rèn)識(shí)很淺，廣大消費(fèi)者還沒有認(rèn)同和接受這種較新型住宅。專家分析，目前上海別墅市場(chǎng)尚未供求平衡，生活類別墅仍是發(fā)展方向，在未來幾年中，中價(jià)別墅市場(chǎng)前景看好。其中標(biāo)志性樓盤君臨天下花園開盤三個(gè)多月即列上海市銷售第十名，一期銷售達(dá) 95％，今年又分別榮獲上海2000最佳房型獲獎(jiǎng)最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴”綜合金獎(jiǎng)?！　r(shí)下，受到滬人青睞的還有純休閑型的聯(lián)排別墅，多擁有郊外自然景觀的個(gè)性氛圍，如 位于杭州灣北岸市級(jí)旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)的金海灣聯(lián)體、休閑別墅，南望千里碧海、西臨世紀(jì)森林，毗鄰海鮮一條街，對(duì)抱有“市區(qū)有住房、海邊有別墅”二次投資置業(yè)理想的年輕一族極有吸引力，一期房一銷而空。有陽光歐洲城、經(jīng)典花園及特大 型項(xiàng)目康橋半島等。由于 聯(lián)排