【正文】 A B C D E F G樓盤名稱光大花園 南景園 現代廣場 第三金碧 翠城花園比較內容 F 區(qū)得分 E 區(qū)得分 得分 G16 棟得分 G16 棟得分 得分 得分地理位置 整體規(guī)劃 1 景觀 1 交通條件 配套設施 1 樓宇外觀 戶 型 1 間隔面積 1 1 裝修標準 實 用 率 物業(yè)管理 1 1 毛坯平均售價（元/㎡） 5600 6800 5000 6500 5600 4650 5000權 重 25% 10% 20% 10% 23% 6% 6%比較后均價（元/㎡） 4929 5542 5369 5728 5290 5991 5944 項目建議均價 5366 （注：上述均價建議為帶裝修均價，帶價值 1000 元/㎡裝修標準）54 / 99 定價準則? 整體定價準則：單位的戶型及面積景觀、朝向及周邊環(huán)境的差異同類型戶型產品銷售情況推售時的工程進度和現場硬件的支持度統(tǒng)一以二層為參照層根據以上幾點準則，對明年將要推售的產品進行橫向比較，同時以市場狀況如周邊競爭樓盤價格、戶型、貨量等因素作為輔助參考對象，將所有比較的因素進行加權平均得出定價基準。51 / 99 價格定位思路? 周邊競爭項目在售或將推單位分析競爭項目 富力現代 光大花園 保利海棠 南景園 第三金碧 翠城花園推售單位數量 G16,G16 F,E 區(qū) 約 1100 套 四期 2 棟小高層 —— 911 棟在售樓價 約￥6300/㎡（折后價，含￥1000/㎡豪華裝修）約￥5600/㎡（折后價，含￥680/㎡裝修） —— —— —— 約￥5100/㎡（折后價，含￥600/㎡裝修）價格預測（折后價）G16：6300 元/㎡G16：56005800 元/㎡F 區(qū)：約 5700 元/㎡E 區(qū)：約 7000 元/㎡ 約 4800 元/㎡ 約 5000 元/㎡ 約 4650 元/㎡ 約 5100 元/㎡分析G16 位于中心園區(qū)，正對園林，面積與 G1415大致相同，但在價格上并無太多優(yōu)勢；G16 緊靠工業(yè)大道，受噪音影響嚴重，同時景觀沒有太多的支持，有可能以低價入市,但產品與保利花園較為接近F 區(qū)：離工業(yè)大道近，園林景觀一般，戶型面積與保利花園部分主推單位有重疊；E 區(qū)：明年年中才推出，在景觀上對手占有一定的優(yōu)勢，戶型有變化，價格優(yōu)勢依然是保利花園的主優(yōu)勢戶型面積以中小戶型為主，與保利花園二房、小三房單位重疊，且價格上有優(yōu)勢，而保利花園優(yōu)于準現樓狀態(tài)，園林成熟成形，已形成良好的居住氛圍。? 配套要求：這一群體是比較注重家庭，對各方面的生活要求都較為追求完善、便利、休閑，屬基本生活類型的買家。? 項目品牌要求：項目的品牌和品質保證，能給予他們一定的成就感和榮耀感。核心思想：做國家級文化地產第一品牌錦繡相伴的幸福期待幸福的滿月花岸旁的蕓香庭院文人墨客的私家畫廊錦上人家金水玉帶翰林花岸載體：中國文化精髓支持點：園林成熟38 號樓樣板間開放品牌的知名度支持點：二期單位已進入準現樓階段花園前單位已交樓，具有生活氛圍及前景53 號樓旁的學校峻工，完善小區(qū)的配套53 號樓是小區(qū)，也是區(qū)域內難得的小高層產品支持點：52 號樓南向單位望江，景致開闊保利花園二期已越來越成熟保利會的成立支持點：保利花園二期最后的單位全部單位已是現樓，并有部份進入交樓階段擁有商業(yè)街配套，生活氣氛更濃郁時間：3~5 月 時間：6~8 月 時間：9~10 月 時間：11~12月潑墨生香時間：3~5 月47 / 99四、項目定位 目標客戶群定位根據“花園前”和“風化水岸”兩個組團前期累積的成交客戶的數據分析看，保利花園的目標客戶群有以下的特征：? 總體學歷水平較高，專科及大學本科程度學歷的比例超過 75％；? 成交客戶主要以海珠區(qū)本區(qū)居民為主，再輻射到荔灣、東山、越秀等老城區(qū)和天河區(qū)的群體，其家庭結構大部分集中在 2～4 人的家庭結構區(qū)段；? 首次置業(yè)人士與二次或多次置業(yè)人士的比例大致持平；? 在作出購置居所的決定前，大多會咨詢身邊親朋的意見；? 客戶普遍對居住環(huán)境有較高的要求，希望有精致的園林，小區(qū)環(huán)境清靜安全，而保利花園的環(huán)境正好符合他們的需要。同時， “第一”也喻意著集團發(fā)展的目標與方向。文化是樓盤的一種積累與內涵，是一種需要長期運營的元素，難以一蹴而就。? 文化——保利花園的生命血脈回顧保利花園的成長歷程，從當初 99 年取得“全國康居示范小區(qū)”的稱號，以“康居”的概念高度入市，再到 2022 年度“全優(yōu)”地展現示范小區(qū)內的生活，整個歷程中，產品的提升作為宣傳的明線在市場上逐步展現。故此在下一年度的推廣中，適當地對品牌內核進行延展，提高推廣層面，站在更高處打擊主要競爭對手。同時，04 年提出的“保利全優(yōu)生活”是品牌經過多年的積累而形成一種生活方式的概括；“國家示范小區(qū)”不但代表了產品的品質與項目的行業(yè)地位，更代表了一種開發(fā)樓盤的意識形態(tài)，成為了產品上的核心價值；? 現時市場眾多地產品牌爭相競艷。? “生活” 、 “社區(qū)”成為各項目表現核心競爭力的最終落腳點，在項目品牌的宣傳上，缺乏創(chuàng)新與提煉，最終導致市場對項目品牌的形象模糊，形成宣傳載體上的同質化，難以形成項目清晰的形象。置業(yè)觀點：? 準確掌握政府的政策動向，將成為 2022 年房地產發(fā)展的實質保證，廣州較為健全的房地產體系將會大幅削弱政策的影響力，使廣州樓市依然向好發(fā)展；? 市場的直接競爭將會更加激烈化，如市場出現過多不明朗因素，中小發(fā)展商可能采取價格下調等措施，但整體價格依然有上升的勢頭。這對本項目必定造成強大的沖擊。當加息的力度繼續(xù)加大，將會打擊部分買家入市的想法。到今天分散發(fā)展、各具優(yōu)勢的局面，天河、海珠、白云、番禺將成為勢均力敵的競爭板塊。? 海珠區(qū)項目周邊多條“斷頭路”將會逐步漸開通，使項目的交通條件更加完善。? 海珠區(qū)區(qū)委、區(qū)政府對城市功能和發(fā)展方向的定位為：實施“開發(fā)東部、美化北部、優(yōu)化中區(qū)、改造西片、保護南肺”的發(fā)展戰(zhàn)略，傾力打造宜商宜居的“現代化生態(tài)城區(qū)”? 區(qū)域經濟的帶動? 會展中心啟用而觸動的會展經濟帶動力、地鐵線路的開通等，都給區(qū)域經濟注入強大動力。解決方式：? 定價上要保持競爭優(yōu)勢；? 在現場包裝或宣傳包裝上加強精品樓盤的感覺。解決方式：? 改變出入口管理及小區(qū)的圍蔽；? 向馬路面的單位建議采用隔音玻璃。? 組團內擁有小學作為配套，使花園里的文化氣氛更濃厚。? 二期產品自身優(yōu)勢? 以一梯二戶、一梯四戶、二梯四戶的結構，居住密度相對較低。 ? 周邊的生活配套成熟本項目位于工業(yè)大道中與江燕路段交界處，交通便利，周邊生活配套較完善，更有中小學教育設施，是成熟的生活社區(qū)。置業(yè)觀點： 海珠區(qū)其他板塊依然火熱，市場呈現多元化發(fā)展，重點區(qū)域（如琶洲）將會成為海珠區(qū)的龍頭，幾大區(qū)域之間的相互競爭將會維持不變。該板塊交通便利、以中檔產品為主，與本項目所處區(qū)域較為接近，存在較大的競爭。會展星城置業(yè)觀點：該板塊特殊的地理位置優(yōu)勢，決定其產品大多數以投資型的項目為主，預計明年仍有大量該類型的產品推出市場。另外，隨著琶洲配套項目的不斷落成，作為海珠區(qū)“十五”商業(yè)網點重點擬建的琶洲購物城，集商業(yè)、飲食、娛樂、文化一體的商業(yè)廣場雛形將逐步顯現。置業(yè)觀點：板塊周邊環(huán)境仍未成熟，總體的銷售情況較為一半。新光快速路的規(guī)劃、大學城建成為該區(qū)域帶來利好消息。代表樓盤：光大花園、富力現代廣場、金碧灣、天鵝灣、保利花園、金碧花園置業(yè)觀點：? 各開發(fā)項目均以不同的產品核心進入市場，如光大的社區(qū)文化、富力現代廣場的高附加值產品、保利的國家康居示范小區(qū)、恒大的價格優(yōu)勢等；? 供貨量將會集中在 05 年 5 月之后，如：現代廣場的 G1G6 棟、光大花園的 E 區(qū)等；? 板塊內市場壓力不容忽視，相互競爭嚴重，出奇制勝沖出重圍將會成為保利花園首要任務。28 / 99 區(qū)域板塊分析今年海珠區(qū)的熱點精彩紛呈，各板塊各有亮色，全年可謂“烽煙四起” ，各大發(fā)展商為了搶占市場均使盡渾身解數，各種營銷手段層出不窮。? 沿三號線發(fā)展軸：與新城市中軸線重合，同時位于《廣州城市建設總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》確定的海珠區(qū)一市橋“南部轉移帶” 。? 城市新中軸線廣州市新城市中軸線北起白云山余脈燕嶺公園，南經天河火車東站、天河體育中心、珠江新城等城市中心到達珠江，再經過海珠區(qū)中心到果樹生態(tài)保護區(qū)這一綠色開敞空間，最后經新客運港達珠江外航道，形成有收有放、有山有水有樹林、人文景觀和自然景觀交錯有致的空間結構體系。? 海珠區(qū)政府搬遷9 月下旬，海珠區(qū)政府新辦公樓選址廣州大道南市園藝公司地段已敲定，將在兩三年內從現在的寶崗路遷至廣州大道南，海珠區(qū)的中心軸也將隨之東移至廣州大道赤崗一帶。25 / 99? 消費環(huán)境影響居民消費升級根據萬戶居民調查資料顯示，居民認為最主要的三大問題依次為房價過高（占 %） 、廣告宣傳不真實(占 %)、購房各種稅費高(占 %)。? 區(qū)內居民的收入水平也不斷提高；2022 年 19 月海珠區(qū)實現地區(qū)生產總值 億元，同比增長 %，職工月平均工資 2399 元，增長%。? 外貿出口形勢向好；實現外貿商品出口總值 11846 萬美元，同比增長%。23 / 99 海珠區(qū)房地產市場分析 海珠區(qū)宏觀經濟分析? 海珠區(qū)宏觀經濟分析2022 年海珠區(qū)國民經濟呈現加快發(fā)展態(tài)勢，經濟增長的內力不斷增強，經濟發(fā)展速度繼續(xù)穩(wěn)步提升。22 / 99? 白云新城板塊特點：隨著機場搬遷，舊址開發(fā)重建，城市中心即將北移，白云區(qū)在廣州的戰(zhàn)略地位將會有一個新的定位。新機場的正式搬遷，將是花都樓市升溫的一個重要催化劑。置業(yè)觀點：公交車、地鐵、新光快線、洛溪橋收費、配套設施不足等問題，將繼續(xù)制約華南板塊的快速發(fā)展的主要因素。代表項目：雅郡熙源、鳳浦西苑、信步閑庭、中洲中心、世港國際? 番禺：華南板塊、大學城板塊特點：華南板塊是廣州樓市較具代表性的板塊，曾經以優(yōu)越的自然環(huán)境、大規(guī)模、高性價比等優(yōu)勢吸引大量買家購買。2022 年這里將成為海珠區(qū)的主戰(zhàn)場。金碧灣一期的產品側重以價格贏取市場，天鵝灣則以獨特的戶型設計、一線望江的優(yōu)勢吸引買家目光。該板塊借此良機迅速火爆起來。隨著土地供應減少，2022 年可能成為各地產集團兵家必爭之地。對珠江新城而言，員村會成為珠江新城的一個居住配套區(qū)域；對琶洲會展來說，員村將承擔商旅配套功能。? 珠江新城板塊特點：廣州市國土房管局將完善珠江新城路網、規(guī)劃建設七大標志性建筑、廣州市第二少年宮破土動工，其他公建配套也有啟動跡象，區(qū)域配套將會更加完善，區(qū)域的發(fā)展前景和優(yōu)勢逐步展現，加上眾多商用物業(yè)將在明年投入使用，使珠江新城又重新受到關注，住宅項目和寫字樓項目都持續(xù)升溫。申亞的成功將為廣州地區(qū)未來的規(guī)劃建設帶來發(fā)展的機遇。? 各行業(yè)人員進入廣州發(fā)展，有效地增加市場對各類物業(yè)的需求，為房地產發(fā)展提供更多的機會。而明年政府也將在房產的結構上進行深度調整，房產也將會在經濟的帶領下，正常穩(wěn)定發(fā)展。根據建設部的標準，必須依據環(huán)保節(jié)能的準則，及城市的實際情況對住宅進行設計，各項細則將于 05 年 7 月出臺。? 廣東將出臺規(guī)定打破“霸王條款”目前在售樓中盛行的“認購書”將被取消。? 各項與房地產有關規(guī)范出臺? 開發(fā)商沒有預售許可證不得賣房廣東省建設廳和中國人民銀行廣州分行聯合發(fā)出通知，規(guī)定對申請預售商品房項目認真審查，未具備條件的不得核發(fā)《商品房預售許可證》 ，房地產開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》前，不得以任何形式對外銷售正在開發(fā)建設的商品房和收取購房人的誠意金、訂金等費用。辦法的實施，對廣州房地產市場有積極的促進意義：? 擴大消費群：公積金貸款購房政策的靈活、簡化，提高市民購房的能力，令更多市民進入商品房市場；? 樓市成交更加活躍：新的公積金制度在一定程度上更加盤活了樓市資金的流通，會有更多的資金流向樓市，從而帶來更加活躍的樓市成交。有實力的開發(fā)商將會更穩(wěn)健地持續(xù)發(fā)展，實力弱、資質差的開發(fā)商將會面臨被市場淘汰的危機，最終導致汰弱留強的情況出現。? 土地政策針對土地閑置的問題，政府出臺了一系列的政策嚴防項目“爛尾”現象，同時控制土地的批出。以財產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。11 / 99? 即將開征物業(yè)稅消息傳出廣東省財政工作會議上，傳出了廣東可能在今年對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅的消息。房地產行業(yè)是高借貸運作的行業(yè)，加息令房產企業(yè)的開發(fā)成本上升，對資金實力雄厚的優(yōu)質企業(yè)來講，由于開發(fā)穩(wěn)健、成熟，抗風險能力強，加息的影響不會太大；而資金實力弱的企業(yè)，面臨的加息壓力相對較大，會出現企業(yè)之間的合作、合并現象，甚至會出現不良資質企業(yè)倒閉的現象。? 央行宣布加息中國人民銀行于 10 月 29 日宣布提高存貸款利率，結束了長達近 9 年的降息周期。政策法規(guī)的調整和完善，將更有利于房地產向更健康的方向發(fā)展。8 / 99? 商品房成交價格上升商品房的成交均價比去年同期和上一季度均有不同程度的