【正文】 A B C D E F G樓盤名稱光大花園 南景園 現(xiàn)代廣場(chǎng) 第三金碧 翠城花園比較內(nèi)容 F 區(qū)得分 E 區(qū)得分 得分 G16 棟得分 G16 棟得分 得分 得分地理位置 整體規(guī)劃 1 景觀 1 交通條件 配套設(shè)施 1 樓宇外觀 戶 型 1 間隔面積 1 1 裝修標(biāo)準(zhǔn) 實(shí) 用 率 物業(yè)管理 1 1 毛坯平均售價(jià)（元/㎡） 5600 6800 5000 6500 5600 4650 5000權(quán) 重 25% 10% 20% 10% 23% 6% 6%比較后均價(jià)（元/㎡） 4929 5542 5369 5728 5290 5991 5944 項(xiàng)目建議均價(jià) 5366 （注：上述均價(jià)建議為帶裝修均價(jià)，帶價(jià)值 1000 元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)）54 / 99 定價(jià)準(zhǔn)則? 整體定價(jià)準(zhǔn)則：?jiǎn)挝坏膽粜图懊娣e景觀、朝向及周邊環(huán)境的差異同類型戶型產(chǎn)品銷售情況推售時(shí)的工程進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)硬件的支持度統(tǒng)一以二層為參照層根據(jù)以上幾點(diǎn)準(zhǔn)則，對(duì)明年將要推售的產(chǎn)品進(jìn)行橫向比較，同時(shí)以市場(chǎng)狀況如周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格、戶型、貨量等因素作為輔助參考對(duì)象，將所有比較的因素進(jìn)行加權(quán)平均得出定價(jià)基準(zhǔn)。51 / 99 價(jià)格定位思路? 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售或?qū)⑼茊挝环治龈?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 富力現(xiàn)代 光大花園 保利海棠 南景園 第三金碧 翠城花園推售單位數(shù)量 G16,G16 F,E 區(qū) 約 1100 套 四期 2 棟小高層 —— 911 棟在售樓價(jià) 約￥6300/㎡（折后價(jià)，含￥1000/㎡豪華裝修）約￥5600/㎡（折后價(jià)，含￥680/㎡裝修） —— —— —— 約￥5100/㎡（折后價(jià)，含￥600/㎡裝修）價(jià)格預(yù)測(cè)（折后價(jià)）G16：6300 元/㎡G16：56005800 元/㎡F 區(qū)：約 5700 元/㎡E 區(qū)：約 7000 元/㎡ 約 4800 元/㎡ 約 5000 元/㎡ 約 4650 元/㎡ 約 5100 元/㎡分析G16 位于中心園區(qū)，正對(duì)園林，面積與 G1415大致相同，但在價(jià)格上并無太多優(yōu)勢(shì)；G16 緊靠工業(yè)大道，受噪音影響嚴(yán)重，同時(shí)景觀沒有太多的支持，有可能以低價(jià)入市,但產(chǎn)品與保利花園較為接近F 區(qū)：離工業(yè)大道近，園林景觀一般，戶型面積與保利花園部分主推單位有重疊；E 區(qū)：明年年中才推出，在景觀上對(duì)手占有一定的優(yōu)勢(shì)，戶型有變化，價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然是保利花園的主優(yōu)勢(shì)戶型面積以中小戶型為主，與保利花園二房、小三房單位重疊，且價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，而保利花園優(yōu)于準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)，園林成熟成形，已形成良好的居住氛圍。? 配套要求：這一群體是比較注重家庭，對(duì)各方面的生活要求都較為追求完善、便利、休閑，屬基本生活類型的買家。? 項(xiàng)目品牌要求：項(xiàng)目的品牌和品質(zhì)保證，能給予他們一定的成就感和榮耀感。核心思想：做國家級(jí)文化地產(chǎn)第一品牌錦繡相伴的幸福期待幸福的滿月花岸旁的蕓香庭院文人墨客的私家畫廊錦上人家金水玉帶翰林花岸載體：中國文化精髓支持點(diǎn)：園林成熟38 號(hào)樓樣板間開放品牌的知名度支持點(diǎn)：二期單位已進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)樓階段花園前單位已交樓，具有生活氛圍及前景53 號(hào)樓旁的學(xué)校峻工，完善小區(qū)的配套53 號(hào)樓是小區(qū)，也是區(qū)域內(nèi)難得的小高層產(chǎn)品支持點(diǎn)：52 號(hào)樓南向單位望江，景致開闊保利花園二期已越來越成熟保利會(huì)的成立支持點(diǎn)：保利花園二期最后的單位全部單位已是現(xiàn)樓，并有部份進(jìn)入交樓階段擁有商業(yè)街配套，生活氣氛更濃郁時(shí)間：3~5 月 時(shí)間：6~8 月 時(shí)間：9~10 月 時(shí)間：11~12月潑墨生香時(shí)間：3~5 月47 / 99四、項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位根據(jù)“花園前”和“風(fēng)化水岸”兩個(gè)組團(tuán)前期累積的成交客戶的數(shù)據(jù)分析看，保利花園的目標(biāo)客戶群有以下的特征：? 總體學(xué)歷水平較高，專科及大學(xué)本科程度學(xué)歷的比例超過 75％；? 成交客戶主要以海珠區(qū)本區(qū)居民為主，再輻射到荔灣、東山、越秀等老城區(qū)和天河區(qū)的群體，其家庭結(jié)構(gòu)大部分集中在 2～4 人的家庭結(jié)構(gòu)區(qū)段；? 首次置業(yè)人士與二次或多次置業(yè)人士的比例大致持平；? 在作出購置居所的決定前，大多會(huì)咨詢身邊親朋的意見；? 客戶普遍對(duì)居住環(huán)境有較高的要求，希望有精致的園林，小區(qū)環(huán)境清靜安全，而保利花園的環(huán)境正好符合他們的需要。同時(shí)， “第一”也喻意著集團(tuán)發(fā)展的目標(biāo)與方向。文化是樓盤的一種積累與內(nèi)涵，是一種需要長(zhǎng)期運(yùn)營的元素，難以一蹴而就。? 文化——保利花園的生命血脈回顧保利花園的成長(zhǎng)歷程，從當(dāng)初 99 年取得“全國康居示范小區(qū)”的稱號(hào)，以“康居”的概念高度入市，再到 2022 年度“全優(yōu)”地展現(xiàn)示范小區(qū)內(nèi)的生活，整個(gè)歷程中，產(chǎn)品的提升作為宣傳的明線在市場(chǎng)上逐步展現(xiàn)。故此在下一年度的推廣中，適當(dāng)?shù)貙?duì)品牌內(nèi)核進(jìn)行延展，提高推廣層面，站在更高處打擊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。同時(shí)，04 年提出的“保利全優(yōu)生活”是品牌經(jīng)過多年的積累而形成一種生活方式的概括；“國家示范小區(qū)”不但代表了產(chǎn)品的品質(zhì)與項(xiàng)目的行業(yè)地位，更代表了一種開發(fā)樓盤的意識(shí)形態(tài)，成為了產(chǎn)品上的核心價(jià)值；? 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)眾多地產(chǎn)品牌爭(zhēng)相競(jìng)艷。? “生活” 、 “社區(qū)”成為各項(xiàng)目表現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的最終落腳點(diǎn)，在項(xiàng)目品牌的宣傳上，缺乏創(chuàng)新與提煉，最終導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目品牌的形象模糊，形成宣傳載體上的同質(zhì)化，難以形成項(xiàng)目清晰的形象。置業(yè)觀點(diǎn)：? 準(zhǔn)確掌握政府的政策動(dòng)向，將成為 2022 年房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)質(zhì)保證，廣州較為健全的房地產(chǎn)體系將會(huì)大幅削弱政策的影響力，使廣州樓市依然向好發(fā)展；? 市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈化，如市場(chǎng)出現(xiàn)過多不明朗因素，中小發(fā)展商可能采取價(jià)格下調(diào)等措施，但整體價(jià)格依然有上升的勢(shì)頭。這對(duì)本項(xiàng)目必定造成強(qiáng)大的沖擊。當(dāng)加息的力度繼續(xù)加大，將會(huì)打擊部分買家入市的想法。到今天分散發(fā)展、各具優(yōu)勢(shì)的局面，天河、海珠、白云、番禺將成為勢(shì)均力敵的競(jìng)爭(zhēng)板塊。? 海珠區(qū)項(xiàng)目周邊多條“斷頭路”將會(huì)逐步漸開通，使項(xiàng)目的交通條件更加完善。? 海珠區(qū)區(qū)委、區(qū)政府對(duì)城市功能和發(fā)展方向的定位為：實(shí)施“開發(fā)東部、美化北部、優(yōu)化中區(qū)、改造西片、保護(hù)南肺”的發(fā)展戰(zhàn)略，傾力打造宜商宜居的“現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)”? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)? 會(huì)展中心啟用而觸動(dòng)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力、地鐵線路的開通等，都給區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)大動(dòng)力。解決方式：? 定價(jià)上要保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；? 在現(xiàn)場(chǎng)包裝或宣傳包裝上加強(qiáng)精品樓盤的感覺。解決方式：? 改變出入口管理及小區(qū)的圍蔽；? 向馬路面的單位建議采用隔音玻璃。? 組團(tuán)內(nèi)擁有小學(xué)作為配套，使花園里的文化氣氛更濃厚。? 二期產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)? 以一梯二戶、一梯四戶、二梯四戶的結(jié)構(gòu)，居住密度相對(duì)較低。 ? 周邊的生活配套成熟本項(xiàng)目位于工業(yè)大道中與江燕路段交界處，交通便利，周邊生活配套較完善，更有中小學(xué)教育設(shè)施，是成熟的生活社區(qū)。置業(yè)觀點(diǎn)： 海珠區(qū)其他板塊依然火熱，市場(chǎng)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，重點(diǎn)區(qū)域（如琶洲）將會(huì)成為海珠區(qū)的龍頭，幾大區(qū)域之間的相互競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)維持不變。該板塊交通便利、以中檔產(chǎn)品為主，與本項(xiàng)目所處區(qū)域較為接近，存在較大的競(jìng)爭(zhēng)。會(huì)展星城置業(yè)觀點(diǎn)：該板塊特殊的地理位置優(yōu)勢(shì)，決定其產(chǎn)品大多數(shù)以投資型的項(xiàng)目為主，預(yù)計(jì)明年仍有大量該類型的產(chǎn)品推出市場(chǎng)。另外，隨著琶洲配套項(xiàng)目的不斷落成，作為海珠區(qū)“十五”商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重點(diǎn)擬建的琶洲購物城，集商業(yè)、飲食、娛樂、文化一體的商業(yè)廣場(chǎng)雛形將逐步顯現(xiàn)。置業(yè)觀點(diǎn)：板塊周邊環(huán)境仍未成熟，總體的銷售情況較為一半。新光快速路的規(guī)劃、大學(xué)城建成為該區(qū)域帶來利好消息。代表樓盤：光大花園、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、金碧灣、天鵝灣、保利花園、金碧花園置業(yè)觀點(diǎn)：? 各開發(fā)項(xiàng)目均以不同的產(chǎn)品核心進(jìn)入市場(chǎng)，如光大的社區(qū)文化、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)的高附加值產(chǎn)品、保利的國家康居示范小區(qū)、恒大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)等；? 供貨量將會(huì)集中在 05 年 5 月之后，如：現(xiàn)代廣場(chǎng)的 G1G6 棟、光大花園的 E 區(qū)等；? 板塊內(nèi)市場(chǎng)壓力不容忽視，相互競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，出奇制勝?zèng)_出重圍將會(huì)成為保利花園首要任務(wù)。28 / 99 區(qū)域板塊分析今年海珠區(qū)的熱點(diǎn)精彩紛呈，各板塊各有亮色，全年可謂“烽煙四起” ，各大發(fā)展商為了搶占市場(chǎng)均使盡渾身解數(shù)，各種營銷手段層出不窮。? 沿三號(hào)線發(fā)展軸：與新城市中軸線重合，同時(shí)位于《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》確定的海珠區(qū)一市橋“南部轉(zhuǎn)移帶” 。? 城市新中軸線廣州市新城市中軸線北起白云山余脈燕嶺公園，南經(jīng)天河火車東站、天河體育中心、珠江新城等城市中心到達(dá)珠江，再經(jīng)過海珠區(qū)中心到果樹生態(tài)保護(hù)區(qū)這一綠色開敞空間，最后經(jīng)新客運(yùn)港達(dá)珠江外航道，形成有收有放、有山有水有樹林、人文景觀和自然景觀交錯(cuò)有致的空間結(jié)構(gòu)體系。? 海珠區(qū)政府搬遷9 月下旬，海珠區(qū)政府新辦公樓選址廣州大道南市園藝公司地段已敲定，將在兩三年內(nèi)從現(xiàn)在的寶崗路遷至廣州大道南，海珠區(qū)的中心軸也將隨之東移至廣州大道赤崗一帶。25 / 99? 消費(fèi)環(huán)境影響居民消費(fèi)升級(jí)根據(jù)萬戶居民調(diào)查資料顯示，居民認(rèn)為最主要的三大問題依次為房?jī)r(jià)過高（占 %） 、廣告宣傳不真實(shí)(占 %)、購房各種稅費(fèi)高(占 %)。? 區(qū)內(nèi)居民的收入水平也不斷提高；2022 年 19 月海珠區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，職工月平均工資 2399 元，增長(zhǎng)%。? 外貿(mào)出口形勢(shì)向好；實(shí)現(xiàn)外貿(mào)商品出口總值 11846 萬美元，同比增長(zhǎng)%。23 / 99 海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析? 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2022 年海珠區(qū)國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)加快發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度繼續(xù)穩(wěn)步提升。22 / 99? 白云新城板塊特點(diǎn)：隨著機(jī)場(chǎng)搬遷，舊址開發(fā)重建，城市中心即將北移，白云區(qū)在廣州的戰(zhàn)略地位將會(huì)有一個(gè)新的定位。新機(jī)場(chǎng)的正式搬遷，將是花都樓市升溫的一個(gè)重要催化劑。置業(yè)觀點(diǎn)：公交車、地鐵、新光快線、洛溪橋收費(fèi)、配套設(shè)施不足等問題，將繼續(xù)制約華南板塊的快速發(fā)展的主要因素。代表項(xiàng)目：雅郡熙源、鳳浦西苑、信步閑庭、中洲中心、世港國際? 番禺：華南板塊、大學(xué)城板塊特點(diǎn)：華南板塊是廣州樓市較具代表性的板塊，曾經(jīng)以優(yōu)越的自然環(huán)境、大規(guī)模、高性價(jià)比等優(yōu)勢(shì)吸引大量買家購買。2022 年這里將成為海珠區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)。金碧灣一期的產(chǎn)品側(cè)重以價(jià)格贏取市場(chǎng)，天鵝灣則以獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)、一線望江的優(yōu)勢(shì)吸引買家目光。該板塊借此良機(jī)迅速火爆起來。隨著土地供應(yīng)減少，2022 年可能成為各地產(chǎn)集團(tuán)兵家必爭(zhēng)之地。對(duì)珠江新城而言，員村會(huì)成為珠江新城的一個(gè)居住配套區(qū)域；對(duì)琶洲會(huì)展來說，員村將承擔(dān)商旅配套功能。? 珠江新城板塊特點(diǎn)：廣州市國土房管局將完善珠江新城路網(wǎng)、規(guī)劃建設(shè)七大標(biāo)志性建筑、廣州市第二少年宮破土動(dòng)工，其他公建配套也有啟動(dòng)跡象，區(qū)域配套將會(huì)更加完善，區(qū)域的發(fā)展前景和優(yōu)勢(shì)逐步展現(xiàn)，加上眾多商用物業(yè)將在明年投入使用，使珠江新城又重新受到關(guān)注，住宅項(xiàng)目和寫字樓項(xiàng)目都持續(xù)升溫。申亞的成功將為廣州地區(qū)未來的規(guī)劃建設(shè)帶來發(fā)展的機(jī)遇。? 各行業(yè)人員進(jìn)入廣州發(fā)展，有效地增加市場(chǎng)對(duì)各類物業(yè)的需求，為房地產(chǎn)發(fā)展提供更多的機(jī)會(huì)。而明年政府也將在房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上進(jìn)行深度調(diào)整，房產(chǎn)也將會(huì)在經(jīng)濟(jì)的帶領(lǐng)下，正常穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)，必須依據(jù)環(huán)保節(jié)能的準(zhǔn)則，及城市的實(shí)際情況對(duì)住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)，各項(xiàng)細(xì)則將于 05 年 7 月出臺(tái)。? 廣東將出臺(tái)規(guī)定打破“霸王條款”目前在售樓中盛行的“認(rèn)購書”將被取消。? 各項(xiàng)與房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)范出臺(tái)? 開發(fā)商沒有預(yù)售許可證不得賣房廣東省建設(shè)廳和中國人民銀行廣州分行聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定對(duì)申請(qǐng)預(yù)售商品房項(xiàng)目認(rèn)真審查，未具備條件的不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》 ，房地產(chǎn)開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》前，不得以任何形式對(duì)外銷售正在開發(fā)建設(shè)的商品房和收取購房人的誠意金、訂金等費(fèi)用。辦法的實(shí)施，對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極的促進(jìn)意義：? 擴(kuò)大消費(fèi)群：公積金貸款購房政策的靈活、簡(jiǎn)化，提高市民購房的能力，令更多市民進(jìn)入商品房市場(chǎng)；? 樓市成交更加活躍：新的公積金制度在一定程度上更加盤活了樓市資金的流通，會(huì)有更多的資金流向樓市，從而帶來更加活躍的樓市成交。有實(shí)力的開發(fā)商將會(huì)更穩(wěn)健地持續(xù)發(fā)展，實(shí)力弱、資質(zhì)差的開發(fā)商將會(huì)面臨被市場(chǎng)淘汰的危機(jī)，最終導(dǎo)致汰弱留強(qiáng)的情況出現(xiàn)。? 土地政策針對(duì)土地閑置的問題，政府出臺(tái)了一系列的政策嚴(yán)防項(xiàng)目“爛尾”現(xiàn)象，同時(shí)控制土地的批出。以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。11 / 99? 即將開征物業(yè)稅消息傳出廣東省財(cái)政工作會(huì)議上，傳出了廣東可能在今年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅的消息。房地產(chǎn)行業(yè)是高借貸運(yùn)作的行業(yè)，加息令房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升，對(duì)資金實(shí)力雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)來講，由于開發(fā)穩(wěn)健、成熟，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，加息的影響不會(huì)太大；而資金實(shí)力弱的企業(yè)，面臨的加息壓力相對(duì)較大，會(huì)出現(xiàn)企業(yè)之間的合作、合并現(xiàn)象，甚至?xí)霈F(xiàn)不良資質(zhì)企業(yè)倒閉的現(xiàn)象。? 央行宣布加息中國人民銀行于 10 月 29 日宣布提高存貸款利率，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)近 9 年的降息周期。政策法規(guī)的調(diào)整和完善，將更有利于房地產(chǎn)向更健康的方向發(fā)展。8 / 99? 商品房成交價(jià)格上升商品房的成交均價(jià)比去年同期和上一季度均有不同程度的