【正文】 目標： 完成本階段銷售任務 2022/3/13 88 首領公館項目營銷方案 88 Page 88 第二階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關鍵物料 關鍵策略 形象樓書： 戶型單張： 體現(xiàn)項目高端形象，包括地段、環(huán)境、 開發(fā)商、服務等 因項目戶型較多，制作涵蓋所有戶型的 產(chǎn)品手冊將造成浪費，建議根據(jù)階段貨包， 制作戶型單張。每月推薦三個戶型，中小戶 12個，大戶型 12個 銷售經(jīng)理推薦房源 2022/3/13 84 首領公館項目營銷方案 84 Page 84 在老業(yè)主答謝會上推出老帶新優(yōu)惠政策 目的： 發(fā)揮圈層營銷的力量，刺激老客戶拉人入伙的積枀性，形成全民營銷態(tài)勢。 目標： 完成認籌與開盤的銷售任務 2022/3/13 79 首領公館項目營銷方案 79 Page 79 第二階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關鍵物料 關鍵策略 形象樓書： 戶型單張： 體現(xiàn)項目高端形象，包括地段、環(huán) 境、開發(fā)商、服務等 因項目戶型較多，制作涵蓋所有戶型的 產(chǎn)品手冊將造成浪費，建議根據(jù)階段貨包， 制作戶型單張。 住宅、公寓使用同一種認籌卡，開盤當天分類認販，在認販當天可更換認販物業(yè)； 商鋪單獨使用一種認籌卡 住宅 :預計認籌目標 1200張認籌卡 商鋪 :預計認籌目標 300張認籌卡 第二階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關鍵物料 關鍵策略 細案另附認籌方案 2022/3/13 71 首領公館項目營銷方案 71 Page 71 認籌客戶抽獎活動 ?目的：通過認籌客戶抽獎，帶動售樓處現(xiàn)場氛圍，起到口碑傳播的作用 ?時間：認籌期的每個周未 ?形式：每個周末舉辦上個周末認籌客戶抽獎 ?關鍵物料：禮品（一百元以內(nèi)小家電、） 第二階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關鍵物料 關鍵策略 2022/3/13 72 首領公館項目營銷方案 72 Page 72 分隔墻的作法示意 外墻面防水作法和面磚展示 項目施工工藝展示及住宅空間體驗 第二階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關鍵物料 關鍵策略 2022/3/13 73 首領公館項目營銷方案 73 Page 73 產(chǎn)品推介會 ?時間 :2022年 7月 16日 ?地點選擇：安寧會堂 ?目的： 展現(xiàn)項目良好的環(huán)境，向客戶展示未來生活社匙，使客戶了解巟程迚度，對項目增加信心，拉勱圈層營銷效果；對市場摸底 . ?形式： 大家暢所欲言描述自己未來在首領公館的生活幵提一些業(yè)主活勱建議；會后，贈送到場人員帶有首領公館 logo的小禮品； ?參加人員： 業(yè)主、意向客戶；報紙、電臺等媒體記者； 第二階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關鍵物料 關鍵策略 2022/3/13 74 首領公館項目營銷方案 74 Page 74 準業(yè)主及老客戶 DIY水果節(jié) 時間： 7月 24日 地點：營銷中心 目的：拉動老客戶，吸引上門量，促進認籌。 樣板房設計大賽 第一階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關鍵物料 策略 2022/3/13 67 首領公館項目營銷方案 67 Page 67 第一階段 展示 活動 渠道 銷售配合 策略 電視： 戶外： 認籌信息 主題： 主題： 海報： 主題： 推廣渠道的選擇 —— 電視、戶外、海報、短信 短信： 主題： 認籌信息 認籌信息 認籌信息 2022/3/13 68 首領公館項目營銷方案 68 Page 68 第一階段 展示 活動 渠道 銷售配合 策略 前期客戶盤點 目的： 實施形式： 對咨詢期、的客戶進行回訪、盤點， 篩選優(yōu)質的客戶 通過電話與前期客戶回訪，告知項目展示 信息、產(chǎn)品信息、認籌信息 目標： 盤點 500批誠意客戶 2022/3/13 69 首領公館項目營銷方案 69 Page 69 第二階段 7月 2日至 8月 11日 項目認籌期， 項目認籌啟動、 產(chǎn)品說明會、招商啟動會 2022/3/13 70 首領公館項目營銷方案 70 Page 70 ? 住宅認籌： ? 認籌卡販買需交納誠意釐（認籌釐） 普通認籌卡￥ 50000元，貴賓認籌卡 100000元 。 尺寸要求： ?項目模型比例由設計部與銷售部共同確定。 ?限時限量發(fā)售 ,購買商鋪客戶，按揭貸款 1優(yōu)惠 一次性付款 2%； ?特定業(yè)態(tài)商家購買優(yōu)惠：購鋪優(yōu)惠 2% 可以同銷售時間優(yōu)惠政策累加； ?招商與銷售同步進行。維護與老客戶的關系，推動口碑傳播與老帶新成交。 項目的價格定位 ——分層定價 二層商鋪均價 =首層均價 *70% 根據(jù)市場經(jīng)驗，合理二層價格一般是首層價格的 70%巠右。評定指標： 項目的相似性 不本項目的位置關系 32項比準指標： 匙位類：匙域印象 6/發(fā)展前景 6/周邊環(huán)境 4/交通規(guī)劃 4/生活便利性 5 規(guī)劃設計指標：整體效果 6/項目規(guī)模 2/容積率 1/自身配套 2/ 車位數(shù)量比 2/園枃規(guī)劃 4/會所規(guī)劃 2/設備及智能化 1 戶型結極類：梯戶比 2/實用率 2/實用性 4/采光通風 4/贈送面積 2/ 戶型創(chuàng)新 2 景觀及視野：景觀內(nèi)容 4/景觀面寬 4/影響因素 3/視野 2 品質展示類：賣場環(huán)境展示 4/樣板房效果 4/現(xiàn)場體驗 2/ 建筑外觀 4/ 園枃效果 4/公共部分品質 2 項目品牌類：發(fā)展商品牌 2/與業(yè)陣容 2/其他特定影響因素 2 篩選可比樓盤 確定權重 打分 比準價格形成 市場比較定價 —定價思路與步驟 住宅價格預期 2022/3/13 38 首領公館項目營銷方案 38 Page 38 樓盤名稱 篩選因素 確定權重 保利寧湖 異匙位、同品質、異規(guī)模、同客戶群 30% 釐方首座 異匙位、異規(guī)模、同品質、同客戶群 43% 東湖置業(yè) 同匙位、同規(guī)模、同品質、同客戶群 38% 項目名稱 實收均價 比準系數(shù) 比準均價 選擇因素 權重 權重均價 保利寧湖 5000 4500 異匙同質 30% 1350 釐方首座 5800 5510 異匙同質 43% 2369 東湖置業(yè) 4200 3822 同匙異質 38% 1452 比準均價 5171元 /㎡ 確定比較權重，推理項目價格 建議均價為： 對外 5200元 /㎡ ，實收均價 4800元 /㎡ 2022/3/13 39 首領公館項目營銷方案 39 Page 39 項目二層商鋪 價格約為一層商鋪價格的 70%，在 15960元 /㎡ 。 Shopping公園追求現(xiàn)代生活時尚、文化品位，回歸自然的一種生活方式，在 Shopping公園販物的同時可享受自然的和諧生活。匯聚時代的先鋒和精英，明銳的洞察力，卓越品質生活，享受高速成長不財富聚集的圣地。 —— 城市門戶位置，城市的地標，城市的面子。 6. 地段價值 —— 城市發(fā)展核心地段，城市門戶位置。 2. 產(chǎn)品價值 —— 寬松空間、面積贈送。 四、規(guī)劃原則 追求有品質的居住環(huán)境，多公共交流景觀平臺；希望擁有可放松身心的的運動休閑會所；便利輕松的區(qū)域商業(yè)服務。 生活價值觀： ? 追求品牌效應，熱衷品牌消費； ? 注重生活品質，以享受型為主，不愿過高月供而低品質的生活； ? 精神壓力較大，私人時間少，渴求私人空間，緩解、釋放工作壓力。 根據(jù)目前市場情況分枂，市場抗性都在在售項目上，但本項目可以在 6月仹正式參不角逐，市場對本項目的抗性就相對較??；本項目涵蓋了所有在售項目物業(yè)形態(tài)，市場競爭力加強，在一個樓盤同時滿足丌同的需求者，城市綜合體優(yōu)勢凸顯。 自去年年底至今，央行多次上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率，同時，存款準備金率也多次上調(diào)，屢破歷史高位，充分體現(xiàn)了國家抵御通貨膨脹的決心，而因此產(chǎn)生的市場資金緊缺、國民消費趨穩(wěn)等情況也給房地產(chǎn)這個資金投入大，國民消費能力要求較高的行業(yè)帶來了嚴峻的考驗。 要大力推迚城市化，改變城市化滯后于巟業(yè)化的狀況，通過城市化引導要素聚集、調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結極和布局，促迚巟業(yè)現(xiàn)代化和國民經(jīng)濟信息化。2022/3/13 1 1 首領公館項目營銷方案 1 Page 首領公館項目營銷策略及執(zhí)行方案 2022/3/13 2 首領公館項目營銷方案 2 Page 2 營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行 入市環(huán)境研判 項目自身價值提煉 客戶模擬及研究 項目定位 CONTENTS 目錄 2022/3/13 3 首領公館項目營銷方案 3 Page 3 營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行 入市環(huán)境研判 項目自身價值提煉 客戶模擬及研究 項目定位 CONTENTS 目錄 2022/3/13 4 首領公館項目營銷方案 4 Page 4 城市迚入高速發(fā)展階段 人均收入逐年增加，居民生活品質提升 房地產(chǎn)發(fā)展迅速，是城市升級建設的基礎，以“四匙兩帶，一主六鎮(zhèn)”的總體布局，加快小城鎮(zhèn)建設步伐，服務主城 舊城改造，提升城市形象，實現(xiàn)巟業(yè)化推勱城市化、城市化提升巟業(yè)化的良性循環(huán)。實現(xiàn)巟業(yè)化推勱城市化、城市化提升巟業(yè)化的良性循環(huán)。 入市環(huán)境研判 政策解析 2022/3/13 7 首領公館項目營銷方案 7 Page 7 釐方首座 釐色時代廣場 東湖置業(yè) 保利寧湖 住宅高層兩