【正文】 ——主力店：采用垂直分布，以帶動人流向上。主要方式：加強售后服務和物業(yè)管理，業(yè)主經商實態(tài)的連續(xù)報導等，視前期招商成果確定營銷方式及策略。主要運用方式：（1）報紙廣告：升華常興廣場的產品廣告為形象廣告，改變以往的理性訴求手法，代之以名牌物業(yè)，商家典范，精心演繹現代商業(yè)文化精髓的感性訴求方式；（2）工地現場：商廈正門入口處通過綠化環(huán)境及標識系統(tǒng)增強品牌意識，在近人的尺度上渲染購物中心的氣息；（3）活動行銷：通過策劃反響頗大的文化性或公益性活動，樹立常興廣場人文關懷、關心民眾為公眾服務的公益形象，以公眾覺有興趣、誠實、可信賴為目的；（4）新聞報導：這是塑造常興廣場形象的重頭戲，新聞報道的介入，給營銷活動賦予的權威性、嚴肅性和正式性，是任何一種營銷工具都無法比擬的，而如何巧妙地制造新聞熱點，將是這一階段需深入挖掘的問題。（2）活動行銷：通過策劃新穎，極具誘惑力的活動，在社會造成一定的影響，以產生轟動效應為最佳，以吸引更多人注意的目的，可以名人效應，有獎問答，資深文化人士題字，引導新聞媒體公開連續(xù)報導，提高常興廣場的知名度和身價。主要運用方式：（1）統(tǒng)一視覺識別形象的建立，包括工地現場布置，售樓處的裝修，售樓書的制作，路牌的設置等，給人以新鮮、強烈的視覺刺激，吸引公眾注意力。銷售人員必須著裝一致，待客彬彬有禮，具備良好的素質和修養(yǎng)。現場：大廈圍墻（印有常興廣場的LOGO、名稱及電話），裝夜間射燈照明，增加色彩對視覺的剌激效果；◆促銷軟、硬件制作必要的宣傳品、相關文件、展板、折頁、價目表、租賃合同、租賃須知等；◇主力客戶租賃的價格約定：因屬于大面積租賃，可與商家達成分期付款的意向，同時商家也因為面積較大而不會接受一般散戶分期付款的建議，要求至少可以拿到一次性付款的價格或者更高的折扣。由經理下設兩個客戶主任，組成專門接洽、談判小組；02年10月—本項目租賃內容、優(yōu)惠條件制訂主力客戶的優(yōu)惠條件與相關內容制訂服裝專賣店：蘋果、鱷魚、馬天奴、圣大保羅、經典故事、佐丹奴、真維絲等；（四）具體實施１、促銷前準備此階段既是以后的銷售工作準備，也是統(tǒng)一常興廣場整體營銷過程視覺識別階段，是建立和形成品牌的初級階段。經驗表明，優(yōu)質的廣告策略至少可為樓盤增值10%。因此，廣告策略是樓盤自我推銷、創(chuàng)造需求、引導購買、占領市場的有效手段。優(yōu)質的營銷策略創(chuàng)造樓價升值地產營銷的品牌化，以品牌意識包裝樓宇，為發(fā)展商帶來了可觀的經濟效益和社會效益。從根本上講，品牌是一種利益承諾。地產市場競爭的焦點已經把價格、規(guī)劃設計、配套設施、裝修、物業(yè)管理、地理位置等傳統(tǒng)營銷組合，納入整體的品牌策劃概念之內，從近年來推出的華佳廣場、現代之窗、世貿廣場、賽格廣場等物業(yè)來看，從建筑規(guī)劃設計、市場定位、施工質量、商業(yè)環(huán)境、物業(yè)管理到營銷整合傳播策略，開發(fā)商已經開始用品牌經營的思想來推廣其物業(yè)，無論開發(fā)商是否真正意識到了這一點?！羧舾赡甑淖饨鸬挚凼灼?。確定分值為6。所以其分值為14交通狀況（權重13）項目屬于區(qū)位內次一級的干道，也就是不是以車行為主的干道。2?！就茢喾绞健繉嫵身椖课飿I(yè)價值的主要因素與該片區(qū)同類型物業(yè)或不同片區(qū)成功的同類型物業(yè)進行優(yōu)劣比較，采用加權平均法推算。該算法參照了決定項目質素的7大綜合因素，通過加權平均得出項目的平均價格。一方面有利提升本項目商業(yè)經營的整體形象，提升自身品牌；另一方面又能夠吻合項目所處片區(qū)住宅檔次規(guī)模較高帶來的城市精英一族現有、潛在消費特征。在對深圳市大型百貨商場進行考察的基礎上，將某意向客戶的經營思路列表如下：商家名稱經 營 思 路某商家◇大百貨模式，經營食品超市（生鮮、活凍、熟食）、百貨超市、化妝品、鐘表、金銀珠寶首飾、男女服裝、女內衣、女性飾品、童裝、床上用品、家用電器、五金工具、電腦、通訊器材、攝影器材、各式鞋類、運動休閑服、體育器材、健身保健器材、玩具、文具、音像制品、字畫書籍、中西藥品、工藝品、家飾品、衛(wèi)浴器材、家私、兒童娛樂、中西快餐、美容美發(fā)、電器維修等；◇一、二樓名牌化妝品、皮具、首飾；◇三、四樓男女服裝；◇五、六樓超市、家電、飲食、娛樂◇一站式購物，種類更齊全，引進香港品牌提高檔次，憑內地老、優(yōu)、名牌擴充種類；（四）大型百貨商場（或主題商場）消費能力理論支撐本項目處于南頭片區(qū),目標消費者主要集中為項目周邊原有居民及慕名前來的消費者。由于商場的形象定位實質上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達給消費者。目前該片區(qū)的很大一部分的商業(yè)裙樓空置率高企就是發(fā)展商僅憑自己的主觀意愿，后期又缺乏有力的組織和推薦造成而造成的，同時因為規(guī)模和檔次不夠使得大商家無暇顧及，所以造成片區(qū)的商業(yè)不很景氣的表面現象。這樣的招商、管理、投資三合一的策略才是商場營銷的決勝之道。就投資者而言，其關心的最終在于投資利益的取得?！羟榫壋鞘猩啼伆l(fā)展商：深圳桑達工程開發(fā)公司位 置：福田區(qū)福強路與金田路交匯處規(guī) 模：簡評：位于情緣城市●御庭苑的裙樓一、二層，緊鄰大型超市人人樂購物廣場、時代廣場等，周邊商業(yè)氛圍濃厚，距離未來福民地鐵站150米，人流量大，并且位處港人在深熟悉的皇崗片區(qū)，升值潛力較為看好?！艚鹗澜缟虡I(yè)中心發(fā)展商：深圳市金活實業(yè)有限公司位置：東門西入口處規(guī)模：建筑面積12000m2簡評：位于東門解放路與立新路交匯處的金世界商業(yè)中心，2001年4月21日開業(yè)后又稱友誼城東門店。銷售方式出售返租述評：中港城憑借地段優(yōu)勢、交通強勢、規(guī)模優(yōu)勢在短期內售、租一空，發(fā)展商在具體的投資回報、商圈客源分析上做足了文章。發(fā)展商也不會對商業(yè)部分特別看重，潛在意識里依賴于專注商業(yè)的發(fā)展商出現。商鋪經營策略主要是在滿足部分投資客的點線投資，即由經營方向在面對自身業(yè)主的消費基礎上來想周邊小范圍內進行輻射。面積分割415m2銷售方式出售返租述評：鴻洲文鼎毗臨深南大道，地處老南頭片區(qū)，其地段價值不言而喻，通過挑剔的沃爾瑪租賃的15年的期限內，商鋪投資者穩(wěn)收15年收益，而且收益大于投資者的投資。購物廣場仍以沃爾瑪折扣店內傳統(tǒng)的36個綜合商品部門為特色?！盀轭櫩凸?jié)省一分錢，始終以最好的商品、最低的價格、最佳的服務回報廣大顧客”是人人樂的服務宗旨，與此同時，他們推出了會員制銷售方式，提供與生活息息相關的優(yōu)惠服務。經營種類包括日用百貨、五金家電、服裝鞋帽、文體用品、生熟肉類、瓜果蔬菜、糧油雜貨、飲料煙酒等各類商品2萬多種，同時還附設茶葉、膠卷沖洗，眼鏡配制，化妝品，禮品，餐廳等特色店作為補充。目前已有大量高檔社區(qū)連鎖店進駐如711便利店、品牌服裝店、連鎖藥店等。該社區(qū)以海雅百貨為核心，形成周邊繽紛假日豪園、鴻瑞花園、萬象新園、青春家園、鵬都大廈、海典居、山東大廈、怡海廣場、康樂園等高尚住宅群，并與海王大廈、西海岸大廈、新能源大廈、保利城寫字樓等高尚辦公區(qū)組成了目前南山片區(qū)最大型的社區(qū)組團。前海商圈——前海片區(qū)商服物業(yè)亦因大型住宅項目如陽光棕櫚園、鼎太風華的落成而趨旺盛態(tài)勢，但由于前海片區(qū)的市政規(guī)劃較為滯后，因此商圈價值不夠明顯。◆房地產發(fā)展迅猛截至2001年年底，,較2000年增長84%,占整個深圳市的30%,批準預售面積、銷售面積分別較上年增長37%和45%，增長近一倍，僅2002上半年,%,%、%%。完成高新技術產品產值620億元，增長20%，占全市高新技術產品產值的二分之一，%，進一步鞏固了在全市高新技術產業(yè)發(fā)展中的龍頭地位。以上三個指標比1997年增長122%、192%、116。到2002年年底,將形成一定的商業(yè)規(guī)模，使人流、物流達到一定的水平,成為南山區(qū)一個新的經濟增長點。作為南山區(qū)的核心地位——南山商業(yè)文化中心區(qū)1992年立項，按照規(guī)劃,中心區(qū)用地紅線為151萬平方米，建筑面積為234萬平方米，需填海造地90萬平方米，并于99年底完成主要填海工作。全區(qū)有長達42公里海岸線。因此，對深圳的商業(yè)市場而言前景還是較為樂觀的，整體市場有望看好，但由于深圳二線關的存在，是深圳所形成的條狀地理地貌，勢必會在商業(yè)的發(fā)展上形成一條由新規(guī)劃代替舊規(guī)劃、新商圈挑戰(zhàn)舊商圈的橫向轉移，由于受到人流、經濟潮以及市政整體規(guī)劃的影響。然而現時的深圳，雖然各商家在休閑上下了一些功夫，如廣場設休閑椅，景觀凳等，但真正符合國際潮流的現代mall卻少之又少。同關內不同，關外的商服物業(yè)主要還是以各區(qū)鎮(zhèn)為核心持續(xù)興旺發(fā)展，這在很大程度上得益于深圳市七個衛(wèi)星城的市政規(guī)劃，從而分別形成以龍崗中心城、布吉、橫崗、新安中心城、龍華、沙井、公明等衛(wèi)星成為核心的輻射圈層。歲寶百貨景田店的開業(yè)使得萬佳彩田店同歲寶景田店形成一東一西“農村包圍城市之勢”，同時也標志著福田新中心區(qū)商業(yè)的啟動，而中心區(qū)最大的商業(yè)設施——由城建地產開發(fā)的購物公園北園竣工并正式推廣。華強北商圈的商業(yè)氛圍更加濃厚，銅鑼灣量販（20,000平方米）、