【正文】 的物業(yè)以及對(duì)城市居民商業(yè)需求積累之經(jīng)驗(yàn)為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素。在項(xiàng)目地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的南山片區(qū)，新推出的樓盤的商業(yè)部分很多，其價(jià)格具有一定的可比性，因此可以采用“周邊可比商業(yè)綜合指標(biāo)對(duì)比加權(quán)法”來確定該項(xiàng)目的平均售價(jià)和租價(jià)。（五）項(xiàng)目價(jià)格定位及投資回報(bào)分析市場價(jià)格由供給與需求雙方共同確定。如果從消費(fèi)特征來劃分，可以有以下對(duì)應(yīng)關(guān)系：根據(jù)該片區(qū)所容納或輻射的現(xiàn)有、潛在消費(fèi)群體的數(shù)量、職業(yè)性質(zhì)、年齡、消費(fèi)習(xí)慣、收入、家庭結(jié)構(gòu)及購買能力等要素來看，本項(xiàng)目的商品經(jīng)營走中、高檔消費(fèi)路線。通過對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍的分析，基于本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，可分別以常興廣場為圓心，以包含南景苑、物業(yè)通及南山醫(yī)院在內(nèi)的500—1000米為半徑，形成核心商圈，并依次向外輻射1000—3000米形成二級(jí)、三級(jí)商圈。（三）經(jīng)營思路：本項(xiàng)目（商業(yè)部分）總建面積為35,000m2，共分五層，規(guī)模較大，因此在經(jīng)營上需對(duì)整體有較前瞻性的思路和規(guī)劃統(tǒng)籌，我司認(rèn)為，在引入大型百貨商場或主題商場入駐的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行規(guī)劃：一層：精品名牌專賣、銀行、西式餐飲（麥當(dāng)勞、肯得基、必勝客等）；二—四層：大型百貨或主題商場；五層：辦公室、特色酒樓等；值得說明的是：上述規(guī)劃是在入駐的商家如大型百貨或主題商場在考慮租金價(jià)位的因素下放棄一層的前提下做出，如其意向一層，可將精品名牌專賣限取消，而配備銀行、西式餐飲則是必須的，三者并存并不矛盾，可在凝聚人氣方面互動(dòng)，達(dá)到共贏的目的。有關(guān)CIS系統(tǒng)本文不予贅述，在此要著重分析的是如何表現(xiàn)商場的形象定位：通過商場的裝修外觀來表現(xiàn)，如形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；通過顧客對(duì)賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告、海報(bào)、燈箱等；通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略及公關(guān)等形式來表現(xiàn)。通過對(duì)深圳市眾多商家（百貨、品牌主題商場）的甄選，我司認(rèn)為無論是規(guī)模、勢力、經(jīng)營面積、經(jīng)營策略來看，符合本項(xiàng)目要求的百貨類商場有：天虹、歲寶、茂業(yè)、創(chuàng)景等等；符合本項(xiàng)目要求的主題類商家有：好百年國際家俱廣場、香江家私、寶港家私等等。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人氣的積累，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的增加，更由于投資者日趨理智，如果還是停留在散戶經(jīng)營的階段，肯定會(huì)使整個(gè)市場變得更加混亂無序，從而在整個(gè)深圳的大商圈中失去競爭力。在商業(yè)供應(yīng)量相對(duì)較少的時(shí)代，多數(shù)發(fā)展商只需將商業(yè)樓宇建成后，對(duì)局部進(jìn)行分割便能售出，售出后并不理會(huì)整個(gè)商業(yè)樓宇的發(fā)展前景和經(jīng)營狀況，小業(yè)主的投資收益也只能是憑借市場機(jī)遇，經(jīng)營上表現(xiàn)出極大的主觀性，風(fēng)險(xiǎn)性較大。商鋪的營銷模式和招商、投資、經(jīng)營管理密切相關(guān)，香港的商業(yè)物業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)相當(dāng)成熟，發(fā)展商經(jīng)過多輪的篩選和考驗(yàn)，入駐的商家大都實(shí)力深厚，但在深圳，商鋪供應(yīng)量不斷增長，且發(fā)展商能力差別較大，并不具有經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和水平，所以很難保證商鋪日后的經(jīng)營狀況和收益回報(bào)，因此先售出去收回資金，再進(jìn)行后續(xù)的招商會(huì)較容易接受一些。商場如果要讓投資者相信其經(jīng)營前景，不僅僅要告訴客戶一個(gè)很有前景的商業(yè)主題，同時(shí)更要利用招商實(shí)現(xiàn)這一商業(yè)主題，并以出色的管理，不斷的維持并改善商場的經(jīng)營，讓投資者穩(wěn)收租金。只有商家良好的經(jīng)營才能讓投資者真正輕松地獲取租金收入，享受投資帶來的回報(bào)。因?yàn)榇蠖鄶?shù)經(jīng)營者經(jīng)營，都涉及金額龐大的經(jīng)營成本，如果以購買的形式取得經(jīng)營場所，前期投入的金額較大，風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)加大，相反，以租賃的形式取得經(jīng)營場所可以降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)改變經(jīng)營功能靈活。從上述全市及南山商鋪營銷模式分析可知：商鋪的前期招商是銷售中投資引導(dǎo)的最關(guān)鍵一環(huán)。整個(gè)商場由友誼城百貨實(shí)行統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營和管理，經(jīng)營面貌在東門乃至深圳均屬一流，銷售上提供每年8%的租金回報(bào)，同時(shí)推出15萬元一口價(jià)超值鋪位和租金可抵首期優(yōu)惠促銷措施，實(shí)為投資者首選的投資渠道之一。上城地處東門正西入口，日人流量高達(dá)50萬，緊鄰西華宮、肯德基、麥當(dāng)勞等東門傳統(tǒng)商業(yè)旺地，黃金商機(jī)。其他供參考案例該廣場面積與本項(xiàng)目面積（35,000m2）大致相同，當(dāng)然本項(xiàng)目地段較之更為便利與繁華，但其營銷手段與經(jīng)營思路值得本項(xiàng)目借鑒。用數(shù)字說話，是中港城促銷的一大法寶，創(chuàng)造并使用核心、次核心商圈的40萬人口，吃、穿、住、行四大主消費(fèi)，來為商鋪的銷售造勢。租售率目前住宅、商業(yè)已基本售完。個(gè)案中港城購物廣場發(fā)展商深圳市鉅華投資發(fā)展公司地 址福田區(qū)福強(qiáng)路與益田路交界處面 積約40000m2層 數(shù)6層價(jià) 格一層:30000元/m2；二層:22000元/m2；三層:18000元/m2；四層:16000元/m2；五、六層:12000元/m2功能定位一層：5000m2作精品商品銷售定位；二、三、四層：共20000m2，租給百佳（租期十年）；五層：現(xiàn)正招商，整體均價(jià)20000元/m2。另一方面是因?yàn)楸旧硪宰≌瑸橹?，商業(yè)為輔。因此，在具體的業(yè)主經(jīng)營上，發(fā)展商并為作有任何具體限定。個(gè)案東方海雅居發(fā)展商深圳市東方中居實(shí)業(yè)有限公司地址創(chuàng)業(yè)路與南山大道交界處面積約4000m2層數(shù)3層價(jià)格：一層：35000元/m2二層：25000元/m2付款方式：6成10年銷售方式零散出售，散戶投資做商業(yè)用途述評(píng)：該項(xiàng)目目前主要著重點(diǎn)在住宅的營銷推廣上，并希望能在業(yè)主的大量的進(jìn)駐后，帶動(dòng)商鋪的銷售。極大可能的激起散戶的投資信心，從登記的投資者數(shù)量來看，銷售行情特別看好?？杀壬啼仯壶欀拶徫镏行?、鴻岳廣場、東方海雅居可借鑒商鋪：深圳集銀皮革綜合廣場、中港城購物廣場、金世界商業(yè)中心、情緣城市商鋪個(gè)案鴻洲文鼎購物中心：發(fā)展商深圳市鴻洲實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司地址深南大道與南新路交界處面積約20000m2層數(shù)3層價(jià)格一層：28000元/m2二層：15000元/m2主要賣點(diǎn)沃爾瑪南山分店進(jìn)駐投資回報(bào)率7%付款方式6成15年的按揭項(xiàng)目狀況住宅售完，商業(yè)部分接受登記預(yù)計(jì)10月份公開銷售。此外，副食區(qū)內(nèi)還增加了面包房、熟食、冷凍食品、肉類及奶制品以及生鮮品種，通過實(shí)現(xiàn)規(guī)模銷售，購物廣場的顧客們可以隨時(shí)享受沃爾瑪?shù)摹疤焯炱絻r(jià)”。南山區(qū)南油大道與東濱路交界處的南油沃爾瑪沃爾瑪所開創(chuàng)的“購物廣場”理念，為顧客節(jié)省了時(shí)間和開支，并提供了一種獨(dú)特的購物體驗(yàn)。地處深圳南山區(qū)東濱路的人人樂購物廣場，從6800平方米擴(kuò)展成了一個(gè)12000平方米的具備現(xiàn)代化規(guī)模的大型購物商場，30多個(gè)收銀臺(tái)一家排開，舊式貨架也被2米高的新型貨架取代，商場有立式、臥式冷柜幾十組，在原來的基礎(chǔ)上，他們還引進(jìn)了健康藥房、黃金珠寶、名貴首飾等。1996年7月1日南油人人樂購物廣場開業(yè)，現(xiàn)已成為南山區(qū)特大型零售商業(yè)第二家分店。商場購物環(huán)境寬敞舒適，價(jià)格低廉，服務(wù)周到，并且提供大宗商品免費(fèi)送貨服務(wù)。深圳市南山區(qū)桃園路的家樂福家樂福深圳分店是法國家樂福集團(tuán)在深圳開設(shè)的一家大型超市，現(xiàn)有營業(yè)面積6000平方米。隨著影響的不斷擴(kuò)大，商業(yè)街的知名度以及形象都在不斷提升，并逐漸成為此社區(qū)組團(tuán)的消費(fèi)焦點(diǎn)。繽紛假日社區(qū)組團(tuán)是南山目前居住最為成熟的片區(qū)之一，如此龐大的社區(qū)市場早已受到眾多商家的注目，商業(yè)街的設(shè)計(jì)也頗具特色，新穎統(tǒng)一的商鋪外觀、大型的休閑廣場，為高檔的社區(qū)連鎖、品牌經(jīng)營商家建立了良好的形象基礎(chǔ)。據(jù)粗略的統(tǒng)計(jì)，海雅百貨旁的繽紛假日大型社區(qū)組團(tuán)，共有２萬多戶，他們與區(qū)內(nèi)南光村的３萬多本地居民一起組成約十多萬人的固定消費(fèi)群體。此外，作為南頭片區(qū)近鄰的南油片區(qū)商業(yè)便又呈現(xiàn)新類的商業(yè)局面——繽紛假日商業(yè)街（社區(qū)街鋪）。華僑城商圈——，由于早期的規(guī)劃、住宅業(yè)的迅猛發(fā)展及南山乃至深圳市旅游基地的整體定位。南山CBD商圈——該商圈主要以海印長城200米的商業(yè)步行街為核心聯(lián)合周邊商場、街鋪亦形成強(qiáng)有力的商業(yè)文化中心區(qū)商圈。南山區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀南山區(qū)商業(yè)市場呈現(xiàn)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，從目前的宏觀態(tài)勢來看，主要可分成一下幾大主要商圈：南頭商圈——該片區(qū)繼曼哈頓商業(yè)廣場進(jìn)駐引發(fā)熱潮后，另一零售業(yè)巨鱷沃爾瑪亦進(jìn)入鴻洲文鼎商業(yè)裙樓，加上周邊的鴻岳、蘇豪等群樓商場形成南頭較具潛力的商圈層次。招商引資成效顯著,引進(jìn)外商投資項(xiàng)目230項(xiàng)，增長25%，是建區(qū)以來引進(jìn)外資形勢最好的一年。商貿(mào)旅游業(yè)保持旺勢。◆經(jīng)濟(jì)增長突現(xiàn)亮點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢頭。同時(shí)，%。%，加上中央稅收返還、中心區(qū)開發(fā)和土地使用費(fèi)等收入，全區(qū)總財(cái)力達(dá)到24億多元。隨著濱海大道的建成和深港西部通道、跨海大橋的修建以及地鐵和城市輕軌的未來規(guī)劃，南山中心區(qū)的潛在價(jià)值日益彰顯，發(fā)展前景十分廣闊。1999年全面開發(fā)建設(shè)，2001年中心區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模，已見成效。南山中心區(qū)作為西部未來的商業(yè)、金融和文化中心，目標(biāo)是將其建設(shè)成為具有國際一流水平的現(xiàn)代化城區(qū)，成為南山區(qū)建設(shè)的精品。按照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的總體規(guī)劃，南