【正文】 活動(dòng)主題：一次夢想的探索 /一個(gè)光榮的歸屬 運(yùn)作策略：在金港進(jìn)行房展、巡展活動(dòng)，充分解釋 歐式公館生活 和 新城區(qū)前景 ； 發(fā)放調(diào)查問卷，詢問他們眼中最尊貴醉生活的享受，被選中的可安放 在售樓處內(nèi)展示。也可以通過廣 播電臺、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙進(jìn)行信息發(fā)，爭取更廣范圍內(nèi)人士的參與。 內(nèi)容： 聯(lián)合港區(qū)高中或金港幼兒園，把最終選定的形象代言人在開盤時(shí) 邀請至現(xiàn)場現(xiàn)場展示才藝。 主辦方：今廈房產(chǎn)、張家港日報(bào) 承辦方：金廈房產(chǎn) 媒體配合：張家港日報(bào)、港城生活雜志、張家港樓市、張家港電視臺等 人數(shù)控制 :50人 歐式公館生活解說會(huì) 舉辦日期：形象訴求期建議 10年 4月中 事件取勢類 活動(dòng)目的：取勢立名 ,體現(xiàn)金廈品牌及項(xiàng)目品牌高度 切入方式 : 金廈品牌倡議 ,為金港新城區(qū)樹立一塊雕塑 ,可直接向社會(huì)公告 ,由設(shè)計(jì)學(xué)院學(xué)生為主 ,舉辦雕塑設(shè)計(jì)大賽 三個(gè)節(jié)點(diǎn) :活動(dòng)前炒作 ,活動(dòng)中跟隨報(bào)道 ,落成后用于開盤活動(dòng)亮相 主辦方：金港鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府 協(xié)辦方 :金廈房產(chǎn) 媒體配合 :張家港日報(bào)、港城生活雜志、張家港樓市、張家港電視臺等 金廈 .陽光綠城杯 “新城區(qū) .新生活” 地標(biāo)雕塑設(shè)計(jì) 舉辦日期：客戶積累期 建議 10年 6月初 活動(dòng)體驗(yàn)類 合縱連橫 最精準(zhǔn)的活動(dòng)營銷 針對目標(biāo)客戶的生活元素，與相關(guān)商家和組織聯(lián)合行動(dòng)，互利雙贏。陽光臵業(yè)會(huì)成立活動(dòng) ? 陽光系列 ——金廈 注重口碑傳播，挖掘圈層及數(shù)據(jù)庫資源。 戶外截流總體策略 高炮、路旗、燈箱、交通指示 目的 : ?關(guān)鍵線路及銷售關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的應(yīng)用 。 —— 現(xiàn)場售樓處 \樣板房 \樣板體驗(yàn)區(qū)的重點(diǎn)包裝 定制營銷：細(xì)節(jié)定義價(jià)值，專有決定氣度 。 （推出時(shí)間 2022年 10月份） 第六次推案 2022年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年 1月 2月 3月 4月 ? 本項(xiàng)目第六批小高層入市均價(jià)： 6260 元 /㎡ 聯(lián)排別墅入市均價(jià)： 11500 元 /㎡ ? 預(yù)計(jì)可售面積小高層約 ㎡ 聯(lián)排別墅約 ㎡ ? 預(yù)計(jì)總銷金額小高層： ㎡ 6260元 /㎡ = 聯(lián)排別墅： ㎡ 11500元 /㎡ = 第七批房源 第七批房源推出最后珍藏版房源 小高層 87套，面積 米； 別墅 8套，面積 2148平米； 商業(yè) 。 （預(yù)計(jì)推出時(shí)間 2022年 4月） ? 本項(xiàng)目第二批多層入市均價(jià)： 4280元 /㎡ ? 預(yù)計(jì)可售面積約 ㎡ ? 預(yù)計(jì)總銷金額： ㎡ 4280元 /㎡ = 第二次推案 2022年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第三批房源 第三批推出 188套，其中小高層 108套，面積 ，多層 80套，面積 。 ? 金港整體多層價(jià)格漲幅應(yīng)該在 11%16%左右 。 ? 考慮到 09年下半年 ， 金港市場整體出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài) ， 市場上可售房源有限 ， 基本都在尾盤階段 ， 整體市場成交量下跌 ， 故造成 09年下半年相對于 08年下半年的非正常價(jià)格漲幅 ， 該價(jià)格漲幅可以剔除 。 商業(yè)靜態(tài)價(jià)格 商業(yè)受區(qū)域影響、集中商業(yè)點(diǎn)、單體商業(yè)面積、商業(yè)層數(shù)等影響較大，目前可比項(xiàng)目只有金港灣沿街商業(yè)，但商業(yè)已在 2022年末全部售罄現(xiàn)已進(jìn)入交房階段，可比性較小。 小高層靜態(tài)價(jià)格 產(chǎn)品打分法 參照項(xiàng)目 本案 金港灣 攀華豪園 鑫江花苑 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X4) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃 9% 9 7 7 6 社區(qū)規(guī)模 9% 10 6 園林景觀 12% 9（期望值） 8 建筑外觀 12% 8 戶型設(shè)計(jì) 15% 9 社區(qū)配套 社區(qū)商業(yè) 6% 8 8 學(xué)校 4% 9 8 會(huì)所 6% 10 7 其他 施工質(zhì)量 6% 10（期望值） 9 8 9 物業(yè)管理 6% 10（期望值） 9 開發(fā)商品牌 15% 10 9 8 9 加權(quán)總評分 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) P2(a) 3500 P3(a) 3400 P5(a) 3200 參照權(quán)重（ %） Y1 Y2 50 Y3 30 Y5 20 目標(biāo)加權(quán)售價(jià) 13525 13892 15241 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) P2(b) P3(b) P5(b) 本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 P（產(chǎn)品） /㎡ ［注］ 打分采用每項(xiàng) 10分滿分制，由此避免權(quán)重較小項(xiàng)拉不開分差， 價(jià)格采取目前市場二手及客戶認(rèn)同價(jià) 。 其實(shí)我們已經(jīng)解決了兩大問題：公司形象（公司品牌提升、 5年未動(dòng)工的土地負(fù)面影響）和體量占金港未來總體量 46%的客群建立。 ?公司品牌 —— 金廈房產(chǎn) ， 老牌地產(chǎn) 、 大公司的品牌 ， 陽光產(chǎn)品先例 （ 陽光水岸 ） 。 ?內(nèi)部交通設(shè)計(jì) —— 各 組團(tuán)獨(dú)立交通體系 、 互不干擾的高檔社區(qū) ， 屬于區(qū)域市場少見產(chǎn)品 。 ? 別墅產(chǎn)品 （ 提升產(chǎn)品 ） —— 房型設(shè)計(jì)佳 （ 全南向設(shè)計(jì) ， 舒適最大化 ） ， 超大露臺 （ 每戶近 45平米露臺 ） ， 采用中庭 、 室外下沉式內(nèi)院設(shè)計(jì) （ 優(yōu)于目前區(qū)域個(gè)案 ） 。 如何賣的漂亮、聲譽(yù)響亮？ 全 線 突 圍 ACROSS THE BOARD BREAKOUT 感性打動(dòng) +理性認(rèn)同 客戶真正內(nèi)心需求的對接 PART1 感性打動(dòng)點(diǎn)挖掘 夢想（買點(diǎn) ) VS 光榮（賣點(diǎn)） 的博弈戰(zhàn) 夢想 光榮 一個(gè)讓人羨慕的家：外觀氣派，空間闊達(dá)，氣質(zhì)十足 守望寧靜，不遠(yuǎn)繁華，消費(fèi)精彩風(fēng)塵，做純粹的自我 窗外風(fēng)景如畫，室內(nèi)空氣若芷如蘭，悅目，怡情，養(yǎng)心 源于歐洲， 22萬平米現(xiàn)代公館，尊貴奢華足以讓人仰望 立體交通網(wǎng)絡(luò)，新城區(qū)核心走廊 ，10分鐘切換靜謐與繁華 5萬多平米高綠化景觀，純氧凈土，自然為本，人行為尊 所以 …… 我們擁有一個(gè) 【 承載“夢想”的自然作品 】 城際輕軌沿蘇虞張公路東側(cè)北上 ， 跨張楊公路后 ， 沿張楊公路北側(cè)向西 ， 經(jīng)塘橋片區(qū) 、 楊舍城區(qū) 、 金港城區(qū)與江陰規(guī)劃中的輕軌相連 ， 在楊舍城區(qū) 、 金港城區(qū)和塘橋片區(qū)分別設(shè) 1個(gè)輕軌站 。 通過上述統(tǒng)計(jì)我們可以發(fā)現(xiàn)，金港每年成交量在600套左右，如此的成交數(shù)據(jù)是無法支撐金港鎮(zhèn)后續(xù)整體項(xiàng)目量體去化的。 ? 金港整體小高層價(jià)格漲幅應(yīng)該在 10%— 12%左右 。 ? 區(qū)域內(nèi)待開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)形式放眼望去 ， “ 滿城皆是小高層 ” 。 金港 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 張家港城區(qū)人均G D P0246810121416楊舍城區(qū)金港（片區(qū)）錦豐 塘市 樂余城市經(jīng)濟(jì)背景 — GDP及人均 GDP 金港鎮(zhèn)背景分析 城市人口背景 金港鎮(zhèn)人口年齡分布11%45%20%24%1 7 歲及以下1 8 3 4 歲3 5 5 9 歲6 0 歲及以上200 8年金港鎮(zhèn)準(zhǔn)予結(jié)婚數(shù)量1. 54萬（對）2022 2022 2022 2022 2022 2022? 金港鎮(zhèn)年齡結(jié)構(gòu)以 3539歲中年人為最多 ，對于目前改善型住房需求有很大的支撐 。 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：金港人均 GDP超過 6萬元人民幣，房地產(chǎn)業(yè)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。( 億元) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 生產(chǎn)總值 我們將在本報(bào)告中闡述的幾個(gè)重要內(nèi)容是： 本案 老城區(qū) 引子 —— 8000年文化的出土 一直在尋找 尋找良渚文化的起源 尋找長江下游地區(qū)新石器時(shí)代的根 隨著東山村遺址的發(fā)現(xiàn) 終于找到了 東山村遺址 —— 崧澤文化 良渚文化的源頭 看看崧澤文化發(fā)源地的表象 港口型城市 較為落后的樓盤形象 鎮(zhèn)政府的搬遷選址 香山風(fēng)景區(qū) 一直在號召、剛剛才啟動(dòng)的新城區(qū) ………… 城市經(jīng)濟(jì) 背景 — 恩格爾系數(shù) ? 從恩格爾系數(shù)來看， 05年張家港已從小康進(jìn)入富裕階段，居民對房地產(chǎn)的需求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性改變，改善型需求將成為市場購買主力。 食品占消費(fèi)支出比重4 9 . 6 0 %4 6 . 3