張家港某房地產(chǎn)項目全程策劃報告-wenkub.com
2025-07-29 19:11 本頁面
【正文】 設(shè)備運行l(wèi) 車管服務(wù)4）清潔綠化服務(wù)l 張家港旅游指南3）安保服務(wù)l 沖茶及咖啡餐具l 外幣兌換柜臺2）客房設(shè)施l 洗衣及干衣服務(wù)l 問訊服務(wù)l 標(biāo)示設(shè)備：各層梯間設(shè)有安全門和緊急照明燈（可供停電照明）。 滅火器：于車庫，各層梯間設(shè)置滅火器。 緊急廣播系統(tǒng)：設(shè)廣播主機和喇叭以供緊急廣播使用。管理中心設(shè)火災(zāi)受信總機，隨時監(jiān)視各樓層有否火警狀況。w消防設(shè)備ll 各戶皆設(shè)電話插座出線口。而且，家庭全智慧化還必須和小區(qū)平臺互通，使用戶有什么需求都可以和物業(yè)隨時聯(lián)系。 “一卡通”系統(tǒng)：居住業(yè)主的所有出入和在社區(qū)內(nèi)的消費、娛樂行為，都以一張卡片來完成，所有消費娛樂行為將直接記入計算機檔案，按月隨業(yè)主物業(yè)管理費一并收取。 家庭安保系統(tǒng)：以電磁窗禁門禁、紅外探頭防越系統(tǒng)及應(yīng)急報警按鈕共同組成立體化的安全防衛(wèi)體系，并接入小區(qū)網(wǎng)絡(luò)，一個電話就可遙控啟閉，真正實現(xiàn)自動化的家庭安保。 訪客登錄系統(tǒng)：接入小區(qū)智能網(wǎng)的對講系統(tǒng)及業(yè)主數(shù)據(jù)庫，幫助每一位訪客約見、預(yù)約及知會業(yè)主。 電子巡更系統(tǒng)：密布小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實現(xiàn)對社區(qū)的24小時定時不定時巡視，杜絕一切隱患。 安保：小區(qū)設(shè)周界紅外線防盜偵測系統(tǒng)，全天候CCTV監(jiān)控，電子巡更系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)可視門禁對講、紅外報警裝置、緊急求助按鈕、燃?xì)庑孤┳詣訄缶b置、車庫消防溫感探測器。 通訊：每戶預(yù)留三路以上IDD線路，電話終端接線盒。 供氣：管道燃?xì)?，計量表安裝到位。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料覆保溫純銅水管，私家花園設(shè)噴灌系統(tǒng)，水表安裝到位。lll別墅區(qū)建材和物管建議（1）建材建議llll 訪客門禁系統(tǒng)：在每棟樓宇單元安裝可視對講電控門，為住戶提供對講型用戶機。 CCTV監(jiān)控系統(tǒng)：系統(tǒng)配置24小時長時間錄像機，對主要出入口、停車場等重要部位進(jìn)行直觀的監(jiān)視。 周界防范報警系統(tǒng)：社區(qū)圍欄采用主動式紅外線探測器，具防雨、防霧、防潮、全天候、低誤報率、抗干擾等特點。 由中央步行大道為中軸，配合燈光音樂噴泉廣場——“協(xié)和廣場”和皇家會所——“盧浮宮”的端景，突出帶狀景觀的特點；五、建材物管建議住宅區(qū)建材和物管建議（1）建材建議結(jié)構(gòu)本工程基礎(chǔ)為鋼精混凝土條基，樁基深達(dá)25米，主結(jié)構(gòu)為短肢剪力墻，現(xiàn)澆樓板，無論承重、抗壓、防風(fēng)、抗震、耐火等均符合政府主管機關(guān)規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)外墻外立面采用高級外墻涂料，色彩典雅，精心雕琢歷久彌新入口門廳每個單元建筑均設(shè)置獨立，寬敞，明亮的門戶大堂設(shè)置24小時保安值班及不銹鋼信箱電梯廳底層采用大理石電梯門套，墻面采用高級乳膠漆，配以柔和燈光，突出居家溫柔氣氛。簡單一點，對于園林和現(xiàn)代景觀的理解可以認(rèn)知為一個點和面的關(guān)系。 對微地形的改造，地形設(shè)計首當(dāng)其沖；l目前世界主流的園林有三大流派：中國的自然山水園林、歐洲園林和西亞熱帶園林。住宅區(qū)景觀設(shè)計建議園林的最終目的只有一個字——美。主要是針對已有地形地貌的改善和調(diào)整，使得整個地平表面的要求符合景觀設(shè)計的要求。l同時這些配套可以先出租由管理公司招商，后續(xù)可帶租約出售，增加開發(fā)商銷售收入。 建議頂樓作為景觀面最好的樓層，考慮制作旋轉(zhuǎn)餐廳——“巴比倫空中餐廳”。l產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)劃建議l（2）別墅戶型建議建議以“物以稀為貴”的打造精品的開發(fā)理念來操作獨棟別墅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)。接受的總價分別是60萬元以內(nèi)和85萬以內(nèi)的產(chǎn)品。 住宅產(chǎn)品的樓層建議以18~24層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視覺效果會比較整齊。 結(jié)合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時也是熱賣的“入戶陽光花園戶型”引入本案，在未來的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上可以成為一個參考，在未來營銷中可以成為產(chǎn)品力在市場競爭中重大優(yōu)勢。 道路可以設(shè)計成為塑料跑道l建議項目：luu 產(chǎn)品單體市場競爭力表現(xiàn)突出，銷售周期有保證，去化速度快，市場操作風(fēng)險小。原因如下： 從各類型產(chǎn)品的建筑面積來看，方案（一）是比較合理的，這樣的合理不單單是體現(xiàn)在總銷售金額和容積率上，更多的是在未來市場態(tài)勢發(fā)展瞬息萬變的情況下，樓盤各類產(chǎn)品銷售單價不僅可以創(chuàng)造區(qū)域指針性價格，更可以保證去化的周期和速度，從而在盈利豐厚的同時，大大降低了開發(fā)企業(yè)的市場經(jīng)營風(fēng)險。方案（二）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）80畝44%3160000m264%產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）5畝3%517000m27%獨棟別墅（villa）40畝22%10000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%24000m210%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝96%218000m288%方案（三）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）85畝47%3170000m268%獨棟別墅（villa）40畝22%10000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%24000m210%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝94%228000m285%方案（一）~（三）利潤回報評估比較，平均價格參照第二章節(jié)中建議價格：方案（一）建筑面積預(yù)估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）170000m24500產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）17000m258000獨棟別墅（villa）7000m212000排屋洋房（townhouse）18000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL219000m2方案（二）建筑面積預(yù)估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）160000m234500產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）17000m258000獨棟別墅（villa）10000m212000排屋洋房（townhouse）24000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL218000m2方案（三）建筑面積預(yù)估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）170000m234500獨棟別墅（villa）10000m212000排屋洋房（townhouse）24000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL228000m2比較分析：u方案（一）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積
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