【正文】 在建和規(guī)劃中項目不填租金和經(jīng)營狀況評價 6 項目的規(guī)劃布局等方面的說明 7 租金狀況包括零售扣點或典型樓層租金等 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 26 of 29 ? 最少提供 3 個可參考的樓盤資料 ? 須提供附件：標(biāo)示了以上項目位置的電子地圖或城市地圖（有關(guān)圖紙、照片等認(rèn)為有價值文件可作為附件資料） 周邊 3 公里范圍內(nèi)的現(xiàn)狀人口數(shù)量估計： 萬人。 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 25 of 29 ? 最少提供 3 個可參考的樓盤資料 ? 每個樓盤突出最近三個月的每月具體銷售進度。 ? 城市目前待售商品房量（或市場在供給量） ? 去年和今年目前為止的土地供給量 周邊項目銷售產(chǎn)品調(diào)查 （指項目用地周邊 1 公里范圍內(nèi)的主要樓盤特點情況，請前面加入項目及本案位置圖） 序號 項目名稱 位置 總規(guī)模（萬平方米） 總套數(shù)（套） 銷售產(chǎn)品類型 1 銷售產(chǎn)品價格（元 /平方米） 2 售價時間 主力戶型面積 3 開盤時間（年／月） 開盤面積（萬平方米） 開盤庫存（萬平方米） 4 近三個月銷售速度（套） 品質(zhì)描述 1 物業(yè)類型包括住宅、辦公樓、 SOHO 公寓（產(chǎn)權(quán) 40 或 50 年）、住宅或公寓底商等。萬達院線的目標(biāo)是到 2020年建成 70家以上的多廳影城，銀幕總數(shù)超過 600塊，占有全國 30%的市場份額。 優(yōu)勢四：專業(yè)的商管團隊 萬達商業(yè)管理公司是全國目前唯一一家全國性商業(yè)連鎖管理企業(yè)，管理范圍覆蓋全國所有的萬達廣場，管理面積超過 400萬平方米，創(chuàng)造了連續(xù)三年租金收繳率超過 98%的行業(yè)紀(jì)錄。 城市綜合體的作用 ： （以下四點為政府部門，尤其是區(qū)政府等部門較為關(guān)注的興趣點） 一、每個綜合體為社會新增近萬個就業(yè)崗位； 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 21 of 29 二、每個綜合體每年為所屬區(qū)創(chuàng)造幾千萬元甚至超億元稅收； 三、城市綜合體是一站式消費場所，帶進大量國內(nèi)國際知名品牌，全方位滿足群眾的消費需求； 四、每個城市綜合體都創(chuàng)造一個城市新中心， 帶動服務(wù)業(yè)的發(fā)展 。 recreation）：文化娛樂休閑設(shè)施； A（ Apartment）：公寓。 商業(yè)地產(chǎn)是萬達集團的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體（ HOPSCA），成為 中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。 13 該城市過去 5 年接待到 訪國際及國內(nèi)旅客的數(shù)量統(tǒng)計； 1 以項目地塊 3 公里為半徑的范圍內(nèi)的商務(wù)氛圍分析，包括：在建或已在運營中的寫字樓項目、政府及部隊的職能部門； 14 有哪些世界 500 強公司已經(jīng)進駐項目所在城市； 14 所在城市引進外資情況或獨資、外資企業(yè)情況； 14 所在城市進出口貿(mào)易情況； 14 所在城市會展中心的位置，會展中心與項目所在地的距離； 14 所在城市定期舉辦或承辦的國際國內(nèi)性質(zhì)的大型會議、展會信息。（收費明細(xì)可參考：報批報建費用清單） 第二部分：財稅問題 一、契稅 5 本項目，土地契稅的計算基礎(chǔ)包含哪些土地成本？ 5 契稅稅率？ 二、營業(yè)稅及附加 5 城市建設(shè)維護稅、教育費附加、地方教育費附加的稅率？ 5 是否存在地方性基金，如：物價調(diào)控基金、防洪保安基金、水利建設(shè)基金、糧食風(fēng)險基金等，如存在費率是多少 ？ 計征基礎(chǔ)是什么？ 5 是否存在在合作協(xié)議上免費或低價提供開發(fā)產(chǎn)品給政府的情況？如存在，提供開發(fā)產(chǎn)品對應(yīng)的營業(yè)稅及附加是否由政府承擔(dān)？是否可以減免？ 5 如存在還建，還建部分是否征收營業(yè)稅金及附加？ 三、土地增值稅 5 土地增值稅預(yù)征率 ？如分類預(yù)征，各分類預(yù)征率 ？ 預(yù)征周期是按月、季還是年？ 5 土地增值稅是否需要清算？如土地增值稅清算，是按項目整體清算，還是按產(chǎn)品業(yè)態(tài)或分期分別清算？ 5 是否存在在合作協(xié)議上免費或低價提供開發(fā)產(chǎn)品給政府的情況？如存在，政府是否可開具、何時開具以開發(fā)產(chǎn)品換取土地的發(fā)票？按什么價格開具？ 60、 如存在還建，還建部分是否征收 土地增值稅？ 四、企業(yè)所得稅 6 所得稅預(yù)征時，所采用的預(yù)計計稅毛利率？ 6 所得稅稅率？ 6 預(yù)繳所得稅是按月還是按季？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 14 of 29 五、土地使用稅 6 項目地塊的土地使用稅稅率？ 6 出售開發(fā)產(chǎn)品停征土地使用稅的關(guān)鍵時點？ 6 土地使用稅是按月、季、半年、年計算繳納？ 六、房產(chǎn)稅 6 房產(chǎn)稅計征時，存在按“租金收入”和“資產(chǎn)原值”兩種計稅方式，當(dāng)?shù)厥欠駠?yán)格規(guī)定，只按某種方式計稅？如按“資產(chǎn)原值”計稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定“資產(chǎn)原值”下浮多少比例作為計稅基礎(chǔ)。 （ 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB 50180— 93（自 1994 年 2 月 1 日起施行）中關(guān)于住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合如下標(biāo)準(zhǔn)：大城市在有效日照 8～ 16 時間帶內(nèi)，大寒日不小于２小時，冬至日不小于１小時。 2 項目是否有限高要求？ 2 提供政府對本項目的規(guī)劃設(shè)計條件，要求建設(shè)有哪些公共配套設(shè)施？每種公共配套的建設(shè)面積及依據(jù)（如：物業(yè)管理用房配置要求及面積，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理條例是如何規(guī)定的？本項目需配置多少面積的物管用房？）？是否可以銷售？不能銷售的，產(chǎn)權(quán)歸屬？ 2 是否需開發(fā)商建設(shè)諸如市政道路、橋梁、學(xué)校等公建配套設(shè)施或繳納相應(yīng)的公建配套費？費用如何計算？ 2 當(dāng)?shù)卣欠駥θ朔涝O(shè)施建設(shè)有硬性要求？需建人防面積是如何規(guī)定和計算的？可否不建人防只交納人防異地建設(shè)費？費用如何計算？ 2 當(dāng)?shù)赝＼囄辉O(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，項目周邊停車位的租售情況如何？是否考慮雙層機械停車位的預(yù)留空間？ 2 提供當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃管理規(guī)定（含所有規(guī)劃類強制性要求：重點是道路開口要求、容積率計算原則、停車位要求、限高及退線要求、建筑密度要求、綠地率要求、綠地計算原則等） 2 提供項目用地現(xiàn)狀電子地形圖，圖幅應(yīng)涵蓋用地紅線周邊 200 米范圍或更大范圍。 是否需支付市政配套費？如需支付，住宅配套費單價為多少？商業(yè)配套費用如何計算？ 土地價款中是否含土地契稅？如不含，則土地契稅是如何計算？計稅基數(shù)包含哪些內(nèi)容？稅率是多少？ 1 項目交地的標(biāo)準(zhǔn)（地塊規(guī)劃紅線內(nèi)是否達“三通一平”：通路、通電、通上水及場地自然平整）？規(guī)劃紅線外基礎(chǔ)設(shè)施是否達到“八通”【 通路、通電（是否能按照開發(fā)商的要求量提供 10KV 多回路電源至項目規(guī)劃紅線）、供熱管線通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃?xì)狻⑼娫掫哂?線電視】？如不是“三通一平”或“八通”，則需支付什么費用、多少費用，以及何時支付？ 1 滿足項目使用要求的市政各配套管線或支線接入地塊時，是否需另外付費？ 1 獲取土地是否支付中介費？費用多少？如何支付？（能否抵扣稅金） 1 對該項目的雨污水排放要求為“二級生化處理”還是“直排”？ 1 提供項目的土地評估報告（如有）。 當(dāng)?shù)赝恋孬@得的途徑及需辦理的相關(guān)手續(xù)。（收費明細(xì)可參考：報批報建費用清單）并提交收費的文件依據(jù)。政府所在地位置。 14. 有無節(jié)能減排強制性要求（如雨水再利用、中水、地源熱泵等）。 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 8 of 29 10. 周邊道路規(guī)劃寬度，是否有拓寬 計劃或高架橋或下 穿隧道計劃；是否允許設(shè) 機動車出入口？ 城市軌道 交通規(guī)劃圖（如地鐵、輕軌設(shè)計計劃，城市道路規(guī)劃，道路立交規(guī)劃方案等等）。部分城市還有綠線控制范圍及相關(guān)退綠線要求。 5. 不同類型物業(yè)面積指標(biāo) （有無商業(yè)占比要求）。 但是，為了尊重各部門的最初意見，發(fā)展部未作刪節(jié)，全部保留了各部門的問題清單。 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 7 of 29 三、 前期調(diào)查 問題清單 說明： ? A 類問題為主要問題清單， B 類問題為全部問題清單， B 類問題包含了 A 類問題。在簽署土地出讓合同時，也將由項目公司 牽頭， 項目 管理 中心、財務(wù)、投資、成本、法務(wù)、規(guī)劃院、發(fā)展等部門對 土地出讓 合同進行會簽程序。在得到董事長簽字確認(rèn)后 合同生效 。合同會簽表見附件。） 簽署 項目 合 同 ： 評審?fù)ㄟ^的項目，由主管發(fā)展副總裁批準(zhǔn)項目合同要點，項目公司和發(fā)展部在合同要點的基礎(chǔ)上展開合同談判、進行土地摘牌等工作。對評審?fù)ㄟ^的項目，由投資決策委員會副主任或主管發(fā)展的副總裁報投資決策委員會主任審批，投資決策委員會主任有權(quán)最終批準(zhǔn)或者否決該項目。 項目評審會必須有三分之二以上的成員參加方能召開，其中，發(fā)展部、成本控制部、投資證券部必須參會。在獲得批準(zhǔn)后 ，由發(fā)展部負(fù)責(zé)牽頭召集 “投資決策委員會” 會議， 參加對象為“投資決策委員會”全體成員，具體包括為：委員會副主任（集團執(zhí)行總裁）、成員（集團各副總裁、項目管理中心總經(jīng)理、商業(yè)規(guī)劃研究院院長、酒店建設(shè)公司總經(jīng)理、成本控制部總經(jīng)理、財務(wù)部總經(jīng)理、發(fā)展部總經(jīng)理、投資證券部總經(jīng)理、商務(wù)部總經(jīng)理、法律事務(wù)部總經(jīng)理） 。其中，市場調(diào)研部分，由集團項目管理中心營銷部和項目公司等 共同確認(rèn) ；項目中是否適合做酒店，以酒店建設(shè)公司意見為主要決策參考；項目中是否適合做購物中心，以商務(wù)部的意見為主要決策參考。 跟進，提出后續(xù)工作的重點、拿地線路等，待項目公司完善后重新進行評價； 放棄，不符合集團的選址標(biāo)準(zhǔn)， 明確放棄該項目， 并報董事長備案。 發(fā)展信息初步審核 發(fā)展部在得到項目充分資料的基礎(chǔ)上，對項目進行評判， 完成《項目審核意見內(nèi)聯(lián)單》并報主管副總裁。 明確了選址標(biāo)準(zhǔn)和拿地線路之后，取得項目就變得有計劃，而且也現(xiàn)實可行了。 對當(dāng)事人的判斷與對策分析：除了政治格局之外，還有一些其他的當(dāng)事人，在認(rèn)真對他們進行分析的基礎(chǔ)上，控制談判節(jié)奏，把握主動，促進項目的取得。 分析城市或者區(qū)域的政治格局：在分析了城市的發(fā)展格局后，還要了解城市、區(qū)兩級政府的領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度、立場和心理動機。其二是面積適中，只建大型商業(yè)和公寓，例如蘇州項目和成都項目