【正文】 安撫并協(xié)助受災(zāi)業(yè)主處理恢復(fù)工作。 現(xiàn)場若困有人員，應(yīng)本著“先人員，后財(cái)產(chǎn)“的原則，先救出人員，再實(shí)施撲救，在人員充足的情況下，可解救人員、撲滅火災(zāi)同時(shí)進(jìn)行。 第五節(jié) 消防、公共安全、公共衛(wèi)生的突發(fā)性事件應(yīng)急預(yù)案 一、消防應(yīng)急方案 消防監(jiān)控接到火災(zāi)報(bào)警或消防報(bào)警系統(tǒng)顯示報(bào)火警時(shí)，其中一個(gè)應(yīng)立即趕到現(xiàn)場復(fù)核，另一個(gè)堅(jiān)守崗位，隨時(shí)準(zhǔn)備向消防隊(duì)報(bào)警和調(diào)集管理處人員。 各業(yè)主、租賃單位，在晚 18： 30 以后，原則上不得在未經(jīng)物業(yè)公司有關(guān)部門同意的情況下，一營業(yè)、培訓(xùn)等需要為名，開啟防盜門，妨礙和影響業(yè)主，租賃單位的安全（特殊情況除外）。必要時(shí)，經(jīng)業(yè)主租賃單位被訪人員聯(lián)系確認(rèn)身份后方可進(jìn)入小區(qū)單元樓。 外來人員出入及大件物品進(jìn)出安全管理制度 根據(jù)社會(huì)治安較嚴(yán)峻的現(xiàn)狀和本小區(qū)管理實(shí)際，為加強(qiáng)本物業(yè)區(qū)域的治安安全管理，貫徹“預(yù)防為主，安全第一”的工作方針，增強(qiáng)業(yè)主和租賃單位的安全保障，維護(hù)廣大業(yè)主的安全利益，根據(jù)“物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，特制訂本制度： 一、本物業(yè)管 理小區(qū)嚴(yán)禁攜帶淫穢物品、槍支、彈藥、易燃易爆、劇毒物品進(jìn)入。保安值班人員要禁止小商小販進(jìn)入轄區(qū)，杜絕轄區(qū)內(nèi)私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂 畫現(xiàn)象；流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合，分別在上下班高峰期與平時(shí)正常期采取不同的治安防范措施。 十、車輛管理員儀容儀表規(guī)定 50 著裝規(guī)定 ? 統(tǒng)一按當(dāng)?shù)貦C(jī)動(dòng)車保管場保管員的著裝規(guī)定著裝，要求舉止文明、大方、端莊、精神抖擻； ? 制服統(tǒng)一，穿黑色皮鞋，佩戴員工證，服裝整齊、干凈、筆挺； ? 不得佩戴飾物，口袋內(nèi)不宜裝過多物品，制服外不得顯露有個(gè)人物品； ? 禁止披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤腳。 值班室（崗?fù)ぃ﹥?nèi)不準(zhǔn)存放雜物，隨時(shí)保持室內(nèi)外清潔。目前室內(nèi)停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍沒有具體 明確的規(guī)定，一般至規(guī)定最高限額或制定指導(dǎo)價(jià)，具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司根據(jù)政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)，并參與周圍室內(nèi)停車場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來確定，同時(shí)可以在市政規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)限度內(nèi)臨時(shí)調(diào)整服務(wù)費(fèi)。 用戶停車卡、出入卡禁止外借給其他車輛使用。定位車輛要按月定期繳納。用戶若辦理定位停車，可帶齊證件或證明到收費(fèi)處辦理。摩托車、電動(dòng)車的車輛服務(wù)費(fèi)分定位繳費(fèi)與臨時(shí)停放繳費(fèi)兩種方式，兩者的管理規(guī)定有所不同。 對(duì)進(jìn)入停車場車輛的管理制度 ? 進(jìn)入停車 場的車輛須具備一切有效證件，包括行駛證或代辦理證明、保險(xiǎn)單等，車輛號(hào)牌應(yīng)與行駛證相符，待辦車輛應(yīng)與代辦證明相符； ? 進(jìn)入停車場的司機(jī)，須按進(jìn)出場各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放； ? 車輛停放后，司機(jī)需配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶走貴重物品，車管員沒有幫司機(jī)保管物品的義務(wù)； ? 進(jìn)場車輛嚴(yán)禁在場內(nèi)加油、修車、試剎車，禁止任何人在場內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛車輛； ? 進(jìn)場車輛和司機(jī)要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)亂丟垃圾與棄置廢雜物，禁止在場內(nèi)吸煙； 45 ? 進(jìn)場司機(jī)必須遵守安全防火規(guī)定，嚴(yán)禁載有易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品的車 輛進(jìn)入停車場； ? 禁止超過停車場限高規(guī)定的車輛、集裝箱以及漏油、漏水等病車進(jìn)入停車場； ? 進(jìn)場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時(shí)，后果自負(fù)。其職責(zé)是： 嚴(yán)格履行交接班制度； 對(duì)進(jìn)出車輛做好登記、收費(fèi)和車況檢查記錄； 指揮車輛的進(jìn)出和停放； 對(duì)違章車輛，要及時(shí)制止并加以糾正； 檢查停放車輛的車況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象要及時(shí)通知車主； 搞好停車場的清潔衛(wèi)生； 定期檢查消防設(shè)施是否完好、有效，如有損壞，要及時(shí)通報(bào)上級(jí)，維修更換。除救護(hù)車、消防車、清潔車、小區(qū)各業(yè)網(wǎng)點(diǎn)送貨車等特許車輛外，其他車輛 43 進(jìn)入物業(yè)區(qū)域時(shí)，都應(yīng)限制性規(guī)定，經(jīng)過協(xié)管員核實(shí)后方能駛?cè)搿? 41 一、車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé) 依法循章對(duì)住宅區(qū)（大廈）、交通、車輛進(jìn)行管理； 負(fù)責(zé)按物價(jià)部門收費(fèi)規(guī)定收取車輛服務(wù)費(fèi)； 熟悉掌握住宅區(qū)（大廈）車輛流通情況，車位情況，合理部署安排，優(yōu)先保證業(yè)主使用車位； 負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實(shí)員工崗位職責(zé)，對(duì)員工進(jìn)行日考核，填寫《員工日考核表》； 負(fù)責(zé)每日工作檢查，并填寫《車輛管理日撿表》； 負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理方 面的問題和客戶投訴； 負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行法制教育和職業(yè)道德教育，不斷提高服務(wù)質(zhì)量； 負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，并作好培訓(xùn)記錄； 定時(shí)向管理處主任匯報(bào)工作。為進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù)，不準(zhǔn)許轄區(qū)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車亂停、亂放。對(duì)進(jìn)出管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行發(fā)放出入證、停車證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。日間重點(diǎn)在樓群內(nèi)、車場區(qū)域，夜間重點(diǎn)在周邊區(qū)域和停車場區(qū)域等； 第二節(jié) 車輛和交通秩序維護(hù)方案 對(duì)進(jìn)出轄區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，確保車輛進(jìn)出井然有序；確保道路車輛行駛暢通、安全。審核重點(diǎn)：陽臺(tái)、窗臺(tái)、空調(diào)安裝、曬 39 衣架、遮陽篷安裝及管線走向； 裝修材料符合防火規(guī)定。 為做好業(yè)主的裝修培訓(xùn)工作，我們將提前對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行培訓(xùn)，向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放《裝修管理規(guī)定》，明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施。進(jìn)行電焊時(shí)，應(yīng)采取有效的防護(hù)措施防止火災(zāi)； （ 3）因違反裝修管理規(guī)定和安全操作規(guī)章制度發(fā)生消防事故，施工單位及有關(guān)人 員（業(yè)主）應(yīng)承擔(dān)由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失和法律責(zé)任。否則，裝修戶要 承擔(dān)由此造成返工及損失后果； 住戶裝修，進(jìn)戶門允許加裝防盜門，但不得妨礙鄰近住戶出入，占用公共通道； 裝修人員必須保持公共設(shè)施、部位的完好、清潔，不得在樓道、電梯內(nèi)亂涂亂畫。防盜網(wǎng)，防盜設(shè)施都必須按服務(wù)中心規(guī)定的規(guī)格安裝，嚴(yán)禁改變其使用功能； 1進(jìn)戶 門、窗不得改動(dòng)。供電線路要求 平方銅芯線，安裝必須加裝保護(hù)線管，電表輸出電源應(yīng)加裝防漏電開關(guān)； 給排水：給排水管道的發(fā)行和施工必須保證上下左右住戶的水管安全使用。 （三）裝修注意事項(xiàng) 裝修戶應(yīng)告知裝修人員遵守裝修管理規(guī)定，愛護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，裝修戶對(duì)裝修人員的違規(guī)行為負(fù)連帶責(zé)任； 承重結(jié)構(gòu)：大樓的承重結(jié)構(gòu) （承重墻、柱、梁、板等）其位置、尺寸、強(qiáng)度都是經(jīng)過嚴(yán)格設(shè)計(jì)計(jì)算得出的，任何情況下都不得隨意鑿打，更不能開洞或開門； 液化氣管道：液化氣管道是按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行敷設(shè)，并通過有關(guān)部門驗(yàn)收合格的。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪 消防火災(zāi)發(fā)生率 0 全員義務(wù)校消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理 治安案件發(fā)生率 因 管 理因 素 的發(fā) 生 率低于 1? 實(shí)行 12 小時(shí)站崗、 24 小時(shí)巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。 不可預(yù)見情況下發(fā)生供水設(shè)施受損時(shí)，應(yīng)聯(lián)系水廠關(guān)閉受損區(qū)域水源井，組織送水車直接 從未受破壞水源井直接取 水或建造臨時(shí)性水站保證供水。 第二節(jié) 公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方 案 項(xiàng)目 管理處對(duì)公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行采取如下方案：大力宣傳珍惜水資源，倡導(dǎo)節(jié)約用水的觀念；管理人員時(shí)常巡視，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設(shè)備及時(shí)組織人員予以修復(fù)，維修 30 時(shí)先切斷水源，以免造成浪費(fèi)；室外燈光工程的燈具功率很大，在日后使用過程中，耗電量將非常大，采用優(yōu)質(zhì)高效的節(jié)能燈具，加強(qiáng)該系統(tǒng)啟停時(shí)間的控制，以對(duì)其實(shí)行有效控制和管理，可以實(shí)現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。 每月對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次清潔工作。 每季度對(duì)潛水泵及控制進(jìn)行保養(yǎng)工作。 29 十一、污水處理及集水井、泵，化糞池清理 每班巡視污水處理設(shè)備運(yùn)行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報(bào)警裝置。 每年對(duì)大泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輸、密封及電擊絕緣等。 每月清掃機(jī)房。 每三年進(jìn)行一次避雷裝置安全試驗(yàn)。 28 每月檢查電梯井道 、底坑和廂箱門檻有無異狀物。 每半年檢查燈具使用狀況，并進(jìn)行清潔工作。 每半年對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行一次停電清掃等保研工作。 每半年對(duì)屋的所有戶外保溫管理道和水箱做一次檢查，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。 根據(jù)實(shí)際情況對(duì)樓梯的墻面重新刷一次涂料。 第二章 物業(yè)項(xiàng)目的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 第一節(jié) 共用部位的日常和定期維修養(yǎng)護(hù)、檢修、保養(yǎng)計(jì)劃 一、外墻、圍墻 根據(jù)實(shí)際情況和條件對(duì)外墻進(jìn)行清潔保養(yǎng)， 每兩年對(duì)所有鐵制門、欄桿等油漆一次。 接管驗(yàn)收期間工作安排 26 安全：由項(xiàng)目部委托進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)進(jìn)出施工人員和成品狀態(tài)進(jìn)行管理，準(zhǔn)備正式接受后的人員配備和崗位設(shè)計(jì)配備。 給水、燃?xì)夤芫W(wǎng)及壓 力容器進(jìn)行觀測檢查以外，還要進(jìn)行強(qiáng)度試驗(yàn)和氣密性實(shí)驗(yàn)。 對(duì)電氣、電訊設(shè)施進(jìn)行觀測、檢測工具檢測和試送電運(yùn)行檢驗(yàn)，接線端子是緊固，空氣開關(guān)試合閘等方法。 驗(yàn)收檢查辦法：通過與設(shè)計(jì)圖紙、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、法律規(guī)范核對(duì)并以下列方式檢驗(yàn)不合格項(xiàng)登記記錄，反饋至項(xiàng)目部，按照《返修流程》進(jìn)行。管理處接到項(xiàng)目部交接驗(yàn)收通知后，根據(jù)預(yù)交項(xiàng)目具體內(nèi)容制定交接驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。 1電梯 的驗(yàn)收：包括電梯橋箱、曳引機(jī)、鋼絲繩、道軌、扳手和設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。 1電話系統(tǒng)的驗(yàn)收：包括加換機(jī)線路、插座、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。 供電設(shè)備的驗(yàn)收：包括電表、各類開關(guān)、燈座、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具、燈桿、高壓柜、電力變壓器、主電力電纜、發(fā)電機(jī)組、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備與資料。 23 排水設(shè)施的驗(yàn)收：包括室外排水管道、溝、渠、池、井、排污系統(tǒng)、交接設(shè)備的相關(guān)圖紙等。 交接驗(yàn)收工作公共設(shè)施設(shè)備，按系統(tǒng)整體交接。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視文件資料的接管工作，為今后的工作做好準(zhǔn)備，并爭取得到發(fā)展商的支持，明確物業(yè)今后的評(píng)優(yōu)是發(fā)展商品牌的延續(xù)，將為發(fā)展商今后的銷售起到積極的促進(jìn)作用。 五、接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意的幾個(gè)問題： 21 物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意處理好幾個(gè)關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與監(jiān)理公司、物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目承包商、物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目工程分包方的關(guān)系等。再有物業(yè)管理企業(yè)各部門應(yīng)編寫下列接管驗(yàn)收方案：《前期物業(yè)管理工作進(jìn)度計(jì)劃》《鑰匙交接方案》《入伙入住方案》《設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收方案》《圖紙資料交接清單》等，接管驗(yàn)收方案的編寫是接管驗(yàn)收工作的重要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。我管理公司在完成招投標(biāo)之后，將及時(shí)與招標(biāo)方取得聯(lián)系，組織專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場考察，細(xì)致了解管理委托合同所規(guī)定的管理內(nèi)容和范圍，特別是設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀，為物業(yè)懲戒和驗(yàn)收打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 整個(gè)入伙過程的熱烈喜慶氣氛，要貫穿始終，如此才能構(gòu)成一幅完整的畫卷。比如有關(guān)房屋質(zhì)量或水暖電氣等，要馬上與發(fā)展商或其他職能單位聯(lián)系，避免拖延業(yè)主進(jìn)行裝修以至正式入住的時(shí)間。 收樓人員根據(jù)實(shí)際情況，填寫《入伙會(huì)簽單》后，將所有資料交回收樓組組長。因?yàn)槿牖飼r(shí)可能存在眾多類似問題，由管理處集中處理將會(huì)提高效率，集體的力量還能將問題處理的比較徹底。此外，在陪同業(yè)主收樓過程中應(yīng)注意語言的分寸，不得隨便作出評(píng)論性語言，尤其是房屋質(zhì)量存在問題，更不可妄加評(píng)論， 18 因?yàn)樵蚩赡苁嵌喾矫娴模沂菍I(yè)性的。 入伙工作其實(shí)打得是“有準(zhǔn)備之仗”。 如業(yè)主有問題，必須及時(shí)給予解答，并禮貌接待。如有異議者，接待人員無法讓其信服，則由公司經(jīng)理負(fù)責(zé)接待。在業(yè)主簽署文件時(shí)，物業(yè)公司負(fù)責(zé)復(fù)印、收集業(yè)主的有效證件復(fù)印件以及公司單位的法人委托書等。如有業(yè)主部分資料未帶齊，應(yīng)保證在可追溯的前提下 讓業(yè)主保持心情愉快。沒有改信的開具，物業(yè)公司不得進(jìn)入入伙流程。所有的細(xì)心和精致，目的只有一個(gè)，就是盡量減少業(yè)主的麻煩，是入伙工作順利進(jìn)行。 入伙現(xiàn)場各處擺放明顯的標(biāo)識(shí)牌。因此，小區(qū)門口的把關(guān)嚴(yán)格是必要的，門崗應(yīng)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行必要地管理；其中，門口的車輛管理是重中之重的任務(wù)。小區(qū)布置主要以樓盤風(fēng)格為主，物業(yè)公司配合發(fā)展商給予適當(dāng)?shù)膶I(yè)方面的建議。 物業(yè)管理公司服務(wù)中心的所有員工著裝整齊，禮貌大方。所以要求物業(yè)公司必須準(zhǔn)備充分。 二、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查 在銷售部門的幫助下，管理處在入住前進(jìn)一步開展業(yè)主需求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層、興趣愛好及各類服務(wù)需求， 14 并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，使今后的物業(yè)管理工作更貼近業(yè)主。 對(duì)因裝修中的違規(guī)行為而造成管理區(qū)域設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)要求施工單位照價(jià)賠償并恢復(fù)原狀 裝修管理人員應(yīng)監(jiān)督 施工單位區(qū)域進(jìn)行全面清理，保潔部門應(yīng) 13 對(duì)相關(guān)公共區(qū)域進(jìn)行清潔。 裝修管理人員應(yīng)要求施工人員使用指定的電梯、衛(wèi)生間、出入口。 裝修管理人員應(yīng)督促施工單位按消防管理規(guī)定，配備施工現(xiàn)場的滅火器，提醒施工單位如需動(dòng)火（電焊等）需提前到安全管理部門辦理《動(dòng)火許可證》（表 380— 11），消防主管∕安全管理人員應(yīng)驗(yàn)證操作工 的身份證及上崗操作證。 五、施工現(xiàn)場管理方案 管理規(guī)程 施工前管理 施工內(nèi)容中涉及消防系統(tǒng)工程，施工前物管中心應(yīng)要求施工單位向所