【正文】 諸多景區(qū)接待能力形成的機(jī)遇，力爭(zhēng)如期開(kāi)業(yè)，迎接 20xx年五一黃金周開(kāi)門(mén)紅。保障項(xiàng)目資金調(diào)度的需要，加快項(xiàng)目建設(shè)速度。 167。項(xiàng)目依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)旅游資源開(kāi)發(fā)帶來(lái)的活躍客源，順應(yīng)當(dāng)?shù)卣膭?lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)方向，高起點(diǎn)、大手筆投資星級(jí)酒店符合市場(chǎng)發(fā)展的客觀要求。 凈利潤(rùn)酒店 萬(wàn)元，住宅小區(qū) 萬(wàn)元。 損益 酒店經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元，住宅銷售 萬(wàn)元。臨時(shí) 16人。 企業(yè)組織定員及工資 企業(yè)組織 實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，酒店經(jīng)營(yíng)班子分為營(yíng)銷策劃部、財(cái)務(wù)部、采供部。 綠化 167。 第九章 技術(shù)經(jīng)濟(jì) 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 167。 控制措施：加大產(chǎn)品推廣宣傳力度，強(qiáng)化內(nèi)部管理水平，以宣傳召客 源，以經(jīng)營(yíng)贏客源，最大限度的提高資產(chǎn)利用率。 控制措施，盡早向銀行努力爭(zhēng)取，優(yōu)化方案減少投資總額和貸款量，科學(xué)調(diào)度資金，最大限度延緩資金支付時(shí)間，如可能，可將一部分資產(chǎn)作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)，盡快回流資金先期還貸，降低負(fù)債壓力。 從現(xiàn)金流量表測(cè)算前已看出會(huì)三年建設(shè)期，兩年試營(yíng)期到第八年累計(jì)現(xiàn)金流量出現(xiàn)正直，投資動(dòng)態(tài)回收期為 （年） 167。 表 .1 酒店經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備注 一 原輔材料費(fèi)用 1． 餐飲 主要為菜品消耗 2. 客房 一次性用品、公共用品消耗 3. 其他 宣傳營(yíng)銷費(fèi)用 二 工資及福利 1. 工資 人平均收入 萬(wàn)元 2. 福利（含統(tǒng)籌、保險(xiǎn)） 工資總額 15℅ 三 水、強(qiáng)弱電、環(huán)衛(wèi) 電耗年 10萬(wàn) kw/h，水耗 1萬(wàn) t/年 四 維修費(fèi) 固定資產(chǎn)總額 5‰ 五 折舊費(fèi) 綜合折舊率 2℅， 50 年不計(jì)殘值 六 銀行利息 年息 ‰靜態(tài)簡(jiǎn)易計(jì)算 七 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 含營(yíng)業(yè)稅附加 成本費(fèi)用總額 填表： 167。 第八章 財(cái)務(wù)分析 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 167。 投資估算 投資估算的依據(jù) 投資估算的基本依據(jù)為國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的 20xx 定額參照清單計(jì)價(jià)法并充分考慮到地域經(jīng)濟(jì)的差異，建筑主材來(lái)源條件和物價(jià)水平的波動(dòng)等諸多因素，投資估算留有一定上浮空間，僅供項(xiàng)目建設(shè)決策時(shí)參考。其中工程前期工作約三個(gè)月，主要完成項(xiàng)目立項(xiàng)（備案）、工程地質(zhì)勘查、辦理建設(shè)項(xiàng)目施工許可等。 （ 2）施工現(xiàn)場(chǎng)附近有需填埋物時(shí)盡快將廢棄物移動(dòng)加以利用。 生活廢水 生活廢水主要產(chǎn)入人流洗滌水、餐飲水等。 防治措施： （ 1）沙石料，砌塊加濕每?jī)蓚€(gè)沉淀池、保持廢水在池中沉淀時(shí)間達(dá) 2 小時(shí)以上，澄清廢水再次利用。 聲環(huán)境的影響分析 及環(huán)保措施 施工噪聲的噪聲源有施工機(jī)器、運(yùn)輸機(jī)器、開(kāi)挖和加工機(jī)器等。 固體廢物的管理和利用 工程建設(shè)中產(chǎn)生的主要固體廢物為建筑垃圾。 噪聲主要是施工期施工機(jī)械及人工勞作產(chǎn)生的噪聲，運(yùn)營(yíng)期廚房大功率引風(fēng)、換氣、中央空調(diào)等設(shè)備運(yùn)作時(shí)產(chǎn)生的噪聲。 水土流失影響 項(xiàng)目建設(shè)期基礎(chǔ)及通平工程開(kāi)挖臨時(shí)堆放的棄土棄渣受暴雨沖刷、產(chǎn)生微量的水土流失現(xiàn)象，增加長(zhǎng)安河泥沙量。 綠色環(huán)保理念 本項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)應(yīng)本著綠色、環(huán)保的理念、嚴(yán)格遵守和執(zhí)行國(guó)家環(huán)境保護(hù)各項(xiàng)及法律法規(guī)。設(shè)計(jì)重現(xiàn)期 P=5 年，室內(nèi)排水糞便污水，洗滌水和流排水，經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。 /50℃夏季供回水 7176。 暖 通 工程為一類高層建筑，設(shè)置中央空調(diào)。 （ 3）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：保護(hù)等級(jí)為一級(jí)，集中報(bào)警系統(tǒng)設(shè)置，消防控制室設(shè)本建筑底層，采用兩臺(tái) JBLD7800A 系列火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，各層設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器或區(qū)域控制模塊，在火災(zāi)發(fā)生前后發(fā)出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)或設(shè)備動(dòng)作信號(hào)，報(bào)警控制器接到火災(zāi)信號(hào)并確認(rèn)后立即向各消防設(shè)施發(fā)出滅火指令程序。 167。各層高側(cè)有利于充分采光，滿足良好的感受。 167。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第四章 項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容 167。 當(dāng)?shù)貒?guó)土面積較大，人口密度小，財(cái)政經(jīng)濟(jì)狀況仍處于恢復(fù)性發(fā)展階段，自身支持旅游業(yè)發(fā)展的能力尚需時(shí)間培植，短時(shí)間難以形成旅游業(yè)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源，旅游扶貧、旅游富民工作的力度只能逐步加大。都市遠(yuǎn)郊，短線旅游是項(xiàng)目實(shí)施地旅游的基本特色。 3． 2． 3 寧陜縣對(duì)外開(kāi)放水平逐步提高，在“真招商，招大商”，借助外力發(fā)展寧陜縣經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)思想的引導(dǎo)下，引資入戶企業(yè)逐年增多，年實(shí)際招商引資額由三年前的 3700 萬(wàn)元增加到 20xx 年的 億元，本年度預(yù)計(jì)將超過(guò) 2 億元。 因此，為了更好的研究秦嶺森林大酒店建設(shè)的可行性，促進(jìn)本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，采用國(guó)際上通行的 SWOT 分析法，對(duì)秦嶺森林大酒店項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，并將分析結(jié)果作為制定大酒店發(fā)展戰(zhàn)略和提升酒店發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)和依據(jù)。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 第三章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) SWOT 分析 167。 （ 10）接待檔次化。以策略聯(lián)盟的形式廣拓客源、共享利潤(rùn)，將是未來(lái)旅游業(yè)的一大趨勢(shì)。人們可從網(wǎng)絡(luò)中獲取各種旅游信息，從而可自由地選擇旅游方式和旅游目的地。商務(wù)旅游將越來(lái)越突出。冰雪游、海洋游、溫泉游、沙漠游、冰川游等新型旅游產(chǎn)品也越來(lái)越受歡迎。由于物質(zhì)的日益豐富，人們可以 依據(jù)自己個(gè)人的愛(ài)好自由地選擇旅游的方式，自助游、探險(xiǎn)游、生態(tài)游將會(huì)越來(lái)越成為時(shí)尚。越來(lái)越多的青少年、老年人和婦女兒童將加入旅游隊(duì)伍，未來(lái)旅游隊(duì)伍的構(gòu)成將更加多元化?？土魅舜伟ㄟ^(guò)境旅客如及會(huì)議接待。目標(biāo)：旅行社團(tuán)體客戶、自助旅游客戶、官方機(jī)構(gòu)會(huì)議出差客戶、來(lái)當(dāng)?shù)赝顿Y商客戶，住宅客戶以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎灾苓吺锌h購(gòu)避暑休閑房為輔。 項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域餐飲、住宿接待能力現(xiàn)狀 截止 20xx 年年，寧陜縣城沒(méi)有星級(jí)接待單位，僅有普通賓館 5 家，招待所及個(gè)體小旅館 8 家，總床位 432張，餐飲日接待能力 620人次，平時(shí)住宿開(kāi)放率 67%，雙休日、長(zhǎng)假及旅游旺季經(jīng)?？蜐M為患?？h內(nèi)水質(zhì)良好，清甜爽口。 境內(nèi)溝壑交織，河流密布，水資源十分豐富，并具有河、溪、瀑、泉、潭、庫(kù)、塘、湖等多種水體景觀。受海拔高度與地形地貌的影響，氣候不僅垂直變化明顯，而且南北差異較大，并常形成奇特的天象氣象景觀。秦嶺主脊橫亙境北，高峰有天華山、草椏子、秦嶺梁、沙溝嶺、黃花嶺；支脈多自北向南延伸，其中平和梁縱橫貫縣境中 部，山體高大，南伸最遠(yuǎn)，與秦嶺主脊構(gòu)成全縣地形的主要骨架，整個(gè)地勢(shì)北高南低，多數(shù)地方溝深谷狹、峭崖壁立。境內(nèi)巖漿巖分布廣泛，晚古生代和中生代侵入巖體出露面積約占全縣的 1/2，巖石大部分屬花崗巖、千枚巖、片麻巖等火成巖和變質(zhì)巖質(zhì)。32〞。 項(xiàng)目區(qū)域旅游資源特點(diǎn) 南山位于陜西省南部，安康市西北部，地處秦嶺中段南麓，地理坐標(biāo)為東經(jīng) 108゜ 2180。 1998 年以前，寧陜是一個(gè)“林業(yè)為主導(dǎo)，農(nóng)業(yè)為溫飽，工業(yè)跟著林業(yè)跑“的典型”木頭經(jīng)濟(jì)“縣。水資源優(yōu)勢(shì)明顯，境內(nèi)河流縱橫，流域面積在 5 平方公里以上的河流達(dá) 120 多條，年徑流總量達(dá) 14億立方米以上。生漆、木耳、香菇、板栗、山野菜、核桃等土特產(chǎn)年產(chǎn)量均在數(shù)百噸以上；有植物類中藥材 395種，礦物類中藥材 4種，黨參、天麻、棗皮、豬苓、茯苓等名貴中藥材發(fā)展初具規(guī)模。轄14鄉(xiāng)鎮(zhèn) 98個(gè)行政村，共有漢、回、蒙、滿、壯五個(gè)民族，常住人口 22106 戶 74497 人（其中農(nóng)業(yè)人口 16468 戶 60687 人，有森林 448萬(wàn)畝，森林覆蓋率達(dá) 82℅，分別是全省、全國(guó)的 3 倍和 6倍；林地面積分別占陜西省和安康市的 ℅和 ℅。東接柞水、鎮(zhèn)安，南接石泉、漢陰、安康，西鄰佛坪，北靠長(zhǎng)安、周至、戶縣。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，市場(chǎng)分析與當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。 （ 11） 貸款償還期 （含建設(shè)期、試營(yíng)期 5 年）。 （ 7） 年所得稅 。 （ 3） 企業(yè)固定員工 60人。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 （ 5） 年餐飲上座 720xx人次。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)指標(biāo) （ 1） 總占地面積： 。 20xx 年 5 月 1 日整體裝修竣工。 167。 167。 GZ40“西漢”段建成通車后給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步帶來(lái)千載難逢的機(jī)遇，當(dāng)?shù)刎S富的動(dòng)植物、旅游、礦產(chǎn)資源潛在著巨大的開(kāi)發(fā)前景。 基礎(chǔ)資料 （ 1） 中國(guó)建筑技術(shù)集團(tuán)有限公司和陜西燎原建筑設(shè)計(jì)研究院編制的《安康市寧陜縣森林大酒店及公寓住宅小區(qū)設(shè)計(jì)方案》。 依據(jù)的主要法律、法規(guī) （ 1） 《中華人民共和國(guó)土地法》。 （ 3） 寧陜縣發(fā)展計(jì)劃局寧計(jì)字【 20xx】 85 號(hào)關(guān)于《秦嶺森林酒店項(xiàng)目備案確認(rèn)書(shū)》。 項(xiàng)目業(yè)主 陜西鑫潤(rùn)泰實(shí)業(yè)有限公司 20xx 年在陜西省工商局注冊(cè)成立，公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售、物業(yè)管理、五金建設(shè)、日用百貨、文體機(jī)械等，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司。 建議 ............................................40 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 附件： （一）、建設(shè)協(xié)議書(shū) （二）、計(jì)劃局文件 （三）、國(guó)土局預(yù)審意見(jiàn) （四）、建設(shè)工程選址申請(qǐng) （五）、寧陜縣城建局建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) （六）、項(xiàng)目備案的確認(rèn)書(shū) （七）、縣政府專項(xiàng)問(wèn)題記要 （八）、陜西燎原建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)方案 （九）、項(xiàng)目業(yè)主法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 （十）、項(xiàng)目業(yè)主組織機(jī)構(gòu)代碼證副本復(fù)印件 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第一章 總 論 167。 企業(yè)組織定員及工資 ................................38 167。 投資風(fēng)險(xiǎn)與控制 ...................................36 第九章 技術(shù) 經(jīng)濟(jì) .................................................37 167。 營(yíng)業(yè)收入 .......................