【正文】 （ 4）主要稅率的選取：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項目所得稅率為 25%、營業(yè)稅率 5%、城建稅率為 7%，教育附加費率 3%，堤防費率 %。 建設(shè)資金來源： （ 1）目前已投入資金 53 已投入資金匯 總表 序號 費用 金額 1 規(guī)費 205 2 土地款 550 3 土地稅費 25 4 7樓已開票樁基 100 5 7樓已開票毛渣 6 后期樁基開票 50 7 后期土建開票（到第 10層） 900 8 投入貨幣資金 128 9 合計 （ 2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入 約 1200 萬元 ： 一、二單元住宅樓面積 ㎡ *1584 元 /㎡ = ：按當(dāng)?shù)乇Ｊ鼐?2500 元 /㎡ ，周圍金山福星城均價已過 2600 元 /㎡ 一、二單元住宅樓面積 ㎡ *2500 元 /㎡ = ： 毛利潤 = 萬元 萬元 = 所得稅 = 萬元 *25%= 萬元 凈利潤 = 萬元 = 萬元 54 （ 3）還需要自籌資金萬元 = 萬元 四 、投資使用計劃 項目建設(shè)期 1年，全部投資均在 1年內(nèi)按照實施進(jìn)度計劃投入使用。 （ 3） 預(yù)備費 預(yù)備費 按工程費用和其他費用之和的 4%估算。 勘察設(shè)計費，依據(jù)計價格 [2021]10 號進(jìn)行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮 。 50 第十 一 章 項目投資估算 一、投資估算 依據(jù) 固定資產(chǎn)投資 （ 1） 建筑工程部分 新建一棟建筑面積為 14000m2 的 高檔 度假酒店 ，一 棟 26 層 ， 框剪 結(jié)構(gòu) ， 并修建停車場等 。定員 80 人。 46 第 九 章 項目實施進(jìn)度安排 第一節(jié) 實施進(jìn)度安排 根據(jù)項目建設(shè)方案并提出項目建設(shè)工期和實施進(jìn)度方案，以便科學(xué)組織實施過程中各階段的工作，確保項目按期建成，發(fā)揮應(yīng)有的投資效益。按同層相鄰兩個消火栓的密集水柱能同時到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)任何部位的原則全 面布置消火栓。 （ 3）按照國家防火規(guī)范，劃分若干防火防煙區(qū)域，在每一防火區(qū)域內(nèi)設(shè)置不少于兩個疏散口，保證消防人員快速到達(dá)火災(zāi)區(qū)域。 六、環(huán)境影響評價結(jié)論和建議 施工期和運營期的環(huán)境經(jīng)綜合治理以后，都將達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，不會對周圍環(huán)境造成污染。建設(shè)項目除車道及地面局部停車外，建筑周圍空地均合理地布置綠化面、點，樹木及草坪綠化等，美化園區(qū)環(huán)境。 （ 2）廢氣治理 本項目基本無廢氣排出。 （ 3） 綠化管護(hù)措施：綠化苗木種植初期，應(yīng) 注重水肥管理，保證成活率在 90%以上，對死亡的苗木要及時補栽，以維持綠化體系的完整性，成活后應(yīng)對沿線防護(hù)林帶和路基邊坡進(jìn)行定期的管理維護(hù)，并根據(jù)實際情況不斷改進(jìn)，加以鞏固、完善、提高其防護(hù)能力，防止土壤受到侵蝕。道路和臨時棄渣場應(yīng)設(shè)置排水溝和沉淀池，在雨天必須棄渣堆覆蓋土工布以減少土流失。 41 工程建設(shè)中除場地建設(shè)、建筑物基礎(chǔ)等必要的開挖外，嚴(yán)禁其它類型的開挖行為和越界開挖。 （ 2） 工程施工結(jié)束后，對征地范圍內(nèi)造成的植被破壞盡快采取必要的恢復(fù)及補救措施，并注意林相和諧，對于施工區(qū)域， 破壞什么植被就補救什么植被。 生態(tài)環(huán)境影響的保護(hù)與恢復(fù)措施 施工期生態(tài)環(huán)境影響的保護(hù)與恢復(fù)措施為： 40 （ 1） 盡可能減小對水體和植被的破壞，注意保護(hù)水體、植被，防止泥沙流入水體，同時要減少工程臨時占地對植被的破壞， （ 2） 合理安排施工活動時間。 ③ 盡量選用低噪聲施工設(shè)備，高噪聲設(shè)備夜間（ ～ ）停止施工，減輕施工噪聲對周邊居民及野生動物的影響。禁止利用滲坑、滲井、裂隙排放、傾倒污水； ③ 禁止向水體排放生活垃圾、廢渣、廢油、酸堿液及其它有毒廢 39 液；禁止在水體中清洗裝過油類或其它有毒污染物的容器；禁止向水體排放或傾倒任何超標(biāo)的放射性廢渣和廢水。 四、建設(shè)項目的環(huán)境影響 該項目對環(huán)境的影響主 要發(fā)生在工程的建設(shè)期及后期的運營期，但只要做好施工期及運營期的防護(hù)工作，不會對周邊造成大的環(huán)境污染。本工程將根據(jù)國家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)及地方政府發(fā)布的環(huán)境保護(hù)管理暫行條例等文件精神，結(jié)合項目建設(shè)“三同時”的原則，在建設(shè)和營運過程中必須對“三廢”進(jìn)行治理，使各項指標(biāo)均達(dá)到國家環(huán)保法規(guī)要求。 功率因素補償采用低壓電容自動補償裝置，使功率因素負(fù)荷 36 變化而自動補償?shù)? 以上。鼓勵采用新的結(jié)構(gòu)形式，節(jié)約建設(shè)資源、降低建設(shè)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。降低毛建筑面積比率，增加凈建筑面 積。建筑需滿足自然采光、通風(fēng)要求，門窗必須具有很好的密閉性。 節(jié)能保溫措施：外墻飾面內(nèi)采用保溫隔熱材料。因此，合理地，充分地利用能源資源，千方百計降低能源消耗是一項利國利民的重要任務(wù)。管線綜合沖突時處理原則如下：小管讓大管；壓力管讓重力流管；可彎曲管線讓不可彎曲 33 管線；工程量小的讓工程量大的；檢修次數(shù)少、方便的讓檢修次數(shù)多、不方便的。 六、綜合管線 管線綜合是以單項管線工程規(guī)劃為依據(jù)，進(jìn)行總體布置。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)一臺光接收機(jī)進(jìn)行光電轉(zhuǎn)換， 并對輸出電信號進(jìn)行放大，經(jīng)分配，分支網(wǎng)絡(luò)傳輸至各出線口。 電信線路敷設(shè) 32 規(guī)劃電信管線采用埋地敷設(shè)，電信干管采用 6孔 90110mm的 PVC塑料管，分支管為 4孔。 10kV 線路、低壓線路及控制線路在不同管孔內(nèi)敷設(shè)，中間留出散熱孔。 電源配置 規(guī)劃區(qū)電源來自主城區(qū) 110kV變電站，中壓配電采取 110kV變電站 － 10kV 開閉所－ 10kV/ 公用配電所配電方式，提高供電可靠性。 污水量計算 規(guī)劃區(qū)污水量主要是公建污水，規(guī)劃污水排放系數(shù)取 ，日變化系數(shù) 取 ，污水集中處理率 100%，按照給水量的預(yù)測，規(guī)劃區(qū)平均日污水量約為 130m3/日。管網(wǎng)自由水壓按滿足六層樓水壓要求考慮，即為 28m。 公建用水量標(biāo)準(zhǔn)為 10 升 /m2*日， 酒店 建筑面積約為 14200 萬平 30 米，則公建高日用水量 140m3/日；另有道路廣場、綠地用地面積約，用水量標(biāo)準(zhǔn)為 10m3/公頃 .日，則高日用水量約 5m3/日。 公共區(qū)域 a. 提供回車線或停車場； 層 (含 4 層 )以上的建筑物有足夠的客用電梯； c. 有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿； d. 有男女分設(shè)、間隔式公共衛(wèi)生間； e. 有小商店，出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品； f. 代售郵票、代發(fā)信件，辦理傳真、復(fù)印、打字、國際長途電話等服務(wù)； g. 提供電腦出租服務(wù)。應(yīng)客人要求提供相應(yīng)的報刊； n. 客房、衛(wèi)生間每天全面整理 1次，每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補充齊全； p. 床上用棉織品（床單、枕心、枕套、棉被及被單等）及衛(wèi)生間針織用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材質(zhì)良 好、工藝講究、柔軟舒適； q. 24 小時提供冷熱飲用水，免費提供茶葉或咖啡； r. 70%客房有小冰箱，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價目單； s. 客人在房間會客，可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù)； t. 提供留言和叫醒服務(wù)； u. 提供衣裝濕洗、干洗和熨燙服務(wù)； v. 有送餐菜單和飲料單， 18 小時提供送餐服務(wù)，有可掛置門外的送餐牌； w. 提供擦鞋服務(wù)。 24小時供應(yīng)冷、熱水； e. 有方便使用的電話機(jī)，可以直接撥通或使用預(yù)付費電信卡撥打國際、國內(nèi)長途的電話，并配有使用說明； f. 可以提供國際互聯(lián)網(wǎng)接 28 入服務(wù)，并有使用說明； g. 有彩色電視機(jī)。采取有效的防滑措施。 客房 a. 至少有 30 間 (套 )可供出租的客房； b. 有門窺鏡和防盜裝置，在顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說明； c. 裝修良好、美觀，有軟墊床、梳妝臺或?qū)懽峙_、衣櫥及衣架、座椅或簡易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈及行李架等配套家具。內(nèi)裝修美觀別致。 第二節(jié) 規(guī)劃布局 一、總體規(guī)劃布局 規(guī)劃設(shè)計方案，詳見規(guī)劃總平面圖 二 、道路分析布局 項目區(qū)主干道路寬 10米 ，區(qū)內(nèi)道路呈環(huán)形路網(wǎng)，建有 1500平方米的停車場，滿足消防和賓客停車的需要。充分挖掘、提練場地景觀要素特征，提升場地整體形象。 電信及有線電視線、寬帶網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管線（道），均已沿路架（鋪）設(shè)。漢宜高速公路和武荊高速公路穿境而過，省道荷沙公路橫穿東西，蔡城、馬北公 24 路連通襄南襄北，分檔公路貫穿西北部，并將 107國道、漢宜高 速公路、 318 國道、天仙一級公路連成一體。 （ 4） 降雨量： 年均降雨量： 年最大降雨量： 年最小降雨量： 連續(xù) 24小時最大降雨量： () （ 5） 風(fēng)向風(fēng)速： 常年主導(dǎo)風(fēng)向：北風(fēng)，南風(fēng)次之 年平均風(fēng)速： 近五年靜風(fēng)頻率： 13% 北風(fēng)頻率： 22% 東風(fēng)頻率： 13%。 氣候條件 （ 1） 氣候特征：漢川市屬副熱帶季風(fēng)氣候，春夏秋冬四季分明， 23 雨量充沛，全年氣候溫暖濕潤。海撥多在 22～ 26 米之間，最高為 203米，最低為 米。 該項目建址于漢川城區(qū)核心地段，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，交通運輸便捷，人流、物流暢通。城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá) 12330元，增長 %。財政支出 123020 萬元，增長 %。城市建設(shè)總投資 萬元，全年新修城區(qū)街道 14420 米，新增綠化面積 萬平方米。 2021 全市生產(chǎn)總值為 1658124 萬元，按可比價格計算，比上年增長 %。即主城區(qū)（含仙女山辦事處、新河、刁東）；二輔為馬口和福星。 優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使?jié)h川市的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展食品醫(yī)藥、金屬制品加工產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)基地，馬口為紡織基地，以發(fā)展紡織、服裝、光纖電纜等為主，協(xié)調(diào)發(fā)展休閑旅游業(yè)。長江最大支流 —— 漢江橫穿全境， 10318 國道，宜黃、武荊高速公路及漢丹鐵路穿境而過，漢川漢江大橋連通 107 國道和宜黃高速公路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，水陸交通發(fā)達(dá)。 第二節(jié) 漢川市政治經(jīng)濟(jì)條件 一、 漢川市獨特而重要的戰(zhàn)略地位 漢川市位于湖北省 中部偏東、孝感市西南，東經(jīng) 113176。為使項目不入俗套，獨樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風(fēng)格。 隨著 漢川 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項目周邊的企業(yè)數(shù)量將越 17 來越多，酒店的商務(wù)及娛樂的需求量也會隨之增長，從既有經(jīng)驗來看，商務(wù)與娛樂是 漢川 酒店市場的重要收入來源，所以不可忽視這些市場的需求量； 近年來，隨著政府 工作的不斷深入， 漢川市 招商引資力度的加大，全 市 硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。 定位說明： （ 1） 度假 —— 以刁汊 湖、白石湖 為 依托。 16 項目區(qū)位分析 根據(jù) 漢川 市 城 區(qū) 規(guī)劃方案，本項目與 漢川市 行政 服務(wù) 中心距離僅三 分鐘左右車程，同時，本項目所在地正好是 漢川 城 區(qū) 的 商業(yè)地段 ，主干道路 —— 濱 湖大道為四車道，交通便利， 距 漢川市 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不超過 十 分鐘車程。景區(qū)現(xiàn)建有仿古門樓、湖心酒樓各一座、 300米九曲長廊、湖心竹樓四座、假山一座，垂釣包廂 10個，游船 50條，停車場兩處，年接待游客近 10萬人次，年營業(yè)額達(dá) 500 萬元。汈汊湖水域遼闊，蘊藏有豐富的水生資源。 汈汊湖是湖北省十大湖泊之一，清人曾希天曾賦詩盛贊：“小憩晴天倦眼開，菱菏香里雨聲 15 摧，湖氣百里澄如鏡，唯見漁舟 自往來。它位于漢川市西湖路與新北公路交匯處 ,由福星科技漢川銀湖房地產(chǎn)有限公司承建，采取資產(chǎn)置換的方式進(jìn)行建設(shè)，總投資 8600萬元，于 2021 年 9 月 28 日開工興建，建設(shè)期 2 年，總占地面積 41萬平方米，呈三角形狀，由“雄關(guān)邁步”、“楓林紅霞”、“仙女濟(jì)世”等八大景點構(gòu)成，是一處集傳播傳統(tǒng)文化和觀光為一體的樂園。 從文化層次來看，這些酒店消費者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學(xué)歷的占據(jù) 50%以上，也有少部分客戶只接受過中學(xué)文化教育 。 12 酒店消費者職業(yè)分布圖1 1 . 4 3 %8 . 0 0 %8 . 5 7 %3 8 . 8 6 %8 . 0 0 %4 . 0 0 %1 1 . 4 3 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %中級公務(wù)員高級公務(wù)員國企集體企業(yè)高層外資高層企業(yè)老板民企高層其他 從籍貫角度看， 漢川 酒店消費者主要是來自 漢川企事業(yè)單位的高級管理人員；而來自 外地 的客戶一般都是作為上述公司的業(yè)務(wù)伙伴而來 漢川 作商務(wù)逗留的；而且近年來受 漢川 酒店的吸引，這部分人越來越多，并逐漸成為 漢川 酒店消費市場一支不可忽視的力量。所以對它的要求有所不同： 11 從自然條件來說，度假酒店最好位