【正文】 總的來說：園林以山水為主題，以廣場為中心，集欣賞和娛樂為一體。 ★ 常青藤花園 項目名稱 常青藤花園 位置 貴陽市蟠桃宮路29 號 房地產 E 網(wǎng) 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 深圳金地置業(yè)顧問有限公司 環(huán) 境 評 估 樓盤周邊 常青藤花園依山而建，背后是仙人洞； 常青藤花園附近小的商業(yè)網(wǎng)點較多，但大一點的商場、超市只有達盛超市； 醫(yī)院有貴陽市中醫(yī)學院、省人民醫(yī)院。 樓盤均價 ３２８０元／ m2 付款方式折扣及價格策略 因為現(xiàn)在差不多是現(xiàn)房，所以按揭不打折，一次性付款可以達到９５折； 銷售情況 m2的還剩一套， m2還剩７、８套，其他的剩得稍多一些； 項目主要宣傳方式及 賣點 項目目前沒有進行宣傳，只做了一個售樓部； 其最大的是賣點是緊鄰黔靈公園，而且又處在市中心的一級輻射地帶，交通便利，且可以享有很多的公共配套設施。全區(qū) 51 個單位分別榮獲 1995 年至 1998 年度省級精神文明建設先進單位稱號。 精神文明建設狠抓了“基礎工作”，充分發(fā)揮青巖趙以炯故居、黔陶桐野書屋等愛國主義教育基地的作用，深入開展了愛國主義教育。完成了朝暉機械廠子校、電線廠子校 2 所市屬企業(yè)自辦中、小學校的分離與接收工作。加大了城管工作力度，提高了城鎮(zhèn)總體管理水平，“臟、亂、差”現(xiàn)象房地產 E 網(wǎng) 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 深圳金地置業(yè)顧問有限公司 得到了整治，為迎接全國城市衛(wèi)生檢查奠定了堅實的基礎。 1998 年，先后完成了平橋、董家堰橋改造工程，210 國道延伸拓寬改造工程， 3000立方米自來水清 水池建設工程，清溪路、貴筑路不銹鋼護欄的安裝，煤氣輸配設施的安裝等，使城市基礎設施建設得到了提高、完善。全區(qū)個體工商戶從 1997 年的 6407 戶發(fā)展到 2020 年的 9636 戶。 2020 年，落實招商引資項 目 172 項，到位資金 億元，比上年增長 %。其中工業(yè)總產值 億元， 比上年增長 %；農業(yè)總產值 億元，增長 %；糧食連續(xù)六年獲得豐收，總產量達 萬噸，增長 %。 2020 年年末總人口 萬人，其中非農業(yè)人口 萬人；少數(shù)民族人口 萬人， 占總人口的 %。以此為標準各片區(qū)的得分分別為 : 貴陽市中心區(qū)及附近區(qū)域 : 分 城區(qū)邊緣地帶 :3 分 小河片區(qū) : 分 花溪片區(qū) : 分 ◆置業(yè)者以居住為目的：則地理位置、自然景觀、周邊環(huán)境、交通、配套設施的權重之比為：::::。也有周邊來買房的中年人 (高校教師 ),還有一小部分外地人士 。 銷售近 80%,二期都被預定 ,(包括集團購買 ) 起價 1580 元 /平方米 ,層差 40元 /平方米 , 集團購買占一定的比例，其中有鐵五局內部員工炒盤的現(xiàn)象，購買者多為二次置業(yè)，中青年人占的比例較大。 全林國際廣場 110m2~130 m2 三房 兩 廳 兩 衛(wèi) , 130m2~160 m2 四房兩廳兩衛(wèi) 銷售速度緩慢，111 m2 三房兩廳兩衛(wèi)銷得快一些； 銷售了兩年多 ,目前銷售了60%左右 起價 3580 元 /平方米 ,樓層價差 50 元 /平方米 . 多為二次以上置業(yè)者，貴陽市的高級白領和有錢、有權的人，中年人居多。 錦繡家園 112 m2， 118 m2 的三房兩廳兩衛(wèi)的小錯層 112 m2， 118 m2的三房兩廳兩衛(wèi)的小錯層 三房兩廳兩衛(wèi)的錯層已售完 ,大戶型銷售緩慢 , 起價 2280 元 /平方米 , 樓層價差 30 元 /平方米 已居住在這個區(qū)域或工作單位在這 個區(qū)域的客戶多一些 。 中天星園 三房兩廳的小錯層 158m2 的中空復式， 129 m2 的三房兩廳兩衛(wèi)的小錯層； 銷售近兩年，目前銷售不到80%， 樓盤均價 3700 元 /平方 米 其中一棟是省委買下來的專家博士樓，部分為職業(yè)經理人，部分為省委的官員；均為二次以上置業(yè)者； 常青藤花園 130 m2~153 m2 的三房兩廳兩衛(wèi) 2020． 8． 11 開始銷售，目前 87m2的兩房兩廳以為比較好賣； 開盤 樓盤起價 2278 元 /平方米 ,30元 /平方米的層差 。而離市中心較遠或邊緣的城區(qū) (城鄉(xiāng)結合部 )的房價平均水平偏高，主要因為這部分樓盤的消費群容量應該略大，另一個原因 是貴陽市民的城內居家理念和心理虛榮心；而當前花溪和小河的市場實際房價應該是大多數(shù)人能承受的。 （ 1）、通過貴陽市人均 GDP 分析房地產市場： 年份 指標 1998 1999 貴陽市人均 GDP 6785 7232 貴陽市人均可支配收入 5026 6082 以上為 2020 年人均 GDP 表 資料來源：《貴州省統(tǒng)計年鑒》 通過人均 GDP 測算房價 /收入，目前市場上通常的做法是如果一套 60平方米住宅的總價與這個城市家庭年收入之比大于 6，說明該城市房價不合理，同樣也說明住宅的消化能力較弱；測算前做如下設定： ① 在調研基礎上我們設定市中心區(qū)及附近的樓盤均價為 3200 元 /平方米（樂觀）；離市中心較遠或邊緣的城區(qū)樓盤均價（城鄉(xiāng)結合部）為 ： 2400元 /平方米（樂觀）；小河片區(qū)的樓盤均價為 1300元 /平方米（樂觀）；花溪片區(qū)的樓盤均價為 1400 元 /平方米（樂觀）； ② 設定 2020年人均可支配收入較 1999 年增長 10%，那么貴陽市 2020年的人均可支配收入就為：6082*（ 1+10%） =6690元，由于現(xiàn)在的核心家庭結構為 3 口之家，所以家庭年收入以人均可支配收入的 3 倍來計算為 20200 元。 （ 4）、樓盤類型及戶型的供給狀況： 2020 年 8 月 30 日前以貴陽市及其輻射區(qū)的在售樓盤中得142 棟單體樓為母本進行測算；其中多層有 43棟、小高層 78 棟、高層 21 棟；所占的比例分別為：%、 55%、 %。 配套服務篇： 從物業(yè)管理來看：貴陽市的樓盤已經開始把好的物業(yè)管理作為一個賣點，如在水一方引進了中海（深圳）物業(yè)管理；常青藤花園引進了深圳金地物業(yè)管理；鴻基都市花園引進了戴德梁行的物業(yè)管理等；其他的樓盤即便是發(fā)展商自己做物管，也會請好的公司來培訓，并引進現(xiàn)代科技進行智能化管理；這也充分體現(xiàn)人們對居住社區(qū)內有良好的物業(yè)管理之需求，此趨勢也 是開發(fā)商以市場需求為導向的表現(xiàn)。 ③有主題的園林設計還比較少；如中天花園小區(qū)的園林規(guī)劃反映貴州地方的民族風情和自然山水為基調，通過萎縮貴州著名風景區(qū)如風雨橋、侗家鼓等重塑極具貴州風情的建筑小品，在小區(qū)內形成移步換景的景觀格局，并運用小品、雕塑、等反映現(xiàn)代都市 氣息，形成傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的氛圍，“小橋流水人家”的居住景致盡現(xiàn)其中。目前貴陽市的園林規(guī)劃有以下特點： ①水景逐漸成為眾多樓盤的園林的景觀；因為水有靈性，而且有山有水的地方都被視為風水寶地，所以水景也逐漸成為消費者青睞的對象；目前貴陽市做得比較有特色的代表屬在水一方，它 是以水景為主的中式園林 ,有噴泉廣場、疊水瀑布泳池、旱地噴泉、依水而行的立體水景，可以看出它的水景不僅有觀賞性、而且還有使用性；而常青藤花園更是很好的 利用了地勢的特點，將水景園林從地勢高的地方一直延伸到地勢低的地方，而且水是循環(huán)使用的；它的水景有銀花疊水、房地產 E 網(wǎng) 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 荷唐月色 、臨波觀魚、怡心亭等。在意客戶需求為導向的市場經濟中，對于一定層次的客戶，這一點也是至關重要的?？偟膩碚f，貴陽的樓盤在社區(qū)文化和教育概念上提的較少一些，這一點中天花園做得比較好，其實社區(qū)文化不僅體現(xiàn)在于某某名校聯(lián)合辦學，更重要的是體現(xiàn)在從項目前期開始，開發(fā)商對客戶群體的定位，對園林、會所及配套設施的設計，在后期主要體現(xiàn)在物業(yè)管理及社區(qū)服務上，可以說這是開發(fā) 商在一個全過程的服務中所體現(xiàn)的，這需要開發(fā)商以客戶為核心、需要開發(fā)商的不斷積累和沉淀才能做到的，這一點也是麒龍溪園的機會所在。可以看出小河片區(qū)的主要賣點就是南明河以及后面的青山，在公共配套尤其是文化教育上還 需進一步改進。而市中心周邊的樓盤不僅賣地段而且還賣景觀，如嘉信華庭、天恒城市花園 ,天恒城市花園的園景觀采用了立體綠化，使綠化率達到 40%，這在市中心及周邊來說綠化率是比較高的，但與之所說的“至高至尚好風光，現(xiàn)代居家典范”還有一定的距離；而 嘉信華庭所謂的 30 層純景觀豪宅，也有些言過其詞，能看到貴師大的戶型景觀不錯，如果從豪宅的定位來說，這里并沒有標志身份和地位的資源；在戶型、園林、配套服務方面都沒有顯現(xiàn)其特殊性；而噴水池附近的眾廈佳苑除了具備地段優(yōu)勢之外，沒有園林、沒有會所、沒有主題，僅靠地段優(yōu)勢將樓盤價格炒到了 3490 元 /平方米；其附近的千禧苑地段優(yōu)勢與之相同，還有一個以鮮花為主題的園林，均價 3280 元 /平方米，在戶型上躍式占總戶數(shù)的 5%，小錯層占 2/3，這與其主題概念城市中心花園躍式華庭基本相符，同時也說明錯層、躍式逐漸成為貴陽人鐘愛的戶 型。 萬東花園 給您城市的、自然的、尊貴的的居住感受 錦繡家園 森林居家翡翠生活 ,一個鳥語比人聲更多的地方 貴陽市區(qū) 山水園 坐擁群翠風景、盡享云淡風清 在水一方 源源不斷的生活享受 天華大廈 黔靈公園旁都市人魂牽夢引的理想居家 鉆石 廣場 甲秀樓旁的豪宅 全林國際廣場 甲秀樓旁的豪宅 ,閃耀世紀的地標性物業(yè) 華城凱旋門 擁有成功、自然凱旋 宅吉碧苑 演繹生命、演繹品位、演繹綠色、演繹陽光 景騰堡 親近自然，坐擁繁華 千禧苑 城市中心花園躍式華庭 眾廈佳苑 無主題 天恒城市花園 居高至尚風光好 戶外閑庭景致多，現(xiàn)代居家的典范 嘉信華庭 30 層純景觀的至尊豪庭 新聯(lián)世紀華庭 貴陽首席智能化星級服務名庭 小河片區(qū) 興隆城市花園 一座山水型、園林型、智能型、科技型，融人本、環(huán)境、文化、科技、健康、為一體的法蘭西風情小鎮(zhèn)。由于貴州是山 區(qū)，可以利用的土地資源不多，所以貴陽城區(qū)的樓盤起價一般在 3000 多元 /m2，其戶型多為 3 房、 4 房，對于貴陽市的收入水平及消化能力來說，這個價位是比較高的，所以市中心區(qū)及附近的樓盤銷售周期一般都在 2 年多。出洞豁然開朗，百花爭妍，漫步濃陰花叢，泛舟碧波清流，令人心怡神爽 。陳毅元帥有詩云 “ 真山真水到處是，花溪布局更天然 ； 十里河灘明如鏡，幾步花圃幾農田 ” 3）、 南郊公園 位于市南郊 7公里處。花溪河水清澈碧綠，蜿蜒曲折。園內，黔靈山古樹濃蔭，黔靈湖碧波蕩漾、九曲徑蜿蜒曲折，七星池荷茂魚歡。 投資咨詢 ： 貴陽市外商投資服務中心，是經市政府批準設置的接待外商投資、提供咨詢服務的窗口。專任教師 萬人，在校學生 ，其中高等學校 萬人。 郵政 ： 貴陽是湘、桂、滇、川郵件轉運樞紐和省內各地郵運干線交匯點。境內公路通車里程 公里。 鐵路 ： 貴陽是西南地區(qū)重要的鐵路樞紐，黔桂、川黔、貴昆、湘黔鐵路干線交匯于此 （ 2020年貴陽汗碼頭工程全面動工） 貫通全省。 民航 ： 貴陽是國家一類口岸城市。 對外經貿 ： 貴陽列為內陸開放城市后，外商投資涌躍，截至 2020 年 6 月 止，累計批準外商投資企業(yè) 918 家、合同外資金額 、實際利用外 資 億美元，外資來源于 30 個國家和地區(qū)。 流通行業(yè) ： 貴陽是貴州省最大的消費品市場和商品流通集散地。 農業(yè) ： 現(xiàn)有農業(yè)人口 萬人，擁有耕地 萬公頃、草坡地 萬公頃、森林 頃。 房地產 E 網(wǎng) 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 工業(yè) ： 貴陽是貴州的重要工業(yè)基地，主要工業(yè)行業(yè)和產品在全國居于重要的地位。全市醫(yī)療機構 297 個（不含個體開業(yè)醫(yī)、廠礦醫(yī)務室等 1608個）；醫(yī)院床位 13549 張。完成銷售收入 9101 萬元，實現(xiàn)利稅 893 萬元，分別比 98 年增長 ％和 ％。 發(fā)展中的貴陽市文化事業(yè)： 貴陽是貴州省的文化中心，貴陽文化象高原上千姿百態(tài)、絢麗多姿的山巖一樣，獨具特色、異彩紛呈。強化 “ 山中有城、城中有山 ” 的城市特點。預測 2020年貴陽 市域城市化水平為 53％， 2020年市域城市化水平為 58％。 城區(qū)規(guī)劃范圍：東起龍洞堡，西至觀山，南起桐木嶺，東北至洛灣，西北至麥架，包括中心區(qū)和小河 ( 含 中 曹 甘 蔭 塘 ) 、 龍 洞 堡 、 二 戈 寨 、 三 橋 馬 王 廟 及 外 圍 白 云 、房地產 E 網(wǎng) 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 金陽、新添、花溪九片區(qū)組成，面積 。國家重點保護的動物有大鯢（娃娃魚）、白冠長尾雉、云豹、白鷴、獼猴、林麝、蘇門羚、穿山甲、鴛鴦等。豐富的水能與煤炭資源，有利于建設成水電與火電并舉的能源基地。 其中地表水３５億立方米， 地下水１１ .７９億立方米，地下水水質好，流量穩(wěn)定，具有較高的開發(fā)利用價值。 ★ 礦藏 ： 貴州中部地區(qū)是全國礦產資源最為富集的地區(qū)之一，貴陽則位于這個地區(qū)的中心，貴陽蘊藏有豐富的鋁、磷、煤、鐵、鎂、硅、重晶石、白云石、石灰石、大理石、高嶺土等多種礦產資源。Ｃ。Ｃ左右。 貴陽少數(shù)民族共有３７個，其中以布依族、苗族的人口為多，二者合計占少數(shù)民族人口總數(shù)的７７ .６５％。低緯度、高海拔、地形多樣是貴陽地理的顯著特征。１１ 180