【正文】 行 180 余班次。貴陽(yáng)至香港有直航包機(jī)飛行。 2020 年客運(yùn)發(fā)送量 萬(wàn)人次；貨物運(yùn)輸量 萬(wàn)噸，通航里程 萬(wàn)公里。 鐵路 ： 貴陽(yáng)是西南地區(qū)重要的鐵路樞紐，黔桂、川黔、貴昆、湘黔鐵路干線交匯于此 （ 2020年貴陽(yáng)汗碼頭工程全面動(dòng)工） 貫通全省。境內(nèi)的貴陽(yáng)站系一等客運(yùn)站，是進(jìn)出貴陽(yáng)的主要門戶，裝備有半自動(dòng)化調(diào)速系統(tǒng)的貴陽(yáng)南站編組站，是西南地區(qū)鐵路運(yùn)輸最大的編組站，日編排能力為 8000輛；貴陽(yáng)國(guó)際大型集裝箱貨場(chǎng)，已開辦到廣州、深圳等地的集裝箱專列運(yùn)輸，貴陽(yáng)貨運(yùn)口岸已正式開通，對(duì)外開放。 公路 ： 貴陽(yáng)不僅是全省公路交通運(yùn)輸?shù)闹行?，也是西南地區(qū)的交通運(yùn)輸樞紐。 2 321國(guó) 道交匯于此， 5 條干線輻射省內(nèi)各地，聯(lián)接相鄰省區(qū)。境內(nèi)公路通車?yán)锍? 公里。 2020 年全市客房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 運(yùn)量 15206 萬(wàn)人，貨運(yùn)量 2760 萬(wàn)噸。公路建設(shè)正向高等級(jí)發(fā)展，貴陽(yáng)至黃果樹，貴陽(yáng)至遵義 、 貴陽(yáng)至畢節(jié)、貴陽(yáng)至新寨 高 等級(jí)公路已投入使用；繼西南環(huán)線，東北環(huán)線竣工投入使用后，市區(qū)二環(huán)線、西北環(huán)線 等以基本投入使用 。 電信 ： 貴陽(yáng)是我國(guó)西南地區(qū)電信樞紐之一，也是全國(guó)微波通訊中轉(zhuǎn)樞紐之一。 郵政 ： 貴陽(yáng)是湘、桂、滇、川郵件轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐和省內(nèi)各地郵運(yùn)干線交匯點(diǎn)。 科技 ： 貴陽(yáng)聚集著門類眾多的科研機(jī)構(gòu)，實(shí)力雄厚的中國(guó)科學(xué)院地球化學(xué)研 究所設(shè)在貴陽(yáng)城區(qū)。全市現(xiàn)有科技活動(dòng)機(jī)構(gòu) 72 個(gè)，全市專業(yè)技術(shù)人員約 6萬(wàn)人，其中中級(jí)以上的專業(yè)技術(shù)人員 萬(wàn)人。 教育 ： 全市擁有各類學(xué)校 1691 所，其中高等學(xué)校 10 所、中等專業(yè)學(xué)校 41 所、普通中學(xué) 237 所，職業(yè)中學(xué) 48 所、普通小學(xué) 1355 所。專任教師 萬(wàn)人，在校學(xué)生 ，其中高等學(xué)校 萬(wàn)人。 勞務(wù) ： 全市勞動(dòng)力資源總數(shù)達(dá) 222 萬(wàn)人，其中鄉(xiāng)村勞動(dòng)力 105 萬(wàn)人。 法律服務(wù) ： 現(xiàn)有律師事務(wù)所 38 所、注冊(cè)執(zhí)業(yè)律師 426人；公證機(jī)關(guān) 12 處、公證員 60 人。業(yè)務(wù)范圍：受聘擔(dān)任常年法律顧問；承辦刑事辯護(hù)、民 事、經(jīng)濟(jì)案件；辦理非訴訟法律事務(wù)；提供法律咨詢服務(wù)和國(guó)內(nèi)、涉外公證服務(wù)等。 投資咨詢 ： 貴陽(yáng)市外商投資服務(wù)中心，是經(jīng)市政府批準(zhǔn)設(shè)置的接待外商投資、提供咨詢服務(wù)的窗口。 會(huì)計(jì)審計(jì) ： 全市現(xiàn)有會(huì)計(jì)師、審計(jì)師事務(wù)所共 14 家。 貴陽(yáng)市旅游概況：貴陽(yáng)旅游資源豐富，景點(diǎn)遍部貴陽(yáng)市各個(gè)區(qū)域；公園、湖谷、潭泉等數(shù)十處景點(diǎn)，每年均引致四方游人留戀忘返、贊不決口。 具有代表性的旅游景區(qū)有： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 1）、 位于市區(qū)西北面，距市中心僅 公里，占地 420 多公頃 的 黔靈公園 ，是國(guó)內(nèi)少有的城區(qū)大型公園。園內(nèi)，黔靈山古樹濃蔭，黔靈湖碧波蕩漾、九曲徑蜿蜒曲折，七星池荷茂魚歡。九曲徑上摩崖古跡甚多，其中清人趙德昌于咸豐十年（ 1860 年）所書 “ 虎 ” 字崖刻，高約 米，寬約 米，筆墨遒勁，引人注目。更令人叫絕的是，園內(nèi)生息繁衍 300余只野生獼猴，建有野生獼 猴觀賞園 ， 游人 在此可體驗(yàn)到令人捧腹的猴趣 。 2）、 位于市南郊 17公里處，建于 1940 年，占地 800 余畝，融真山真水，田園景色為一體 的 花溪公園 ，是貴州著名的旅游勝地?；ㄏ铀宄罕叹G，蜿蜒曲折。沿河兩岸，林木蔥籠，繁花似錦，樓臺(tái)亭閣，別墅小橋，掩映于綠樹濃蔭之中。園內(nèi)蛇山、龜山、麟山無(wú)不神似其名。登麟山之巔，公園美景盡收眼底。陳毅元帥有詩(shī)云 “ 真山真水到處是，花溪布局更天然 ； 十里河灘明如鏡，幾步花圃幾農(nóng)田 ” 3）、 南郊公園 位于市南郊 7公里處。這 里 是一個(gè)以溶洞景觀為主，以園林山水風(fēng)光為輔的城市近郊公園，建于 1966 年。園 內(nèi)有一鐘乳石溶洞，洞長(zhǎng) 587 米，蜿蜒曲折，洞內(nèi)石壁、鐘乳石呈乳白色，狀如一條白龍，以此而得名 “ 白龍洞 ” 。進(jìn)入洞內(nèi)但見石鐘欲墜，石幔若簾，石花怒放。出洞豁然開朗，百花爭(zhēng)妍，漫步濃陰花叢，泛舟碧波清流，令人心怡神爽 。 4）、除以上公園景觀外貴陽(yáng)市及周遍的旅游風(fēng)景資源還有森林公園、南郊公園、河濱公園、天河潭、百花湖、紅楓糊、息烽溫泉、香火巖峽谷、六廣河大峽谷、香紙溝、情人谷、南江大峽谷、貴陽(yáng)高爾夫度假中心、甲秀樓、陽(yáng)明祠、文昌閣、息烽集中營(yíng)舊址、翠微園、弘福寺、修文陽(yáng)明洞等一大批自然風(fēng)景勝地，風(fēng)景旅游資源豐富。 二：貴陽(yáng)市房地產(chǎn)概況及分析： 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給： 在國(guó)務(wù)院下令停止福利分房后的 1998 年底，貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回升，并出現(xiàn) 1999~2020年的火熱狀態(tài)，直到今年年初，市場(chǎng)才有所回落，處在一個(gè)調(diào)整階段，這些我們都可以從下面的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中看出： 表 11 1996－ 2020 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資情況 年 度 完成投資（萬(wàn)元） 施工面積（萬(wàn)平方米） 竣工面積（萬(wàn)平方米） （年） 合計(jì) 其中住宅 合計(jì) 其中住宅 合計(jì) 其中住宅 96 年 123931 61696 461． 4 223． 91 85． 99 65． 39 97 年 122044 54423 292． 85 180． 57 88． 5 68． 56 98 年 140375 72531 380． 65 236． 95 72． 8 60． 06 99 年 315416 223306 530． 63 404． 02 221． 59 195． 55 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 2020 年 322416 244212 541． 10 402． 30 167． 8 142． 6 合計(jì) 1255774 808593 3067． 3 5126． 63 865． 52 726． 91 圖 11 住宅的施 工、竣工面積曲線圖 從圖上我們可以看出 1996~1998 年住宅竣工面積持平， 1999 年、 2020 年有一個(gè)飛躍，住宅的供應(yīng)量增加了 2 倍；且這兩年的空置率僅為 15%，供需基本平衡。 但在這個(gè)過程中，由于市場(chǎng)發(fā)育不成熟，行業(yè)進(jìn)入的門檻低，其他行業(yè)也開始轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)，使得一些房?jī)r(jià)原本較低的居住片區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高的局面，如 2020 年的小河片區(qū)，將房?jī)r(jià)從以前的 800~900 元 /m2 一下炒到了 1000 多元 /m2，甚至有 1300~1600 元 /m2 的價(jià)格，所以小河片區(qū)已經(jīng)沒有以前的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。由于貴州是山 區(qū)，可以利用的土地資源不多，所以貴陽(yáng)城區(qū)的樓盤起價(jià)一般在 3000 多元 /m2，其戶型多為 3 房、 4 房，對(duì)于貴陽(yáng)市的收入水平及消化能力來說，這個(gè)價(jià)位是比較高的，所以市中心區(qū)及附近的樓盤銷售周期一般都在 2 年多。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中主題概念、建筑、園林規(guī)劃、配套服務(wù)、戶型等都被作為項(xiàng)目供給方面的主力點(diǎn)，通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)貴陽(yáng)樓市供給存在以下特征： 主題概念 主題概念往往最能體現(xiàn)一個(gè)樓盤的最大賣點(diǎn)，而在市場(chǎng)化程度不高的時(shí)候，有的發(fā)展商僅僅是炒作主題概念，有的發(fā)展商卻將主題概念挖掘得很深刻，做得也很到位。 表 13 貴陽(yáng)市在售樓盤的主題概念 樓盤名稱 主題概念 貴陽(yáng)市城郊結(jié)合部 中天花園 一個(gè)離塵不離城的綠色家園 ,創(chuàng)造一種全新的生活方式及名校概念 中天星園 開創(chuàng)貴陽(yáng)市住宅區(qū)主題是庭院設(shè)計(jì)的先河 ,創(chuàng)新高層面社區(qū)文化運(yùn)作模式 01002003004005006001996年 1997年 1998年 1999年 2020年住宅的施工面積( 萬(wàn)平米)住宅的竣工面積( 萬(wàn)平米)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 常青藤花園 共享式的人文社區(qū) 。 萬(wàn)東花園 給您城市的、自然的、尊貴的的居住感受 錦繡家園 森林居家翡翠生活 ,一個(gè)鳥語(yǔ)比人聲更多的地方 貴陽(yáng)市區(qū) 山水園 坐擁群翠風(fēng)景、盡享云淡風(fēng)清 在水一方 源源不斷的生活享受 天華大廈 黔靈公園旁都市人魂?duì)繅?mèng)引的理想居家 鉆石 廣場(chǎng) 甲秀樓旁的豪宅 全林國(guó)際廣場(chǎng) 甲秀樓旁的豪宅 ,閃耀世紀(jì)的地標(biāo)性物業(yè) 華城凱旋門 擁有成功、自然凱旋 宅吉碧苑 演繹生命、演繹品位、演繹綠色、演繹陽(yáng)光 景騰堡 親近自然，坐擁繁華 千禧苑 城市中心花園躍式華庭 眾廈佳苑 無(wú)主題 天恒城市花園 居高至尚風(fēng)光好 戶外閑庭景致多，現(xiàn)代居家的典范 嘉信華庭 30 層純景觀的至尊豪庭 新聯(lián)世紀(jì)華庭 貴陽(yáng)首席智能化星級(jí)服務(wù)名庭 小河片區(qū) 興隆城市花園 一座山水型、園林型、智能型、科技型，融人本、環(huán)境、文化、科技、健康、為一體的法蘭西風(fēng)情小鎮(zhèn)。 榕筑鮮花廣場(chǎng) 新世紀(jì)住宅運(yùn)動(dòng)的典范，一座真正的花園住宅； 香江花園 大型山水生態(tài)文化社區(qū) 盤江花園 沒有主題 漓江花園 無(wú)主題 中興苑 無(wú)主題 紫竹苑南苑 好環(huán)境、好便宜的好房子 奧運(yùn)花園 享受運(yùn)動(dòng)，擁有健康 花溪區(qū) 清華山莊 親山親水的香格里拉 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 茗桂花園 花溪首家全錯(cuò)層式住宅 華宇 云鼎居 連排別墅為 75 位成功人士獨(dú)身訂做 從以上樓盤的所炒作的主題概念我們可以看到： （ 1）、由于片區(qū)所處的自然及行政區(qū)域不同，樓盤所倡導(dǎo)的主題也不同； （ 2）、貴陽(yáng)市區(qū)在甲秀樓及黔靈公園附近的樓盤以 炒作山水為主；從環(huán)境來說他們既可以享受都市的繁華又可以享受寧山靜水；如天華大廈、在水一方、山水園；但僅有在水一方做得比較到位，它的園林以水景為主，不但有欣賞性、而且還有一定的使用功能；它的獨(dú)創(chuàng)獨(dú)立式主題會(huì)所，為家庭不同成員量身定做休閑娛樂活動(dòng)；在戶型上全部是躍式；這些都如他的主題所說會(huì)給人源源不觀斷的生活享受。而山水園和天華大廈雖然臨近自然山水，但客觀來說南明河的水如果不經(jīng)治理，應(yīng)該不算是一種景觀，只能是上風(fēng)上水，而自身的園林和配套服務(wù)都做得不是很好，山水園甚至沒有會(huì)所服務(wù)，樓盤定位又為貴陽(yáng)市最高價(jià)，實(shí)在是 物有所不值；而天華大廈的配套及不入流的戶型設(shè)計(jì)，與之所稱道的都市人魂遷夢(mèng)引得理想家園很不相稱。 （ 3）、市中心及周邊的樓盤以炒作地段為主；市中心的樓盤如全林國(guó)際廣場(chǎng)、鉆石廣場(chǎng)都以地標(biāo)性的物業(yè)自居，而全林國(guó)際廣場(chǎng)還有 6000平方米的空中花園，在市中心的物業(yè)中，它的配套和景觀都是做得不錯(cuò)的。而市中心周邊的樓盤不僅賣地段而且還賣景觀，如嘉信華庭、天恒城市花園 ,天恒城市花園的園景觀采用了立體綠化，使綠化率達(dá)到 40%，這在市中心及周邊來說綠化率是比較高的，但與之所說的“至高至尚好風(fēng)光，現(xiàn)代居家典范”還有一定的距離；而 嘉信華庭所謂的 30 層純景觀豪宅，也有些言過其詞，能看到貴師大的戶型景觀不錯(cuò)，如果從豪宅的定位來說，這里并沒有標(biāo)志身份和地位的資源；在戶型、園林、配套服務(wù)方面都沒有顯現(xiàn)其特殊性；而噴水池附近的眾廈佳苑除了具備地段優(yōu)勢(shì)之外，沒有園林、沒有會(huì)所、沒有主題，僅靠地段優(yōu)勢(shì)將樓盤價(jià)格炒到了 3490 元 /平方米；其附近的千禧苑地段優(yōu)勢(shì)與之相同，還有一個(gè)以鮮花為主題的園林，均價(jià) 3280 元 /平方米，在戶型上躍式占總戶數(shù)的 5%，小錯(cuò)層占 2/3，這與其主題概念城市中心花園躍式華庭基本相符，同時(shí)也說明錯(cuò)層、躍式逐漸成為貴陽(yáng)人鐘愛的戶 型。 （ 4）、離城市中心較遠(yuǎn)的的市區(qū)或城郊結(jié)合的地方，多以綠色、生態(tài)、環(huán)保、文化教育為主題；在這一點(diǎn)上中天花園、常青藤花園根據(jù)城郊結(jié)合的區(qū)位特點(diǎn)，以及城里人向往自然的心理傾向，首先提出了綠色家園的概念，從環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、配套上都做到了，并且與名校聯(lián)合辦學(xué)，排除了人們對(duì)城郊接合部教育跟不上的心理顧忌；而錦繡家園所謂的森林居家以及一個(gè)鳥語(yǔ)比人聲更多的地方，其實(shí)是避重就輕了，錦繡家園緊鄰貴陽(yáng)鋼廠，污染嚴(yán)重，后面較遠(yuǎn)的地方才是森林公園，所以并不是真正的生態(tài)家園，而生態(tài)的概念不僅表現(xiàn)在有沒有綠色，更表現(xiàn)在社區(qū)的低房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 污染 、建材的環(huán)保、水質(zhì)的優(yōu)劣等，從某種意義上來說只是一種概念的炒作；萬(wàn)東花園所說的城市的、自然的、尊貴的感受，在尊貴這一點(diǎn)體現(xiàn)的并不明顯； 而中天星園并沒有以生態(tài)、環(huán)保作為主題概念，因?yàn)樗才R近貴陽(yáng)鋼廠，污染較為嚴(yán)重，但他也沒有脫離所謂的生態(tài)、環(huán)保，只是換了一種方式以主題式園林設(shè)計(jì)為買點(diǎn)，使得其處于城市邊緣的住宅能賣到了一個(gè)好價(jià)，但他創(chuàng)造的高層面的文化運(yùn)作模式就要從后期的服務(wù)來看了。 （ 5）、而小河片區(qū)的樓盤多以山水、文化為炒作點(diǎn)；在小河近兩年涌起的樓盤中，興隆城市花園做得是比較到位的，從整體規(guī)劃、建筑外觀、西 洋風(fēng)情的戶型、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、小區(qū)配套及服務(wù)來看，與其主題定位比較相符的，但所謂的法國(guó)風(fēng)情在人文方面還需進(jìn)一步挖掘。而榕筑鮮花廣場(chǎng)的鮮花卻只有部分戶型才能看得見，因?yàn)楸容^好的戶型只分布在鮮花廣場(chǎng)的周邊，其他的組團(tuán)只做部分綠化，這樣會(huì)使整個(gè)社區(qū)業(yè)主的層次拉得太開，給物業(yè)管理和售后服務(wù)帶來一些難度，例如社區(qū)活動(dòng)的品質(zhì)；而香江花園定位的是大型山水生態(tài)文化社區(qū)，山水生態(tài)暫且可以從周邊環(huán)境看出，但文化除了小區(qū)內(nèi)的圖書室之外，無(wú)從談起?？梢钥闯鲂『悠瑓^(qū)的主要賣點(diǎn)就是南明河以及后面的青山，在公共配套尤其是文化教育上還 需進(jìn)一步改進(jìn)。 （ 6）、花溪片區(qū)的樓盤多以山水、生態(tài)為賣點(diǎn)；花溪目前推出的樓盤中，清華山莊就在花溪公園附近，定位為親山親水的香格里拉，以花溪的景致來說親山親水到是真；而臨近貴州大學(xué)和花溪