【正文】 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 麒龍溪園策劃報(bào)告 (改稿 ).doc * 貴陽(yáng)市麒龍溪園 綠怡居 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷(xiāo) 策 劃 報(bào) 告 金地（集團(tuán)）置業(yè)公司 2020 年 10 月 8 日 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 目錄 第一部分：貴陽(yáng)概況及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、貴陽(yáng)市概述 二、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)概況及分析 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況及分析 貴陽(yáng)市幾大住宅區(qū)域市場(chǎng)綜合素質(zhì)分析 三、花溪概況 花溪區(qū)概述 花溪區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 四、貴陽(yáng)市在售樓盤(pán)分析 貴陽(yáng)市在售樓盤(pán)調(diào)研 在售重點(diǎn)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)分析 第二部分：麒龍溪 園項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目現(xiàn)狀 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 三、項(xiàng)目與其它重點(diǎn)樓盤(pán)的比較 第三部分：麒龍溪園項(xiàng)目定位 一、形象定位 二、價(jià)格定位 三、客戶定位 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 第四部分：營(yíng)銷(xiāo)策略 一、開(kāi)售時(shí)機(jī)： 二、售前準(zhǔn)備 售樓處 樣板房 ⅰ、樣板房設(shè)置主要考慮因素 ⅱ、樣板房設(shè)計(jì)制作要求 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的規(guī)劃與運(yùn)用 銷(xiāo)售資料的采用及制作 整體包裝策略設(shè)定 導(dǎo)視系統(tǒng) ⅰ、外墻與圍板 ⅱ、戶外廣告 ⅲ、指示牌 三、產(chǎn)品的替代競(jìng)爭(zhēng) 四、項(xiàng)目后期的延續(xù)性建議 五、戶型設(shè)計(jì)注重整體均好性與景觀優(yōu)越性 六、施工進(jìn)度及管理建議 七、關(guān)于物業(yè)管理 第五部分：宣傳方案 一、媒體 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 二、媒體組合 三、廣告的訴求點(diǎn)、表現(xiàn)方式及廣告語(yǔ) 訴求點(diǎn) 表現(xiàn)形式 廣告語(yǔ) 四、廣告投放策略 五、廣告預(yù)算及分配 六、效果評(píng)估 七、廣告的整體實(shí)施計(jì)劃 第六部分：項(xiàng)目整體推廣方案 一、入市策略 二、階段銷(xiāo)售工作安排 三、控盤(pán)策略 四、促銷(xiāo)策略 促銷(xiāo)策劃步驟及內(nèi)容 促銷(xiāo)手法 五、公關(guān)策略 六、尾盤(pán)應(yīng)對(duì)策略 尾盤(pán)的原因 項(xiàng)目圍盤(pán) 預(yù)測(cè) 尾盤(pán)的銷(xiāo)售 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 第一部分：貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 一、貴陽(yáng)市概況 基本概況： ★ 名稱(chēng)來(lái)源： 中國(guó)古代以山北為陰，山南為陽(yáng)。 “ 貴陽(yáng) ” 因城區(qū)位于境內(nèi)貴山之南而得名。古代貴陽(yáng)盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹命名，因 “ 竹 ” 與 “ 筑 ” 諧音，故貴陽(yáng)簡(jiǎn)稱(chēng) “ 筑 ” 。 貴陽(yáng)市由于環(huán)山依水、林樹(shù)成蔭，故又名“林城”。 貴陽(yáng)屬亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候。夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，陽(yáng)光充足，雨水充沛?？諝獠桓稍?，四季無(wú)風(fēng)沙，年平均氣溫在 度左右 。 其中，最熱的七月下旬平均氣溫為 24 攝氏度 。最冷的一月上旬 ,平均氣溫是 攝氏度。宜人的氣候是貴陽(yáng)的驕傲 ,博得了 “ 上有天堂 ,下有蘇杭 ,氣候宜人數(shù)貴陽(yáng) ” 之譽(yù)。 ★ 地理位置 ： 貴陽(yáng)市位于中國(guó)西南云貴高原東部，是貴州省省會(huì)。全省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。地處東經(jīng)１０６ 186。０７ 180。－－１０７ 186。１７ 180。，北緯２６ 186。１１ 180。－－２７ 186。２２ 180。全市總面積８０３４平方公里，最高海拔為１７６２米，最低海拔為５０６米，市中心平均海拔為１０００米。低緯度、高海拔、地形多樣是貴陽(yáng)地理的顯著特征。 ★ 人口民族 ： １９９８年末，全市總?cè)丝冢常保?.７２萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口１４２ .１１萬(wàn)人，占總?cè)丝诘模矗担?。貴陽(yáng)是一個(gè)以漢族為主 的多民族聚居的城市。據(jù)１９９８年統(tǒng)計(jì)，漢族人口占總?cè)丝诘模福?.６％，少數(shù)民族人口占１３ .４％ 。 貴陽(yáng)少數(shù)民族共有３７個(gè)，其中以布依族、苗族的人口為多，二者合計(jì)占少數(shù)民族人口總數(shù)的７７ .６５％。 ★ 宜人氣候 ； 貴陽(yáng)屬亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候。夏無(wú)酷署，冬無(wú)嚴(yán)寒，陽(yáng)光充足，雨水充沛。空氣不干燥，四季無(wú)風(fēng)沙，年平均氣溫在１５ .３ 186。Ｃ左右。其中，最熱的七月下旬，平均氣溫為２４ 186。Ｃ 。最冷的一月上旬，平均氣溫是４．６ 186。Ｃ。宜人的氣候是貴陽(yáng)的驕傲，博得了 “ 上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數(shù)貴陽(yáng) ” 之譽(yù)。 ★ 市花市樹(shù) ： １９８７年貴 陽(yáng)市確定的市花為：蘭花、紫薇。市樹(shù)為：樟樹(shù)、竹子。 ★ 礦藏 ： 貴州中部地區(qū)是全國(guó)礦產(chǎn)資源最為富集的地區(qū)之一，貴陽(yáng)則位于這個(gè)地區(qū)的中心，貴陽(yáng)蘊(yùn)藏有豐富的鋁、磷、煤、鐵、鎂、硅、重晶石、白云石、石灰石、大理石、高嶺土等多種礦產(chǎn)資源。其中鋁土礦保有儲(chǔ)量３ .３億噸，占全國(guó)的五分之一；磷礦４ .２８億噸，是全國(guó)的三大基房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 地之一，貴陽(yáng)的礦產(chǎn)資源具有儲(chǔ)量大、品位高、礦點(diǎn)集中、交通方便、易于開(kāi)采等特點(diǎn)。 ★ 能源 ： 貴陽(yáng)能源資源充足。境內(nèi)有大小河流９８條，水資源總量為４６ .７９億立方米。 其中地表水３５億立方米， 地下水１１ .７９億立方米，地下水水質(zhì)好，流量穩(wěn)定，具有較高的開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。全市水能資源理論儲(chǔ)藏量為１１９萬(wàn)千瓦，可開(kāi)發(fā)量為９０萬(wàn)千瓦，水電站裝機(jī)容量近１００萬(wàn)千瓦，是全國(guó)十大水電基地之一。 貴陽(yáng)煤炭?jī)?chǔ)量為８３億噸，具有品種多、埋藏淺、易開(kāi)發(fā)等特點(diǎn)。１９９８年發(fā)電量為１００億千瓦時(shí)。豐富的水能與煤炭資源，有利于建設(shè)成水電與火電并舉的能源基地。 ★ 生物 ： 貴陽(yáng)地處亞熱帶常綠闊葉林帶，溫和濕潤(rùn)的氣候使貴陽(yáng)擁有種類(lèi)繁多的生物資源。全市有維管束植物１７７屬１３００余種。國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的植物有香果樹(shù)、鵝掌楸、樂(lè)東擬單性本蘭、青檀、 青錢(qián)柳、銀杏、杜仲、天麻、厚樸等。國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的動(dòng)物有大鯢（娃娃魚(yú)）、白冠長(zhǎng)尾雉、云豹、白鷴、獼猴、林麝、蘇門(mén)羚、穿山甲、鴛鴦等。 城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)： 貴陽(yáng)市是貴州省省會(huì)，我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一。貴陽(yáng)市的城市建設(shè)與發(fā)展堅(jiān)持人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市功能，到 2020年，政府?dāng)M將貴陽(yáng)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會(huì)文明、城市布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、交通便捷的現(xiàn)代化城市，同時(shí)力爭(zhēng)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科技綜合實(shí)力達(dá)到全國(guó)省會(huì)城市中等水平。 規(guī)劃范圍：城市規(guī)劃區(qū)范圍：原貴陽(yáng)市區(qū) 2403kM2 的所有行政區(qū)域以及紅楓湖鎮(zhèn)、百花湖鄉(xiāng)、修文城關(guān)鎮(zhèn)、扎佐鎮(zhèn)行政區(qū)域，總面積 3121KM2。 城區(qū)規(guī)劃范圍：東起龍洞堡，西至觀山，南起桐木嶺，東北至洛灣，西北至麥架，包括中心區(qū)和小河 ( 含 中 曹 甘 蔭 塘 ) 、 龍 洞 堡 、 二 戈 寨 、 三 橋 馬 王 廟 及 外 圍 白 云 、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 金陽(yáng)、新添、花溪九片區(qū)組成，面積 。 城鎮(zhèn)體系：市域范圍內(nèi)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)空間布局，以城區(qū)為核心， “ 一縱二橫三環(huán) ” 市域交通網(wǎng)絡(luò)為骨架，沿貴黃、貴遵高等級(jí)公路的城鎮(zhèn)密集帶為城市的主要發(fā)展走廊，形成“┫”形的軸線城鎮(zhèn)群 空間地域結(jié)構(gòu)。到 2020年形成心城市 (貴陽(yáng)地區(qū) )—— 衛(wèi)星城 (清鎮(zhèn)、扎佐、修文 )—— 縣城及中心鎮(zhèn) (息烽、開(kāi)陽(yáng)、占街等 7座城鎮(zhèn) )—— 一般鎮(zhèn) (龍崗、東風(fēng)等 28 座城鎮(zhèn) )組成的層次分明、規(guī)模適當(dāng)、功能合理的市域城鎮(zhèn)體系。 名 稱(chēng) 鄉(xiāng) 民族鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 街道辦事處 居民委員會(huì) 村民委員會(huì) 貴陽(yáng)市 54 19 29 31 690 1291 南明區(qū) 2 12 241 11 云巖區(qū) 1 15 227 13 花溪區(qū) 11 7 5 57 182 烏當(dāng)區(qū) 7 2 6 38 119 白云區(qū) 5 2 4 41 56 清鎮(zhèn)市 6 3 4 43 299 修文縣 6 1 4 12 217 息烽縣 6 1 4 9 161 開(kāi)陽(yáng)縣 10 3 6 22 233 城市化目標(biāo)：采用時(shí)間序列預(yù)測(cè)模型預(yù)測(cè)貴陽(yáng)市域城市化水平，即通過(guò)對(duì)某地域總?cè)丝诤统鞘腥丝诘念A(yù)測(cè)，求出未來(lái)某一年份的城市化水平。預(yù)測(cè) 2020年貴陽(yáng) 市域城市化水平為 53％， 2020年市域城市化水平為 58％。 城區(qū)總體布局： 2020年，城區(qū)形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成 “ 眾星捧月 ” 的空間布局形態(tài)。片區(qū)之間以綠色空間相隔離，通過(guò)交通干線相連接，呈組團(tuán)式格局。強(qiáng)化 “ 山中有城、城中有山 ” 的城市特點(diǎn)。形成每個(gè)片區(qū)都有完善的配套服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃將與城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。調(diào)整城市建設(shè)用地布局，控制中心區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，建設(shè)金陽(yáng)新區(qū)，通過(guò)新區(qū)開(kāi)發(fā)促進(jìn)中心區(qū)改造，中心區(qū)改 造推動(dòng)新區(qū)開(kāi)發(fā)，使人口和產(chǎn)業(yè)達(dá)到合理布局。 隨著城市新區(qū) 金陽(yáng)片區(qū)建設(shè)力度的不斷加強(qiáng)和各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，未來(lái)城區(qū)將形成以中心區(qū)和金陽(yáng)片區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為城市次中心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)，各片區(qū)之間以綠色空間相隔離，保持并發(fā)展了組團(tuán)式格局，“山中有城，城中有山”的城市特點(diǎn)日顯突出。 發(fā)展中的貴陽(yáng)市文化事業(yè)： 貴陽(yáng)是貴州省的文化中心，貴陽(yáng)文化象高原上千姿百態(tài)、絢麗多姿的山巖一樣，獨(dú)具特色、異彩紛呈。 貴陽(yáng)市體育事業(yè)概況： 沫浴著 改革春風(fēng)的貴陽(yáng)體壇 ,在黨的 十一屆三中全會(huì)精神指導(dǎo)下 ,在市委 `市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下 ,認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)體育法》，全面實(shí)施《全民健身計(jì)劃綱要》、《奧運(yùn)爭(zhēng)光計(jì)劃》，在增強(qiáng)人民體質(zhì)和發(fā)展體育運(yùn)動(dòng)方面都取得了可喜的成就。 社會(huì)福利事業(yè)蓬勃發(fā)展 ： （ １ ） 、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)已初具規(guī)模，逐步形成國(guó)家、集體、個(gè)人辦福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的格局。 （ ２ ） 、福利生產(chǎn)有所發(fā)展 ， 到 2020 年 6 月底 ，全市共有福利企業(yè) 48 個(gè)，安置殘疾人 483 人。完成銷(xiāo)售收入 9101 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利稅 893 萬(wàn)元，分別比 98 年增長(zhǎng) ％和 ％。 （ 3） 、社區(qū)服務(wù)不斷發(fā)展 ， 社 區(qū)服務(wù)項(xiàng)目涵蓋家政、托幼、商場(chǎng)、民辦學(xué)校、衛(wèi)生、保健等 19個(gè) 第 三產(chǎn)門(mén)類(lèi)。 （ ４ ） 、福利彩票已成為社會(huì)福利事業(yè)重要的資金渠道。 （ 5）、醫(yī)療服務(wù)齊備： 貴陽(yáng)市衛(wèi)生局下屬 15 個(gè)醫(yī)療衛(wèi)生單位 ,其中 :綜合醫(yī)院 5 所 ,專(zhuān)科醫(yī)院３所，８所醫(yī)院均建立了不同的特色專(zhuān)科。全市醫(yī)療機(jī)構(gòu) 297 個(gè)（不含個(gè)體開(kāi)業(yè)醫(yī)、廠礦醫(yī)務(wù)室等 1608個(gè)）；醫(yī)院床位 13549 張。 （ 6）、貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易概況： 貴陽(yáng)是一座內(nèi)陸高原山城 ,歷史上 ,交通不便 ,信息不靈 ,經(jīng)濟(jì)落后 ,對(duì)外交往甚少 ,鮮為人知 .經(jīng)過(guò)幾十年的建設(shè) ,特別是改革開(kāi)放以來(lái)的發(fā)展 ,貴陽(yáng)的面貌發(fā)生 了深刻的變化 ,成為一座新興的工業(yè)城市 ,1998年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ,其中第一產(chǎn)業(yè)占 %。第二產(chǎn)業(yè)占 %。第三產(chǎn)業(yè) %,出現(xiàn)了各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 工業(yè) ： 貴陽(yáng)是貴州的重要工業(yè)基地，主要工業(yè)行業(yè)和產(chǎn)品在全國(guó)居于重要的地位。是全國(guó)最大的鋁工業(yè)生產(chǎn)基地 ,全國(guó)的三大磷化工生產(chǎn)基地之一，全國(guó)三大精密光學(xué)儀器生產(chǎn)基地之一，全國(guó)五大電工儀器儀表生產(chǎn)基地之一，是全國(guó)釬鋼、磨具、卷煙、輪胎、汽車(chē)配件，精密數(shù)控軋輥磨床和導(dǎo)軌磨床、中成藥的重點(diǎn)生產(chǎn)基地。國(guó)家投資興建了一批大中型企業(yè)，經(jīng)過(guò)近五十 年的發(fā)展壯大，已成為貴陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)支柱，形成了以依托本省資源和技術(shù)優(yōu)勢(shì)為特點(diǎn)，以冶金、化工、機(jī)械、電子、食品、建材、輕紡、醫(yī)藥為主體， 14個(gè)工業(yè)部門(mén)， 65個(gè)門(mén)類(lèi)的綜合性工業(yè)體系。 2020 年，全市工業(yè)總產(chǎn)值完成 ？ 億元，擁有職工 ？ 萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)工商稅收 ？ 億元。 農(nóng)業(yè) ： 現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，擁有耕地 萬(wàn)公頃、草坡地 萬(wàn)公頃、森林 頃。 1998 年全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元。蔬菜總產(chǎn)量 萬(wàn)噸、肉類(lèi)總產(chǎn)量 。 建筑業(yè) ； 建筑隊(duì)伍實(shí)力較強(qiáng)，市區(qū)現(xiàn)有建筑 企業(yè) 183 家，職工 萬(wàn)人，擁有固定資產(chǎn) 13 億元。 流通行業(yè) ： 貴陽(yáng)是貴州省最大的消費(fèi)品市場(chǎng)和商品流通集散地。 2020 年全市從業(yè)人員 38 萬(wàn)人。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，市內(nèi)商業(yè)設(shè)施齊全，功能完善，網(wǎng)點(diǎn)遍布全市；以百貨店、超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等為主。全市個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，形成了以公有制和多種經(jīng)濟(jì)成份共生繁榮、全方位開(kāi)放的流通格局。 對(duì)外經(jīng)貿(mào) ： 貴陽(yáng)列為內(nèi)陸開(kāi)放城市后，外商投資涌躍，截至 2020 年 6 月 止，累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè) 918 家、合同外資金額 、實(shí)際利用外 資 億美元，外資來(lái)源于 30 個(gè)國(guó)家和地區(qū)。對(duì)外貿(mào)易也有新的發(fā)展， 2020 年 6 月止 據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，貴陽(yáng)外貿(mào)口岸進(jìn)出口總額 億美元。 金融業(yè) ： 貴陽(yáng)是全省金融中心，形成了以人民銀行為核心，各商業(yè)銀行為主體，信托投資公司、證券公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)并存的金融體系。中國(guó)人民保險(xiǎn)公司，太平洋保險(xiǎn)公司等各保險(xiǎn)公司可辦理各類(lèi)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。 民航 ： 貴陽(yáng)是國(guó)家一類(lèi)口岸城市。４ D 級(jí)龍洞堡機(jī)場(chǎng)已于 1997年通航，現(xiàn)有 10 余家航空公司營(yíng)運(yùn)通往全國(guó) 30 多個(gè)城市的航線，每周飛