【正文】 中國最大管理資源中心 目 錄 第一章 總論 / 立足 ?????????????????????????????? (4) 第一部份 項(xiàng)目整體策劃構(gòu)想 ?????????????????????????????? (4) 第二部份 漳州市房地產(chǎn)市場分析 ????????????????????????? (5) 一 、 漳 州 土 地 市 場 狀況 ????????????????????????????? (5) 二、 2020 年 上 半 年 漳 州 市 房 地 產(chǎn) 市 場 運(yùn) 行 形 勢 分析 ??????????????????? (7) 三 、 漳 州 房 地 產(chǎn) 市 場 價 值 分析 ??????? ????????????????????(9) 第三 部份 項(xiàng) 目 分 中國最大管理資源中心 析 ?????????????????????????????? (14) 一 、項(xiàng)目概況 ????????????????????????????????? (14) 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 ? ?????????????????????????????? (14) 三、 項(xiàng)目競爭分析 ??????????????????????????????? (16) 第二章 定位 / 緣起 ?????????????????????????????? (19) 一、定 位建議 ????????????????????????????????? (19) 二、定位理念 ????????????????????????????????? (19) 第三章 客戶 / 指向 ??????????????????????????????? (23) 中國最大管理資源中心 一 、 目 標(biāo) 客 戶 群 需 求 分析 ????????????????????????????? (23) 二 、 目 標(biāo) 客 戶 群 特 征 分析 ????????????????????????????? (24) 第四章 塑造 / 厚積 ????????????????????? ?????????? (25) 一、項(xiàng)目形象 ?????????????????????????????????? (25) 二、形象切入 ?????????????????????????????????? (26) 三、創(chuàng)意概念 ?????????????????????????????????? (27) 四 、 其 他 支 持 廣 告語 ??????????????????????????????? (27) 第五章 計劃 / 博發(fā) ?????????????????????????? 中國最大管理資源中心 ????? (28) 一、根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度及當(dāng)前 市 場 的 研 究 分 析 制 定 策略 ?????????????????? (28) 二、 營銷推廣計劃 ????????????????????????????????? (29) 三、 各 階 段 的 廣 告 推 廣 計劃 ????????????????????????????? (30) 第六章 價值 / 售價 ???????????????????????????????? (41) （ 一 ） 項(xiàng) 目 價 格 定 位 原 則 提要 ???????????????????????????? (41) （ 二 ） 項(xiàng) 目 價 格 定 位 目 標(biāo) 提要 ???????????????????? ???????? (41) （ 三 ） 價 格 定 位 策略 ???????????????????????????????? (41) （ 四 ） 項(xiàng) 目 總 體 均 價 定 位 參 考 建議 ??????????????????????????? 中國最大管理資源中心 (42) （ 五 ） 項(xiàng) 目 價 差 定 位 參 考 建議 ????????????????????????????? (42) （ 六 ） 價 格 策 略 應(yīng) 用 的 時段 ?????????????????????????????? (44) （ 七 ） 市 場 變 化 的 應(yīng) 對 措施 ?????????????????????????????? (44) 第一章 總論 /立足 第一部份：項(xiàng)目整體策劃構(gòu)想 該項(xiàng)目位于 位于老薌城區(qū)北側(cè)漳響路中段，新老市區(qū)交匯處。北鄰漳響路，南臨勝利東路，東隔元光南路，西望廣電中心及人民廣場 。 目前項(xiàng)目正處于啟動階段，將經(jīng)歷一個較長的開發(fā)和銷售周期，可以預(yù)測，在項(xiàng)目的開發(fā)和銷售期間必定會出現(xiàn)諸如其他樓盤的競爭，資金走勢，政策變化和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展變動等外部影響因素。 要保證項(xiàng)目良性的開發(fā)、銷售狀態(tài)，樹立樓盤在 漳州 市民心目中的可親形象，經(jīng)歷 中國最大管理資源中心 未來市場動蕩考驗(yàn)，避免無的放矢的損失，就應(yīng)為本項(xiàng)目注入獨(dú)特鮮明的市場開發(fā)概念，放大項(xiàng)目個性，樹立起“ 綠佳園 ”品牌價值體系，以特色附加價值體現(xiàn)項(xiàng)目的本源價值，賦予項(xiàng)目更為豐富的文化內(nèi)涵和人文色彩，從而在激烈的樓市競爭和不斷變化的市場中脫穎而出，才能引導(dǎo)市場，創(chuàng)造出著名項(xiàng)目品牌。 項(xiàng)目將經(jīng)歷較長的開發(fā)周期，項(xiàng)目的 營銷推廣 必須具有超前意識，須具有極強(qiáng)的可延續(xù)性，若沒有前衛(wèi)的意識作支撐則會輕易的被市場更新?lián)Q代所淘汰，同時，本案要樹立一個差異化的形象，與 漳州 市其它樓盤拉開距離，給自己一個鮮明突顯的定位，獨(dú)特的外型及氣質(zhì)，配合項(xiàng)目開發(fā)時段，進(jìn)行拿捏到位的市場推廣與廣告宣傳，從而塑造鮮明的項(xiàng)目品牌形象。 第二部份： 漳州市房地產(chǎn)市場分析 一 、 漳州土地市場狀況 （一） 、土地供應(yīng)情況： 自 2020 年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機(jī)制以后，經(jīng)營性用地全部實(shí)行了公開招標(biāo)掛牌拍賣出讓， 2020 年～ 2020 年 上半年 ，漳州市國土資源局圍繞漳州市委、市政府確立的“ 建設(shè)新區(qū)、開發(fā)沿江、改善舊城 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對市區(qū)土地實(shí)行了壟斷經(jīng)營和公開招拍掛出讓。截止到現(xiàn)在，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地 49 宗，總面積 近4000 畝，成交總金額 億元。 ◎ 06 年漳州 土地供應(yīng)情況 在 2020 年漳州市區(qū)推出的國有土地出讓的公告中，總共 17 個 地塊中，有 7 個地塊屬于拍賣， 10 個地塊屬于掛牌出讓。而在地塊的分布上，有 9 個地塊位于東部新區(qū)， 6個地塊位于金峰新區(qū)。 ◎ 07 年上半年 土地供應(yīng)情況 中國最大管理資源中心 上半年，漳州市國土資源局公開出讓國有土地使用權(quán)拍賣會如期舉行，此次拍賣的2020G0 2020G0 2020G03 三個地塊。土地面積 37 畝，成交金額 億元。 （二） 、漳州土地市場呈現(xiàn)以下特征： 土地需求先冷后熱 2020 年是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從這一年開始，全市商品房住宅價格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大， 2020 年到 2020 年 上半年 四年 累計漲幅突破 70%。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場對土地的需求也日漸旺盛。 2020 年到 2020 年兩年間，漳州市國土局共組織了 9 批次土地的掛牌拍賣，成交率僅為 51%，土地需求明顯不足。 2020 年，土地需求市場明顯升溫，全年出讓房地產(chǎn)用地 8 宗，全部超過底價成交。 2020 年 3 月份，漳州第一次國有土地公開出讓中有 4 宗土地競價異?；鸨?，土地成交價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出預(yù)期的拍賣底價。 自 2020 年開始，漳州每年必有多次國有土地出讓，而基本上都是以 100%成交率完成出讓竟拍。 土地供應(yīng)前松后緊 2020～ 2020 年供地總量達(dá) 2658 畝，占近 六 年供地總量的 67%； 2020～ 2020 年，供地總量僅 畝，占近 六 年供地總量的 18%； 2020～ 2020 年供地總量 僅 614 畝 ， 占近六 年供地總量的 15%。 外地開發(fā)商搶灘漳州 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年～ 2020 年，市區(qū)共出讓了 49 宗地，賣了 近 4000 畝，其中有 38 宗被 23 家外地開發(fā)商競買走。如 榮昌 地產(chǎn) 、桂溪 地產(chǎn) 、 廈門特房、廈門金賓士、廈門信達(dá)、香港寰宇、香港毅達(dá)和香港信和等房地產(chǎn)公司。 開發(fā)商土地儲備量加大 到目前階段，漳州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，通過政府招拍掛進(jìn)行出讓的土地共有 3000 多畝，但由于土地出讓缺乏經(jīng)驗(yàn)，前期供地節(jié)奏偏快，出讓宗地面積偏大，截至目前仍有部分土地尚未開發(fā)利用。 （三）、 土地供應(yīng)預(yù)測 漳州未來土地供應(yīng)將以城市發(fā)展為導(dǎo)向，一方面調(diào)控供應(yīng)總量，另一方面是加大舊城改造力度，同時扶持新區(qū)建設(shè)。根據(jù)漳州未來幾年的工作重點(diǎn) —— 龍文區(qū)將重點(diǎn)打造 中國最大管理資源中心 平方公里的市行政中心，把城市整體向東推進(jìn)；薌城區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。 可以預(yù)測今后幾年供地的重點(diǎn)是： 西部 ——— 開發(fā)金峰大街兩側(cè)土地和瑞京片區(qū)舊村改造； 南部 ——— 主要指九龍 江兩側(cè)的舊城改造，既包括目前的江濱板塊以及南山片區(qū)1400 多畝的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目用地開發(fā)； 北部 ——— 結(jié)合漳華路建設(shè)，繼續(xù)啟動其兩側(cè)土地的開發(fā)，重點(diǎn)是南坑倉庫群及二燃片區(qū)的土地。 總之，今后幾年，增量土地的供應(yīng)會有所節(jié)制，存量土地的盤活會更多。 二、 2020 年上半年漳州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行形勢分析 （ 一 ） 、上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 單位：億元 萬平方米 主要指標(biāo) 開發(fā)投資 施工面積 新開工面積 竣工面積 土地購置費(fèi) 1－ 6 月份 同比 ％ ％ ％ ％ ％ 商品住宅 / 其中： 90 平方米 以下商品住宅 / 所占比例 ％ ％ ％ ％ / 開發(fā)投資、施工、新開工、竣工面積繼續(xù)快速增長的主要原因：一是市場需求較為旺盛，房價上漲較快，銷售見旺，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工、施工、竣工加快；二是漳州在海峽西岸和閩南的地理區(qū)位優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，隨著高速公路的完善，中心城區(qū) 、招商局開發(fā)區(qū)、龍海、長泰成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的新熱點(diǎn)；三是工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，漳州社會經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展。 市區(qū)江濱路東段拓通啟用，使江濱板塊的開發(fā)成為市區(qū)開發(fā)投資的新熱點(diǎn)。江濱板塊、金峰板塊、新區(qū)板塊將成為市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主戰(zhàn)場。招商局開發(fā)區(qū)由于接受 中國最大管理資源中心 廈門幅射 ,目前 ,已有 7家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在區(qū)內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，建筑面積達(dá) ，且前景十分看好。 （ 二 ） 、上半年房地產(chǎn)市場（新建商品房）供給和需求情況 單位：萬平方米 萬元 批準(zhǔn)預(yù)售面積 其中：商品住宅 90 ㎡米以