【正文】 。０７ 180。宜人的氣候是貴陽(yáng)的驕傲 ,博得了 “ 上有天堂 ,下有蘇杭 ,氣候宜人數(shù)貴陽(yáng) ” 之譽(yù)。夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，陽(yáng)光充足，雨水充沛。 “ 貴陽(yáng) ” 因城區(qū)位于境內(nèi)貴山之南而得名。古代貴陽(yáng)盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹命名，因 “ 竹 ” 與 “ 筑 ” 諧音，故貴陽(yáng)簡(jiǎn)稱 “ 筑 ” 。空氣不干燥，四季無(wú)風(fēng)沙，年平均氣溫在 度左右 。 ★ 地理位置 ： 貴陽(yáng)市位于中國(guó)西南云貴高原東部，是貴州省省會(huì)。－－１０７ 186。－－２７ 186。 ★ 人口民族 ： １９９８年末，全市總?cè)丝冢常保?.７２萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口１４２ .１１萬(wàn)人，占總?cè)丝诘模矗担ァ? ★ 宜人氣候 ； 貴陽(yáng)屬亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候。其中，最熱的七月下旬，平均氣溫為２４ 186。宜人的氣候是貴陽(yáng)的驕傲，博得了 “ 上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數(shù)貴陽(yáng) ” 之譽(yù)。其中鋁土礦保有儲(chǔ)量３ .３億噸，占全國(guó)的五分之一；磷礦４ .２８億噸，是全國(guó)的三大基房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 地之一，貴陽(yáng)的礦產(chǎn)資源具有儲(chǔ)量大、品位高、礦點(diǎn)集中、交通方便、易于開(kāi)采等特點(diǎn)。全市水能資源理論儲(chǔ)藏量為１１９萬(wàn)千瓦，可開(kāi)發(fā)量為９０萬(wàn)千瓦，水電站裝機(jī)容量近１００萬(wàn)千瓦，是全國(guó)十大水電基地之一。 ★ 生物 ： 貴陽(yáng)地處亞熱帶常綠闊葉林帶，溫和濕潤(rùn)的氣候使貴陽(yáng)擁有種類繁多的生物資源。 城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)： 貴陽(yáng)市是貴州省省會(huì)，我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一。 城鎮(zhèn)體系：市域范圍內(nèi)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)空間布局，以城區(qū)為核心， “ 一縱二橫三環(huán) ” 市域交通網(wǎng)絡(luò)為骨架，沿貴黃、貴遵高等級(jí)公路的城鎮(zhèn)密集帶為城市的主要發(fā)展走廊，形成“┫”形的軸線城鎮(zhèn)群 空間地域結(jié)構(gòu)。 城區(qū)總體布局： 2020年，城區(qū)形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。形成每個(gè)片區(qū)都有完善的配套服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃將與城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。 貴陽(yáng)市體育事業(yè)概況： 沫浴著 改革春風(fēng)的貴陽(yáng)體壇 ,在黨的 十一屆三中全會(huì)精神指導(dǎo)下 ,在市委 `市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下 ,認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)體育法》，全面實(shí)施《全民健身計(jì)劃綱要》、《奧運(yùn)爭(zhēng)光計(jì)劃》，在增強(qiáng)人民體質(zhì)和發(fā)展體育運(yùn)動(dòng)方面都取得了可喜的成就。 （ 3） 、社區(qū)服務(wù)不斷發(fā)展 ， 社 區(qū)服務(wù)項(xiàng)目涵蓋家政、托幼、商場(chǎng)、民辦學(xué)校、衛(wèi)生、保健等 19個(gè) 第 三產(chǎn)門類。 （ 6）、貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易概況： 貴陽(yáng)是一座內(nèi)陸高原山城 ,歷史上 ,交通不便 ,信息不靈 ,經(jīng)濟(jì)落后 ,對(duì)外交往甚少 ,鮮為人知 .經(jīng)過(guò)幾十年的建設(shè) ,特別是改革開(kāi)放以來(lái)的發(fā)展 ,貴陽(yáng)的面貌發(fā)生 了深刻的變化 ,成為一座新興的工業(yè)城市 ,1998年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ,其中第一產(chǎn)業(yè)占 %。是全國(guó)最大的鋁工業(yè)生產(chǎn)基地 ,全國(guó)的三大磷化工生產(chǎn)基地之一，全國(guó)三大精密光學(xué)儀器生產(chǎn)基地之一，全國(guó)五大電工儀器儀表生產(chǎn)基地之一，是全國(guó)釬鋼、磨具、卷煙、輪胎、汽車配件，精密數(shù)控軋輥磨床和導(dǎo)軌磨床、中成藥的重點(diǎn)生產(chǎn)基地。 1998 年全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元。 2020 年全市從業(yè)人員 38 萬(wàn)人。對(duì)外貿(mào)易也有新的發(fā)展， 2020 年 6 月止 據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，貴陽(yáng)外貿(mào)口岸進(jìn)出口總額 億美元。４ D 級(jí)龍洞堡機(jī)場(chǎng)已于 1997年通航，現(xiàn)有 10 余家航空公司營(yíng)運(yùn)通往全國(guó) 30 多個(gè)城市的航線，每周飛行 180 余班次。境內(nèi)的貴陽(yáng)站系一等客運(yùn)站，是進(jìn)出貴陽(yáng)的主要門戶，裝備有半自動(dòng)化調(diào)速系統(tǒng)的貴陽(yáng)南站編組站，是西南地區(qū)鐵路運(yùn)輸最大的編組站，日編排能力為 8000輛；貴陽(yáng)國(guó)際大型集裝箱貨場(chǎng)，已開(kāi)辦到廣州、深圳等地的集裝箱專列運(yùn)輸，貴陽(yáng)貨運(yùn)口岸已正式開(kāi)通，對(duì)外開(kāi)放。 2020 年全市客房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 運(yùn)量 15206 萬(wàn)人，貨運(yùn)量 2760 萬(wàn)噸。 科技 ： 貴陽(yáng)聚集著門類眾多的科研機(jī)構(gòu)，實(shí)力雄厚的中國(guó)科學(xué)院地球化學(xué)研 究所設(shè)在貴陽(yáng)城區(qū)。 勞務(wù) ： 全市勞動(dòng)力資源總數(shù)達(dá) 222 萬(wàn)人，其中鄉(xiāng)村勞動(dòng)力 105 萬(wàn)人。 會(huì)計(jì)審計(jì) ： 全市現(xiàn)有會(huì)計(jì)師、審計(jì)師事務(wù)所共 14 家。九曲徑上摩崖古跡甚多，其中清人趙德昌于咸豐十年（ 1860 年）所書(shū) “ 虎 ” 字崖刻，高約 米，寬約 米，筆墨遒勁，引人注目。沿河兩岸，林木蔥籠，繁花似錦，樓臺(tái)亭閣，別墅小橋，掩映于綠樹(shù)濃蔭之中。這 里 是一個(gè)以溶洞景觀為主，以園林山水風(fēng)光為輔的城市近郊公園，建于 1966 年。 4）、除以上公園景觀外貴陽(yáng)市及周遍的旅游風(fēng)景資源還有森林公園、南郊公園、河濱公園、天河潭、百花湖、紅楓糊、息烽溫泉、香火巖峽谷、六廣河大峽谷、香紙溝、情人谷、南江大峽谷、貴陽(yáng)高爾夫度假中心、甲秀樓、陽(yáng)明祠、文昌閣、息烽集中營(yíng)舊址、翠微園、弘福寺、修文陽(yáng)明洞等一大批自然風(fēng)景勝地，風(fēng)景旅游資源豐富。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中主題概念、建筑、園林規(guī)劃、配套服務(wù)、戶型等都被作為項(xiàng)目供給方面的主力點(diǎn)，通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)貴陽(yáng)樓市供給存在以下特征： 榕筑鮮花廣場(chǎng) 新世紀(jì)住宅運(yùn)動(dòng)的典范，一座真正的花園住宅； 香江花園 大型山水生態(tài)文化社區(qū) 盤江花園 沒(méi)有主題 漓江花園 無(wú)主題 中興苑 無(wú)主題 紫竹苑南苑 好環(huán)境、好便宜的好房子 奧運(yùn)花園 享受運(yùn)動(dòng)，擁有健康 花溪區(qū) 清華山莊 親山親水的香格里拉 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 茗桂花園 花溪首家全錯(cuò)層式住宅 華宇 云鼎居 連排別墅為 75 位成功人士獨(dú)身訂做 從以上樓盤的所炒作的主題概念我們可以看到： （ 1）、由于片區(qū)所處的自然及行政區(qū)域不同，樓盤所倡導(dǎo)的主題也不同； （ 2）、貴陽(yáng)市區(qū)在甲秀樓及黔靈公園附近的樓盤以 炒作山水為主；從環(huán)境來(lái)說(shuō)他們既可以享受都市的繁華又可以享受寧山靜水；如天華大廈、在水一方、山水園；但僅有在水一方做得比較到位，它的園林以水景為主，不但有欣賞性、而且還有一定的使用功能；它的獨(dú)創(chuàng)獨(dú)立式主題會(huì)所，為家庭不同成員量身定做休閑娛樂(lè)活動(dòng)；在戶型上全部是躍式；這些都如他的主題所說(shuō)會(huì)給人源源不觀斷的生活享受。 （ 4）、離城市中心較遠(yuǎn)的的市區(qū)或城郊結(jié)合的地方，多以綠色、生態(tài)、環(huán)保、文化教育為主題；在這一點(diǎn)上中天花園、常青藤花園根據(jù)城郊結(jié)合的區(qū)位特點(diǎn)，以及城里人向往自然的心理傾向，首先提出了綠色家園的概念，從環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、配套上都做到了，并且與名校聯(lián)合辦學(xué)，排除了人們對(duì)城郊接合部教育跟不上的心理顧忌；而錦繡家園所謂的森林居家以及一個(gè)鳥(niǎo)語(yǔ)比人聲更多的地方，其實(shí)是避重就輕了，錦繡家園緊鄰貴陽(yáng)鋼廠，污染嚴(yán)重，后面較遠(yuǎn)的地方才是森林公園，所以并不是真正的生態(tài)家園，而生態(tài)的概念不僅表現(xiàn)在有沒(méi)有綠色，更表現(xiàn)在社區(qū)的低房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 污染 、建材的環(huán)保、水質(zhì)的優(yōu)劣等，從某種意義上來(lái)說(shuō)只是一種概念的炒作；萬(wàn)東花園所說(shuō)的城市的、自然的、尊貴的感受，在尊貴這一點(diǎn)體現(xiàn)的并不明顯； 而中天星園并沒(méi)有以生態(tài)、環(huán)保作為主題概念，因?yàn)樗才R近貴陽(yáng)鋼廠，污染較為嚴(yán)重，但他也沒(méi)有脫離所謂的生態(tài)、環(huán)保，只是換了一種方式以主題式園林設(shè)計(jì)為買點(diǎn)，使得其處于城市邊緣的住宅能賣到了一個(gè)好價(jià)，但他創(chuàng)造的高層面的文化運(yùn)作模式就要從后期的服務(wù)來(lái)看了。 （ 6）、花溪片區(qū)的樓盤多以山水、生態(tài)為賣點(diǎn)；花溪目前推出的樓盤中，清華山莊就在花溪公園附近，定位為親山親水的香格里拉，以花溪的景致來(lái)說(shuō)親山親水到是真；而臨近貴州大學(xué)和花溪公園的茗桂花園的主要賣點(diǎn)確是花溪首家全錯(cuò)層，而且買得不錯(cuò)，可以看出貴陽(yáng)人對(duì)動(dòng)靜分區(qū)，有空間感的錯(cuò)層比較鐘愛(ài)。 目前貴陽(yáng)市建筑規(guī)劃做得比較好的 有： 中天花園：在建筑規(guī)劃上采用的是圍合結(jié)構(gòu)，在空間層次上、按公共性、半公共性、私密性、半私密性四級(jí)空間序列劃分，形成小區(qū)中心綠茵花園、組團(tuán)花園和院落花園三級(jí)花園布置； 中天星園：在建筑規(guī)劃上依古典建筑美學(xué)控制整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個(gè)等質(zhì)空間，引動(dòng)環(huán)境的交替滲透，讓每一個(gè)窗戶都能體現(xiàn)室外風(fēng)景； 興隆城市花園：依山勢(shì)而建，借景造景，錯(cuò)落有致，各組團(tuán)之間是中式的圍合結(jié)構(gòu)； 在水一方 :13 幢建筑迎水而立， 規(guī)劃體現(xiàn)“人與環(huán)境對(duì)話”，以“步步高”通透式圍合結(jié)構(gòu)為主；香江花園和榕筑鮮花廣場(chǎng)同樣采用的是 分組團(tuán)圍合結(jié)構(gòu)； 小結(jié)：可以看出圍合的建筑規(guī)劃已經(jīng)成為貴陽(yáng)住宅社區(qū)的主流產(chǎn)品，同時(shí)這也是建筑形式的回歸，因?yàn)閲系慕ㄖ偸怯幸粋€(gè)陰角、有一個(gè)陽(yáng)角，容易聚集人氣；但貴陽(yáng)市場(chǎng)上做得好的不多，像中天星園、在水一方的建筑群設(shè)計(jì)略能體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，把建筑規(guī)劃和園林規(guī)劃進(jìn)行和諧統(tǒng)一，利用窗戶、陽(yáng)臺(tái)這些細(xì)小的建筑元素來(lái)體現(xiàn)其獨(dú)到之處。而其它的樓盤如中天星園有下沉的瀑布泳池、有嬉水臺(tái)；中天花園、天恒城市花園都有疊泉瀑布，還有香江花園、盤江花園、清華山莊、千禧苑、全林國(guó)際廣場(chǎng)等都設(shè)置噴泉廣場(chǎng)。小區(qū)的各組團(tuán)分別以 8種不同的花卉來(lái)命名有櫻花園、桃花源、茶花園、桂花園、紫薇園等 8 大花卉組成，如桂花園主要以桂花進(jìn)行園林規(guī)劃，然后在配以其他相得益彰的花卉。 從會(huì)所的服務(wù)來(lái)看：開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視會(huì)所的配置和服務(wù) ,在所調(diào)研的樓盤中 ,除了眾廈佳苑、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 千禧苑、小河的盤江花園、漓江花園、花溪的清華山莊、茗桂花園等外其它的樓盤均有會(huì)所服務(wù)，做的比較有特色項(xiàng)目有： 在水一方 獨(dú)創(chuàng)的主題式會(huì)所概念，有為業(yè)主不同家庭成員量身訂做的休閑娛樂(lè)活動(dòng)；分別設(shè)立全城首個(gè)男式會(huì)所“英豪天地”；女士會(huì)所芙蓉坊水力纖體美容中心；兒童會(huì)所及合家歡會(huì)所，這些在貴陽(yáng)市樓盤乃致全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中都有一定的創(chuàng)新，而且不論其使用性與發(fā)展商最終能否兌現(xiàn)。 圖 14 貴陽(yáng)市區(qū)及其輻射地帶多層、小高層、高層的對(duì)比 可以看出貴陽(yáng)市目前推出的樓盤小高層最多，多層其次，高層較少，且大部分集中在市中心區(qū)； （ 5）、 戶型供給統(tǒng)計(jì)分析； 表 15 貴陽(yáng)市在售樓盤的抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì) 戶型 戶數(shù) 戶數(shù)占總戶數(shù)的比例 0102030405060多層小高層高層房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 241 戶 三房?jī)蓮d 1284 戶 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 346 戶 17 復(fù)式 178 戶 總計(jì) 2045 戶 100 下圖 16 為各種戶型所占的比例 從戶型的供給上來(lái)看， 3 房?jī)蓮d一衛(wèi)或兩衛(wèi)占了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，四房、兩房基本持平；但每個(gè)樓盤定位差別主力戶型有所側(cè)重不同。 ③ 由于目前市場(chǎng)上各區(qū)域的主力戶型 \面積的供給有所不同 ,計(jì)算收入與房?jī)r(jià)比時(shí)所取面積也有所不同 ,在市區(qū)按 100m2 計(jì)算 ,在其他區(qū)域按 80m2 來(lái)計(jì)算。 由于貴陽(yáng)市中心區(qū)以后不再新批住宅建筑用地，所以隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們居住理念的改變等，以后人們購(gòu)房的區(qū)域更多的將集中在離中心稍遠(yuǎn)的區(qū)域，規(guī)劃中的金陽(yáng)小區(qū)、小河片區(qū)、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 花溪片區(qū)、其他近郊或遠(yuǎn)郊，而這部分地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，由此看來(lái)貴陽(yáng)市的房?jī)r(jià)應(yīng)該平均水平偏高，價(jià)格提升將因個(gè)盤而異。 目前才剛開(kāi)盤 ,中青年人多一些 。 貴陽(yáng)市區(qū) 山水園 150m2~170 m2 的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 銷售速度均緩，沒(méi)有特別暢銷的戶型； 現(xiàn)在銷了 10 及套 , 以套來(lái)買 ,平均 90 萬(wàn)一套 主要是多次置業(yè)者，買者非富即貴 在水一方 均為復(fù)式 既能看南明河，又能看園林景觀的戶型； 銷售已近兩年 ,目前銷售了近70%, 樓盤折后均價(jià) 3700 元 /平方米 。 千禧苑 120 m2~140 m2 三室兩廳 103 m2， 130 多m2 的小錯(cuò)層； 銷售也近兩年 ,目前還剩幾套 , 起價(jià) 2888 元 /平方米 ,層差 30元 /平方米 , 中青年置業(yè)者較多，一部分老年客戶；企業(yè)白領(lǐng)比 重大 眾廈佳苑 149 m2 的三室兩廳兩衛(wèi) ,180 m2 的四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)的小錯(cuò)層 目前還沒(méi)有開(kāi)始預(yù)售只是做登記，登記的人不是很多； 目前處于登記階段 均價(jià) 3490 元 /平方米 ,層差 30元 /平方米 , 目前來(lái)登記的有一部分私人老板，有一些是發(fā)展商的中層管理者；一般為二次以上置業(yè)者； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 天恒城市花園 100 m2~120 m2 三房 兩 廳 兩 衛(wèi) , 140m2~160m2 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 134 m2 的三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 。 下一期的大部分戶型已被烏江水電集團(tuán)預(yù)定； 榕筑鮮花廣場(chǎng) 70 m 80 m2多的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)， 130 70 m2~80 m2 兩房?jī)蓮d的小戶型 目前銷售近80% 其差 1388 元 /平方米 ,其中多層二樓比一樓高 100 元 /平方購(gòu)房者有一次置業(yè)，也有多次置業(yè)者，部分是來(lái)自中曹司，夠團(tuán)購(gòu)買占一定的比例，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) m2 左右的 3 房 2 室2 衛(wèi) 米 ,三樓比二樓多 60 元 /平方米 , 貴航集團(tuán)一次性購(gòu)買 400 套； 香江花園 三房 兩廳兩衛(wèi) ,兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 貴陽(yáng)的客戶大于小河的客戶，集團(tuán)購(gòu)買占一定的比例，如東方牛仔的老板買了一個(gè)單元，安順室地礦局及貴