【正文】 同時還有來自蘇州市區(qū)其他區(qū)域的別墅競爭，應當說競爭形勢比公寓要激烈。同時陸幕、元和的樓盤也會對本案產(chǎn)生一定的分流作用，如錦繡天地、香城花園、天亞水景城、中惠晨曦印象等。而居住型別墅與渡假型別墅相比，銷售周期短、去化速度快；? 相城區(qū)在售別墅中每個個案均有聯(lián)排別墅，面積多控制在 200 平米左右，可見聯(lián)排別墅27 / 134在相城區(qū)的房源供應充足，競爭也非常激烈，但在好的企劃包裝下，對于產(chǎn)品的去化率起到了很強的推動力；? 面積在 200240 平米的居住型別墅市場接受度更高；? 與市區(qū)、園區(qū)居高不下的房價相比，相城區(qū)不僅在房價上占有優(yōu)勢，對于未來遠景的規(guī)更是為眾多客戶所看好。產(chǎn)品 區(qū)域 面積范圍（平方米）中心城區(qū) 290—455獨棟別墅周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 256—37126 / 134中心城區(qū) 199—303聯(lián)體別墅周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 203—239疊加別墅 中心城區(qū) 185—188評價：? 獨棟別墅戶型面積呈現(xiàn)中心城區(qū)明顯大于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的特征；? 從上表的統(tǒng)計可以明顯地看出來，中心城區(qū)別墅面積大于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可見該區(qū)域別墅供應偏向于大面積城市別墅；? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的別墅戶型面積跨度小于中心城區(qū)戶型面積跨度；? 可見在中心城區(qū)的客源層次較多，需求類型多樣，而周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅的供應客源類型較為單一，目標客戶群明確。? 客源方面別墅客源分布以蘇州居多，客源的職業(yè)以私營業(yè)主和外企高級管理人員為主。物業(yè)類型豐富、多元產(chǎn)品組合，是在容積率及客戶需求的相互作用下得到的平衡點，說明區(qū)域主力產(chǎn)品集中在經(jīng)濟型別墅。三、相城區(qū)別墅市場研究根據(jù)相城區(qū)別墅項目的分布情況，我們可以把相城區(qū)劃分為三個板塊：中心板塊、渭塘板塊、陽澄湖板塊。聯(lián)排別墅共 26 戶，現(xiàn)還剩余 10 戶左右，銷售率為 62%。蘇州金泰占地面積： 萬平方米總建面積： 萬平方米規(guī)劃形態(tài)：多層、雙拼別墅規(guī)劃戶數(shù)：290 戶規(guī)劃周期：2 期（1 期為 12 幢多層，2 期為 13 棟雙拼別墅）面積范圍：多層——90145 平方米 雙拼別墅——260290 平方米價 格：多層——均價在 28002900 元/平方米之間雙拼別墅——均價在 4500 元/平方米左右? 環(huán)境分析本案位于黃埭鎮(zhèn)春秋路與裴陽路交匯處，項目東側為裴陽路，南側為春秋路，西側為一條小河，北面為民宅、沿街為商鋪。? 去化狀況項目已是現(xiàn)房，目前別墅部分總體去化已完畢，小高層為 92%。小區(qū)為河道所環(huán)繞，東面是珍珠湖風景區(qū)，風景怡人。二、相城區(qū)公寓市場研究根據(jù)相城區(qū)公寓項目的分布情況，我們可以把相城區(qū)劃分為三個板塊：中心板塊、北部板塊、西部板塊。（5 ）成交分析今年以來受大市回暖影響，該區(qū)域公寓房銷售情況一般比較樂觀。19 / 134價格歷史表現(xiàn)：從現(xiàn)有推出的樓盤來看，價格從 2022 年的 1800 元/ 平方米已經(jīng)上升到了目前的 4000 元 /平方米；像春申湖中路和相城大道等較為成熟的板塊，2022 年年底周邊均價達到了 3000 元/ 平方米左右；進入 2022 年，價格在 3400－3700 元/平方米之間波動；2022 年至今，價格在 3600－4200 元/平方米之間。晨曦印象、天亞水景城、錦繡天地和恒勵西子花園在售。比如：北美風格（中興高爾夫別墅） 、現(xiàn)代江南園林風格（招商依云水岸） 、加州風格（榮盛錦繡江南、南亞花園、榮盛相城，這個曾經(jīng)是多數(shù)蘇州人心中的“鄉(xiāng)下”地方，正以勢不可擋的勁頭沖進了蘇州樓市，儼然是匹黑馬，讓更多的目光聚焦到城北的這塊熱土。從先前的南亞花園、榮盛目前已開發(fā)的規(guī)?；瘜I(yè)市場有蠡口家具城、中國服裝城、中翔小商品批發(fā)市場、渭塘中國珍珠寶石城等。這一房地產(chǎn)金融創(chuàng)新措施在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的正式運用，將引發(fā)新一輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，并對商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營及長期發(fā)展帶來深遠影響。管理條例中指出，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與城市規(guī)劃相結合、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平相結合、與結構調(diào)整和布局優(yōu)化相結合、大型商業(yè)設施建設與中小商店的生存發(fā)展相結合、規(guī)劃的調(diào)控功能與市場機制的基礎作用相結合。通過控制低密度高檔住宅的開發(fā)，促使開發(fā)商轉向普通商品房的開發(fā)，增加普通住宅的供應量，緩解市場供需結構性矛盾。 （144 平米以下契稅是2%，144 平米以上契稅是 4%）政策點評這次調(diào)控能夠在一定程度上緩解目前市場存在的一些矛盾；? 本次調(diào)控會再次導致市場的短期停滯和觀望；15 / 134? 本次調(diào)控對房價總體走勢影響不會太大；? 蘇州出臺相關細化政策后，未來的競爭態(tài)勢才會更加明朗；（2 ）停止別墅用地土地供應05 年 12 月 16 日，國土資源部副部長李元在全國國土資源廳局長會議上說，為穩(wěn)定房價，明年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，停止別墅類用地土地供應。三、最新政策解讀及對本項目入市的影響全國性房產(chǎn)調(diào)控政策（1 ） “國六條 ”出臺2022 年 5 月 17 日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。 據(jù)了解，珍珠塔的設計方案要求體現(xiàn)蘇州水鄉(xiāng)文化、渭塘珍珠文化的鮮明性格。發(fā)達的服務業(yè)和商業(yè)氛圍給渭塘帶來了無限商機，來渭塘投資的客戶比例得到大大提升，相信本案也一定能吸引這些投資客的眼球。自撤市建區(qū)以來，渭塘鎮(zhèn)依托相城區(qū)城市化建設的快速推進，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，以珍珠湖為中心的市鎮(zhèn)新區(qū)初顯芳容，北部創(chuàng)新工業(yè)園，南部民本工業(yè)園，西部渭西工業(yè)園初顯規(guī)模，東部盛澤湖休閑度假區(qū)初露端倪，潛力巨大。（2 ）渭塘人口經(jīng)濟人口方面：渭塘鎮(zhèn)擁有總人口 萬，其中外來人口約 萬。渭塘北接常熟市，西靠無錫市，東臨陽澄湖，南連蘇州中心城區(qū)。其中，東部新城共 平方公里，以蠡塘河為界，以北為工業(yè)區(qū)，南為居住和商貿(mào)區(qū)；西部新城共 平方公里，北部為工業(yè)區(qū)，南部為居住區(qū)；中部老鎮(zhèn)區(qū)將逐步改造成居住區(qū)和行政商貿(mào)區(qū)。規(guī)劃建設中的綠化輔以陽澄湖生態(tài)區(qū)、三角湖生態(tài)區(qū)、漕湖生態(tài)區(qū)和太湖湖濱生態(tài)區(qū)，三片組團之間規(guī)劃兩條生態(tài)綠帶，集中開發(fā)城市11 / 134綠色公園，打造綠色通道，全力營造綠色長廊繞相城的綠地生態(tài)環(huán)境。居住用地容積率方面，0204 年，容積率大于 ，而 05 年則在 左右，供應土地以低密度住宅用地為主。在第三產(chǎn)業(yè)方面，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的熱點。相城區(qū)經(jīng)濟的騰飛，為區(qū)域內(nèi)各行各業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力，尤其是對相城的房地產(chǎn)發(fā)展有極大的推動作用。06 年上半年相城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況指標 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月（一）地方一般預算收入 9 / 134（億元）比去年同期增減(省口徑) % % % % % %占蘇州市比重 % % % % % 4%（二）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元） 比去年同期增減 % % % % % %占蘇州市比重 2% % % % % %（三）進出口總額（億$） 比去年同期增減 % % % % % %占蘇州市比重 % % % % % %進口（億$） 比去年同期增減 % % % 15% % 14%占蘇州市比重 % % % % % %出口（億$） 比去年同期增減 % 84% % % % %占蘇州市比重 % % % % % %（四）新增合同外資（億$） 比去年同期增減 5% % % % % %占蘇州市比重 % % 5% % % %（五）實際利用外資（新口徑） （億$） 比去年同期增減 % % % 53% % %占蘇州市比重 % % % % % %分析：從上面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以清楚的看到，相城區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展態(tài)勢。其中：8 / 134鎮(zhèn)名 面積（平方千米） 人口元和鎮(zhèn) 128620 人渭塘鎮(zhèn) 66741 人黃橋鎮(zhèn) 37143 人黃埭鎮(zhèn) 61060 人東橋鎮(zhèn) 36634 人太平鎮(zhèn) 32578 人陽澄湖鎮(zhèn) 48787 人北橋鎮(zhèn) 44336 人望亭鎮(zhèn) 41985 人合計 497884 人在經(jīng)濟方面，相城區(qū)工業(yè)經(jīng)濟基礎雄厚，擁有 14 個工業(yè)園，一個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，傳統(tǒng)的機械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農(nóng)產(chǎn)品加工等工業(yè)得到改造提高，電子信息、精細化工、新材料和光機電一體化等新興支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。南靠滬寧高速、京滬鐵路、312 國道，東鄰蘇嘉杭高速及 205 省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環(huán)路，是蘇州市東西向和南北向的交通節(jié)點。分別是元和街道、太平街道、望亭鎮(zhèn)、東橋鎮(zhèn)、黃埭鎮(zhèn)、黃橋鎮(zhèn)、渭塘鎮(zhèn)、北橋鎮(zhèn)、陽澄湖鎮(zhèn)以及相城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。本份投標書的第三部分，主要為企劃推廣執(zhí)行策略。博思堂認為在項目的定位過程中，必須充分考慮以下幾個準則：1． 創(chuàng)新性：推陳出新，而不是簡單的模仿、抄襲；2． 適易性：定位是否符合項目本身的特征；3． 可行性：定位能否很快被市場接受、是否能為發(fā)展商創(chuàng)造利潤。第一本包括市場調(diào)研篇、業(yè)務推進篇、策劃推廣篇，第二本是創(chuàng)意表現(xiàn)部分。該項目無論在選址、規(guī)劃設計，還是該項目的其他規(guī)劃指標都成為營銷策劃的客觀因素，我司在此基礎上進行方案的深入閱讀和修正建議，并以其作為項目策劃、推廣和銷售的要素之一。1 / 134目 錄前 言 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????4第一篇：市場調(diào)研篇 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6Ⅰ、宏觀環(huán)境分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6一、蘇州市相城區(qū)宏觀環(huán)境 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6相城區(qū)概況 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6相城區(qū)總體規(guī)劃 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????11二、渭塘鎮(zhèn)宏觀環(huán)境 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????12渭塘鎮(zhèn)概況 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????12渭塘珍珠湖規(guī)劃 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????14三、最新政策解讀及對本項目入市的影響 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????14全國性房產(chǎn)調(diào)控政策 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????14相城區(qū)地方政策 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????16政策小結 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????17Ⅱ、相城區(qū)市場分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????