【正文】 （ 4）電臺(tái)： 在濟(jì)南廣播電臺(tái) XX 頻道利用整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳和信息發(fā)布。但在對(duì)前期工作進(jìn)行分析總結(jié)的同時(shí)，廣告應(yīng)保持一定的延續(xù)，其間主要針對(duì)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)進(jìn)行宣傳。 小高層和商業(yè)部分內(nèi)部認(rèn)購(gòu)面積和認(rèn)購(gòu)均價(jià)見(jiàn)各自的銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表。 （ 4）力爭(zhēng) 6 月 1 日前會(huì)所主體施工完畢、裝修完成、并配備部分重要兒童游樂(lè)、益智設(shè)施、對(duì)外開(kāi) 放。 B、依托齊魯置業(yè)會(huì)舉辦春游野餐與趣味運(yùn)動(dòng)活動(dòng)、宣傳項(xiàng)目的“康樂(lè)”主題 C、齊魯花園第一期（多層）封頂儀式 形式：邀請(qǐng)客戶(hù)參加封頂儀式。 （ 3）電視：在濟(jì)南電視臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)報(bào)道》進(jìn)行賣(mài)點(diǎn)宣傳。此階段廣告宣傳繼續(xù)保持一定的力度（軟硬結(jié) 第 40 頁(yè) 共 62 頁(yè) 40 合，平均每周二次）。） 期間營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) （ 1）迅速炒熱市場(chǎng)，初步確立在北部同類(lèi)樓盤(pán)的市場(chǎng)領(lǐng)跑者形象。） F、精裝修方案與預(yù)算（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在第一次強(qiáng)銷(xiāo)期前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項(xiàng)。） B、單張： 4 萬(wàn)份（可用于夾報(bào)） 第 36 頁(yè) 共 62 頁(yè) 36 C、折頁(yè)： 1 萬(wàn)份（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項(xiàng)。 依據(jù)：一方面為項(xiàng)目推廣主題尋求理論依據(jù)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象；另一方面方面可塑造項(xiàng)目的時(shí)代感、超前性；最后不斷擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，炒熱市場(chǎng)。 （ 4）電視：在濟(jì)南電視臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)報(bào)道》進(jìn)行形象宣傳、活動(dòng)宣傳及開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布。 第 34 頁(yè) 共 62 頁(yè) 34 媒體選擇面則相應(yīng)擴(kuò)大，形成以齊魯晚報(bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)為主，其他媒體為輔的統(tǒng) 一戰(zhàn)線。 目前齊魯花園處于封盤(pán)階段，多層已經(jīng)預(yù)定了 16%的樓盤(pán)，為合理拉升價(jià)格并促進(jìn) 5 號(hào)樓存 盤(pán)的銷(xiāo)售，建議在春節(jié)前務(wù)必進(jìn)行一次節(jié)點(diǎn)式推盤(pán)活動(dòng)，以持續(xù)吸引市場(chǎng)關(guān)注；推盤(pán)數(shù)量可控制在 3000 平米、認(rèn)購(gòu)數(shù)量可控制在 2021 平米之內(nèi)，通過(guò)價(jià)格銷(xiāo)控與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控達(dá)成目的。 特 別提示： 本階段目前時(shí)間已過(guò)去一半，其余時(shí)間中包括了較為漫長(zhǎng)的冬季銷(xiāo)售淡季及春節(jié)，且工程進(jìn)度也 第 32 頁(yè) 共 62 頁(yè) 32 會(huì)受到氣候及其他因素制約，對(duì)于項(xiàng)目的推廣是不利的。 布局：按功能劃分為接待區(qū)、展示區(qū)（模型、展板、電子演示系統(tǒng)）、洽談區(qū)、簽約區(qū)，另配洗 手間、財(cái)務(wù)室、經(jīng)理室（應(yīng)較為隱蔽）等； 另開(kāi)辟一角布置一些兒童游樂(lè)設(shè)施（如滑梯、 蹺蹺板、電動(dòng)木馬等，有專(zhuān)人照料），作為室內(nèi)兒童樂(lè)園； 第 31 頁(yè) 共 62 頁(yè) 31 面積不低于 300M2。 （ 6）網(wǎng)絡(luò)：配合節(jié)點(diǎn)式推廣活動(dòng)在搜房網(wǎng)上不定期發(fā)布新聞、市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)理念的文章，宣傳齊魯置業(yè)公司、齊魯置業(yè)會(huì)與齊魯花園。 （ 3）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄髋c形象廣告。 建議選擇經(jīng)過(guò)堤口路的 K90 路、 K96 路、 K97 路、 12 路、 15 路、 7 路等公交車(chē)中的一路，至少?lài)娎L 6 輛車(chē)，為期 1 年。 期間媒體組合 第 27 頁(yè) 共 62 頁(yè) 27 （ 1）報(bào)廣 第 1 階段報(bào)紙廣告主要配合節(jié)點(diǎn)式推廣活動(dòng)不定期發(fā)布新聞、市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)理念的文章，同 時(shí)宣傳齊魯置業(yè)公司、齊魯置業(yè)會(huì)與齊魯花園，此階段以軟廣告為主、硬廣告為輔，；第 2 階段則相應(yīng)加大投入，以硬廣告為主、軟廣告為輔。 現(xiàn)根據(jù)前期工作進(jìn)度估算，將預(yù)熱期初步劃分為以下兩個(gè)階段： （ 1）第 1 階段（ 2021 年 10 月上旬 —— 2021 年 2 月下旬） 本階段主要是接受客戶(hù)登記，累積客戶(hù)資源，進(jìn)行項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。 特別提示： 如果希望盡早回籠資金，建議可在小高層底層商鋪完成，標(biāo)準(zhǔn)層主體建設(shè)過(guò)程中先期將底層商 第 24 頁(yè) 共 62 頁(yè) 24 鋪裝修、包裝完成，盡早在建設(shè)期即投入使用，以期凸現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，及早實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。 表三：商業(yè)部分總銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表 (最終均價(jià)為 4505 元 /平米 ) 序 號(hào) 時(shí) 間 銷(xiāo)售階段 銷(xiāo)售目標(biāo) 銷(xiāo)售面積 階段性均價(jià) 1 2021 年 6 月上旬 —— 8 月下旬 認(rèn)購(gòu)期（自然客戶(hù)、低調(diào)推廣） 40% 3000 平米 4400 元 /平米 2 2021 年 9 月上旬 —— 9 月下 旬 第一次推廣期（階段強(qiáng)勢(shì)推廣） 15% 1125 平米 4500 元 /平米 3 2021 年 10 月上旬 — 12 月下旬 第二次推廣期（重點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)推廣） 45% 3375 平米 4600 元 /平米 合計(jì) 100% 7500 平米 4505 元 /平米 第 23 頁(yè) 共 62 頁(yè) 23 說(shuō)明： 通常商業(yè)部分操作與住宅操作采用不同思路與手法，因?yàn)槎呶飿I(yè)性質(zhì)與訴求重點(diǎn)有本質(zhì)性差別：前者追求物業(yè)居住功能合理、環(huán)境安靜、安全、優(yōu)美、配套完全等居住質(zhì)素，后者則追求客流量、周邊居民消費(fèi)能力、商業(yè)業(yè)態(tài)格局、所在商圈輻射半徑等商業(yè)價(jià)值與投資、升值空間。為了與項(xiàng)目中的多層銷(xiāo)售價(jià)格有一定的區(qū)分（略微偏高 ），建議小高層不必采用精裝修，只需粗裝修（廚衛(wèi)精裝修）。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期時(shí)間已過(guò)去一半，后半段時(shí)間中包含了多個(gè)節(jié)假日，并且處 于寒冷的冬季，對(duì)市場(chǎng)預(yù) 熱相當(dāng)不利，建議甲方對(duì)早期應(yīng)當(dāng)投入的長(zhǎng)期廣告（戶(hù)外廣告、車(chē)體廣告、站牌廣告、電視廣告、 電臺(tái)廣告等）予以高度重視，及早決策，以便后續(xù)籌備工作及時(shí)展開(kāi)（參見(jiàn)齊魯花園 12 月推廣計(jì)劃）。 表一：多層部分總銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表 (最終均價(jià)為 元 /平米 ) 第 19 頁(yè) 共 62 頁(yè) 19 序 號(hào) 時(shí) 間 銷(xiāo)售階段 銷(xiāo)售目標(biāo) 銷(xiāo)售面積 階段性均價(jià) 1 2021 年 10 月 —— 次年 3 月中旬 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 19% 10450 平米 2630 元 /平米 2 2021 年 4 月下旬 —— 6 月中旬 開(kāi)盤(pán)期 12% 6600 平米 2930 元 /平米 3 2021 年 6 月下旬 —— 7 月上旬 開(kāi)盤(pán)延續(xù)期 8% 4400 平米 2980 元 /平米 4 2021 年 7 月中旬 —— 8 月 調(diào)整期 6% 3300 平米 3020 元 /平米 5 2021 年 9 月 —— 12 月 強(qiáng)銷(xiāo)期 25% 13750 平米 3100 元 /平米 6 2021 年 1 月 —— 4 月上旬 調(diào)整期 6% 3300 平米 3160 元 /平米 7 2021 年 4 月中旬 —— 7 月下旬 續(xù)銷(xiāo)期 12% 6600 平米 3200 元 /平米 8 2021 年 8 月 — — 10 月 鞏固期 6% 3300 平米 3230 元 /平米 9 2021 年 11 月 —— 年底 掃尾期 6% 3300 平米 3180 元 /平米 合計(jì) 100% 55000 平米 元 /平米 特別提示： 本計(jì)劃所訂價(jià)格走勢(shì)與均價(jià)指數(shù)中不包含閣樓與地下室部分?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心可考慮設(shè)于會(huì)所中，則除會(huì)所裝修、裝飾 完成、室外有一定環(huán)境外，還應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)形成自堤口路至?xí)匿N(xiāo)售通道與導(dǎo)視系統(tǒng)，以保證項(xiàng)目形 象、引導(dǎo)客戶(hù)安全、便捷地進(jìn)入銷(xiāo)售中心。 特別提示： 原本就自然季節(jié)、氣候，銷(xiāo)售季節(jié)與工程進(jìn)度而言，將開(kāi)盤(pán)期選擇在 4 月下旬時(shí)機(jī)較為適宜；現(xiàn) 據(jù)甲方要求將開(kāi)盤(pán)期提前，我司建議提前至 3 月為宜。 第 16 頁(yè) 共 62 頁(yè) 16 第三 部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 第一節(jié) 項(xiàng)目總體推廣思路 根據(jù)工程進(jìn)度和樓市規(guī)律，將本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣大致劃分為以下幾個(gè)階段： 預(yù)熱期（ 2021 年 10 月上旬 —— 2021 年 3 月中旬） 開(kāi)盤(pán)期（ 2021 年 3 月下旬 —— 2021 年 4 月下旬） 第一次強(qiáng)銷(xiāo)期（ 2021 年 5 月上旬 —— 2021