【正文】 出項(xiàng)目五彩繽紛、康樂社區(qū)生活形象； 第 26 頁 共 62 頁 26 B、節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)推廣 —— 借助住博會(huì)、秋交會(huì)等節(jié)點(diǎn)活動(dòng)，對項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的宣傳推 廣，迅速提高項(xiàng)目的知名度。 （ 2）第 2 階段（ 2021 年 2 月下旬 —— 3 月中旬） 由于第 1 階段基本確立了項(xiàng)目的市場形象，各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作在不斷推進(jìn)，浮于表面的形象宣傳已不再是客戶關(guān)注的焦點(diǎn)，他們最關(guān)心的是樓盤的內(nèi)在品質(zhì)。同時(shí)作為開盤期的過渡，應(yīng)適當(dāng)加大投入，主推賣點(diǎn)為： A、形象推廣 —— 新世紀(jì)山水城市規(guī)劃構(gòu)想下的康樂社區(qū)； B、地段 —— 天橋區(qū)絕佳區(qū)位； C、交通 —— 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，長途汽車站、火車站近在咫尺； D、配套 —— 周邊生活配套成熟，社區(qū)內(nèi)配套完善； E、城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。 期間媒體組合 第 27 頁 共 62 頁 27 （ 1）報(bào)廣 第 1 階段報(bào)紙廣告主要配合節(jié)點(diǎn)式推廣活動(dòng)不定期發(fā)布新聞、市場分析與營銷理念的文章，同 時(shí)宣傳齊魯置業(yè)公司、齊魯置業(yè)會(huì)與齊魯花園，此階段以軟廣告為主、硬廣告為輔，；第 2 階段則相應(yīng)加大投入，以硬廣告為主、軟廣告為輔。 媒體選擇兩種：齊魯晚報(bào)和濟(jì)南時(shí)報(bào)，每次報(bào)廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時(shí)反饋效果，如效果不 佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時(shí)予以調(diào)整。 （ 2）戶外廣告 立柱廣告：在火車站附近設(shè)置大型形象廣告，為期 1 年。 車體廣告： 與其他戶外廣告相比具備流動(dòng)性，影響力較好，效果較好，費(fèi)用較省。 建議選擇經(jīng)過堤口路的 K90 路、 K96 路、 K97 路、 12 路、 15 路、 7 路等公交車中的一路，至少噴繪 6 輛車，為期 1 年。 除在車身外體噴繪形象廣告外，另可考慮與公 交公司達(dá)成協(xié)議，一方面在車內(nèi)張貼項(xiàng)目形象廣告紙，另一方面制作發(fā)行車票廣告 。 第 28 頁 共 62 頁 28 站牌廣告： 因本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群體為工薪階層，公交車是他們最主要的交通工具，采用站牌廣告會(huì)收到一定的效果。建議在堤口路、無影山中路、北園大街、三條交通干道上的候車亭刊登項(xiàng)目形象廣告，為期 1 年。 （ 3）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄髋c形象廣告。 （ 4）電視：作為大眾傳媒，影 響力也很大，它可以多次重復(fù)同一信息，通過靈動(dòng)的畫面、真實(shí)的情景，從而使人印象深刻。同濟(jì)南電視臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)報(bào)道》簽定長期合作合同，進(jìn)行形象宣傳。 （ 5）電臺(tái)： 可選擇濟(jì)南廣播電臺(tái)，簽定長期合作合同，利用某一個(gè)強(qiáng)勢欄目或整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳。 （ 6）網(wǎng)絡(luò)：配合節(jié)點(diǎn)式推廣活動(dòng)在搜房網(wǎng)上不定期發(fā)布新聞、市場分析與營銷理念的文章，宣傳齊魯置業(yè)公司、齊魯置業(yè)會(huì)與齊魯花園。 期間工作內(nèi)容 第 29 頁 共 62 頁 29 （ 1）總體價(jià)格策略 （ 2）預(yù)熱期價(jià)格體系制定與執(zhí)行 （ 3）預(yù)熱期節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)推廣 A、住博會(huì) B、秋交會(huì) （ 4）銷 售物料準(zhǔn)備 A、樓書： 1 萬份 B、折頁： 1 萬份 C、沙盤： 2 個(gè)（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型） D、展板： 16 塊（其中城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施 2 塊，項(xiàng)目基本資料為 2 塊，多層戶型 6 塊，多層外立面 1 塊，多層裝修標(biāo)準(zhǔn) 1 塊，小高層外立面 1 塊，園林 1 塊，項(xiàng)目智能化配套 1塊，物業(yè)管理 1 塊），另多層精裝修方案 6 塊、小高層戶型 6 塊、商鋪 2 塊可留待后期推廣時(shí)增加。 第 30 頁 共 62 頁 30 E、精裝修方案與預(yù)算 （ 5）開盤期價(jià)格體系制定與審批 （ 6）開盤期廣告設(shè)計(jì) 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到位； （ 2）營銷中心裝修完畢，包括室外環(huán)境； 主格 調(diào)：中高檔、大氣、明快、敞亮、親切； 外立面色彩絢麗，可用項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)色。 位置選擇：若會(huì)所工程進(jìn)展較快能在 4 月底前完工的話，則安排在會(huì)所； 若會(huì)所不能在 4 月底前完工，則必須在項(xiàng)目臨堤口路中段處搭建臨時(shí)售樓部。 布局：按功能劃分為接待區(qū)、展示區(qū)（模型、展板、電子演示系統(tǒng)）、洽談區(qū)、簽約區(qū)，另配洗 手間、財(cái)務(wù)室、經(jīng)理室（應(yīng)較為隱蔽）等； 另開辟一角布置一些兒童游樂設(shè)施（如滑梯、 蹺蹺板、電動(dòng)木馬等，有專人照料），作為室內(nèi)兒童樂園； 第 31 頁 共 62 頁 31 面積不低于 300M2。 （ 3）精裝修方案與預(yù)算確定； （ 4）五證齊全； （ 5）銷售通道與樣板房完成（如果工程進(jìn)度不能達(dá)到要求，可推遲至第一次強(qiáng)銷期開始前）； （ 6）工程進(jìn)度計(jì)劃、建筑單體設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理公司的確定落實(shí)。 期間營銷目標(biāo) （ 1）初步樹立市場形象為：質(zhì)優(yōu)價(jià)平、供不應(yīng)求、后小康時(shí)代人居代表的美麗家園。 （ 2）達(dá)到認(rèn)購面積：約 104500M2，占總量的 19%（以多層 萬計(jì)）； 認(rèn)購均價(jià)： 2630 元 /M2。 特 別提示： 本階段目前時(shí)間已過去一半，其余時(shí)間中包括了較為漫長的冬季銷售淡季及春節(jié)，且工程進(jìn)度也 第 32 頁 共 62 頁 32 會(huì)受到氣候及其他因素制約，對于項(xiàng)目的推廣是不利的。因此本階段推廣應(yīng)相對低調(diào)，在大眾傳播 媒體上重點(diǎn)應(yīng)著眼于對項(xiàng)目有長期影響力的媒體如電視、電臺(tái)，并及早展開相關(guān)工作。 大型戶外立柱廣告、公交車及站牌廣告是與項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位十分吻合的廣告媒介，而且 也屬于一次性長期投入型，投入時(shí)機(jī)十分重要。建議及早展開工作，愈早投入，對項(xiàng)目愈加有利（參 見 12 月推廣計(jì)劃）。 目前齊魯花園處于封盤階段，多層已經(jīng)預(yù)定了 16%的樓盤，為合理拉升價(jià)格并促進(jìn) 5 號(hào)樓存 盤的銷售，建議在春節(jié)前務(wù)必進(jìn)行一次節(jié)點(diǎn)式推盤活動(dòng)，以持續(xù)吸引市場關(guān)注；推盤數(shù)量可控制在 3000 平米、認(rèn)購數(shù)量可控制在 2021 平米之內(nèi)，通過價(jià)格銷控與現(xiàn)場銷控達(dá)成目的。 正式開盤前為預(yù)熱市場、拉升價(jià)格可在 3 月上旬再次進(jìn)行節(jié)點(diǎn)式推盤，但此次活動(dòng)只是一種操作 手法和項(xiàng)目姿態(tài)，真正簽約統(tǒng)一在正式開盤后，本將此業(yè)績、均價(jià)均計(jì)入開盤期。 二、開盤期（ 2021 年 3 月下旬 —— 2021 年 4 月下旬） 推廣重點(diǎn) 第 33 頁 共 62 頁 33 經(jīng)過了大約半年的預(yù)熱期，累積了一定量的客戶，已經(jīng)初步樹立起 項(xiàng)目的市場形象，同時(shí)前期準(zhǔn)備工作基本就緒，此階段應(yīng)趁熱打鐵，進(jìn)一步加大推廣力度，在開盤這前后一個(gè)月集中優(yōu)勢，對目標(biāo)市場進(jìn)行第一輪掃蕩。 推廣重點(diǎn)為多層（第一期） ，主推賣點(diǎn)為： A、城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力 B、戶型 C、物業(yè)管理 D、健康主題園林 E、兒童益智會(huì)所 期間媒體組合 （ 1）報(bào)廣 此階段項(xiàng)目正式公開發(fā)售，前期蓄勢將得到第一次釋放，為達(dá)到預(yù)定的效果，形成市場轟動(dòng)效應(yīng)，報(bào)廣將作為最重要的武器之一，投入量迅速加大，進(jìn)行集結(jié)轟炸。 第 34 頁 共 62 頁 34 媒體選擇面則相應(yīng)擴(kuò)大，形成以齊魯晚報(bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)為主，其他媒體為輔的統(tǒng) 一戰(zhàn)線。 （ 2）戶外廣告 絕大部分戶外廣告（長期的）應(yīng)在預(yù)熱期第一階段完成，如因特殊原因未發(fā)布的則應(yīng)在此階段務(wù)必完成。同時(shí)開盤前在項(xiàng)目所在地制作條幅廣告（短期），進(jìn)行開盤信息發(fā)布。 （ 3）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄?。 （ 4）電視：在濟(jì)南電視臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)報(bào)道》進(jìn)行形象宣傳、活動(dòng)宣傳及開盤信息發(fā)布。 （ 5）電臺(tái)： 在濟(jì)南廣播電臺(tái) XX 頻道利用整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳和信息發(fā)布（包括活動(dòng)信息和開盤信息）。 （ 6）網(wǎng)絡(luò)：配合開盤在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞，并對整個(gè)開盤期項(xiàng)目動(dòng)態(tài)作全過程跟 蹤報(bào)道；列入濟(jì)南搜房網(wǎng)的“明星樓盤”欄目、同時(shí)可免費(fèi)在《城市信報(bào)》上定期發(fā)布。 期間工作內(nèi)容 （ 1）開盤期價(jià)格體系執(zhí)行