觀江花園營銷推廣方案(已改無錯(cuò)字)
2023-04-12 02:26:53 本頁面
【正文】 司主要通過以下來促進(jìn)物業(yè)的銷售： A、集中統(tǒng)一的經(jīng)營管理 客戶投資商業(yè)看中的是其商業(yè)運(yùn)作的環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境，商業(yè)講究一個(gè)集中、統(tǒng)一、規(guī)模，雜亂的行銷環(huán)境不僅降低商品的檔次，同時(shí)也為市場(chǎng)帶來一種不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭環(huán)境。我們可以通過百貨公司的統(tǒng)一經(jīng)營管理，為整個(gè)商場(chǎng)建立一個(gè)有序的行銷環(huán)境，利用百貨公司自身的品牌形象來宣傳物業(yè)的檔次形象，不但可以提高物業(yè)的檔次，同時(shí)也能提高物業(yè)的價(jià)位，為發(fā)展商提供更大的利潤空間。 B、制造購物品牌 和購物人流導(dǎo)向 中國有一句古話：“人氣旺，則財(cái)氣旺”，這足可以說明人、消費(fèi)力市場(chǎng)是構(gòu)成市場(chǎng)的決定性因素。但是我們?cè)谏虡I(yè)的經(jīng)營中發(fā)現(xiàn)，一個(gè)新型商業(yè)區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)的形成和在市場(chǎng)上形成一定的品牌導(dǎo)向和建立 19 客戶的購物導(dǎo)向是需要時(shí)間的。并且往往是在項(xiàng)目經(jīng)營啟動(dòng)以后才能開發(fā)建立形象。而現(xiàn)在，我們可以通過百貨公司提前的介入，為客戶經(jīng)營者提供信心保障，利用項(xiàng)目的規(guī)模，提前制造客戶購物的口碑，也為項(xiàng)目的一開始經(jīng)營就集中消費(fèi)人群，因?yàn)榇蟀儇浭亲钅芫奂M(fèi)群體的。這樣，利用“大樹下好乘涼”、“大商家好經(jīng)營的思想”定能網(wǎng)絡(luò)更多的經(jīng)營客戶 。 C、積極籌備規(guī)劃百貨公司 我們所講的要百貨公司配合銷售并不是要百貨公司不要經(jīng)營，我們相反要強(qiáng)調(diào)百貨公司的潛在性，但是在經(jīng)營上，百貨公司把一些好的樓層讓給客戶自行經(jīng)營，自身把一些高樓層做旺起來，帶旺區(qū)域的商業(yè)的競(jìng)爭，我們的想法是：一樓部分銷售讓客戶自行經(jīng)營，發(fā)展商不提供返租，二樓以上為百貨經(jīng)營，發(fā)展商在銷售經(jīng)營上可以實(shí)行帶租約出售（返租）。 20 項(xiàng)目獲取最大化利潤的根本 項(xiàng)目利潤最大化與物業(yè)銷售要求的關(guān)系 項(xiàng)目獲取最大化利潤的根本 以上招商的目的是使商家把區(qū)域帶旺，為項(xiàng)目制造市場(chǎng)契機(jī)， 但開發(fā)商絕對(duì)不會(huì)只是為了獲取租金利益，真正最大化利潤的根本是 實(shí)現(xiàn)銷售利潤 。 項(xiàng)目利潤最大化與物業(yè)銷售要求的關(guān)系 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大利潤就是降低開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，基本而言，“短、平、快”的回籠資金是其基本要求，但商業(yè)項(xiàng)目房地產(chǎn)的開發(fā)中具有特殊性，其特殊就在于它是一個(gè)橫向發(fā)展產(chǎn)業(yè)，越是往縱深方向發(fā)展，它的商業(yè)機(jī)會(huì)也就由于其位置而受到局限，理所當(dāng)然的其市場(chǎng)價(jià)位和市場(chǎng)接受度都受到威脅。 對(duì)于我司項(xiàng)目利潤最大化的要求有如下建議： 充分開發(fā)和挖掘項(xiàng)目一、二層的利潤優(yōu)勢(shì)，我們可以說項(xiàng)目的利潤來源也就在于一、二層的銷售 ，對(duì)于首層鋪位，我們要最大限度的開發(fā)臨街旺鋪，更多的規(guī)劃柜臺(tái)鋪位和獨(dú)立式鋪位，我們?cè)阡N售中發(fā)現(xiàn)和總結(jié)：在商業(yè)鋪位的銷售中街鋪的價(jià)位最高，且也最容易讓客戶接受，另外柜臺(tái)鋪位由于經(jīng)營靈活，也容易讓客戶接受，獨(dú)立鋪位是僅次于街鋪的搶手 21 鋪，并且，增多街鋪規(guī)劃和獨(dú)立鋪位能提高鋪位的使用率，成而也就增加物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力。 對(duì)于第二層，發(fā)展商可以靈活處理，考慮到初始化經(jīng)營的局限性，我們可以提供短時(shí)期的返租保障，如提供 3年的返租，讓客戶對(duì)未來充滿信心，這樣利于我們?cè)趦r(jià)格上得到突破。 利用 百貨公司的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營好三、四層的鋪 位，同時(shí)在鋪位的銷售上，提出供長年限的返租，讓客戶的投資回報(bào)穩(wěn)定的增長，利用商業(yè)的發(fā)展，為客戶提供其利潤增長點(diǎn)。 五層在百貨的整體經(jīng)營思路上應(yīng)做足“?！倍熬钡墓し颍_發(fā)商可以自用，同時(shí)也可以規(guī)劃為證券市場(chǎng)。 項(xiàng)目的銷售是最終利潤來源的執(zhí)行，對(duì)此以“短、平、快”為宗旨極積把物業(yè)導(dǎo)入市場(chǎng)。 項(xiàng)目要做到鋪位以全盤推出而又不使之相互具有壓力，在這里除了有自營鋪位和返租鋪位的區(qū)分外，對(duì)于各樓層的實(shí)際情況，我們對(duì)其返租年限考慮也要分開。 要切實(shí)的把握好哈爾濱市場(chǎng)投資者的心態(tài)。 針對(duì)高層商鋪難以啟動(dòng)市場(chǎng)的這 一難度，我們可以考慮 “商業(yè)鋪位證券化”這一概念，在這里我們可以充分發(fā)掘和體現(xiàn)百貨公司的實(shí)力，對(duì)于鋪位也可以承諾終身返租，另者，對(duì)于商業(yè)的客戶，擁有參與百貨公司年度分紅的機(jī)會(huì)，這樣等于是把商業(yè)物業(yè)等同于證券，讓其充分享有股東的權(quán)益（關(guān) 22 于這一點(diǎn)我們正在論證是否可行，我們將會(huì)結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)再另行論證） 要配合切銷售的包裝手段，使之在短時(shí)期內(nèi)有增值的感覺，以期吸引客戶。 二、三、四層的招商引進(jìn)大型商場(chǎng)將會(huì)聚積區(qū)域的商業(yè)人群，增強(qiáng)區(qū)域的購買力，從而增加商業(yè)的營業(yè)利潤。作為首層商場(chǎng)，許多客戶都會(huì)看到這一點(diǎn)而自主經(jīng)營，以 期獲得更高的營業(yè)利潤，這樣，首期商鋪發(fā)展商不必為業(yè)主提供返租，因而減輕了發(fā)展商的心理壓力。
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