【導(dǎo)讀】略詳見每月活動(dòng)計(jì)劃與方案。場(chǎng)銷售技巧拉升均價(jià)，盡快回籠資金，達(dá)成甲方要求。基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改。未盡事宜在以后工作開展中不斷完善。發(fā)進(jìn)度如期完成、資金流通狀態(tài)良好，沒有不可預(yù)見因素影響項(xiàng)目整體運(yùn)作節(jié)奏）擬訂的計(jì)劃，分兌現(xiàn)后再行制定，實(shí)事求是、務(wù)求實(shí)現(xiàn)其最佳效益。已基本進(jìn)入銷售淡季，因此小高層與商鋪的營(yíng)銷推廣不宜太早進(jìn)行。建議此兩部分的實(shí)質(zhì)性營(yíng)?；羁禈罚砦磥?lái)北部生活的新典范。便于項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位于較高水平、實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)；者相輔相成，可互相促進(jìn)，有利于公司戰(zhàn)略發(fā)展；品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤是他們考慮的重點(diǎn)，他們購(gòu)買的目的是居家，有時(shí)也會(huì)考慮投資，交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點(diǎn)。有一些政府機(jī)關(guān)單位再加上本區(qū)域有實(shí)力的企業(yè)團(tuán)體，構(gòu)成了較大的團(tuán)購(gòu)消費(fèi)群體。較實(shí)惠的價(jià)格等是他們考慮的重點(diǎn)。

　　

【正文】 第 35 頁(yè) 共 62 頁(yè) 35 （ 2）開盤期活動(dòng)推廣 A、 濟(jì)南城市新規(guī)劃論壇 形式：邀請(qǐng)市規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)內(nèi)專家就濟(jì)南市新城市規(guī)劃發(fā)表自己的見解，論壇重點(diǎn)：西、北部新城市規(guī)劃以及新世紀(jì)山水城市構(gòu)想。 依據(jù)：一方面為項(xiàng)目推廣主題尋求理論依據(jù)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象；另一方面方面可塑造項(xiàng)目的時(shí)代感、超前性；最后不斷擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，炒熱市場(chǎng)。 B、開盤活動(dòng) 形式：待定，方案屆時(shí)另行提交。 依據(jù)：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度及聲勢(shì)，吸引市民的 關(guān)注，形成轟動(dòng)效應(yīng)，達(dá)到引爆市場(chǎng)、提升價(jià)格和增加市場(chǎng)銷量的目的。 （ 3）銷售物料準(zhǔn)備 A、樓書： 1 萬(wàn)份（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項(xiàng)。） B、單張： 4 萬(wàn)份（可用于夾報(bào)） 第 36 頁(yè) 共 62 頁(yè) 36 C、折頁(yè)： 1 萬(wàn)份（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項(xiàng)。） D、沙盤： 2 個(gè)（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型，若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項(xiàng)。） E、展板 16 塊，另多層精裝修方案 6 塊、小高層戶型 6 塊、商鋪 2 塊可留待后期推廣時(shí)增加。 （若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前 準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項(xiàng)。） F、精裝修方案與預(yù)算（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在第一次強(qiáng)銷期前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項(xiàng)。） （ 4）第一次強(qiáng)銷期價(jià)格體系制定與審批 （ 5）第一次強(qiáng)銷期廣告設(shè)計(jì) 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到位； （ 2）營(yíng)銷中心裝修完畢，包括室外環(huán)境（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則 第 37 頁(yè) 共 62 頁(yè) 37 省去該項(xiàng)。）； （ 3）精裝修方案與預(yù)算確定； （ 4）五證齊全； （ 5）銷售通道（包括彩旗）與樣板房完成； （ 6）銷售導(dǎo)示系統(tǒng)完成、到位； （ 7）工程進(jìn)度計(jì)劃、建筑單體設(shè)計(jì)、園林規(guī) 劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理公司的確定落實(shí)。（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項(xiàng)。） 期間營(yíng)銷目標(biāo) （ 1）迅速炒熱市場(chǎng)，初步確立在北部同類樓盤的市場(chǎng)領(lǐng)跑者形象。 （ 2）達(dá)到銷售面積：約 4400 M2，占總量的 8%； 銷售均價(jià)： 2900 元 /M2。 第 38 頁(yè) 共 62 頁(yè) 38 三、第一次強(qiáng)銷期（ 2021 年 5 月上旬 —— 2021 年 7 月上旬） 推廣重點(diǎn) 此階段為銷售旺季、應(yīng)承接開盤期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷態(tài)勢(shì)繼續(xù)升溫市場(chǎng)以消化主力戶型、同時(shí)盡量在價(jià) 格配合的情況下采取限量發(fā)售、及時(shí)封盤、及時(shí)調(diào)價(jià)、小步攀升的策略，靈活 操作，以期維持良好市場(chǎng)形象與價(jià)格走勢(shì)。 推廣重點(diǎn)為多層（第一期），同時(shí)小高層與商業(yè)開始預(yù)熱并進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)， 主推賣點(diǎn)為： A、精裝修交房 —— 后小康完整生活主張 （強(qiáng)勢(shì)宣傳，作為價(jià)格提升的依據(jù)、支撐） B、戶型 —— 美滿人生 3+2（兩代人分居不分離） C、特色兒童益智會(huì)所 D、健康主題園林 （應(yīng)要求無(wú)障礙設(shè)計(jì)，對(duì)此加以重點(diǎn)宣傳，同時(shí)配備有益健康的特殊植物，推出主題園林中部 分小型組團(tuán)主題） 第 39 頁(yè) 共 62 頁(yè) 39 E、樣板房 （利用裝修風(fēng)格突出“康樂人家”概念，另可重點(diǎn)宣傳兒童房安全無(wú)傷害設(shè)計(jì)，表達(dá)領(lǐng)先市場(chǎng)、 時(shí)代的開發(fā)理念與姿態(tài)） F、 物業(yè)管理 G、費(fèi)用減免政策（主要針對(duì)萬(wàn)盛園） H、地段 —— 天橋區(qū)絕佳區(qū)位 I、交通 —— 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，長(zhǎng)途汽車站、火車站近在咫尺 J、配套 —— 周邊生活配套成熟，社區(qū)內(nèi)配套完善 期間媒體組合 （ 1）報(bào)廣 項(xiàng)目正式開盤，前期廣告投入較大，有較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，同時(shí)逐漸步入傳統(tǒng)銷售旺季，隨著項(xiàng)目工程進(jìn)度的不斷進(jìn)展，被關(guān)注的程度會(huì)越來(lái)越高。此階段廣告宣傳繼續(xù)保持一定的力度（軟硬結(jié) 第 40 頁(yè) 共 62 頁(yè) 40 合，平均每周二次）。 媒體選擇以齊魯晚報(bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)為主，山東商報(bào)、生活日?qǐng)?bào)、都市女報(bào)為輔 。每次報(bào)廣發(fā)布后， 由銷售現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)反饋效果，如效果 不佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時(shí)予以調(diào)整。 （ 2）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄鳌? （ 3）電視：在濟(jì)南電視臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)報(bào)道》進(jìn)行賣點(diǎn)宣傳。 （ 4）電臺(tái)： 在濟(jì)南廣播電臺(tái) XX 頻道利用整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳和信息發(fā)布。 （ 5）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞，列入濟(jì)南搜房網(wǎng)的“明星樓盤”欄目，同時(shí)可免費(fèi)在《城市信報(bào)》上定期發(fā)布。 期間工作內(nèi)容 （ 1）第一次強(qiáng)銷期價(jià)格體系執(zhí)行 （ 2）開盤期活動(dòng)推廣 A、第六屆春交會(huì) 第 41 頁(yè) 共 62 頁(yè) 41 利用此次房交會(huì)，以推出特價(jià)房（銷售抗性較大的單位）的形式進(jìn)行第一輪的促 銷。 B、依托齊魯置業(yè)會(huì)舉辦春游野餐與趣味運(yùn)動(dòng)活動(dòng)、宣傳項(xiàng)目的“康樂”主題 C、齊魯花園第一期（多層）封頂儀式 形式：邀請(qǐng)客戶參加封頂儀式。 依據(jù)：通過工程進(jìn)展展示開發(fā)實(shí)力，樹立客戶信心，同時(shí)表示對(duì)客戶的尊重，讓其做真正的主人。 D、特色會(huì)所開放日與“繽紛生活杯”兒童技能大賽 （可持續(xù)整個(gè) 6 月） E、樣板房開放日（可考慮以健康住宅、無(wú)污染綠色建材及裝修、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)等為重點(diǎn)，并可配合其它與項(xiàng)目定位一致的產(chǎn)品聯(lián)合推廣，舉行惠而不費(fèi)的活動(dòng)） （ 3）銷售物料準(zhǔn)備 制作精美單張 4 萬(wàn)份，主要用于三方面：房交 會(huì)、夾報(bào)、直銷。 （ 4）調(diào)整期價(jià)格體系制定與審批 第 42 頁(yè) 共 62 頁(yè) 42 （ 5）調(diào)整期廣告設(shè)計(jì) 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到位； （ 2）精裝修方案的市場(chǎng)反饋及迅速調(diào)整； （ 3）工程進(jìn)度要求：一期多層主體封頂，二期小高層建筑單體設(shè)計(jì)完成并動(dòng)工。 （ 4）力爭(zhēng) 6 月 1 日前會(huì)所主體施工完畢、裝修完成、并配備部分重要兒童游樂、益智設(shè)施、對(duì)外開 放。 （ 5）部分樣本房裝修完畢。 期間營(yíng)銷目標(biāo) （ 1）進(jìn)一步炒熱市場(chǎng)，鞏固市場(chǎng)領(lǐng)跑者形象，初步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值提升。 （ 2） 多層 達(dá)到銷售面積：約 8800M2，占總量的 16%； 第 43 頁(yè) 共 62 頁(yè) 43 銷售均價(jià)： 3000 元 /M2。 小高層和商業(yè)部分內(nèi)部認(rèn)購(gòu)面積和認(rèn)購(gòu)均價(jià)見各自的銷售進(jìn)度計(jì)劃表。 四、調(diào)整期（ 2021 年 7 月上旬 —— 2021 年 8 月下旬） 推廣重點(diǎn) 此階段進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時(shí)經(jīng)過前三個(gè)階段的強(qiáng)勢(shì)推廣，已經(jīng)打下了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。推廣節(jié)奏應(yīng)適當(dāng)減緩，推廣力度相應(yīng)減小，并對(duì)前段營(yíng)銷推廣工作進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)，并適當(dāng)作出調(diào)整，為第二次強(qiáng)銷期同時(shí)也是為商業(yè)和小高層正式入市蓄勢(shì)。推廣重點(diǎn)為： A、精裝修交房 B、戶型 —— 美滿人生 3+2 C、物業(yè)管理 D、北部商圈黃金地段，升值潛力無(wú)限（ 主要為二期小高層及商業(yè)部分入市造勢(shì)，增加項(xiàng)目的附加值） 第 44 頁(yè) 共 62 頁(yè) 44 期間媒體組合 （ 1）報(bào)廣 到了 7 月份，一方面由于進(jìn)入酷夏，銷售轉(zhuǎn)入淡季；另一方面在達(dá)到一定的高峰之后，需要進(jìn)行 調(diào)整，為下階段沖刺養(yǎng)精蓄銳；此外由于前期各階段的大力推廣宣傳，項(xiàng)目已具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)知名度與熱銷形象，此階段已不必做大量報(bào)廣。但在對(duì)前期工作進(jìn)行分析總結(jié)的同時(shí)，廣告應(yīng)保持一定的延續(xù)，其間主要針對(duì)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)進(jìn)行宣傳。 媒體選擇：齊魯晚報(bào)和濟(jì)南時(shí)報(bào)。 （ 2）雜志：充分利用《城市蝸牛》做軟性文字宣傳。 （ 3）電視：在濟(jì)南電視臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)報(bào)道》進(jìn)行 賣點(diǎn)宣傳。 （ 4）電臺(tái)： 在濟(jì)南廣播電臺(tái) XX 頻道利用整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳和信息發(fā)布。 （ 5）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；此時(shí)項(xiàng)目已擁有一定數(shù)量的客戶與目標(biāo)客戶，可考慮開始在搜房網(wǎng)開設(shè)業(yè)主論壇，由公司委派專人負(fù)責(zé)在論壇上即使發(fā)布項(xiàng)目消息、挑起討論、吸