【導(dǎo)讀】略詳見每月活動計劃與方案。場銷售技巧拉升均價，盡快回籠資金，達(dá)成甲方要求?；A(chǔ)上進(jìn)行了修改。未盡事宜在以后工作開展中不斷完善。發(fā)進(jìn)度如期完成、資金流通狀態(tài)良好，沒有不可預(yù)見因素影響項目整體運作節(jié)奏）擬訂的計劃，分兌現(xiàn)后再行制定，實事求是、務(wù)求實現(xiàn)其最佳效益。已基本進(jìn)入銷售淡季，因此小高層與商鋪的營銷推廣不宜太早進(jìn)行。建議此兩部分的實質(zhì)性營?；羁禈?，代表未來北部生活的新典范。便于項目價格定位于較高水平、實現(xiàn)投資回報；者相輔相成，可互相促進(jìn)，有利于公司戰(zhàn)略發(fā)展；品質(zhì)不錯的樓盤是他們考慮的重點，他們購買的目的是居家，有時也會考慮投資，交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點。有一些政府機(jī)關(guān)單位再加上本區(qū)域有實力的企業(yè)團(tuán)體，構(gòu)成了較大的團(tuán)購消費群體。較實惠的價格等是他們考慮的重點。

　　

【正文】 第 35 頁 共 62 頁 35 （ 2）開盤期活動推廣 A、 濟(jì)南城市新規(guī)劃論壇 形式：邀請市規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)內(nèi)專家就濟(jì)南市新城市規(guī)劃發(fā)表自己的見解，論壇重點：西、北部新城市規(guī)劃以及新世紀(jì)山水城市構(gòu)想。 依據(jù)：一方面為項目推廣主題尋求理論依據(jù)，提升項目市場形象；另一方面方面可塑造項目的時代感、超前性；最后不斷擴(kuò)大項目的影響力，炒熱市場。 B、開盤活動 形式：待定，方案屆時另行提交。 依據(jù)：擴(kuò)大項目知名度及聲勢，吸引市民的 關(guān)注，形成轟動效應(yīng)，達(dá)到引爆市場、提升價格和增加市場銷量的目的。 （ 3）銷售物料準(zhǔn)備 A、樓書： 1 萬份（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項。） B、單張： 4 萬份（可用于夾報） 第 36 頁 共 62 頁 36 C、折頁： 1 萬份（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項。） D、沙盤： 2 個（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型，若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項。） E、展板 16 塊，另多層精裝修方案 6 塊、小高層戶型 6 塊、商鋪 2 塊可留待后期推廣時增加。 （若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前 準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項。） F、精裝修方案與預(yù)算（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在第一次強(qiáng)銷期前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項。） （ 4）第一次強(qiáng)銷期價格體系制定與審批 （ 5）第一次強(qiáng)銷期廣告設(shè)計 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到位； （ 2）營銷中心裝修完畢，包括室外環(huán)境（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則 第 37 頁 共 62 頁 37 省去該項。）； （ 3）精裝修方案與預(yù)算確定； （ 4）五證齊全； （ 5）銷售通道（包括彩旗）與樣板房完成； （ 6）銷售導(dǎo)示系統(tǒng)完成、到位； （ 7）工程進(jìn)度計劃、建筑單體設(shè)計、園林規(guī) 劃設(shè)計、物業(yè)管理公司的確定落實。（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項。） 期間營銷目標(biāo) （ 1）迅速炒熱市場，初步確立在北部同類樓盤的市場領(lǐng)跑者形象。 （ 2）達(dá)到銷售面積：約 4400 M2，占總量的 8%； 銷售均價： 2900 元 /M2。 第 38 頁 共 62 頁 38 三、第一次強(qiáng)銷期（ 2021 年 5 月上旬 —— 2021 年 7 月上旬） 推廣重點 此階段為銷售旺季、應(yīng)承接開盤期強(qiáng)勢營銷態(tài)勢繼續(xù)升溫市場以消化主力戶型、同時盡量在價 格配合的情況下采取限量發(fā)售、及時封盤、及時調(diào)價、小步攀升的策略，靈活 操作，以期維持良好市場形象與價格走勢。 推廣重點為多層（第一期），同時小高層與商業(yè)開始預(yù)熱并進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購， 主推賣點為： A、精裝修交房 —— 后小康完整生活主張 （強(qiáng)勢宣傳，作為價格提升的依據(jù)、支撐） B、戶型 —— 美滿人生 3+2（兩代人分居不分離） C、特色兒童益智會所 D、健康主題園林 （應(yīng)要求無障礙設(shè)計，對此加以重點宣傳，同時配備有益健康的特殊植物，推出主題園林中部 分小型組團(tuán)主題） 第 39 頁 共 62 頁 39 E、樣板房 （利用裝修風(fēng)格突出“康樂人家”概念，另可重點宣傳兒童房安全無傷害設(shè)計，表達(dá)領(lǐng)先市場、 時代的開發(fā)理念與姿態(tài)） F、 物業(yè)管理 G、費用減免政策（主要針對萬盛園） H、地段 —— 天橋區(qū)絕佳區(qū)位 I、交通 —— 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，長途汽車站、火車站近在咫尺 J、配套 —— 周邊生活配套成熟，社區(qū)內(nèi)配套完善 期間媒體組合 （ 1）報廣 項目正式開盤，前期廣告投入較大，有較好的市場基礎(chǔ)，同時逐漸步入傳統(tǒng)銷售旺季，隨著項目工程進(jìn)度的不斷進(jìn)展，被關(guān)注的程度會越來越高。此階段廣告宣傳繼續(xù)保持一定的力度（軟硬結(jié) 第 40 頁 共 62 頁 40 合，平均每周二次）。 媒體選擇以齊魯晚報、濟(jì)南時報為主，山東商報、生活日報、都市女報為輔 。每次報廣發(fā)布后， 由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果 不佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時予以調(diào)整。 （ 2）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄?。 （ 3）電視：在濟(jì)南電視臺《濟(jì)南房產(chǎn)報道》進(jìn)行賣點宣傳。 （ 4）電臺： 在濟(jì)南廣播電臺 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進(jìn)行形象宣傳和信息發(fā)布。 （ 5）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞，列入濟(jì)南搜房網(wǎng)的“明星樓盤”欄目，同時可免費在《城市信報》上定期發(fā)布。 期間工作內(nèi)容 （ 1）第一次強(qiáng)銷期價格體系執(zhí)行 （ 2）開盤期活動推廣 A、第六屆春交會 第 41 頁 共 62 頁 41 利用此次房交會，以推出特價房（銷售抗性較大的單位）的形式進(jìn)行第一輪的促 銷。 B、依托齊魯置業(yè)會舉辦春游野餐與趣味運動活動、宣傳項目的“康樂”主題 C、齊魯花園第一期（多層）封頂儀式 形式：邀請客戶參加封頂儀式。 依據(jù)：通過工程進(jìn)展展示開發(fā)實力，樹立客戶信心，同時表示對客戶的尊重，讓其做真正的主人。 D、特色會所開放日與“繽紛生活杯”兒童技能大賽 （可持續(xù)整個 6 月） E、樣板房開放日（可考慮以健康住宅、無污染綠色建材及裝修、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測等為重點，并可配合其它與項目定位一致的產(chǎn)品聯(lián)合推廣，舉行惠而不費的活動） （ 3）銷售物料準(zhǔn)備 制作精美單張 4 萬份，主要用于三方面：房交 會、夾報、直銷。 （ 4）調(diào)整期價格體系制定與審批 第 42 頁 共 62 頁 42 （ 5）調(diào)整期廣告設(shè)計 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到位； （ 2）精裝修方案的市場反饋及迅速調(diào)整； （ 3）工程進(jìn)度要求：一期多層主體封頂，二期小高層建筑單體設(shè)計完成并動工。 （ 4）力爭 6 月 1 日前會所主體施工完畢、裝修完成、并配備部分重要兒童游樂、益智設(shè)施、對外開 放。 （ 5）部分樣本房裝修完畢。 期間營銷目標(biāo) （ 1）進(jìn)一步炒熱市場，鞏固市場領(lǐng)跑者形象，初步實現(xiàn)項目的價值提升。 （ 2） 多層 達(dá)到銷售面積：約 8800M2，占總量的 16%； 第 43 頁 共 62 頁 43 銷售均價： 3000 元 /M2。 小高層和商業(yè)部分內(nèi)部認(rèn)購面積和認(rèn)購均價見各自的銷售進(jìn)度計劃表。 四、調(diào)整期（ 2021 年 7 月上旬 —— 2021 年 8 月下旬） 推廣重點 此階段進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時經(jīng)過前三個階段的強(qiáng)勢推廣，已經(jīng)打下了堅實的市場基礎(chǔ)。推廣節(jié)奏應(yīng)適當(dāng)減緩，推廣力度相應(yīng)減小，并對前段營銷推廣工作進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)，并適當(dāng)作出調(diào)整，為第二次強(qiáng)銷期同時也是為商業(yè)和小高層正式入市蓄勢。推廣重點為： A、精裝修交房 B、戶型 —— 美滿人生 3+2 C、物業(yè)管理 D、北部商圈黃金地段，升值潛力無限（ 主要為二期小高層及商業(yè)部分入市造勢，增加項目的附加值） 第 44 頁 共 62 頁 44 期間媒體組合 （ 1）報廣 到了 7 月份，一方面由于進(jìn)入酷夏，銷售轉(zhuǎn)入淡季；另一方面在達(dá)到一定的高峰之后，需要進(jìn)行 調(diào)整，為下階段沖刺養(yǎng)精蓄銳；此外由于前期各階段的大力推廣宣傳，項目已具有相當(dāng)?shù)氖袌鲋扰c熱銷形象，此階段已不必做大量報廣。但在對前期工作進(jìn)行分析總結(jié)的同時，廣告應(yīng)保持一定的延續(xù)，其間主要針對節(jié)點活動進(jìn)行宣傳。 媒體選擇：齊魯晚報和濟(jì)南時報。 （ 2）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄?。 （ 3）電視：在濟(jì)南電視臺《濟(jì)南房產(chǎn)報道》進(jìn)行 賣點宣傳。 （ 4）電臺： 在濟(jì)南廣播電臺 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進(jìn)行形象宣傳和信息發(fā)布。 （ 5）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；此時項目已擁有一定數(shù)量的客戶與目標(biāo)客戶，可考慮開始在搜房網(wǎng)開設(shè)業(yè)主論壇，由公司委派專人負(fù)責(zé)在論壇上即使發(fā)布項目消息、挑起討論、吸