觀江花園營(yíng)銷(xiāo)推廣方案-資料下載頁(yè)
2025-05-09 14:30本頁(yè)面
【正文】 23 項(xiàng)目返租與自營(yíng)銷(xiāo)售的操作方式 現(xiàn)擬定項(xiàng)目已經(jīng)引進(jìn)了經(jīng)營(yíng)商家，開(kāi)發(fā)商與商家達(dá)成的基本條件為： 一樓部分，二、三、四、五層全部出租； 租期為 10年； 基本租金按 40元 /月 .平方米 現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)行返租銷(xiāo)售，基本操作為，經(jīng)營(yíng)商家繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售上帶租約出售，也就是說(shuō)，客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)到物業(yè)后前十年的時(shí)間沒(méi)有使用權(quán)，但每月有穩(wěn)定的租金收入。由于物業(yè)已經(jīng)出租，所以在銷(xiāo)售上我們一般是宣傳“開(kāi)發(fā)商返租”。我司多年 的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，開(kāi)發(fā)商提供年 8%的返租是非常科學(xué)的，他不光開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金壓力，同時(shí)客戶(hù)也能接受。 例：二層一個(gè) 20平方米的鋪位，單價(jià) 1 萬(wàn)元／平方米，發(fā)展商提供 5 成 6 年按揭和 10年 8%的年返租，這樣客戶(hù)的投資分析如下： 鋪位總價(jià)： 20 萬(wàn) 首 期： 10 萬(wàn) 月 供： 1637 元 年 供： 19644 元 建議發(fā)展提供 8％的投資回報(bào)率（返租率）： 24 客戶(hù)年投資回報(bào)率： 20 8％＝ 萬(wàn)元 6 年的投資回報(bào)： 6＝ 萬(wàn)元 10 年的投資回報(bào)： 10＝ 16 萬(wàn)元 從上可以看到，客戶(hù)前六年時(shí) 間的投資回報(bào)基本與月供持平，從第六年后每年都有穩(wěn)定的投資回報(bào)，這是相當(dāng)可光的。 這樣， 10 年時(shí)間客戶(hù)相當(dāng)于只提供了 20－ 16＝ 4 萬(wàn)元，就獲得了一個(gè) 20 平方米的鋪位。也相當(dāng)于客戶(hù)在 10年時(shí)間里只投入 4萬(wàn)元，除了賺了 16萬(wàn)的投資回報(bào)外，還賺了一個(gè)鋪位。 另外還有房地產(chǎn)物業(yè)無(wú)窮的增值潛力，這樣顯然對(duì)投資客戶(hù)是有明顯的刺激的，其操作性也是非常強(qiáng)的。 現(xiàn)從開(kāi)發(fā)商的角度我們分析如下： 開(kāi)發(fā)商出賣(mài)鋪位收回了 20萬(wàn)資金 另外，次資金 10 年的利息為： 20 % 10= 萬(wàn) 租金收益為： 40 20 12 10= 萬(wàn) 十年時(shí)間資金利潤(rùn)為： += 萬(wàn) 補(bǔ)償客戶(hù)返租利潤(rùn)其 10 年的償還為： =、 從這一點(diǎn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商基本上是沒(méi)有資金風(fēng)險(xiǎn)的。并且，由于返租大大提高了客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心，使物業(yè)價(jià)格得到回升，如果單價(jià)提升1000 元 /平方米，則開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。（說(shuō)明一下，商鋪物業(yè)提升 1000 元 /平方米是很容易的）。 25 自營(yíng)鋪位的存在與銷(xiāo)售方式： 自營(yíng)鋪位的存在是相當(dāng)有必要的，首先，這些鋪位全部為業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何壓力；再有，由于商家的引進(jìn)，大大提高了物業(yè)的價(jià)格，我們所保留的全部為街鋪 物業(yè)，其價(jià)位本來(lái)價(jià)格最高，我們將其自行銷(xiāo)售，在價(jià)格上將會(huì)得到大大炒做，這樣，能提高整個(gè)商鋪物業(yè)的價(jià)格；同時(shí)，在客戶(hù)選擇上，我們使返租鋪位所帶來(lái)的純粹投資客戶(hù)得到了彌補(bǔ)，讓一部分真正自營(yíng)型的客戶(hù)得到了市場(chǎng)。 其銷(xiāo)售方式上，我司建議將用于商業(yè)炒做，帶動(dòng)全局銷(xiāo)售。 26 結(jié)論： 商鋪物業(yè)的利潤(rùn)是非常大的，建議開(kāi)發(fā)商認(rèn)真斟酌，在引進(jìn)商家經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上實(shí)行自營(yíng)返租。 論證“人氣旺，則財(cái)氣旺”概念！ “人氣旺，則財(cái)氣旺” 是來(lái)形容未來(lái)商業(yè)的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)，“人氣”講的是購(gòu)買(mǎi)力的人，“財(cái)氣”指的是商業(yè)的 利益，意思是說(shuō)，市場(chǎng)上只要購(gòu)買(mǎi)力以人多、旺，其商業(yè)的利潤(rùn)就大。也就由于這樣，這一概念成為了諸多的商業(yè)投資者的經(jīng)營(yíng)理念，其實(shí)，反過(guò)來(lái)說(shuō)，此概念也是商業(yè)運(yùn)作的決定性因素，我們從如下來(lái)論述。 在市場(chǎng)的基本原理中，市場(chǎng)一般由三個(gè)因素構(gòu)成，第一為人，第二為購(gòu)買(mǎi)力，第三為購(gòu)買(mǎi)欲望，而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場(chǎng)最關(guān)鍵因素，同時(shí)人的衣、食、住、行無(wú)一可離開(kāi)其商業(yè)活動(dòng)，又與其商業(yè)活動(dòng)密不可分。商業(yè)的高度發(fā)展，又刺激著人的消費(fèi)，使人產(chǎn)生無(wú)窮的購(gòu)買(mǎi)欲望。 商業(yè)的運(yùn)營(yíng)靠人的支撐，靠人的消費(fèi)力支撐，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運(yùn)營(yíng)的參考指數(shù)，如“麥當(dāng)勞”的選址，“麥當(dāng)勞”每開(kāi)一家經(jīng)營(yíng)連鎖店，對(duì)于意向選定的區(qū)域都要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，其中最主要的是測(cè)量區(qū)域的人流和人的消費(fèi)層次，另外如許多大百貨經(jīng)營(yíng)商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨” 27 等他們?cè)谶x址的過(guò)程中，對(duì)人的消費(fèi)預(yù)測(cè)調(diào)查還要詳細(xì)。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)群體外，還要去研究區(qū)域未來(lái)幾年的發(fā)展機(jī)遇。 “ 人氣旺，則財(cái)氣旺 ”是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素，商業(yè)策劃的工作在于對(duì)商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)指點(diǎn)方向，同時(shí)要通過(guò)一些行而有效的手段 ，為商業(yè)項(xiàng)目提前營(yíng)造商業(yè)氣氛和氛圍。在樹(shù)立自身商業(yè)品牌的同時(shí)，使之財(cái)氣東升。
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