觀江花園營銷推廣方案-wenkub.com
2025-02-24 02:26 本頁面
【正文】 “ 人氣旺，則財氣旺 ”是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素，商業(yè)策劃的工作在于對商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來的經(jīng)營指點方向，同時要通過一些行而有效的 手段，為商業(yè)項目提前營造商業(yè)氣氛和氛圍。 在市場的基本原理中，市場一般由三個因素構(gòu)成，第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望，而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場最關(guān)鍵因素，同時人的衣、食、住、行無一可離開其商業(yè)活動，又與其商業(yè)活動密不可分。 其銷售方式上，我司建議將用于商業(yè)炒做，帶動全局銷售。 現(xiàn)從開發(fā)商的角度我們分析如下： 開發(fā)商出賣鋪位收回了 20萬資金 另外，次資金 10 年的利息為： 20 % 10= 萬 租金收益為： 40 20 12 10= 萬 十年時間資金利潤為： += 萬 補償客戶返租利潤其 10 年的償還為： =、 從這一點來看，開發(fā)商基本上是沒有資金風險的。 例：二層一個 20平方米的鋪位，單價 1 萬元／平方米，發(fā)展商提供 5 成 6 年按揭和 10年 8%的年返租，這樣客戶的投資分析如下： 鋪位總價： 20 萬 首 期： 10 萬 月 供： 1637 元 年 供： 19644 元 建議發(fā)展提供 8％的投資回報率（返租率）： 24 客戶年投資回報率： 20 8％＝ 萬元 6 年的投資回報： 6＝ 萬元 10 年的投資回報： 10＝ 16 萬元 從上可以看到，客戶前六 年時間的投資回報基本與月供持平，從第六年后每年都有穩(wěn)定的投資回報，這是相當可光的。作為首層商場，許多客戶都會看到這一點而自主經(jīng)營，以 期獲得更高的營業(yè)利潤，這樣，首期商鋪發(fā)展商不必為業(yè)主提供返租，因而減輕了發(fā)展商的心理壓力。 項目要做到鋪位以全盤推出而又不使之相互具有壓力，在這里除了有自營鋪位和返租鋪位的區(qū)分外，對于各樓層的實際情況，我們對其返租年限考慮也要分開。 對于第二層，發(fā)展商可以靈活處理，考慮到初始化經(jīng)營的局限性，我們可以提供短時期的返租保障，如提供 3年的返租，讓客戶對未來充滿信心，這樣利于我們在價格上得到突破。 C、積極籌備規(guī)劃百貨公司 我們所講的要百貨公司配合銷售并不是要百貨公司不要經(jīng)營，我們相反要強調(diào)百貨公司的潛在性，但是在經(jīng)營上，百貨公司把一些好的樓層讓給客戶自行經(jīng)營，自身把一些高樓層做旺起來，帶旺區(qū)域的商業(yè)的競爭，我們的想法是：一樓部分銷售讓客戶自行經(jīng)營，發(fā)展商不提供返租，二樓以上為百貨經(jīng)營，發(fā)展商在銷售經(jīng)營上可以實行帶租約出售（返租）。但是我們在商業(yè)的經(jīng)營中發(fā)現(xiàn)，一個新型商業(yè)區(qū)域網(wǎng)點的形成和在市場上形成一定的品牌導向和建立 19 客戶的購物導向是需要時間的。 針對物業(yè)的現(xiàn)狀，要想物業(yè)獲取巨大的銷售利潤，必須先期要把物業(yè)經(jīng)營起來，基于此，我司建議對外招商，招商對象為 百貨公司（超市）或經(jīng)營管理公司 。 效果預測： 營 造熱烈的現(xiàn)場氣氛，可有效促進開發(fā)商與客戶的溝通，樹立開發(fā)商的良好口啤。 其他捧場者：啤酒任飲。 具體細節(jié)： 一、 與哈爾濱啤酒合作方式： 由哈爾濱啤酒提供活動期間的所需啤酒，開發(fā)商準許其以觀江廣場開業(yè)為由懸掛哈爾濱啤酒廣告條幅，具體方式待洽。 定位理由： A、 項目位于哈爾濱成熟的中央商務區(qū)，所比鄰的松花江為哈爾濱的重點旅游區(qū)域，每年吸引成千上萬 游客前來觀光。 廣場的概念同時也能提高觀江廣場物業(yè)的檔次，其聚購物、娛樂、休閑的理念，能加快 [觀江花園 ]尾盤物業(yè)的銷售，為發(fā)展商提前回籠資金，創(chuàng)造利潤。 既然有人已將住宅租下來居住，有利可圖是顯而易見的，“只交首期就可當業(yè)主”，“別人供樓，房子歸你”的可操作性加強，不失為長線投資的好途逕，在股市行情不是很好的情況下，會有部分投資者買房。 10 促銷策略六： [觀江花園 ]以租帶售策略 [觀江花園 ]目前除復式大戶型外，還剩 30多套住宅，并且其朝向和樓層都不大好，項目入伙的時間很長了，尾盤的銷售仍不容樂觀，我司策劃部經(jīng)過認真討論，再結(jié)合市場調(diào)查，建議采取“以租帶售”、“先租后售”的策略，詳述如下： 一、 以租帶售的理由 “松花江的房子不愁租”，在打出“新房首租”的口號后，前來看房的人絡(luò)繹不絕，可對剩下的樓盤制造聲勢，立下口碑； 在與客戶談租的過程中，告知客戶其住宅租金與月供持平，租不如售，直接將售的概念灌輸于客戶腦中，帶動銷售； 在媒體發(fā)表詳細的租賃投資計劃，將升值潛力宣傳出來
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