【正文】 4）車輛管理概要 車輛駛入，通過電腦系統(tǒng)查驗通行車輛，電腦備檔 巡邏各線路，留意有否非法停泊、 堵塞車道。 3）清潔服務概要 嚴格衛(wèi)生清潔制度，定期或不定期進行抽查 ； 修葺花木，保持小區(qū)綠化整潔； 保證日常樓宇樓層清潔，定時打掃樓梯及過道； 定期清潔小區(qū)路面，除去香口膠、固體物等垃圾； 定期進行燈飾檢查、排水溝檢查，除去花草垃圾。具體服務內容涉及項目動作工程中的方方面面，是專業(yè)公司對項目進行物業(yè)管理服務最完全的形式。通過周全的物業(yè)管理項目、良好的服務質量，不僅為業(yè)主創(chuàng)造理想的生活居住環(huán)境、維護項目開發(fā)商的開發(fā)匠心，同時經過長期的改進和努力，也能令物業(yè)的價值得到全面保障，充分顯示投資潛質。一個項目的保安、衛(wèi)生、清潔及豐富的社區(qū)服務等物業(yè)管理內容成為購房者衡量是否購房的重要因素，良好的物業(yè)管理利于住房保值、增值的觀念也日益被客戶普遍接受并關注，這從本公司前面所做的市場需求調查中也得到反映。 另外，項目建設過程中還有許多細節(jié)服務配套需發(fā)展商和設計師在規(guī)劃時 充分考慮，如項目內各棟、各片區(qū)的指示牌、中央庭院中的人行雨蓬、公共場所的休息椅、簡易運動設備等，需形式活潑、風格統(tǒng)一。 鑒于本項目中高檔次的定位和 針對潛在客戶的消費心理，建議在智能科技的運用上掌握以下原則： 注重智能科技的實用性。 配套服務建議 停車系統(tǒng) 根據初步規(guī)則方案，建議項目完全實現人車分流，建議有以下特點： 1）車道系統(tǒng)主次分明、脈絡清楚，有明顯的導向性； 各車道的設計滿足適當的坡度和轉平徑為前提，保證安全，同時采用最短距離設計，盡量 使行車 便捷； 外露車道除消防車道外，應注意隱蔽在建筑體量內，使車流對住戶在噪音、視線及廢氣等方面的 干擾減至最小； 在最外圍樓宇與小區(qū)圍墻之間設置環(huán)繞小區(qū)的機動車道，實現人車分流。在小區(qū)的綠化中選擇既好看，又實惠的植物進行布置，使觀賞、功能、經濟三者結合起來，取得良 好的交益。 利 用婀娜多姿的花草樹木，豐富多彩的植物布置，以及少量的建筑小品、水體等的點綴，并利用植物材料分隔空間，增加層次，美化居住區(qū)的面貌，使小區(qū)的建筑群更顯生動活潑。同時選擇幾個區(qū)域的架空層里，采用首層設私家花園的做法，再配以組合間綠化與小廣場，增加住戶的鄰里活動空間，以凝聚親和的現代鄰里關系，憑添小區(qū)的溫馨之家的感覺。在充分利用空間營造景觀層次豐富化方面，我們建議引入生態(tài)架空層之概念將大部分的樓層首層架空，并引入綠化與水景，以求擴大綠化空間，使綠化視線廷伸到住宅內。 中心廣場在主景觀軸線的盡頭，是主景觀軸線的核心組成，同樣是本案景觀的重中之重。在總體布局上，要求與自然地勢自然協調，避免雷同現象，既要考慮滿足日照要求和綠地空間，又要考慮相互間適當的高差，形成特色。相對于毛坯房而言，廚衛(wèi)裝修由開發(fā)商于房屋建造時統(tǒng)一規(guī)劃上下水管道，可避免二次裝修改變管道走向帶來的漏水等現象。如果我們的項目內部采用精裝修一次到位，且附送全屋名牌家電，這有利于我們樓盤的銷售，也將成為我們的一個賣點。室內裝飾材料宜采用環(huán)保、明 快的涂料，并注意耐臟、易擦洗的特性；客廳、餐廳地板宜采用優(yōu)質地磚，住房地板可采用復合木地板；廳房天花以涂料加角線修飾、無需吊頂，廚廁設鋁質天花；廚衛(wèi)設施需齊備，最好采用系列設計以保持統(tǒng)一風格；陽臺適當安排電源插座及電動晾衣架，以體現現代化居家及開發(fā)商的細致。故建議針對不同的市場客戶推出不同的內部裝修標準或套餐。 外立面不建議做屋頂，建議做具現代風格的彎月型或其他形狀的頂板。材料采用雙層塑鋼中空玻璃窗，玻璃采用原色玻璃。 建筑內外裝修標準建議 外立面設 計及裝修標準建議 體現建筑風格主要從建筑的外觀來體現，而建筑外觀主要體現為建筑體的外立面，外立面的設計要注重的是屋頂構型，外立面用料、色調搭配，窗戶與陽臺等細部的處理，管線、空調位置的處理等幾個方面。由于本項目定位為中高檔住宅小區(qū)，對單戶面積較大的四房以上單位的數量應進行控制，以免為項目帶來大面積單位的消化壓力。適應生活水平日益提高的要求； 精心設計每個細節(jié)，節(jié)約每點面積，讓客戶買房更加經濟實惠。即套型共由三層互相錯位重疊而構成，第一層為廚房、工人房、飯廳的工作區(qū)，第二層為會客廳，第三層為主臥室、次臥室，生態(tài)躍層嚴格做到，生活工作分區(qū)、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，并且層層享有觀景觀之優(yōu)勢，使業(yè)主無論工作、休閑、進餐都可以望見優(yōu)美的景觀。據我們前期對萊西市場的調查把握，這種戶型是目前市場需求最大，目標客戶最廣的戶型。 戶型設計發(fā)展趨勢 根據目前戶型設計總的發(fā)展趨勢，住宅物業(yè)的戶型除了需滿足主人、客人、父母、兒童等的居住功能外，諸如代表主人生活品位的書房、家庭室、會友茶房等的設計也日益顯現重要，這是戶型設計多元化、多功能化的表現，也是目前生活水平不斷提高所帶來的市場需求細化的必然。總結本項目的戶型定位思路主要有： 目前需求市場狀況 住宅市場需求特點及客戶定位是確定本項目基本戶型的重要依據之一：根據本公司對萊西市潛在住宅買家的需求調查，萊西市潛在買家傾向于購買三房單位（其中尤以三房二廳的需求量最大）其次是二房，面積以 80— 100 平方米 /套的需求量最大， 100— 120 平方米的需求次之。 3）產品設計的各方面要面對萊西房地產市場的特點，通過對區(qū)域市場，項目所處地段的競爭對手的 情況的掌握，作為對產品設計具有針對性的建議。同時，為爭取更多潛在客戶，需參考萊西房地產市場商品住宅樓盤檔次和價位，以具競爭性的較低價位入市，結合項目的規(guī)模優(yōu)勢吸引潛在買家注意，并隨著項目的進展和魅力逐步展現再提高價位，體現其良好的升值空間。 開發(fā)檔次定位 由以上客戶分析以及本項目前期研究對住宅需求市場的調查可見，本項目所針對的潛在競爭對手，普遍存在著內外環(huán)境景觀占很大優(yōu)勢，因此，本項目的開發(fā)尤其需要注意對外部景觀的充分 利用，以及對內部環(huán)境的悉心營造。 5）個體經營者：是市場嗅覺最敏感的消費群體，尤其是外地移民，具有較強的購買力，有很強的投 資意識，除了考慮居住、還會考慮升值因素，自己生意的便利因 素等。 外企及加工出口企業(yè)員工：這部分群體中的從外地或青島甚至國外到此工作的人員，本身更希望 生活在與過去相同或接近的生活環(huán)境中即在生活社區(qū)中尋找家的感覺；而來自于本地或農村的員 工由于工作環(huán)境的原因，受城市居住、消費及投資等文化影響較深，接受甚至向往接近城市大