【正文】 二、 設(shè)計依據(jù) 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》； 《民用建筑設(shè)計通則》； 《城市道路和建筑無障礙設(shè)計規(guī)范》； 《重慶市建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》； 國家和城市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定、條例。 五、環(huán)保 項目區(qū)域建設(shè)一座 1000 立方米污水處理 池，滿足項目所需。星河明苑項目 可行性研究報告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 37頁 共 72頁 02362920607 所。給水管網(wǎng)連接并形成環(huán)狀 ,形成本項目的給水系統(tǒng)，且給水管網(wǎng)的壓力為 P=。 項目地處 黔江區(qū) 中心地帶，交通十分便捷，通過 西沙大橋 與 黔江 區(qū) 毗鄰 。由項目 B/C2 棟高層組成 。 “ 黔江 社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。 黔江星河明苑項目 可行性研究報告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 34頁 共 72頁 02362920607 建設(shè)內(nèi)容 及規(guī)模 ：板式、蝶式 高層住宅、商場，配套設(shè)施為會所、公共食堂（提供送餐服務(wù)）、酒巴、書店、咖啡店、洗衣房、健身房等公寓配套服務(wù)場所。 總建設(shè) 用地指標(biāo)為： 總建設(shè)用地面積 平方米； 容積率 ，建筑密度為 %，綠地率為 %。交通便捷 ，具有獨有的江景優(yōu)勢，地理位置優(yōu)越，適合建設(shè)高層建筑。小區(qū)內(nèi)建筑以二類高層為主，輔以臨街的多層裙樓 商鋪 ，建筑物功能擬以住宅 ㎡、商 鋪 ㎡、車庫 ㎡為主，輔以小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)。— 150 ㎡ /戶； ? 每套價格： 18— 30 萬元 ? 24 層 — 25 層為躍層，面積為 210 ㎡178。— 130 ㎡ /戶； ? 每套價格： 15— 26 萬元 ? 24 層為躍層，面積為 210 ㎡ — 260 ㎡ /戶； ? 每套價格： 42— 52 萬元 ? 均價： 2021 元 / m178。 三 、市場定位 客戶定位 主力客戶群： 黔江 區(qū)的富裕階層和中高級白領(lǐng)階層、商人。星河明苑項目 可行性研究報告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 31頁 共 72頁 02362920607 2021418 14 月，全區(qū)累計完成房地產(chǎn)投資 3933 萬元，增長 %，增幅比上月提高了 個百分點。 ，逐步杜絕野開發(fā)行為。 引導(dǎo)開發(fā)商轉(zhuǎn)變房屋設(shè)計觀念，合理調(diào)整商品房屋結(jié)構(gòu)和各類多層次商品房供應(yīng)比例，進(jìn)一步完 善和提高住宅質(zhì)量和生活質(zhì)量 ,營造出舒適、安全、衛(wèi)生、健康的居住環(huán)境，提高住房質(zhì)量和售后服務(wù)水平，以滿足廣大消費者的購房需求。 （二）堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，努力提高房地產(chǎn)市場消費水平。 四、促進(jìn) 黔江區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)的措施 （一）加強宏觀調(diào)控，加速結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化開發(fā)環(huán)境 進(jìn)一步深化住房制度改革，加大住房分配貨幣化政策的落實力度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，完善市場結(jié)構(gòu)。（目前無房居住，想買房，但購買實力不是很足）。 （三） 黔江區(qū) 收入群體分類 ：國企及私企老總，政府機關(guān)、部門的領(lǐng)導(dǎo)成員（一般有房有車，一般不需要買房，但作為投資性質(zhì)也可能買一些，以期升值） 。目前趨于飽和，漲幅空間不大。建筑面積 47541 平方米，土地成本均價為 259 元 /平方米（容積率： ，建筑密度%，綠地比例 33%）。今后隨著人們生活水平的提高、商品房質(zhì)量的上升，房價還會繼續(xù)上漲。相關(guān)研究表明：在未來二十年里中國房地產(chǎn)業(yè)的主要功能是為城鎮(zhèn)化服務(wù)，為城市的新居民定居服務(wù)。為了加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟 快速發(fā)展，讓利開發(fā)商，從而擴大了開發(fā)商的贏利空間。 二是西部大開發(fā)帶來了前所未有的發(fā)展機遇，隨著渝懷鐵路和 “ 三改二 ” 工程的完工投用，以及高速公路的動工建設(shè)，區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)潛力以及優(yōu)良的環(huán)境激發(fā)了外地知名企業(yè)在 黔江區(qū) 投資開發(fā)的熱情。 二是國家有關(guān)部門在近年來已取消了一些住房建設(shè)收費，對降低房屋開發(fā)成本、平抑房價、刺激住房消費起到積極作用。良好的經(jīng)濟運行態(tài)勢，為房 地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。 二是中央市在黔單位如金融、通訊系統(tǒng)、政法系統(tǒng)、石油等仍然履行片區(qū)管理職能的較高收入階層具有較強的購買力。 一是城鄉(xiāng)居民收入增加，增長速度加快。 黔江黔江過去的住房設(shè)計落后，面積偏小，隨著居民生活水平的提高，以舊換新，以小換大的居民越來越多，愿望越來越強烈，將會形成巨大的潛在需求量。從供方市場分析：目前的供方市場現(xiàn)存的商品房不多，供給量不足，房屋結(jié)構(gòu)性矛盾突出。由此判斷，當(dāng)前黔江即將進(jìn)入住 房消費持續(xù)發(fā)展期，尚未進(jìn)入房地產(chǎn)的高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)還具有很大的開發(fā)空間。隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的法制環(huán)境將進(jìn)一步得到改善，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范自身的開發(fā)行為，遵循游戲規(guī)則，平衡開發(fā)各方利益，追求合理的開發(fā)利潤，減少因開發(fā)而產(chǎn)生的糾紛，維護(hù)社會 穩(wěn)定。星河明苑項目 可行性研究報告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 23頁 共 72頁 02362920607 （ 5）企業(yè)中缺少聯(lián)合 。 黔江區(qū) 目前市場上 200 平方米左右的大戶型較多， 120 平方米和 90 平方米左右的中小戶較少，對人口少，經(jīng)濟實力不是很好的消費者的選擇面較窄，對他們來說多數(shù)只能遠(yuǎn)觀，不能近選 。 （ 2）開發(fā)企業(yè)對樹立房產(chǎn)品牌的意識不強，缺乏戰(zhàn)略發(fā)展眼光。 （ 2）政府對資助購房的 政策執(zhí)行得不是很規(guī)范。二是土地政策，土地市場價格明顯升高，政府對招、拍、掛土地出讓金實行網(wǎng)上收繳；住房公積金正在研究全市統(tǒng)籌管理。星河明苑項目 可行性研究報告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 21頁 共 72頁 02362920607 （ 1）政策環(huán)境機遇 一是十六屆五中全會明確提出了加速城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的發(fā)展機遇；二是西部開發(fā)仍然是黨和國家的發(fā)展重心，大的政策必將加快西部開發(fā)，地處西部的黔江無疑會在西部大開發(fā)中受益；三是政府對房地產(chǎn)開 發(fā)宏觀而寬松的管理政策； 四是區(qū)政府將研究出臺一系列對房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策 。 通過幾年來的大量開發(fā)，黔江城區(qū)目前成片的可開發(fā)地不斷減少，房地產(chǎn)逐漸向城郊擴展，而且價格不斷上漲。 （ 4）住宅建設(shè)成為房地 產(chǎn)開發(fā)的主體，個人成為商品房的主要購買者。 2021 年，全區(qū)房屋銷售面積為 萬平方米，同比增長 135%；商品房預(yù)售面積 萬平方米，比上年同期增長 2 倍。房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積及竣工面積分別為111100 平方米、 152750 平方米，分別完成任務(wù)的 106%、 102%，分別是 2021年的 倍、 倍；商品房銷售面積和銷售額分別是 124900 平方米、 22268萬元，分別完成任務(wù)的 115%、 170%，分別是 2021 年的 倍、 倍；均達(dá)到了較好的水平。如南海鑫城、黔州花苑、鵬達(dá)花園、稅園小區(qū)、陽光花園和譚家灣小區(qū)開發(fā)已成為 黔江區(qū) 城市建設(shè)的亮點。 二、 黔江區(qū) 2021年開發(fā)投資完成情況及開發(fā)現(xiàn)狀 （一）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)亮點突出。 一、 黔江區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展所采取的措施以及取得的初步成就 國家的宏觀調(diào)控政策，主要是針對開發(fā)土地和資金兩個方面進(jìn)行的，對黔江區(qū) 而言，開發(fā)項目相對較小，用地規(guī)模不大，經(jīng)我辦與國土等部門協(xié)調(diào)，對開發(fā)土地的供給政策沒有大的調(diào)整，主要是通過規(guī)范土地招、拍、掛的行為和方式，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)用地的 合法性。要加強地質(zhì)災(zāi)害防治工作，嚴(yán)格管理地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)地段。要按照規(guī)劃的功能區(qū)劃分，進(jìn)行工業(yè)布局，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。加快建設(shè)文體中心、圖書館、展覽館、青少年活動中心和各層次文化設(shè)施。合理組織航空、鐵路、公路之間的交通聯(lián)系。 同意該規(guī)劃確定的黔江城區(qū)城市性質(zhì)為：渝東南的區(qū)域性中心城市，黔江區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，渝鄂湘黔四?。ㄊ校┻呝Q(mào)重鎮(zhèn)，以特色資源型加工業(yè)和民族風(fēng)情旅游為主的山水園林城市。 同意該規(guī)劃確定的規(guī) 劃期限為 2021－ 2020 年。 將新城敏感 區(qū)保護(hù)利用專項規(guī)劃和工業(yè)園區(qū)的城市設(shè)計，納入城鄉(xiāng)總規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌； 突出基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施布局。 2021 年 ，形成 18 萬人， 18 平方公里的區(qū)域性中心城市基本框架 。因此，全區(qū)人民應(yīng)繼續(xù)發(fā)揚 “黔江精神 ”，努力奮斗，如期實現(xiàn)宏偉目標(biāo)。我們按照黨的十五大和十五屆三中全會精神，抓住機遇、強化科技、依托資源、開放開發(fā)、效率優(yōu)先、整體推進(jìn) ，趕上和超過全市的平均發(fā)展水平。 實現(xiàn) 2021 年的發(fā)展目標(biāo)，機遇和困難并存，但有利條件占主要因素?；緦崿F(xiàn) “國民經(jīng)濟工業(yè)化、資源配置市場化、生活水平富足化 ”的目標(biāo)，建成發(fā)展迅速、布局合理、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)突出、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)范的少數(shù)民族明星區(qū)。 、綠色食品資源：黔江具有良好的自然生態(tài)環(huán)境和優(yōu)越的氣候條件，綠色食品資源豐富，地牯牛、珍珠蘭茶、武陵山珍等享譽全國。中國僅有、世界罕見的 深山明珠 小南海地震遺址，曾與梵凈山、峨嵋山齊名的武陵山佛道教文化，獨具魅力的阿蓬江峽谷風(fēng)光，良好的生態(tài)環(huán)境以及純厚古樸的民黔江 、教育：現(xiàn)有中等師范學(xué)校 1 所，中等專業(yè)學(xué)校 1 所，完中、完小各6 所，其中黔江實驗中學(xué)和黔江實驗小學(xué)列入重慶市重點中小學(xué)，師資雄厚，環(huán)境優(yōu)美。 、生態(tài)環(huán)境：黔江區(qū)是全國著名的優(yōu)質(zhì)煙葉基地和重慶市主要中藥材生產(chǎn)基地；全區(qū)森林覆蓋率 %，木材積蓄 310 萬立方米；境內(nèi)有銀杏、紅豆杉、鐵尖杉、黃杉、鵝掌秋等珍稀樹種，野生動物 147 種；牧山草坡 80萬畝，是理想的畜牧產(chǎn)業(yè)基地。 、供水：城區(qū)供水總量 2 萬立方米，日供水能力 8 萬噸，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 基礎(chǔ)設(shè)施 、交通：國道 319 線三級公路穿境而過（二級公路正在建設(shè)中），重慶至長沙高等級公路走線方案經(jīng)過黔江；國家一級電氣化鐵路 渝（重慶）懷（懷化）鐵路正在建設(shè)中，并 于 2021 年建成通車；黔江機場已列入國家 十五 期西部首批十個支線機場建設(shè)規(guī)劃， 已 于 2021 年開工建設(shè)。 氣候條件 黔江氣候溫和，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，屬典型亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，局部具有垂直氣候的特點。三次產(chǎn)業(yè)比例由 2021 年的 ： ： 調(diào)整為 2021 年的 ： 46:，非公有制經(jīng)濟占 GDP 的比重達(dá)到 31%，比上年提高 個百分點。 經(jīng)濟發(fā)展 2021 年，黔江區(qū)堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，搶抓國家實施西部大開發(fā)和新區(qū)建立等機遇，圍繞把黔江建設(shè)成為渝東南經(jīng)濟中心、 30 萬人口中等城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，強力實施 城鎮(zhèn)帶農(nóng)村，工業(yè)帶農(nóng)業(yè)，城鄉(xiāng)一體共繁榮 的發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快改革開發(fā)步伐，克難奮進(jìn)，銳意進(jìn)取，全區(qū)經(jīng)濟和各項社會事業(yè)全面發(fā)展，實現(xiàn)了 十五 計劃的良好開局。28 108176。 星河明苑 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序 號 項 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 其中：住宅面積 ㎡ 商鋪面積 ㎡ 物管建筑面積 3 居住戶數(shù) 506