【正文】 銷售策略 1樓 推出日期： 5 月初 應(yīng)對(duì)市場(chǎng)策略： 拉升單價(jià)，整棟出售，掩護(hù)其余尾盤清貨 ； 1樓建議開發(fā)商整棟持有，可作為尾盤銷售的“標(biāo)桿”，以高單價(jià)、 高總價(jià)掩護(hù)其它尾盤清倉(cāng)。 ? 二二二 次次次 引引引 爆爆爆 期期期 推推推 廣廣廣 策策策 略略略 推廣時(shí)間 推廣目的 推廣內(nèi)容 推廣手段 推廣時(shí)間： 2021 年 3 月中旬 — 4 月底 推廣目的： 勝大實(shí)力展現(xiàn)，穩(wěn)健成熟的運(yùn)營(yíng)思路，堅(jiān)定客戶信心 區(qū)域“黃金鋪”形象塑造 推廣內(nèi)容： 各項(xiàng)旺場(chǎng)舉措（勝大超市聯(lián)動(dòng)、主力商家簽約、專項(xiàng)旺場(chǎng)基金建立等）推出、區(qū)域“黃金鋪”形象 推廣手段： a) 媒介攻勢(shì) 報(bào)廣主題 與與與 勝勝勝 大大大 超超超 市市市 共共共 享享享 財(cái)財(cái)財(cái) 富富富 盛盛盛 典典典 ！?。? 格格格 調(diào)調(diào)調(diào) 生生生 活活活 ， 城城城 市市市 新新新 榜榜榜 樣樣樣 魅魅魅 力力力 蘭蘭蘭 貴貴貴 坊坊坊 ， 時(shí)時(shí)時(shí) 尚尚尚 新新新 天天天 堂堂堂 b) 核心事件策動(dòng) 招招招 商商商 成成成 果果果 新新新 聞聞聞 發(fā)發(fā)發(fā) 布布布 會(huì)會(huì)會(huì) （視當(dāng)時(shí)銷售進(jìn)展情況可舉行 23 次） 邀請(qǐng)已進(jìn)駐商家，意向進(jìn)駐商家，廣泛投資意向客戶、各大媒體記者等，利用周末在現(xiàn)場(chǎng)舉行招商成果發(fā)布會(huì)，以宣傳萬(wàn)科城 風(fēng)情步行街的招商進(jìn)展，及進(jìn)駐商家情況。在 3＃樓推出市場(chǎng)之際，通過(guò)事件將客戶心理預(yù)期推至頂點(diǎn)，保證 3＃樓既高又快地去化。并將調(diào)價(jià)幅度升高，同時(shí)可促進(jìn) 5＃、 6＃的尾盤去化。 銷售流程 開盤銷售控制 開盤當(dāng)天，如未解籌客戶則可在開盤三天后工，至售樓處退取意向金。 預(yù)定 認(rèn)籌 方案 a) 認(rèn)籌 —東營(yíng)商鋪市場(chǎng)的探雷器 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和東營(yíng)的區(qū)域特征（偉浩采用認(rèn)籌方式達(dá)到良好的效 果），以及我司多個(gè)項(xiàng)目的成功操作經(jīng)驗(yàn)，我司建議本項(xiàng)目采用預(yù)先進(jìn)行前期認(rèn)籌登記，進(jìn)行科學(xué)定價(jià)，隨后集中公開解籌，迅速促進(jìn)成交。 大型商家與大投資客，則視情況內(nèi)部協(xié)商。 5＃樓 c 棟總價(jià)低且急需自營(yíng)業(yè)主購(gòu)買，以期迅速營(yíng) 業(yè)帶動(dòng)商業(yè)氛圍。 老客戶新春聯(lián)誼會(huì)暨認(rèn)籌活動(dòng) 活動(dòng)時(shí)間： 1 月 10 日 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目周邊星級(jí)酒店會(huì)議廳 參加嘉賓：勝大花園業(yè)主、勝大商業(yè) 意向登記客戶、勝大置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、新聞 媒體等各方代表 活動(dòng)內(nèi)容：項(xiàng)目推介、新春聯(lián)誼抽獎(jiǎng)、 小節(jié)目表演，當(dāng)場(chǎng)認(rèn)籌 3) 商鋪分割 ? 本本本 案案案 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 分分分 析析析 街區(qū) 面積 均價(jià) 總銷 (元 ) 一層 二層 三層 四層 車位 一層 自然套 5 6,194 3,500 21,679,000 2,462 2,297 1,316 119 44 6 4,415 3,700 16,335,500 1,866 1,625 924 7 個(gè) 28 988 6,000 5,928,000 988 4 5,295 3,900 20,650,500 2,388 1,715 1,011 181 22 個(gè) 28 13 13,587 3,900 52,989,300 6,117 4,398 2,891 181 62 個(gè) 65 30,479 3,858 117,582,300 13,821 10,035 6,142 481 165 45% 33% 20% 2% 自然型 (面積 ) 比例 單一層 3,786 12% 二層聯(lián)體 7,786 26% 三層聯(lián)體 16,983 56% 四層聯(lián)體 1,924 6% 30,479 100% ? 55 ＃＃＃ 66＃＃＃ 樓樓樓 商商商 鋪鋪鋪 分分分 割割割 原原原 則則則 a) 把難銷的三樓盡量分給少數(shù)一二樓聯(lián)層，分時(shí)一二層盡量緊挨，出銷時(shí)即可兩戶分賣，又可一 戶獨(dú)攬；如下，涂灰和藍(lán)的，即可各自出售，如有大客戶價(jià)格合理，也可售于一家，分隔時(shí)必須事先考慮； 三層 二層 一層 b) 純一樓市場(chǎng)接受度還是很高的，且實(shí)用，故 盡量減少帶三 四 樓商鋪本案三層四層占比例過(guò)半，這必將為銷售帶來(lái)難度，對(duì)去化速度帶來(lái)影響，為更好的解決好這一問(wèn)題， 首先是 合合合 理理理 分分分 隔隔隔 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 ， 降降降 低低低 總總總 “““ 海海海 拔拔拔 ””” ； 其次是 從從從 品品品 牌牌牌 及及及 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 街街街 整整整 體體體 規(guī)規(guī)規(guī) 劃劃劃 入入入 手手手 ，預(yù)熱旺場(chǎng)，以“美食琳”整體理念吸引買家對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的看好； 重點(diǎn) 突突突 顯顯顯 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 銷銷銷 主主主 題題題 是是是 “““ 做做做 活活活 ””” 一一一 條條條 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 街街街 ，而非簡(jiǎn)單的銷售。 超市易拉寶 利用與勝大超市的內(nèi)部關(guān)系，在勝大超市內(nèi)醒目位置設(shè)置多個(gè)易拉寶，并放置項(xiàng)目的宣傳資料。在北二路東二路，有兩塊空廣告大牌。建議利用道旗、圍墻、工地看板等形式，將勝大的商業(yè) 氣氛完全烘托出來(lái)，將日后營(yíng)業(yè)的旺盛景象提前體現(xiàn)。材質(zhì)可選擇金屬質(zhì)感較強(qiáng)的材料，以現(xiàn)代人文為主基調(diào)，與項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活理念相切合。 2） 活動(dòng)營(yíng)銷 ? 利用“誘餌”，聚集人氣 6＃樓菜市商鋪面積小總價(jià)低，含金量較高，建議作為 “誘餌 ”，少量多次投入市場(chǎng)，不斷制造 投資者極度關(guān)注，為多次開盤蓄積勢(shì)能．除 6＃樓開盤時(shí)使用 “誘餌 ”， 4＃、 2＃樓開盤均使用此餌 。鼓勵(lì)客戶買 相鄰鋪位。 ? 投投投 資資資 區(qū)區(qū)區(qū) 域域域 ：：： 2200 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 人人人 生生生 活活活 中中中 心心心 東營(yíng)東擴(kuò)西延的橋頭堡，未來(lái)，每天做 20 萬(wàn)人的生意！ ? 投投投 資資資 品品品 牌牌牌 ：：： 勝勝勝 大大大 品品品 牌牌牌 ， 成成成 功功功 保保保 障障障 與勝大超市旗艦店、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)共饗財(cái)富盛會(huì)！ ? 投投投 資資資 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 品品品 質(zhì)質(zhì)質(zhì) ：：： 新新新 一一一 代代代 品品品 質(zhì)質(zhì)質(zhì) 商商商 鋪鋪鋪 高質(zhì)量高品質(zhì)，一鋪傳三代不是口號(hào)！ ? 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 ：：： 由由由 建建建 筑筑筑 細(xì)細(xì)細(xì) 節(jié)節(jié)節(jié) 到到到 空空空 間間間 增增增 值值值 觸觸觸 摸摸摸 身身身 邊邊邊 的的的 財(cái)財(cái)財(cái) 富富富 世世世 界界界 投投投 資資資 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 增增增 值值值 空空空 間間間 ：：： 車車車 庫(kù)庫(kù)庫(kù) 、 庭庭庭 院院院 一樓超值空間，車庫(kù)作商鋪，并送陽(yáng)光庭院，買一“送”二！ 全全全 新新新 投投投 資資資 理理理 念念念 ：：： 商商商 鋪鋪鋪 中中中 的的的 “““ 基基基 金金金 ””” ， 穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn) 定定定 收收收 益益益 ， 步步步 步步步 為為為 贏贏贏 不要再被所謂的“買商鋪一夜暴富”之類的說(shuō)法所欺騙！社區(qū)商鋪，客源穩(wěn)定，因其較高的回報(bào)與超低風(fēng)險(xiǎn)，被譽(yù)為商鋪中的“基金”，成為投資新寵 。中街 勝勝勝 大大大 我們的客戶必須是對(duì)這條商業(yè)街有設(shè)計(jì)的，成為這條街的脊梁與領(lǐng)袖，所以不僅在物質(zhì)享受的層面和其他項(xiàng)目的客層拉開距離，而且精神追求更要?jiǎng)俪鲆换I。 客戶定位 與與與 勝勝勝 大大大 志志志 同同同 道道道 合合合 于于于 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 街街街 未未未 來(lái)來(lái)來(lái) 的的的 投投投 資資資 者者者 看好這條街，勝大保駕的 “ 地產(chǎn)基金 ” ，投資者的眼界，經(jīng)營(yíng)者的未來(lái)，多頭雙贏，區(qū)域生活中心，衣食住行一應(yīng)俱全。占地面積超過(guò) 2 平方公里，總建筑面積約 250 萬(wàn)平方 米，規(guī)劃居住人口約 42021 人，是上海目前面積最大的 高尚生活區(qū)。我們期望商業(yè)經(jīng)營(yíng)能盡快進(jìn)入良性循環(huán)，考量整個(gè)區(qū)域的人口量，暫定位項(xiàng)目為日常生活服務(wù)型商業(yè)，即社區(qū)商鋪。 分分分 區(qū)區(qū)區(qū) 目目目 標(biāo)標(biāo)標(biāo) 價(jià)價(jià)價(jià) 值值值 實(shí)實(shí)實(shí) 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 為為為 ：：： 街區(qū) 面積 均價(jià) 總銷 (元 ) 5 6,194 3,500 21,679,000 6 4,415 3,700 16,335,500 988 6,000 5,928,000 4 5,295 3,900 20,650,500 13 13,587 3,900 52,989,300 30,479 3,858 117,582,300 二、 商鋪定位建議 業(yè)態(tài)定位 11 ））） 為為為 什什什 么么么 要要要 定定定 位位位 于于于 區(qū)區(qū)區(qū) 域域域 生生生 活活活 中中中 心心心 （（（ 新新新 一一一 代代代 社社社 區(qū)區(qū)區(qū) 商商商 鋪鋪鋪 ））） ？？？ ? 形成功能互補(bǔ) 一個(gè)以大型住宅為發(fā)展基礎(chǔ)的區(qū)域中心，商業(yè)必須滿足功能互補(bǔ)。 去化速度 分析 1）各區(qū)均價(jià)與去化速度關(guān)聯(lián) 分區(qū) 去化排名 均價(jià) 售完去化 速度 銷售率 去化時(shí)間 20216月 銷售 78 銷售 910銷售 1112銷售 E 區(qū) 1 4,837 7 100% 7 個(gè) 月 B 區(qū) 2 4,943 9 82% 7 個(gè) 月 A 區(qū) 3 4,887 10 71% 7 個(gè) 月 D 區(qū) 4 5,309 10 71% 7 個(gè) 月 50 套 10 套 10 套 6 套 H 區(qū) 5 5,174 12 57% 7 個(gè) 月 C 區(qū) 6 5,102 13 53% 7 個(gè) 月 F 區(qū) 7 4,874 14 50% 7 個(gè) 月 自然型三層 8 2,200 23 31% 7