【正文】 高尚生活區(qū)。 ? 投投投 資資資 區(qū)區(qū)區(qū) 域域域 ：：： 2200 萬萬萬 人人人 生生生 活活活 中中中 心心心 東營(yíng)東擴(kuò)西延的橋頭堡，未來，每天做 20 萬人的生意！ ? 投投投 資資資 品品品 牌牌牌 ：：： 勝勝勝 大大大 品品品 牌牌牌 ， 成成成 功功功 保保保 障障障 與勝大超市旗艦店、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)共饗財(cái)富盛會(huì)！ ? 投投投 資資資 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 品品品 質(zhì)質(zhì)質(zhì) ：：： 新新新 一一一 代代代 品品品 質(zhì)質(zhì)質(zhì) 商商商 鋪鋪鋪 高質(zhì)量高品質(zhì)，一鋪傳三代不是口號(hào)！ ? 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 ：：： 由由由 建建建 筑筑筑 細(xì)細(xì)細(xì) 節(jié)節(jié)節(jié) 到到到 空空空 間間間 增增增 值值值 觸觸觸 摸摸摸 身身身 邊邊邊 的的的 財(cái)財(cái)財(cái) 富富富 世世世 界界界 投投投 資資資 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 增增增 值值值 空空空 間間間 ：：： 車車車 庫庫庫 、 庭庭庭 院院院 一樓超值空間，車庫作商鋪，并送陽光庭院，買一“送”二！ 全全全 新新新 投投投 資資資 理理理 念念念 ：：： 商商商 鋪鋪鋪 中中中 的的的 “““ 基基基 金金金 ””” ， 穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn) 定定定 收收收 益益益 ， 步步步 步步步 為為為 贏贏贏 不要再被所謂的“買商鋪一夜暴富”之類的說法所欺騙！社區(qū)商鋪，客源穩(wěn)定，因其較高的回報(bào)與超低風(fēng)險(xiǎn)，被譽(yù)為商鋪中的“基金”，成為投資新寵 。建議利用道旗、圍墻、工地看板等形式，將勝大的商業(yè) 氣氛完全烘托出來，將日后營(yíng)業(yè)的旺盛景象提前體現(xiàn)。 5＃樓 c 棟總價(jià)低且急需自營(yíng)業(yè)主購買，以期迅速營(yíng) 業(yè)帶動(dòng)商業(yè)氛圍。并將調(diào)價(jià)幅度升高，同時(shí)可促進(jìn) 5＃、 6＃的尾盤去化。 銷售策略 1樓 推出日期： 5 月初 應(yīng)對(duì)市場(chǎng)策略： 拉升單價(jià)，整棟出售，掩護(hù)其余尾盤清貨 ； 1樓建議開發(fā)商整棟持有，可作為尾盤銷售的“標(biāo)桿”，以高單價(jià)、 高總價(jià)掩護(hù)其它尾盤清倉。 銷售流程 開盤銷售控制 開盤當(dāng)天，如未解籌客戶則可在開盤三天后工，至售樓處退取意向金。 老客戶新春聯(lián)誼會(huì)暨認(rèn)籌活動(dòng) 活動(dòng)時(shí)間： 1 月 10 日 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目周邊星級(jí)酒店會(huì)議廳 參加嘉賓：勝大花園業(yè)主、勝大商業(yè) 意向登記客戶、勝大置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、新聞 媒體等各方代表 活動(dòng)內(nèi)容：項(xiàng)目推介、新春聯(lián)誼抽獎(jiǎng)、 小節(jié)目表演，當(dāng)場(chǎng)認(rèn)籌 3) 商鋪分割 ? 本本本 案案案 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 分分分 析析析 街區(qū) 面積 均價(jià) 總銷 (元 ) 一層 二層 三層 四層 車位 一層 自然套 5 6,194 3,500 21,679,000 2,462 2,297 1,316 119 44 6 4,415 3,700 16,335,500 1,866 1,625 924 7 個(gè) 28 988 6,000 5,928,000 988 4 5,295 3,900 20,650,500 2,388 1,715 1,011 181 22 個(gè) 28 13 13,587 3,900 52,989,300 6,117 4,398 2,891 181 62 個(gè) 65 30,479 3,858 117,582,300 13,821 10,035 6,142 481 165 45% 33% 20% 2% 自然型 (面積 ) 比例 單一層 3,786 12% 二層聯(lián)體 7,786 26% 三層聯(lián)體 16,983 56% 四層聯(lián)體 1,924 6% 30,479 100% ? 55 ＃＃＃ 66＃＃＃ 樓樓樓 商商商 鋪鋪鋪 分分分 割割割 原原原 則則則 a) 把難銷的三樓盡量分給少數(shù)一二樓聯(lián)層，分時(shí)一二層盡量緊挨，出銷時(shí)即可兩戶分賣，又可一 戶獨(dú)攬；如下，涂灰和藍(lán)的，即可各自出售，如有大客戶價(jià)格合理，也可售于一家，分隔時(shí)必須事先考慮； 三層 二層 一層 b) 純一樓市場(chǎng)接受度還是很高的，且實(shí)用，故 盡量減少帶三 四 樓商鋪本案三層四層占比例過半，這必將為銷售帶來難度，對(duì)去化速度帶來影響，為更好的解決好這一問題， 首先是 合合合 理理理 分分分 隔隔隔 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 ， 降降降 低低低 總總總 “““ 海海海 拔拔拔 ””” ； 其次是 從從從 品品品 牌牌牌 及及及 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 街街街 整整整 體體體 規(guī)規(guī)規(guī) 劃劃劃 入入入 手手手 ，預(yù)熱旺場(chǎng)，以“美食琳”整體理念吸引買家對(duì)未來經(jīng)營(yíng)的看好； 重點(diǎn) 突突突 顯顯顯 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 銷銷銷 主主主 題題題 是是是 “““ 做做做 活活活 ””” 一一一 條條條 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 街街街 ，而非簡(jiǎn)單的銷售。材質(zhì)可選擇金屬質(zhì)感較強(qiáng)的材料，以現(xiàn)代人文為主基調(diào)，與項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活理念相切合。中街 勝勝勝 大大大 我們期望商業(yè)經(jīng)營(yíng)能盡快進(jìn)入良性循環(huán)，考量整個(gè)區(qū)域的人口量，暫定位項(xiàng)目為日常生活服務(wù)型商業(yè)，即社區(qū)商鋪。 目 錄 一、分析偉浩 ???????????????????? 3 二、商鋪定位建議 ??????????????? ????? 11 業(yè)態(tài)定位 ???????????????????? 11 客戶定位 ???????????????????? 12 運(yùn)營(yíng)理念 ???????????????????? 12 業(yè)態(tài)劃分 ???????????????????? 13 企劃定位 ???????????????????? 15 三、整體營(yíng)銷布署 ???????????????????? 17 整體戰(zhàn)略 ???????????????????? 17 開盤旺 場(chǎng) ?????? ?????????????? 19 推售進(jìn)程表 ???????????????????? 20 四、營(yíng)銷工作重點(diǎn) ???????????????????? 21 開盤前 準(zhǔn)備 ???????????????????? 21 銷售各階段 ???????????????????? 30 1) 開盤引爆期 ???????????????????? 31 2) 二次引爆期 ???????????????????? 35 3) 三次引爆期 ???????????????????? 39 五、企劃表現(xiàn) ???????????????????? 41 六 、 附六個(gè)區(qū)商鋪具體分割 一、分析偉浩： 產(chǎn)品分析（戶型分布情況）： 分類 單套 面積 比例 分類 108150 150193 200 以上 1R 138 11, 41% 1, 7, 1, 2R 138 11, 41% 1, 7, 1, 3R 58 4, 18% 4, 334 27, 分類 自然型 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 80 12, 47% 三層聯(lián)體 58 14, 53% 138 27, 分類 分割后 (實(shí)際銷售用方案 ) 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 119 19, 70% 三層聯(lián)體 19 8, 30% 138 27, 偉浩，全線 400 米，定位“ LIVING MALL”，假日全生活廣場(chǎng)；規(guī)劃自然型，三層面積占到總面積的一半，而實(shí)際銷售中，三層被分隔到少數(shù)的一二層上，只占 30%，以更便宜的價(jià)格出售（后有詳細(xì)價(jià)格分析） 。 ——— ——— 該該該 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 位位位 置置置 緊緊緊 挨挨挨 本本本 案案案 ， 其其其 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 策策策 略略略 及及及 去去去 化化化 速速速 度度度 ， 可可可 以以以 成成成 為為為 本本本 案案案 定定定 位位位 的的的 依依依 據(jù)據(jù)據(jù) ；；；即即即 影影影 響響響 本本本 案案案 銷銷銷 售售售 ， 也也也 為為為 本本本 案案案 銷銷銷 售售售 帶帶帶 來來來 機(jī)機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì)會(huì) ；；； 偉偉偉 浩浩浩 的的的 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 就就就 是是是 我我我 們們們 的的的 鋪鋪鋪 王王王 價(jià)價(jià)價(jià) 。 ? 新一代社區(qū)商鋪 ——— 未來商鋪的 “ 潛力股 ” 新一代社區(qū)商鋪由于投資收益穩(wěn)定、相對(duì)集中式商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小、經(jīng)營(yíng)不受時(shí)間限制等優(yōu)勢(shì)，越來越受到投資者的青睞。 ? 第第第 二二二 步步步 ：：： 如如如 何何何 解解解 決決決 55 號(hào)號(hào)號(hào) 樓樓樓 的的的 死死死 胡胡胡 同同同 弊弊弊 端端端 ？？？ 建議與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)行徑合圍成一個(gè)環(huán)行通道，可以引財(cái)入街?。▓D示 /可以后期改進(jìn) ） 建議原停車場(chǎng)處可設(shè)一小門，門后為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屠宰場(chǎng)（圖示 /紅色） 建議沿街先把道路鋪設(shè)好，并沿途統(tǒng)一制作路燈、行道旗，并輔以小景觀；也可設(shè)置些桌椅，營(yíng)業(yè)后出租給小攤位做排檔。 的數(shù)量， 分隔出更多純一層，并盡量安排位置不好的為純一層； c) 分隔時(shí)考慮外立面，如有用于辦公的，為客戶考慮預(yù)留做門頭廣告的位置，站在客戶的角度考慮問題； ? 其其其 他他他 鋪鋪鋪 位位位 分分分 割割割 原原原 則則則 a) 保證外立面完好，把今后的經(jīng)營(yíng)和管理放在第一位； b) 以市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)，考量面積與總價(jià)的合理控制； c) 考 慮經(jīng)營(yíng)用途分隔具體面積； ? 具具具 體體體 分分分 割割割 方方方 法法法 ， 完完完 整整整 版版版 見見見 附附附 圖圖圖 一一一 至至至 六六六 ?。。??。?！ 銷售各階段 銷銷銷 售售售 關(guān)關(guān)關(guān) 鍵鍵鍵 手手手 段段段