【正文】 東營(yíng)勝大花園配套商業(yè)策劃報(bào)告 前 言 勝大商業(yè)街是由勝大置業(yè)開(kāi)發(fā)的 3萬(wàn)平米商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目 ，隸屬大型居住項(xiàng)目“勝大花園”配套 。由于在 2021 年 春節(jié)后 項(xiàng)目 首批分割好的鋪位 即將開(kāi)始預(yù)售，因此必 需對(duì)鄰近項(xiàng)目 —— 偉浩，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，并對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃，方可保障預(yù)期銷售目標(biāo)實(shí)際。 本報(bào)告分析研究思路如下： 2021年 1月 18日 偉浩的價(jià)格是我們的鋪王 客觀分析 偉浩的價(jià)格策略，以及 項(xiàng)目操作 中 所面臨 的問(wèn)題。 商鋪定位建議 以 市場(chǎng)分析 為依據(jù) ，為本項(xiàng)目定位、招商經(jīng)營(yíng)、銷售提供依據(jù)，并提出相關(guān) 可 操作策略。 整體營(yíng)銷布署 項(xiàng)目相關(guān)住宅市場(chǎng)分析，為本項(xiàng)目定位提供依據(jù)，并提出針對(duì)項(xiàng)目一期的銷售策略。 營(yíng)銷工作重點(diǎn) 工作重 點(diǎn)確認(rèn)在開(kāi)盤前的熱場(chǎng)，如何解決營(yíng)銷難點(diǎn)成為前期準(zhǔn)備重心。 項(xiàng)目廣告企劃設(shè)計(jì) 提出本項(xiàng)目的廣告企劃設(shè)計(jì)，包括：案名、 LOGO、 VI表現(xiàn)。 目 錄 一、分析偉浩 ???????????????????? 3 二、商鋪定位建議 ??????????????? ????? 11 業(yè)態(tài)定位 ???????????????????? 11 客戶定位 ???????????????????? 12 運(yùn)營(yíng)理念 ???????????????????? 12 業(yè)態(tài)劃分 ???????????????????? 13 企劃定位 ???????????????????? 15 三、整體營(yíng)銷布署 ???????????????????? 17 整體戰(zhàn)略 ???????????????????? 17 開(kāi)盤旺 場(chǎng) ?????? ?????????????? 19 推售進(jìn)程表 ???????????????????? 20 四、營(yíng)銷工作重點(diǎn) ???????????????????? 21 開(kāi)盤前 準(zhǔn)備 ???????????????????? 21 銷售各階段 ???????????????????? 30 1) 開(kāi)盤引爆期 ???????????????????? 31 2) 二次引爆期 ???????????????????? 35 3) 三次引爆期 ???????????????????? 39 五、企劃表現(xiàn) ???????????????????? 41 六 、 附六個(gè)區(qū)商鋪具體分割 一、分析偉浩： 產(chǎn)品分析（戶型分布情況）： 分類 單套 面積 比例 分類 108150 150193 200 以上 1R 138 11, 41% 1, 7, 1, 2R 138 11, 41% 1, 7, 1, 3R 58 4, 18% 4, 334 27, 分類 自然型 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 80 12, 47% 三層聯(lián)體 58 14, 53% 138 27, 分類 分割后 (實(shí)際銷售用方案 ) 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 119 19, 70% 三層聯(lián)體 19 8, 30% 138 27, 偉浩，全線 400 米，定位“ LIVING MALL”，假日全生活廣場(chǎng)；規(guī)劃自然型，三層面積占到總面積的一半，而實(shí)際銷售中，三層被分隔到少數(shù)的一二層上，只占 30%，以更便宜的價(jià)格出售（后有詳細(xì)價(jià)格分析） 。 ——— ——— 該該該 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 位位位 置置置 緊緊緊 挨挨挨 本本本 案案案 ，， 其其其 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 策策策 略略略 及及及 去去去 化化化 速速速 度度度 ，， 可可可 以以以 成成成 為為為 本本本 案案案 定定定 位位位 的的的 依依依 據(jù)據(jù)據(jù) ；；；即即即 影影影 響響響 本本本 案案案 銷銷銷 售售售 ，， 也也也 為為為 本本本 案案案 銷銷銷 售售售 帶帶帶 來(lái)來(lái)來(lái) 機(jī)機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì)會(huì) ；；； 偉偉偉 浩浩浩 的的的 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 就就就 是是是 我我我 們們們 的的的 鋪鋪鋪 王王王 價(jià)價(jià)價(jià) 。 價(jià)格 分析 1） 外街價(jià)格 ： 剔除與本案無(wú)可比性的內(nèi)街后，偉浩外街各棟的均價(jià)為： 樓號(hào) 合計(jì) 總面積 內(nèi)街 面積 外街 面積 底價(jià) 單價(jià) 底價(jià)總價(jià) 表價(jià)單價(jià) 表價(jià)總價(jià) 套數(shù) 333 (A 區(qū) ) 4,355 18,655,450 4,489 19,232,423 19 331 (B 區(qū) ) 4,411 18,643,655 4,547 19,220,263 19 327 (C 區(qū) ) 4,778 19,028,420 4,926 19,616,928 20 325 (D 區(qū) ) 4,999 9,417,076 5,153 9,708,325 9 304 (E 區(qū) ) 4,395 15,924,480 4,531 16,416,989 23 302 (F 區(qū) ) 4,223 15,606,160 4,354 16,088,825 19 298 (G 區(qū) ) 4,577 17,094,098 4,718 17,622,782 20 296 (H 區(qū) ) 4,561 10,026,465 4,702 10,336,561 9 323 (I 區(qū) ) 294 (J 區(qū) ) 合計(jì) 35140 4,502 124,395,804 4,642 128,243,096 138 三層 總面積 % % 注 1:內(nèi)街部分只售兩層 ,三層單獨(dú)保留 。 注 2:外街統(tǒng)計(jì) 時(shí)包括三層面積 /價(jià)格 /總銷 。 注 3:表價(jià)是在底價(jià)基礎(chǔ)上 ,包含一次性付款九七折后價(jià)格 。 注 4:對(duì)外報(bào)價(jià) 是在底價(jià)之上 加了 148 元 。(不包括三層 ) 2） 分隔后，帶三層鋪位價(jià)格 ： 序 分區(qū) 房號(hào) 層數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià) 均價(jià) 1 333 (A區(qū) ) 4 12 層 4,952 924,984 3,105 3 層 2,200 838,596 2 13 12 層 4,852 906,305 2,954 3 層 2,200 1,033,538 3 331(B 區(qū) ) 6 12 層 4,902 909,468 2,969 3 層 2,200 1,026,520 4 16 12 層 4,952 873,038 3,119 3 層 2,200 773,476 5 327(C 區(qū) ) 5 12 層 5,052 892,385 3,333 3 層 2,200 589,490 6 11 12 層 5,152 927,412 4,168 3 層 90 2,200 198,000 7 16 12 層 5,152 929,060 4,168 3 層 2,200 198,352 8 325(D 區(qū) ) 13 12 層 5,702 1,459,370 4,535 3 層 2,200 281,512 9 18 12 層 5,302 939,302 4,243 3 層 2,200 202,136 10 304(E 區(qū) ) 1 12 層 4,952 587,703 3,328 3 層 2,200 375,716 11 10 12 層 4,852 575,835 3,254 3 層 2,200 395,560 12 15 12 層 4,802 759,724 3,185 3 層 2,200 571,010 13 302(F 區(qū) ) 6 12 層 4,852 738,183 2,954 3 層 2,200 841,830 14 13 12 層 4,902 745,790 3,098 3 層 2,200 672,474 15 17 12 層 4,952 707,591 3,298 3 層 2,200 473,286 16 298(G 區(qū) ) 5 12 層 5,002 823,829 3,352 3 層 2,200 519,310 17 17 12 層 5,052 832,064 3,146 3 層 2,200 730,444 18 296(H 區(qū) ) 8 12 層 5,202 970,069 3,225 3 層 2,200 790,900 19 9 12 層 5,552 1,422,533 4,435 3 層 2,200 281,842 其中三層價(jià)格 2,200 10,793,992 3,369 其中二層價(jià)格 5,097 16,924,648 合計(jì) 27,718,640 3,369 ——— ——— 該該該 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 主主主 要要要 是是是 把把把 難難難 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) 三三三 層層層 銷銷銷 售售售 分分分 割割割 縮縮縮 至至至 占占占 總總總 面面面 積積積 3300%%，， 22220210 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 出出出 售售售 。 2） 戶型供求關(guān)系分析 ： 分類 (平米 ) 供應(yīng)套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率