【正文】 東營清風(fēng)湖地塊研究報告東營清風(fēng)湖地塊報告之主題策劃報告目錄一、 項目環(huán)境分析1．地塊環(huán)境條件（地塊印象）1．1 土地性質(zhì)綜述1．2 地塊周圍景觀1．2．1 自然景觀216。 東方景觀216。 西方景觀216。 南方景觀216。 北方景觀1．2．2 景觀綜述1．3 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況216。 環(huán)境衛(wèi)生情況216。 社會治安情況216。 清風(fēng)湖公園情況216。 明月湖國家湖濕地公園情況1．4 配套設(shè)施216。 配套設(shè)施綜述216。 關(guān)鍵點216。 總結(jié)216。 關(guān)鍵點2．1 清風(fēng)湖地塊優(yōu)勢分析216。 地塊（產(chǎn)品層面）SWOT分析2．1 優(yōu)勢分析2．2 劣勢分析216。 應(yīng)對措施2．3 項目的機會分析2．4 項目的威脅分析3．結(jié)論二、 項目定位地塊主題概念的導(dǎo)入1．1 清風(fēng)湖公園改造216。 基本策略與原則216。 改造工程主題策劃216。 改造工程主要功能分區(qū)目標(biāo)人群描述1．2 明月湖國家濕地公園景觀建議216。 景觀主題分區(qū)建議216。 地塊分區(qū)客群定位1．3 房地產(chǎn)產(chǎn)品主題策劃216。 項目定位216。 規(guī)劃方案構(gòu)思216。 客群定位216。 建筑組合定位216。 分期開發(fā)思路216。 景觀規(guī)劃建議178。 總體建議178。 針對性特色景觀建議216。 建筑布局建議216。 建筑風(fēng)格建議216。 房型配比216。 房型概念設(shè)計216。 房型建議216。 內(nèi)外裝修建議216。 建筑內(nèi)部裝修216。 建材及設(shè)備建議三、 總結(jié)一、 項目環(huán)境分析1．地塊環(huán)境條件（地塊印象）1．1 土地性質(zhì)綜述地塊位置位于東營市東城區(qū)東南角。地塊總面積：,，地塊東至東四路，南至南二路，西至東二路，北端至南一路（清風(fēng)湖公園北門），整個地塊呈東西寬，南北窄的“┴”形，地塊中部被東西走向的廣利河橫穿，廣利河北向規(guī)劃為改造用地，也是本地塊絕大部分水體所在區(qū)域，廣利河以南為待規(guī)劃建設(shè)用地；南北走向的勝利大街把整個地塊分隔為東西兩大部分。1．2 地塊周圍景觀1．2．1 自然景觀216。 東方景觀廣利河以北地塊東向隔護城河是在售商品房萬達高爾夫花園、東辰鑒墅項目，該方向上，護城河水質(zhì)已經(jīng)為變質(zhì)水體狀態(tài)，加之東向產(chǎn)品規(guī)劃容積率較高使得該向景觀為本地塊較差的區(qū)位。而廣利河以南本地塊在東向上，有電塔線網(wǎng)但對于近景和遠景來都比較開闊，隔東四路為已規(guī)劃建設(shè)用地，目前地塊內(nèi)無構(gòu)筑物。地塊東南角，緊接南二路。 地塊東南角東向景觀 地塊東北角南向景觀 地塊東南角西向景觀216。 西方景觀 地塊南界南向景觀 地塊西南角南向景觀 地塊西界西向景觀在該方向上，地塊緊東二路與居住區(qū)小區(qū)相隔，該向為通向利津的南二路與東二路交匯處，就近景而言劣勢明顯，東二路西側(cè)主要為一些低層建筑，因此遠景較之于本地塊來說也不存在太多優(yōu)勢。216。 南方景觀在該方向上偏西向，地塊與和華泰化工廠僅一路之隔，而該化工廠目前也是本地塊區(qū)域內(nèi)所有計劃動遷單位中最不具確定因素的，除此以外基本為生地狀態(tài)。 地塊南界南向景觀關(guān)于化工廠動遷的問題，從遠景開發(fā)來看，為本地塊設(shè)置合理的的開發(fā)進度就相當(dāng)重要了，合理規(guī)避產(chǎn)品設(shè)置、布局，將對本地塊具體開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)生重要影響。同時目前地塊南界區(qū)域內(nèi)也有兩處未完成全部動遷工作的單位。但就目前來看，對本地塊影響最大的是南界中的變電站的問題，其進程難度處理目前都沒有合理的方案。 地塊內(nèi)變電站 地塊勝利大街南端西向景觀216。 北方景觀相比較而言，在這個方向上目前景觀以濕地、大面積水體為主，沿廣利河以北分別為明月湖濕地公園、清風(fēng)湖公園，所以北方景觀縱深極佳。廣利河以南，此區(qū)域也是本地塊可用建筑用地最集中地塊，目前無任何景觀資源，但從規(guī)劃來看，若將廣利河南北地塊作整體設(shè)計來規(guī)劃實施，實現(xiàn)景觀的共享就將大大彌補這個方向上景觀不佳的不足。地塊東北角西向景觀 地塊北向濕地公園景觀 地塊北端清風(fēng)湖公園1．2．2 景觀綜述從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東向西向的景觀相對不是十分理想，因為都被新的或舊的建筑物或馬路環(huán)繞，并且東向地塊為已征用地塊，由于沒有該地塊詳規(guī)資料，因此尚存在一定不確定因素。南面和北面的景觀較好，且視野較開闊。北向以大面積水體為主要景觀視野，并且視角開闊。南向地塊內(nèi)有三處待動遷單位，見“四至圖”“L”、“I”、“H”所標(biāo)定區(qū)域,同時西南角隔南二路有華泰化工廠（“K”點）還處于動遷評估前期,其他地塊則較開闊，縱深強。另外，在本地塊勝利大街南端，見上“四至圖”“J”所標(biāo)定位置，為 黃河管理委員會所建的“黃河展覽館”，據(jù)我司調(diào)查該項目處在規(guī)劃建設(shè)中，由于資金等因素目前政府將其用地范圍控制在約300畝左右（見下圖）。 黃河展覽館其他方面，本地塊周圍的景觀尤其以大面積水面及濕地為最大特征,景觀之“可塑性”屬該地塊的最強項，而東、西向新舊建筑以及被整地塊使用詳規(guī)的不確定性,但可以設(shè)法通過本地塊內(nèi)部景觀環(huán)境藝術(shù)設(shè)計來弱化由其帶來的景觀不利的影響，比如，在功能上、主題定位、開發(fā)策略上以及廣利河南北兩大區(qū)塊用地的聯(lián)動性上、整體運作層面上等方面。1．3 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況216。 環(huán)境衛(wèi)生情況本地塊除了南側(cè)有兩處舊工廠外，其他都為凈地，而舊工廠已在拆遷計劃之中，因此我方認為要充分考慮其動遷之后是否會遺留污染的問題。同時本地塊西南角為東城區(qū)進出交通主干道交匯處，交通人流物流量方面均是本地塊較強區(qū)位。地塊南界與南二路連，向東可至天鵝湖方向。另外，地塊南界除南二路以外其他道路將是城市次級道路，不存在較大車流，因此受汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音影響較小。地塊中部南北向的勝利大街是東城區(qū)規(guī)劃中的景觀大道，在本地塊中部與東西向的廣利河呈十字交叉，但隨著城市規(guī)劃中廣利河“三點一線”景觀工程實施，以及勝利大街正在向南作延生的影響，不可否認該區(qū)位不論是在環(huán)境質(zhì)量、還是社會基礎(chǔ)配套上將有足夠的上揚發(fā)展空間。從而會給清風(fēng)湖項目在產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品定位、市場定位等方面搭建客觀的、高質(zhì)量的市政配套基礎(chǔ)。 勝利大街－北向216。 社會治安情況本地塊就整個東城區(qū)來說在區(qū)位關(guān)系上目前人流、物流主要吸附點為清風(fēng)湖公園和明月湖濕地公園，目前此兩處公園均為開放式，因此造成人群結(jié)構(gòu)較之于本地塊其他區(qū)位稍顯復(fù)雜些。但由于受城市人口總量相對較小以及東城區(qū)行政版塊等背景因素的影響，該地塊最大人流、物流量大多集中在春夏兩季，而深秋至來年開春期間該區(qū)域仍屬于人氣低谷。目前市政規(guī)劃中4A景區(qū)綱要實施將對該地區(qū)人流物流的傳統(tǒng)淡季會有很大的改觀。由于春夏兩季人流吸附點主要是清風(fēng)湖、明月湖濕地公園兩處開放式景區(qū)，同時兩處北岸有住宅群，因此很多本區(qū)位居民和游動人群在此匯集，從而存在一定的治安隱患，因此在項目建成后面公園入口和各景觀帶入口應(yīng)加強保安措施。216。 清風(fēng)湖公園情況 地塊內(nèi)清風(fēng)湖公園清風(fēng)湖公園位于東營市東城主干道勝利大街旁，也就是位于清風(fēng)湖社區(qū)的中心地帶，同時也位于山東省東營市政府的景觀大道勝利大街與沂河路的交匯處，是山東省最大的城市公園，總占地2690畝，最重要的景點設(shè)置是中國唯一的黃河水體紀(jì)念碑，整個公園規(guī)劃建設(shè)成為全國首個以展現(xiàn)黃河文化為主題的公園。178。 現(xiàn)狀① 目前，整個湖區(qū)為景觀改造工程，開挖土方進入實施階段，目前主要對原有水