【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 羲陽山莊策劃書香港IMA 陽晨物業(yè)二00二年四月策劃綱要目錄第一部份前言市場調(diào)查分析：1：市場環(huán)境調(diào)查2：人口和消費(fèi)調(diào)查3：居民文化調(diào)查4：市場內(nèi)容調(diào)查5：消費(fèi)群行為分析6：近郊市場分析前言2001年貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)概況，%的新業(yè)績，高于全國平均水平，超額完成了全年的計(jì)劃目標(biāo)，全市整體經(jīng)濟(jì)狀況呈現(xiàn)出快速、健康的良好的增長勢頭。，%，其中38%投向城市基礎(chǔ)設(shè)施，24%投向房地產(chǎn)開發(fā)，%。同全國一樣，貴陽市2001年加大對固定資產(chǎn)投資的力度，有力地拉動了全市經(jīng)濟(jì)的增長，同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。2001年貴陽市房地產(chǎn)市場總體情況近年來貴陽市房地產(chǎn)市場隨著貨幣化分房、存量補(bǔ)貼，長年銀行按揭等一系列利好政策的逐步實(shí)施，市民置業(yè)意識的加強(qiáng)，房地產(chǎn)特別是商品房呈現(xiàn)勃勃生機(jī)，目前貴陽市有400余家開發(fā)商，數(shù)百個項(xiàng)目啟動開發(fā)，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，至今年上半年，貴陽市商品房在建量已超過800萬㎡。在為市場發(fā)展感到歡欣鼓舞的同時，我們還必須有一些“冷”思考，比如“市場供給量與市場需求量問題”，從市場發(fā)展來看，雖然800萬平方米的供給量并不可怕，但不可回避的問題是：這一供給量都將在將近3—5年內(nèi)甚至2—3年相繼面市，無疑會對市場需求形成強(qiáng)大的壓力。按目前市場年購買力及響應(yīng)增長速度，近年內(nèi)還不足以支撐這么大的市場供給量，這種矛盾對后期市場產(chǎn)生較大的影響，無論是開發(fā)商開發(fā)信心還是消費(fèi)者信心。盡管壓力存在，但目前貴陽市的房地產(chǎn)發(fā)展尚處于“上升階段和不成熟的市場經(jīng)濟(jì)初期階段，發(fā)展有較大的空間，問題也是存在的。一個城市的房地產(chǎn)發(fā)展大抵會經(jīng)過”盲目躁動——穩(wěn)步調(diào)整——逐步成熟.據(jù)統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示，2000年貴陽市房地產(chǎn)價格水平處于一種上升趨勢，同比表明，%，1999年1季度比上年同期增長3%，%，2季度貴陽房地產(chǎn)價格指數(shù)僅次于寧波和杭州。從商品房供給結(jié)構(gòu)來看，%年份 指標(biāo) 2000年2001年 房地產(chǎn)開發(fā)投資商品房施工面積3637109平方米4496364平米商品房竣工面積1001474平方米1555079平方米商品房現(xiàn)售574793平方米863586平方米商品房銷售收入93555萬元139763萬元商品房空置面積266436平方米420760平方米市場調(diào)查分析：1：市場環(huán)境調(diào)查貴陽市政府規(guī)定在未來五年中將不再增加和通過市內(nèi)住宅用地，居住小區(qū)在城市規(guī)劃中將從市內(nèi)逐步轉(zhuǎn)向郊區(qū)建設(shè)，逐步形成住宅郊區(qū)化。一方面：帶動郊區(qū)各種發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另一方面：逐步緩解市內(nèi)居住壓力，其中郊區(qū)建設(shè)范圍以金陽新區(qū)、白云區(qū)和烏當(dāng)區(qū)為主。在開發(fā)商向銀行貸款時，銀行將加大其審查力度，以防止惡性貸款的發(fā)生，另一方面，銀行將進(jìn)一步下調(diào)住宅貸款利率，使消費(fèi)者能更好的改善本身的住宅環(huán)境和居住品質(zhì)?？偟膩碚f，貴陽房地產(chǎn)市場的一些有利因素是i. 目前貴陽市有關(guān)部門作出決定，在兩城區(qū)將不在批準(zhǔn)新的地皮搞房建，這意味著以前已批準(zhǔn)的和已建的樓盤存在升值潛能；ii. 市場需求加大，隨著城市人口的增長，人們對物質(zhì)文化水平需求的提高，潛在需求量很大；iii. 房改政策的刺激，特別是2001年5月以來存量補(bǔ)貼的逐漸兌現(xiàn)，刺激了工薪層長期受壓抑的購房欲望；iv. 金融系統(tǒng)的介入，特別是銀行利率的下調(diào)，使老百姓更愿意在住房上進(jìn)行投資；2：人口和消費(fèi)調(diào)查據(jù)城市家庭的調(diào)查：A:，第一個孩子出生到最后一個孩子出生，平均長達(dá)18－20年。B:70年代以來，特別是90年代，由于社會經(jīng)濟(jì)額發(fā)展，晚婚晚育政策的實(shí)行，家庭生命周期延長，平均為3－4年，由于推行了獨(dú)生子女政策，家庭生育階段集中在1－5年。所以購房者趨向年輕化，年輕人成為最有力的消費(fèi)群體，購房者年齡構(gòu)成中20－225－230－335－340－445－4%、%、%、%、%、%、%，%。c。這就表明年輕、富有、高學(xué)歷的一代已成為最具購買力的消費(fèi)。3：居民文化調(diào)查a:貴陽市目前的居民文化水平基本在高中以上，他們觀念超前，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對平衡，對賺錢信心十足，有勇氣貸款購房，大部分居民也有還款能力.b:生活追求時尚，其審美觀點(diǎn)也由簡單轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)雜。C:消費(fèi)也逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵M(fèi)，買房時很會精打細(xì)算并注重每一個細(xì)部.d:他們對自身的居住環(huán)境有一定要求，更要求房開商提供更好的服務(wù)。e:目前，購房仍是筑城居民家庭首選的最大的消費(fèi)需求，根據(jù)統(tǒng)計(jì)貴陽市就業(yè)勞動者收入在2000年就超過10000元，再加上存量補(bǔ)貼，各家銀行積極推行按揭貸款一系列措施，使購置商品房成為居民家庭首選的最大的消費(fèi)和長期投資需求，有88。2%的人表示有購房的意愿。4：市場內(nèi)容調(diào)查（1） 市場需求調(diào)查： A:購房趨勢：a: 家庭結(jié)構(gòu)核心化，住房理念趨于理性化，使人們追求高質(zhì)量的生活環(huán)境是必然的；b: 地段是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)之一；c: 注重房屋的實(shí)用性、合理性、最主要要求：戶型面積不宜過大，廳、房面積要適中。56％的市民表示總建筑面積在80－110平方米為宜。E: 近30%的購房者在市區(qū)內(nèi)愿意選擇價格為2000元/㎡，%的愿意選擇價格為1500元/㎡.另一方面市區(qū)多層商品房的平均價格是2210。5元/㎡，高層商品房的平均價格是2951。8元/㎡.f: (1)、購房消費(fèi)者對商品房的實(shí)際承授價格都高于意愿承授價格，高出的數(shù)值在100元/㎡左右，但隨著就業(yè)和收入的增加，該差距將逐步縮小，據(jù)調(diào)查云巖，南明已完工的高層商品房已達(dá)50%的銷售，貴陽人均住房與全國平均20㎡/人還有差距，這就為發(fā)展提供了政策空間，從消費(fèi)者看70年代末80年的年青一代正進(jìn)入婚育年齡，需要大量商品房。（2） 、 偏愛現(xiàn)代合理的居住空間設(shè)計(jì)，人們的家居理想是“住得更好”。5：消費(fèi)群行為分析在目前貴陽的市場上，客戶有充分的選擇自由，只有最接近客戶需求且有最佳滿足性能價格比的樓盤，才能被客戶選中，過去，客戶對住宅要求單一，而現(xiàn)在，客戶需求一方面趨于個性化，另一方面又處于快速變化中，而客戶不僅要見到樓盤的各個功能特性的展現(xiàn)，更多的時候還要有樓盤個性的體現(xiàn)，才能在眾多的樓盤中留住客戶。6：近郊市場分析 貴陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)主要集中在白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、小河開發(fā)區(qū)：（1） 白云區(qū)A:房價在800－1200元/平方米左右.B:市政建設(shè)比較完善,已經(jīng)形成貴陽住宅郊區(qū)化的亮點(diǎn),包括貴陽每年舉辦一次的風(fēng)箏節(jié),也都在白云區(qū)舉行,在一定程度上也說明了政府對白云區(qū)開發(fā)的支持和肯定。C:它的優(yōu)勢在于市政配套齊全，已形成了住宅區(qū)的規(guī)模，在2002年市政府將遷至白云區(qū)，在一定程度上將會加快白云區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，有相當(dāng)大的升值潛力.D:缺點(diǎn)在于它離市區(qū)較遠(yuǎn). 在一定程度上將限制客戶的數(shù)量。交通：交通道路網(wǎng)還沒完善，只有白云大巴通往市區(qū) 。房價：1998年在每平方550元，升值到每平方1200元,電梯房較少，一般為多層建筑。市政配套：市政配套齊全。戶型和綠化：均有平層、錯層、躍層可供選擇，綠化率較高。環(huán)境：道路寬敞，人口密度與人車流量較少，地勢平緩，無工業(yè)污染，環(huán)境較好。（2） 小河開發(fā)區(qū)：小河總體開發(fā)量高達(dá)90多萬㎡。A:每平方1500元。B:市政建設(shè)完善，已成為市政府重點(diǎn)開發(fā)的郊區(qū)住宅，經(jīng)過兩年的建設(shè)，小河住宅區(qū)已成為貴陽市民和附近城市顧客所接受的住宅區(qū)，現(xiàn)在小河共有24個樓盤，這就已經(jīng)說明小河已是一個成熟的住宅區(qū)了。有19中，1中，44醫(yī)院，銀行，郵電，小學(xué)，商場較少，無星級賓館，大形購物超市。C:交通：交通道路網(wǎng)目前已基本成熟，大巴有11222021215等通往市區(qū)各主要站點(diǎn)，中巴有85路，計(jì)程車很少出入小河。D:戶型和小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施：均有平層、錯層、躍層可供選擇，通風(fēng)、采光更為合理，綠化率較高，配套設(shè)施較完善，但配套越齊全，房價越貴。E:環(huán)境：道路寬敞，人口密度與人車流量少，主要以發(fā)展低污染的高科技企業(yè)為主，樓盤多集中在南明河上游兩岸。優(yōu)勢：對與貴陽市民來說，真正的誘惑還是價格，同樣的價格在小河可以買到更好的房子，市政配套較齊全，已是一個成熟的住宅區(qū)。缺點(diǎn)：小河的房價不斷上漲，目前總體開發(fā)量高達(dá)90多萬㎡，但年需求量不到30萬㎡。策劃綱要目錄第二部份項(xiàng)目解析 1：項(xiàng)目現(xiàn)狀2：主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)3：項(xiàng)目建議4：地塊解析5：項(xiàng)目竟?fàn)帉κ址治?：項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會7：項(xiàng)目優(yōu)劣分析8：目標(biāo)客戶分析1：項(xiàng)目現(xiàn)狀 （圖片）（1）、項(xiàng)目的東面： 綠化林（圖片）（2）、項(xiàng)目的南面：綠化林（圖片）（3）、項(xiàng)目的西面：小區(qū)出口通道，連接黃山?jīng)_居委會和交警一大隊(duì)。（圖片）（4）、項(xiàng)目的北面：主要為萬江經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)，現(xiàn)已修建、銷售完畢，小區(qū)將有道路聯(lián)通。（圖片）（5）、景觀資源 （圖片）山體環(huán)繞，綠樹成蔭，鳥語花香相對于本項(xiàng)目，我們理所當(dāng)然將此作為本項(xiàng)目亮點(diǎn)，作為項(xiàng)目自身的自然景觀資源，成為項(xiàng)目質(zhì)素的一個強(qiáng)力支撐點(diǎn)。本項(xiàng)目位于楊柳灣，屬大營坡片區(qū)，附近樓盤有中天花園、星竹苑、萬東花園等，它屬于近郊樓盤離市中心大約8分鐘車程，和郊區(qū)樓盤相比有一定的優(yōu)勢：a、 交通：有778817路等大巴車與中巴車到達(dá)市 內(nèi)各站點(diǎn)，交通道路網(wǎng)已基本成熟。b、 房價：住房以小區(qū)形式相對集中，均價1600元/㎡左右。c、 市政配套：市政配套齊全，中學(xué)有6中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、醫(yī)學(xué)院附院、安寧醫(yī)院、第五人民醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)行等。d、 戶型及小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施：均有平層、錯層、躍層可供選擇，小區(qū)內(nèi)配套完善，戶型較為合理，綠化率較高。曦陽山莊戶型一覽表資料戶型面積M2戶數(shù)小計(jì)（套）面積小計(jì)（M2）所占面積比例所占戶數(shù)比例2房2